Procedimento Comum Cível 0803396-88.2018.8.10.0026 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0803396-88.2018.8.10.0026 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA REQUERENTE: VILSON CARVALHO RAMOS Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: EVANDRO OLIVEIRA DE SOUSA - MA13255-A REQUERIDA(O): SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA De ordem do MM. Juiz de Direito da 2ª Vara desta Comarca - Dr. Tonny Carvalho Araújo Luz, INTIMO os (as) advogados (as) supracitado(s) com a seguinte FINALIDADE: INTIMAÇÃO das partes através de seus(a) Advogado(a) acima especificado(a) para tomarem conhecimento da sentença de ID 61340375, a seguir transcrito(a): SENTENÇA: " VILSON CARVALHO RAMOS propôs Ação de Resolução de Contrato c/c Restituição de Valores Pagos em face de SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA alegando, em síntese, que firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a requerida na data de 15.09.2015, tendo por objeto a aquisição de um lote de nº 14, Quadra 134, Loteamento Cidade Nova, medindo 300m⊃2;, pelo valor de R$ 49.500,00 (quarenta e nove mil e quinhentos reais). A forma de pagamento acordada entre as partes previu o seucumprimento da seguinte forma: SINAL: R$ 743,00 (setecentos e quarenta e três reais), pago no ato da assinatura do contrato; PARCELA MENSAL: 200 (duzentas) parcelas mensais, no valor de R$ 243,78 (duzentos se quarenta e três reais e setenta e oito centavos) cada, vencendo-se a primeira em 15.10.2015, acrescidos juros compensatórios de 0,50% ao mês e mais correção monetária pelo IGP-M. Aduz o demandante que até a presente data, além da entrada de R$ 743,00 (setecentos e quarenta e três reais), ele pagou R$ 4.045,12 (quatro mil e quarenta e cinco reais e doze centavos), referente às parcelas do contrato. O requerente não teria conseguido mais adimplir com as prestações, ficando inadimplente e seu nome teria sido lançado junto ao cadastro de maus pagadores. Assim, ele teria comunicado à requerida sobre a perda do interesse em permanecer com o imóvel, postulando a devolução dos valores pagos, ainda que com retenção de uma pequena parte, como forma de ressarcimento a eventual prejuízo que pudesse decorrer dessa relação contratual. Entretanto, a requerida teria oferecido ao requerente a devolução de valor ínfimo comparado àqueles adimplidos pelo demandante durante todo o contrato, baseada em disposição contratual, Cláusula Quarta: I) Multa penal de 32,5% sobre o valor total das parcela já quitadas, acrescidos de juros compensatórios, remuneratórios e multa, a título de despesas administrativas, impostos, publicidade, custos financeiros, bem como honorários advocatícios, despesas cartorárias e judiciais, custas com correios IPTU, reparos necessários à reposição do imóvel em idêntico estado quando foi entregue ao comprador. Devidamente citada, a parte requerida ficou inerte - ID 56438515. Eis o relatório. DECIDO. A ausência de contestação importa no reconhecimento do fenômeno da revelia e este, por sua vez, determina o julgamento antecipado da lide, nos moldes do que preconiza o artigo 355, inciso II, do CPC, bem como presumem-se verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor na inicial (art. 344, CPC). Decreto a revelia da requerida. Friso que a relação jurídica configurada entre as partes é consumerista, de modo que seu processamento deve obediência ao Código de Defesa do Consumidor. Há prova documental da existência de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda entabulado entre as partes – ID 15490806 - que teve por objeto a obtenção de um bem imóvel situado no empreendimento Loteamento Cidade Nova, com ajuste do pagamento do preço em prestações. No caso vertente, o comprador, ora autor, requer a resolução contratual porquanto diz estar impossibilitado financeiramente de continuar pagando pela aquisição do imóvel. A lei 13.786/18 (art. 67-A, inciso II) prevê a possibilidade de resolução do instrumento particular de compra e venda por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Referida norma diz que o limite da retenção da pena convencional por rescisão não deverá ser superior a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, de acordo com a razoabilidade e a proporcionalidade, o valor da multa rescisória a qual o consumidor deve pagar, nesses casos, tem como parâmetro 10 (dez) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor já pago pelo comprador. Senão vejamos: AGAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE PERPASSA O MONTANTE DE 10 A 25% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt nos EDcl no REsp 1854507/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/12/2020, DJe 11/12/2020 Passo a transcrever acórdão do Tribunal de Justiça do Maranhão no mesmo sentido: APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. RESILIÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL. DIREITO DE RETENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. REFORMA. APELAÇÃO PROVIDA. 1. DO SUBSTRATO FÁTICO 1.1. Na origem, Gardênia Rodrigues da Silva afirma ter direito a resilir contrato de promessa de compra e venda de lote residencial no empreendimento nominado como Residencial Verona, mas sem o desconte de multa prevista no contrato. 1.2. O pedido inicial, portanto, é para obter a resilição do contrato sem qualquer ônus para si, ou seja, com a devolução integral de todos os valores antecipados, somado, ainda, de uma indenização por danos morais. 1.3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a resilição contratual, porém como desconto de 10% (dez por cento) dos valores antecipados. Restou improcedente o pedido de indenização por danos morais. 2. DOS EFEITOS DA LEI Nº 13.786/2018 2.1. Em respeito ao princípio da segurança jurídica, a superveniência da Lei nº 13.786/2018 (qual seja a que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano) não pode interferir no ato jurídico perfeito que é o contrato entre as partes, firmado que foi em 2017 (ID 9497152). 