Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: EXCLUSIVA CONSTRUCAO COMERCIO E INCORPORACAO LTDA - ME ADVOGADO: RODRIGO ANTONIO DELGADO PINTO DE ALMEIDA (OAB/MA 8540-A)
APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO SAN GABRIEL ADVOGADO: LUIS FERNANDO MARTINS DOS REIS (OAB/MA 16881-A) RELATORA: DESA. NELMA CELESTE SOUZA SILVA COSTA DECISÃO
Decisão (expediente) - SEGUNDA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL Nº 0808890-38.2020.8.10.0001 - PJE
Trata-se de Apelação Cível interposta em face de sentença, que, nos autos da Ação de Indenização Material ajuizada pelo CONDOMINIO DO EDIFICIO SAN GABRIEL em face da EXCLUSIVA CONSTRUCAO COMERCIO E INCORPORACAO LTDA - ME, julgou procedentes os pedidos contidos na inicial, para condenar a requerida a realizar as reformas necessárias nas instalações físicas do condomínio requerente relacionadas aos vícios de construção tratados no laudo pericial acostado aos autos, ID 28997457, que relata falha na impermeabilização da garagem, ou, ressarcir o requerente, ora apelado, em perdas e danos pelo custo apontado no laudo referenciado e que importou em R$ 109.914,97 (cento e nove mil, novecentos e quatorze reais e noventa e sete centavos), em conformidade com o art. 499, do CPC, valor a ser corrigido monetariamente a partir da elaboração do orçamento e acrescido de juros legais da citação. Por fim, condenou a requerida, ora apelante, ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa. Em suas razões recursais, a Apelante sustenta, preliminarmente, a decadência do direito do condomínio apelado, haja vista a propositura da ação de reparação apenas no ano de 2019, 07 (sete) anos após a entrega do empreendimento, e que, segundo o art. 26, do CDC, o prazo decadencial das ações consumeristas é de 05 (cinco) anos, a contar da efetiva entrega do produto. No mérito, afirma necessidade de reforma da sentença sob o argumento de que restou comprovado ausência de vício na construção, e que a única falha no empreendimento seria decorrente da falta de manutenção e conservação pelo condomínio. Segue alegando que o prazo de garantia previsto na norma de desempenho (NBR 15575) é de 05 (cinco) anos a contar da expedição do habite-se, e que, portanto, a Apelante não descumprira com sua obrigação Sustenta que o laudo técnico juntado pelo condomínio apelado está desacompanhado da anotação de responsabilidade técnica (ART) e que o referido possui a finalidade de analisar o estado de conservação do prédio, porém não atesta se a impermeabilização foi ou não realizada pela Construtora, e, deste modo, seria inconclusivo. Por derradeiro, declara que não pode o requerente, sob a alegação de vício oculto, atribuir responsabilidade eterna à construtora, bem como que os documentos trazidos aos autos pelo apelado não se revelam suficientes para atestar eventual responsabilidade da apelante, de modo que a sentença impugnada teria se fundamentado apenas em laudo elaborado unilateralmente e que não observou aos requisitos técnicos necessários em um laudo de engenharia. Requer, portanto, o conhecimento e provimento do Apelo para que seja reformada a sentença de base e julgado totalmente improcedentes os pedidos iniciais. Instada a se manifestar, a parte apelada apresentou suas Contrarrazões, em que requer seja negado provimento ao apelo. A d. Procuradoria de Justiça não se manifestou sobre o mérito recursal. É o relatório. DECIDO, valendo-me da faculdade conferida pela Súmula 568 do STJ. Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso. Sem maiores delineamentos, rejeito a preliminar de decadência, o que abordarei de forma mais detida na análise do mérito. Depreende-se dos autos que a controvérsia gira em torno de identificar se os vazamentos constatados no empreendimento, da garagem superior para inferior, seriam decorrentes de vício construtivo pela construtora apelante, ante eventual ausência de impermeabilização em toda extensão da obra, ou se originados em razão de inadequada, irregular ou falta de manutenção do empreendimento pelo condomínio apelado. Pois bem. Em se tratando de relação de responsabilidade do fornecedor por eventual vício de obra, o CDC confere tratamento mais abrangente do que aquele previsto pela legislação civil. É que a legislação consumerista, além de prever responsabilidade objetiva ao fornecedor por eventual