Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: LUCIARIA CIRQUEIRA COSTA Advogado/Autoridade do(a) ESPÓLIO DE: DALVALAIDES MORAIS SILVA LEITE - TO1756 REQUERIDA(O): SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA Advogado/Autoridade do(a) ESPÓLIO DE: CILDENE DE ALMEIDA RESENDE - MA18276 De ordem do MM. Juiz de Direito da 2ª Vara desta Comarca - Dr. Tonny Carvalho Araújo Luz, INTIMO os (as) advogados (as) supracitado(s) com a seguinte FINALIDADE: INTIMAÇÃO das partes através de seus(a) Advogado(a) acima especificado(a) para tomarem conhecimento da sentença de ID 66964734, a seguir transcrito(a): SENTENÇA:" LUCIARIA CIRQUEIRA COSTA propôs Ação de Cobrança face de SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA alegando, em síntese, que firmou com a empresa requerida contrato de promessa de compra e venda do imóvel denominado lote 19, quadra 112, do Loteamento Cidade Nova, situado no Município de Balsas/MA, em 16/07/2015, conforme contrato nº1183, em anexo. O valor do imóvel seria de R$ 51.715,00 (cinquenta e um mil, setecentos e quinze reais), parcelado em 200 meses, no valor de R$ 259,57 (duzentos e cinquenta e nove reais e cinquenta e sete centavos) a parcela. Aduz a demandante que adimpliu as parcelas referentes ao período de 15/08/2015 a 15/09/2019, totalizando 34 (trinta e quatro) parcelas, quando por dificuldade financeira, não conseguiu meios pecuniários para fazer frente ao pagamento, tendo o contrato sido rescindido pela demandada. Segundo a autora, os valores pagos, sem correção, totalizariam R$ 10.594,16 (dez mil, quinhentos noventa e quatro reais e dezesseis centavos), que atualizado alcançaria o valor de R$ 11.287,84 (onze mil, duzentos e oitenta e sete reais e oitenta e quatro centavos). No mês de julho, a autora teria recebido um extrato da demandada com a rescisão contratual por inadimplemento e as seguintes informações: Foi repassado a autora que se a mesma utilizar este valor para colocar como credito em outro contrato, teria algum valor a transferir e que se caso não proceda desta forma. Que não tem nenhum valor a ser restituído, segundo o sr. Antoniel. De acordo com a requerente, o imóvel teve seu valor atualizado e foi cobrada a multa penal sobre o valor do bem atualizado, e não sobre o valor que a autora pagou. O que teria gerado um débito de R$ 7.898,68 para ela. A autora argui que mesmo tendo dada causa à rescisão contratual por indisponibilidade financeira, não há legalidade em cobrar a multa sobre o valor do bem, mas sim sobre as parcelas efetivamente pagas. Apresentada contestação e réplica. Pedido de julgamento antecipado da lide pela autora. Eis o relatório. DECIDO. Julgo antecipadamente o feito (art. 355, inciso I, do CPC). Friso que a relação jurídica configurada entre as partes é consumerista, de modo que seu processamento deve obediência ao Código de Defesa do Consumidor. Há prova documental da existência de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda entabulado entre as partes – ID 34230088 - que teve por objeto a obtenção de um bem imóvel situado no empreendimento Loteamento Cidade Nova, com ajuste do pagamento do preço em prestações. No caso vertente, a compradora, ora autora, informa que houve resolução contratual porquanto estava impossibilitada financeiramente de continuar pagando pela aquisição do imóvel. A lei 13.786/18 (art. 67-A, inciso II) prevê a possibilidade de resolução do instrumento particular de compra e venda por inadimplemento da adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Referida norma diz que o limite da retenção da pena convencional por rescisão não deverá ser superior a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, de acordo com a razoabilidade e a proporcionalidade, o valor da multa rescisória a qual o consumidor deve pagar, nesses casos, tem como parâmetro 10 (dez) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor já pago pelo comprador. Senão vejamos: AGAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE PERPASSA O MONTANTE DE 10 A 25% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt nos EDcl no REsp 1854507/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/12/2020, DJe 11/12/2020) Passo a transcrever acórdão do Tribunal de Justiça do Maranhão no mesmo sentido: APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. RESILIÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL. DIREITO DE RETENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. REFORMA. APELAÇÃO PROVIDA. 