2.2. Aplicação da LINDB, art. 6º: A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. 2.3. O entendimento a esse respeito é muito claro e pacificador, independente disso, a hermenêutica do citado artigo não infere maiores dúvidas a respeito. 3. DO DIREITO A RESILIÇÃO DO CONTRATO SEM A RETENÇÃO DE MULTA 3.1. Em situação desse jaez, o STJ há muito foi provocado a realizar o controle da razoabilidade e da proporcionalidade da multa que a parte contratante, a consumidora, teria que arcar, em forma de desconto quando da devolução dos valores que houvera antecipado, eis, então, que a Corte Superior conferiu um parâmetro de 10 a 25%, logo, imputando como lícitas todas as cláusulas contratuais que contemplem multa por extinção de contrato a pedido da parte consumidora que estejam dentro desse parâmetro, 3.2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) 3.3. “A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado”. (AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019) 4. CONCLUSÃO 4.1 O que diz o contrato firmado entre as partes? Que em caso de desistência da parte consumidora, haverá a imediata devolução dos valores por si antecipados, com retenção do sinal e de até 5% (cinco por cento) do valor dispendido com corretor, ainda, somado a indenização pelo tempo de fruição do imóvel, logo, há de se dar inteira vazão a essa cláusula, em respeito à plena autonomia da vontade das partes, da segurança das relações jurídicas, da inexistência de cláusula que viole o direito de consumidor, para que não haja locupletamento ilícito de qualquer das partes, e por tudo estar de acordo com o disposto em lei, enunciado de súmula, e jurisprudência pacificada pelo STJ. 4.2 Assim, não vejo como adequada a produção de sentença para dizer, apenas e tão somente, o direito de retenção a favor da parte apelante em 10% (dez por cento), quando toda a cláusula do contrato que prevê as consequências da desistência do contrato pela parte consumidora está repleta de licitude. 5. Forte nessas razões, reafirmando a jurisprudência do STJ, DOU PROVIMENTO AO RECURSO, a fim de julgar totalmente improcedente o pedido formulado na exordial. (APELAÇÃO CÍVEL - 0810683-60.2018.8.10.0040 RELATOR: KLEBER COSTA CARVALHO ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: 1ª CÂMARA CÍVEL). Depreende-se da demanda, que a parte requerida exige Multa penal de 32,5% sobre o valor total das parcela já quitadas, acrescidos de juros compensatórios, remuneratórios e multa, a título de despesas administrativas, impostos, publicidade, custos financeiros, bem como honorários advocatícios, despesas cartorárias e judiciais, custas com correios IPTU, reparos necessários à reposição do imóvel em idêntico estado quando foi entregue ao comprador. Portanto, constata-se cláusula abusiva no contrato, a qual deve ser anulada, consoante determinado pelo CDC, em seu artigo 51, inciso IV. O artigo 413 do CC também prevê a redução equitativa da multa, quando excessiva, como é o caso dos autos. Ressalto que, de acordo com o enunciado nº 543 da súmula do STJ, a devolução do valor deve se dar, obrigatoriamente, em parcela única, sendo vedado o parcelamento da devolução pela parte vendedora, mesmo que previsto em cláusula contratual: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). Nesse sentido, a retenção deve ocorrer em valor moderado, condizente para o ressarcimento pelas despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação (EREsp n.º 59.870/SP) da unidade. Assim, fixo o percentual de retenção para a vendedora em patamar mais justo, segundo um juízo de equidade. Nesse sentido, estabeleço-o em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago, como ressarcimento para empresa requerida. Neste contexto, deflui de pleno direito a procedência do pedido inicial de rescisão da avença e declaração de abusividade de cláusula contratual, devendo pois a requerida proceder com a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo requerente. Neste contexto, deflui de pleno direito a procedência parcial do pedido autoral de rescisão da avença e devolução dos valores pagos, devendo pagar apenas a quantia de 25% (vinte e cinco por cento) do valor já pago a título de cláusula penal. Intimação - REG. DISTRIBUIÇÃO Nº: 0803396-88.2018.8.10.0026 DENOMINAÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Diante do exposto, ACOLHO PARCIALMENTE o pedido autoral, julgando o processo com resolução de mérito, ao tempo em que: DECLARO resolvida a promessa de compra e venda de imóvel, objeto desta ação de movimentação - ID 15490806 CONDENO a requerida a restituir, em parcela única, à requente, 75% (setenta e cinco por cento) do valor efetivamente pago para aquisição do imóvel, sendo que este valor deverá ser acrescido de correção monetária contada da data do último pagamento pela autora e juros moratórios a contar da citação. Oficie-se ao SPC/SERASA para que retire dos cadastros de restrição ao crédito a inscrição de movimentação 15490858, em nome do autor. CONDENO a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Quanto aos honorários, arbitro-os em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação (art. 85, §2º, CPC). Transitada em julgado a presente decisão, e cumpridas as providências acima inscritas, arquivem-se os presentes autos, com baixa na Distribuição, e observância das demais formalidades legais.Balsas/MA, assinado e datado eletronicamente". FRANCIEL PEREIRA PIRES Servidor Judicial Mat. 165308

23/02/2022, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Realizado cálculo de custas

Remetidos os autos da Contadoria ao 2ª Vara de Balsas.

Recebidos os Autos pela Contadoria

Juntada de Certidão

Juntada de Certidão

Decorrido prazo de SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA em 10/10/2022 23:59.

Mandado devolvido entregue ao destinatário

Juntada de diligência

Juntada de Certidão

Expedição de Mandado.

Remetidos os autos da Contadoria ao 2ª Vara de Balsas.

Realizado cálculo de custas

Recebidos os Autos pela Contadoria

Juntada de Certidão

Todas as movimentações(42)