vício, não traz limitação quanto à natureza dos vícios apresentados no imóvel, tampouco restrição quanto à magnitude do empreendimento, dispondo quanto a possibilidade de rescindir o contrato ou pleitear o abatimento do preço. A proteção consumerista, de fato, possui prazo decadencial de 05 (cinco) anos previsto no artigo 26 do CDC, e está relacionado ao período em que o consumidor pode exigir judicialmente alguma das alternativas que são conferidas pelo próprio Código, não se confundindo, todavia, com o prazo prescricional que regula a pretensão indenizatória (reparação de danos materiais e compensação de danos morais), que é decenal e inicia-se com a entrega do imóvel. Nos casos de alegação de vício construtivo apresentam-se dois cenários. O primeiro de responsabilidade objetiva da construtora pelo prazo decadencial de 05 (cinco) anos nos termos do artigo 618 do Código Civil e em conformidade com a legislação consumerista, tratando-se de prazo de garantia, e, portanto, direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas. O segundo será de exclusividade para a pretensão indenizatória, isto é, de ressarcimento pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel, que terá prazo prescricional de 10 anos, consoante regra prevista no artigo 205 do Código Civil, em razão da ausência de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, prazo este que corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra"). Neste sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DIVERGÊNCIA ENTRE O NÚMERO DE VAGAS DE GARAGEM ADQUIRIDA E ENTREGUE PELA CONSTRUTORA. PREQUESTIONAMENTO. OCORRÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA. 1. A Corte de origem, notadamente ao afastar a pretensão indenizatória em virtude da configuração da decadência, enfrentou, de maneira suficiente, a tese apresentada pelos agravados nas razões do recurso especial, satisfazendo o requisito do prequestionamento. 2. As conclusões a que se chegou na decisão recorrida não desbordaram do arcabouço fático-probatório delineado pela Corte de origem, motivo pelo qual não há que se falar em incidência do enunciado da Súmula 7 do STJ. 3. Uma vez afastada a tese perfilhada pela Corte de origem, compete ao Superior Tribunal de Justiça avançar no julgamento da causa, aplicando o direito à espécie, na forma a do art. 1.034, caput, do Código de Processo Civil, da Súmula n. 456 do STF e do art. 255, § 5º, do RISTJ, incluído pela Emenda Regimental n. 24 de 2016. 4. “O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal, não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato” (REsp 1819058/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2019, Dje 05/12/2019). 5. A eventual decadência do direito potestativo do consumidor de pleitear uma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do CDC, não representa óbice à que se veicule também pretensão indenizatória ou compensatória. 6. Caso concreto em que, partindo-se do enquadramento fático delineado pela Corte de origem, observa-se que a entrega das unidades ocorreu em 16/3/2001 e a demanda foi proposta em 24/1/2006, de modo que não houve o transcurso seja do prazo quinquenal previsto no art. 27 do CDC, seja do prazo decenal previsto no art. 205 do CC. 7. Ainda que estivesse caracterizada a decadência na hipótese dos autos – como apontado pelo Tribunal estadual -, não lhe era lícito ignorar a pretensão indenizatória veiculada pelos autores, que não se encontra fulminada pela prescrição. 8. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no REsp: 1788020 PB 2018/0336163-2, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 06/10/2020, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: Dje 16/10/2020) Da leitura dos autos depreende-se que o imóvel em questão, EDIFÍCIO SAN GABRIEL, foi entregue no ano de 2012 e, portanto, o prazo decadencial de 05 (cinco) anos previsto no art. 26 da lei consumerista e art. 618 do CC esgotou-se em 2017, subsistindo, todavia, o prazo prescricional para a pretensão indenizatória, que é de 10 (dez) anos, segundo o art. 205 do Código Civil. Logo, o direito pleiteado por meio da vertente ação, promovida em 10 de março de 2020, não fora fulminado pela prescrição, havendo espaço para a reparação indenizatória pretendida. Superada a discussão relativa a eventual decadência ou prescrição do direito vindicado pela