1. DO SUBSTRATO FÁTICO 1.1. Na origem, Gardênia Rodrigues da Silva afirma ter direito a resilir contrato de promessa de compra e venda de lote residencial no empreendimento nominado como Residencial Verona, mas sem o desconte de multa prevista no contrato. 1.2. O pedido inicial, portanto, é para obter a resilição do contrato sem qualquer ônus para si, ou seja, com a devolução integral de todos os valores antecipados, somado, ainda, de uma indenização por danos morais. 1.3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a resilição contratual, porém como desconto de 10% (dez por cento) dos valores antecipados. Restou improcedente o pedido de indenização por danos morais. 2. DOS EFEITOS DA LEI Nº 13.786/2018 2.1. Em respeito ao princípio da segurança jurídica, a superveniência da Lei nº 13.786/2018 (qual seja a que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano) não pode interferir no ato jurídico perfeito que é o contrato entre as partes, firmado que foi em 2017 (ID 9497152). 2.2. Aplicação da LINDB, art. 6º: A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. 2.3. O entendimento a esse respeito é muito claro e pacificador, independente disso, a hermenêutica do citado artigo não infere maiores dúvidas a respeito. 3. DO DIREITO A RESILIÇÃO DO CONTRATO SEM A RETENÇÃO DE MULTA 3.1. Em situação desse jaez, o STJ há muito foi provocado a realizar o controle da razoabilidade e da proporcionalidade da multa que a parte contratante, a consumidora, teria que arcar, em forma de desconto quando da devolução dos valores que houvera antecipado, eis, então, que a Corte Superior conferiu um parâmetro de 10 a 25%, logo, imputando como lícitas todas as cláusulas contratuais que contemplem multa por extinção de contrato a pedido da parte consumidora que estejam dentro desse parâmetro, 3.2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) 3.3. “A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado”. (AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019) 4. CONCLUSÃO 4.1 O que diz o contrato firmado entre as partes? Que em caso de desistência da parte consumidora, haverá a imediata devolução dos valores por si antecipados, com retenção do sinal e de até 5% (cinco por cento) do valor dispendido com corretor, ainda, somado a indenização pelo tempo de fruição do imóvel, logo, há de se dar inteira vazão a essa cláusula, em respeito à plena autonomia da vontade das partes, da segurança das relações jurídicas, da inexistência de cláusula que viole o direito de consumidor, para que não haja locupletamento ilícito de qualquer das partes, e por tudo estar de acordo com o disposto em lei, enunciado de súmula, e jurisprudência pacificada pelo STJ. 4.2 Assim, não vejo como adequada a produção de sentença para dizer, apenas e tão somente, o direito de retenção a favor da parte apelante em 10% (dez por cento), quando toda a cláusula do contrato que prevê as consequências da desistência do contrato pela parte consumidora está repleta de licitude. 5. Forte nessas razões, reafirmando a jurisprudência do STJ, DOU PROVIMENTO AO RECURSO, a fim de julgar totalmente improcedente o pedido formulado na exordial. (APELAÇÃO CÍVEL - 0810683-60.2018.8.10.0040 RELATOR: KLEBER COSTA CARVALHO ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: 1ª CÂMARA CÍVEL). Depreende-se da demanda, que a parte requerida exige multa penal (art. 26, V, da Lei 6.766/79), ora estabelecida entre as partes no percentual de 32,5%, sobre o valor total das parcelas já quitadas, excluindo juros compensatórios, remuneratórios e multa, a título de despesas administrativas, impostos, publicidades, custos financeiros, bem como (ii) honorários advocatícios, eventualmente devidos, despesas cartorárias e judiciais, custas com correios, IPTU, reparos necessário a reposição do imóvel em idêntico estado de quando foi entregue ao(a,s) COMPRADOR (A,ES), etc, ou seja, quantia superior a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, ora requerente. Portanto, constata-se cláusula abusiva no contrato, a qual deve ser anulada, consoante determinado pelo CDC, em seu artigo 51, inciso IV. O artigo 413 do CC também prevê a redução equitativa da multa, quando excessiva, como é o caso dos autos. Ressalto que, de acordo com o enunciado nº 543 da súmula do STJ, a devolução do valor deve se dar, obrigatoriamente, em parcela única, sendo vedado o parcelamento da devolução pela parte vendedora, mesmo que previsto em cláusula contratual: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). Nesse sentido, a retenção deve ocorrer em valor moderado, condizente para o ressarcimento pelas despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação (EREsp n.