parte autora, cumpre analisar se presentes os pressupostos necessários à responsabilização/reparação civil, quais sejam, conduta, dano e nexo de causalidade – desprezando-se o elemento culpa no presente caso ante a responsabilidade objetiva da Construtora. Acerca requisito conduta, trata-se do ato humano, comissivo ou omissivo, ilícito ou licito, voluntario e objetivamente imputável do próprio agente ou de terceiro, ou o fato de animal ou coisa inanimada, que cause dano a outrem, gerando o dever de satisfazer os direitos do lesado. Já o elemento dano, requisito primordial à responsabilidade civil, constitui-se no efetivo prejuízo, que pode afetar bens psíquicos, físicos, morais ou materiais. O nexo de causalidade, por fim, é a ligação entre a conduta do agente e o dano sofrido pela vítima, sendo imprescindível que o dano decorra da conduta ilícita do agente e que exista entre ambos uma necessária relação de causa e efeito. Consta nos autos que o dano a ser reparado consiste em vazamentos existentes na garagem superior para a inferior, os quais geraram, inclusive, manchas em veículos de moradores os quais o Condomínio autor, ora apelado, teve de ressarcir em razão dos serviços de polimento realizados nos automóveis danificados. A conduta ensejadora do referido dano seria, segundo narra o apelado, decorrente da falta de impermeabilização em parte da laje durante sua construção, e que tal fato fora constatado pela empresa contratada no ano de 2017, quando da constatação dos vazamentos, para a reparação do problema, e que a dita empresa afirmou que, por se tratarem de vícios construtivos, não seriam completamente solucionados apenas com os reparos então realizados. Acompanha a exordial laudo pericial particular realizado em julho de 2019 o qual detectou problemas “em torno de falhas e/ou falta de impermeabilização nas partes externas das estruturas, ocasionando fissuras, trincas, oxidação e corrosão das armaduras.”. A construtora ré, ora apelante, sustenta que os problemas de vazamento identificados no edifício San Gabriel seriam decorrentes de deficiência na manutenção e conservação do edifício, de obrigação do Condomínio, afirmando que a obra em questão seguiu todos os requisitos legais de qualidade de construção e fora aprovada pela prefeitura (SEMURH, SEMTHURB E SMTT), pelo CREA-MA (projeto arquitetônico e desenho técnico), Corpo de bombeiros (medida de segurança contra incêndio e pânico), e certificada com padrão internacional de qualidade ISSO 9001, PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat) nível “A”. A controvérsia do feito cinge-se, portanto, em elucidar se os vazamentos identificados no edifício San Gabriel, relacionados a impermeabilização, seriam decorrentes de vícios construtivos do projeto ou de execução do projeto, ou se decorrentes da falha de manutenção e conservação do prédio no decorrer do tempo. Depreende-se da fundamentação do Condomínio autor que a causa dos vazamentos, e efeitos deles decorrentes, vindos da garagem superior para a inferior seria a total ausência de impermeabilização em parte da laje. Desperta a curiosidade desta magistrada, todavia, o fato de que mesmo diante da total ausência de impermeabilização o Condomínio apelado apenas identificou os vazamentos e buscou repará-los no ano de 2019, conforme a prova documental carreada aos autos, apesar de o imóvel ter sido entregue no ano de 2012, o que leva ao questionamento se o dito problema construtivo não fora identificado em nenhuma manutenção anterior. É cediço que no ato de entrega do imóvel o comprador é convocado a participar de uma vistoria técnica, sendo primordial que se faça acompanhar de um profissional (Engenheiro ou Arquiteto) de confiança, a fim de que sejam constatados eventuais defeitos, como rachaduras, desníveis, instalações elétricas defeituosas, vazamentos, metragem a menor, etc. Após a vistoria técnica, a Construtora entrega o Manual do Proprietário, que contém as orientações de manutenção e conservação do imóvel, as quais são de competência dos condôminos. Deste modo, em havendo defeito no imóvel decorrente de ação ou omissão em desconformidade com o Manual do Proprietário, não se estará diante de um vício construtivo, eximindo o construtor e o incorporador de qualquer responsabilidade. A NBR 15.575 estabelece que o usuário da construção (o proprietário ou