º 59.870/SP) da unidade. Assim, fixo o percentual de retenção para a vendedora em patamar mais justo, segundo um juízo de equidade. Nesse sentido, estabeleço-o em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago, como ressarcimento para empresa requerida. Neste contexto, deflui de pleno direito a procedência do pedido inicial de rescisão da avença e declaração de abusividade de cláusula contratual, devendo pois a requerida proceder com a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo requerente. E mais, aduz a requerida que a demandante deve arcar com os honorários de corretagem no importe de 6% (seis por cento) sobre o valor global da transação, por conta de intermediação imobiliária, pertencente ao corretor que intermediou o negócio. Além do pagamento do IPTU relativo ao lote, durante o tempo em que o mesmo esteve na posse, (2015/2019), cujo valor seria de R$ 1.368,91. Nessa senda, a cláusula penal que tem a finalidade de amparar quem não deu causa a rescisão contratual, cobrindo as despesas e prejuízos decorrentes do negócio, inclui o valor do IPTU requerido pela ré, ou seja, a quantia deve estar inclusa no montante a ser pago pela requerente a título de multa. Veja-se acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais em caso semelhante ao vertente: APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONCILIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. IPTU. CLÁUSULA PENAL. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. A vontade de acordar no processo deve ser guiada sob a razoabilidade. Uma vez que a parte demonstrou não ter interesse em transacionar, deve ser rescindido o contrato ante o inadimplemento. A cláusula penal tem a finalidade de amparar aquele que não deu causa a rescisão contratual, cobrindo as despesas e prejuízos decorrentes do negócio. Por isso, as despesas com IPTU's não pagos sobre o imóvel, objeto do contrato rescindido, está incluído no valor da multa rescisória. (TJMG - Apelação Cível 1.0702.01.013973-2/001, Relator(a): Des.(a) Antônio Bispo, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/08/2020, publicação da súmula em 02/09/2020) Quanto ao pagamento dos honorários de corretagem pela parte autora, o Superior Tribunal de Justiça, no Resp nº 1.599.511/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, decidiu pela validade da cláusula que transfere o ônus do pagamento da comissão de corretagem ao promitente comprador, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor cobrado a tal título. Passo a transcrever o acórdão referido: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 - SP (2016/0129715-8) RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO) Neste contexto, deflui de pleno direito a procedência parcial do pedido autoral de rescisão da avença e devolução dos valores pagos, devendo pagar apenas a quantia de 25% (vinte e cinco por cento) do valor já pago a título de cláusula penal. Entretanto, incumbe ao demandante o pagamento relativo aos honorários de corretagem, no importe de 6% (seis por cento) sobre o valor global da transação.
Intimação - REG. DISTRIBUIÇÃO Nº: 0802233-05.2020.8.10.0026 DENOMINAÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Diante do exposto, ACOLHO PARCIALMENTE o pedido autoral, julgando o processo com resolução de mérito, ao tempo em que: CONDENO a requerida a restituir, em parcela única, à requente, 75% (setenta e cinco por cento) do valor efetivamente pago para aquisição do imóvel, sendo que este valor deverá ser acrescido de correção monetária contada da data do último pagamento pela autora e juros moratórios a contar da citação, decotada dessa quantia os honorários de corretagem, no importe de R$ 3.150,00 (três mil, cento e cinquenta reais) a ser pago ao corretor. CONDENO a parte ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Quanto aos honorários, arbitro-os em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC). Publique-se. Registre-se. Intime-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Balsas, datado e assinado eletronicamente" FRANCIEL PEREIRA PIRES Servidor Judicial Mat. 165308