o síndico do condomínio) tenha um plano de manutenção para manter os componentes da construção em nível satisfatório de desempenho, e, relativamente à impermeabilização (regulada pelo anexo “D” da NBR 15.575), há uma série de recomendações quanto à substituição de selantes das esquadrias, e etc, estabelecendo prazos de troca e outras diretrizes, que, caso não seguidas, implicará em um desempenho aquém do esperado para isolação e impermeabilização. Neste delinear, para que se constate a realização das manutenções recomendadas, e necessárias à preservação do edifício, mister se faz a apresentação de notas fiscais de elementos que deveriam ser trocados ou dos serviços de manutenção realizados por empresa especializada, o que não ocorreu na lide objeto de análise. Observa-se que da íntegra dos autos não há sequer um único comprovante (nota fiscal, ordem de serviço, etc) de qualquer serviço de manutenção eventualmente realizado pelo Condomínio Autor, ora apelado, de modo que, em sua ausência, não se pode presumir que após mais de 07 (sete) anos da data de entrega do edifício o problema de vazamento identificado seja decorrente de falha no projeto ou em sua execução e não de deficiência de manutenção. O modelo desenvolvido pela NBR 15.575 é de fácil compreensão quando aplicado o mesmo conceito a outros produtos, como, por exemplo, um automóvel: se o usuário não trocar o óleo e filtros o veículo vai apresentar problemas e a montadora não poderá ser responsabilizada. Diante da falta de comprovação da regular manutenção pelo Condomínio recorrido, não se pode obrigar a Construtora recorrente a reparar o dano suscitado nos autos, especialmente porque não configurados os elementos “conduta” e “nexo causal” necessários a configuração da responsabilidade civil, haja vista que o Autor, ora apelado, não se desincumbiu de demonstrar a regular manutenção do edifício em conformidade com o manual do usuário, não havendo nos autos, repisa-se, sequer um comprovante de manutenção realizada em mais de 07 (anos) após concluída a obra pela construtora. Nesse sentido, extraem-se os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE SECURITÁRIA. SEGURO OBRIGATÓRIO CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. RISCO DE DESMORONAMENTO. HIPÓTESE AFASTADA CATEGORICAMENTE PELA PERÍCIA. COBERTURA SECURITÁRIA INDEVIDA. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 7/STJ. 1. Entendimento pacificado no âmbito da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no sentido de ser abusiva a exclusão da cobertura dos vícios construtivos no seguro habitacional. 2. No entanto, na hipótese dos autos, segundo o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, não há vícios de construção, mas apenas falhas decorrentes da falta de manutenção adequada, de modo que deve ficar mesmo excluído da cobertura securitária. 3. Nesse contexto, rever as conclusões do acórdão recorrido quanto à eventual cobertura securitária de cláusula contratual celebrada entre as partes, revelar-se-ia imprescindível a incursão no acervo fático-probatório dos autos, providência inviável no âmbito do julgamento de recurso especial, ante o óbice do Enunciado n.º 7/STJ. 4. Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 5. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp: 1836659 PR 2018/0325961-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 16/08/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2021) (grifei) INDENIZAÇÃO. Infiltrações no imóvel recém-adquirido. Problema causado por anomalias construtivas e por telhas e rufos quebrados ou deslocados por ação mecânica. Devida a reparação apenas dos vícios construtivos, conforme determinado na r. sentença. Vícios decorrentes da falta de manutenção do prédio não devem ser ressarcidos. Confirmada, ainda, a indenização dos móveis da unidade atingidos pela umidade, bem como o pagamento dos danos morais. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10161186120158260405 SP 1016118-61.2015.8.26.0405, Relator: Paulo Alcides, Data de Julgamento: 25/05/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/05/2021) (grifei) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.EXCLUSÃO DOS SÓCIOS DA LIDE. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA AFASTADA, RAZÃO PELA QUAL NÃO HÁ PERTINENCIA SUBJETIVA QUE JUSTIFIQUE A MANUTENÇÃO DOS SÓCIOS DA CONSTRUTORA DO IMÓVEL.RESPONSABILIDADE CIVIL DA CONSTRUTORA. VICIOS CONSTRUTIVOS CONSTATADOS. DEVER DE INDENIZAR. DEMAIS DANOS DECORRENTES DE FALTA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL, QUE NÃO PODEM SER IMPUTADOS À CONSTRUTORA.DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE O ATO ILÍCITO DA CONSTRUTORA E OS ABALOS EMOCIONAIS SOFRIDOS, POSTO QUE A MAIOR PARTE DOS DANOS NO IMÓVEL NÃO SÃO PROVENIENTES DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS.RECURSOS DESPROVIDO. (TJPR - 9ª C. Cível - 0017342-45.2016.8.16.0130 - Paranavaí - Rel.: Desembargadora Vilma Régia Ramos de Rezende - J. 16.03.2020) (TJ-PR - APL: 00173424520168160130 PR 0017342-45.2016.8.16.0130 (Acórdão), Relator: Desembargadora Vilma Régia Ramos de Rezende, Data de Julgamento: 16/03/2020, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/03/2020) (grifei) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. INFILTRAÇÕES EM APARTAMENTO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. FALTA DE MANUTENÇÃO ADEQUADA. AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO À ORIGEM DOS VAZAMENTOS. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. - Nos termos do art. 1.348, V, do Código Civil, compete ao condomínio, representado pelo Síndico, a adoção de providências no sentido de zelar pela conservação da coisa comum, realizando obras e arcando com os respectivos pagamentos, sob pena de responder pelos danos e pelos prejuízos causados aos condôminos - A mera presunção de ter o condomínio atuado com negligência não é suficiente para embasar o decreto condenatório, sendo necessária a demonstração cabal e escorreita quanto ao ato ilícito praticado e quanto aos prejuízos dele decorrentes - Pairando dúvida substancial acerca da origem das infiltrações surgidas no apartamento do Autor, é de se considerar que o Demandante não se desincumbiu do ônus que lhe é imposto pelo art. 373, I, do CPC de 2015, o que acarreta a improcedência dos pedidos formulados na inicial. (TJ-MG - AC: 10479130071042001 MG, Relator: José Marcos Vieira, Data de Julgamento: 02/05/2018, Data de Publicação: 11/05/2018) (grifei) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PAR. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. INOCORRÊNCIA. VAZAMENTO. REPAROS. PERÍCIA. FALTA DE MANUTENÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. IMPROCEDÊNCIA. 1. A controvérsia exposta nos autos gravita em torno de vícios de construção de imóvel arrendado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, pretendendo a parte apelante, a responsabilização das rés por obras necessárias nos seus imóveis, além do ressarcimento de danos materiais e morais. 2. Restou comprovado por meio do estudo técnico pericial que não houve falha ou defeito estrutural quanto à construção do empreendimento, inexistindo qualquer risco ou desvalorização para os moradores do condomínio, não restando comprovada qualquer responsabilidade imputável à construtora ou à CEF. 3.O laudo também exime de culpa a CEF, uma vez que não restou configurada qualquer ação de sua iniciativa que pudesse contribuir com os prejuízos impingidos aos demandantes pelos vazamentos e infiltrações ocorridos, sendo certo que a fiscalização relacionada à manutenção dos imóveis e suas áreas externas e comuns não lhe cabia e nem lhe poderia ser imputada. 4. Apelação conhecida e improvida. (TRF-2 - AC: 00044130420114025101 RJ 0004413-04.2011.4.02.5101, Relator: GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Data de Julgamento: 30/01/2018, 6ª TURMA ESPECIALIZADA) (grifei) Assim sendo, tendo em vista que a matéria objeto da presente demanda se encontra pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de entendimentos decorrentes de precedentes considerados pelo Código de Processo Civil como obrigatórios – com fulcro no art. 932, inciso V, alínea a, do Código de Processo Civil de 2015 – DOU PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial, tanto em relação a obrigação de fazer quanto a pretensão reparatória. Em face da modificação do julgado, considerando os parâmetros estabelecidos pela legislação processual civil, condeno o autor, ora apelado, ao pagamento de custas e honorários advocatícios no percentual de 15% (quinze por cento). Intimem-se. Publique-se. Cumpra-se. São Luís, data do sistema. Desa. Nelma Celeste Souza Silva Costa Relatora