Procedimento Comum Cível 0817027-14.2017.8.10.0001 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0817027-14.2017.8.10.0001 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO APELANTE: LIVING AFENAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO: CARLOS FREDERICO DOMINICI, (OAB/MA 5.410) APELADO: ALESSANDRO THELMIR SARBEN E OUTRO ADVOGADO: SANDRO SILVA DE SOUZA (OAB/MA 5161); MAIKELL OLIVEIRA COSTA (OAB/MA 20.075) RELATOR: DES. LUIZ GONZAGA ALMEIDA FILHO EMENTA PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO. DISTRATO PELO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA 543. RETENÇÃO DO VALOR PAGO EM PERCENTUAL DE 10% A 25%. FIXAÇÃO NO PATAMAR DE 20%. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. A Súmula 543 do STJ dispõe que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. II. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que em caso de rescisão unilateral feita pelo consumidor em razão de alegada perda da capacidade financeira, é razoável a retenção de parte das prestações pagas desde que arbitrado entre o percentual de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), dos valores efetivamente pagos. III. Apelo conhecido e não provido. DECISÃO Decisão (expediente) - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO SEXTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0817027-14.2017.8.10.0001 Trata-se de Apelação Cível interposta por LIVING AFENAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em face de sentença prolatada pelo juízo da 12ª Vara Cível de São Luís/MA que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Parcelas Pagas, interposta por ALESSANDRO THELMIR SARBEN E OUTRO, ora apelado, julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil, determinando devolução parcial referente a 80% do valor pago em negócio de compra e venda de loteamento, após pedido de rescisão contratual, nos seguintes termos: (…) Ante o exposto, com base no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE, em parte, os pedidos formulados na inicial apenas para CONDENAR a Ré a restituir aos autores o percentual de 80% (oitenta por cento) dos valores já pagos, acrescido de correção monetária, pelo índice INPC, a partir do desembolso, e juros moratórios mensais de 1% (um por cento), contados da citação. Na forma do art. 86 do CPC, atendo aos pedidos em que as partes foram vencedoras e vencidas, fixo as despensas proporcionalmente na ordem de 25% ao autor e 75% ao Réu, de modo que, estabelecendo honorários em R$ 6.000,00 (seis mil reais), deverá a demandada pagar ao advogado do autor a importância de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), e o autor pagar ao advogado da Ré, a quantia de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais). Colhe-se dos autos que os requerentes adquiriram um imóvel junto à Requerida, tratando-se da Unidade 408, Bloco Buriti, Pleno Residencial São Luís, do qual alegam já ter adimplido a quantia de R$ 96.280,34. Sustenta que, devido a oferta do imóvel em quantia a menor do que os autores ainda deviam a título de saldo devedor, requerem a presente rescisão e restituição de 90% dos valores pagos e danos morais. Após a devida instrução processual o juízo de base julgou parcialmente procedente o pleito, nos termos delineados acima. Inconformada, a empresa Apelante interpôs o presente recurso sustentando que o contrato de compra e venda foi findado em razão da inadimplência do autor por 06 meses; e que o distrato o trouxe prejuízos, por não ter mais conseguido fazer outro negócio com o imóvel objeto da desistência, de modo que alega ser impossível a devolução dos 90% fixados em sentença. Subsidiariamente, pede que a devolução se mantenha 80% do valor já pago, pede que os juros de mora incidentes sobre esse montante sejam computados somente a partir do trânsito em julgado da sentença. Apresentadas contrarrazões ao ID 5727036. Instada a se manifestar a Procuradoria Geral de Justiça deixou de opinar por não se enquadrar em nenhuma das hipóteses albergadas no artigo 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. Passo a decidir. Em proêmio, verifico que o recurso merece ser conhecido por estarem presentes os requisitos de admissibilidade. Conforme relatado, busca o Apelante acima a reforma da sentença de base para que incida no caso em tela a retenção no percentual maior do que o de 20% fixado pelo juízo de base, contudo, não especifica em que porcentagem exatamente deveria ser fixada a retenção ou devolução do valor já pago no negócio de compra e venda. Pois bem, observando a sentença recorrida, verifico que andou bem o magistrado a quo ao julgar o feito por restar o julgado em consentâneo com a jurisprudência desta corte e com a Súmula 543 do STJ, a qual dispõe que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que em caso de rescisão unilateral feita pelo consumidor em razão de alegada perda da capacidade financeira, é razoável a retenção de parte das prestações pagas desde que arbitrado entre o percentual de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), dos valores efetivamente pagos. Importa ressaltar, ainda, que depende do juízo de valor do julgador, na análise do caso concreto e utilizando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a definição do montante a ser retido. Que esta definição deve variar de caso a caso, a depender da situação das partes e do que ocorreu no negócio; bem como se o vendedor teve custos a pagar com o valor pago pelo comprador. In casu, na hipótese dos autos, trata-se de compra de imóvel, em que o cancelamento se deu após alguns anos de pagamento, e que, após o terreno em questão ficar disponível para o vendedor poder colocar à venda novamente e obter lucro daquele objeto novamente, a empresa alega que não conseguiu realizar uma nova venda, em razão do já adiantado andamento que estava. Verifico que o negócio foi firmado em 2012 e somente em 2017 foi feito o distrato, ou seja, não se tratava mais dos anos iniciais, de modo que, de fato, a revenda se tornou um pouco mais dificultada. Isto é, a variação de retenção retromencionada entre o percentual de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), dos valores efetivamente pagos deve depender do caso concreto, da facilidade ou não de revenda e da situação geral que envolve o negócio. Desse modo, resta mais que demostrado o acerto no posicionamento exarado pelo juízo singular ao fixar o percentual de 20% (vinte por cento) para retenção dos valores pagos pelo Autor/Apelado. No mais, com relação a contratos firmados de compra e venda, tem-se que é abusiva toda cláusula penal que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, devendo o magistrado adequar a incidência e a forma de aplicação da multa. A Lei n° 8.078/90, em seu art. 53, prevê a devolução das quantias pagas e considera nula a cláusula que estabelece a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Dessa forma, não restam dúvidas de que a cláusula penal compensatória, por reter indevidamente as quantias pagas e no momento do reembolso, praticar descontos abusivos em desrespeito a boa-fé e equidade, como se vê do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor: Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Nesse sentido entende a jurisprudência pátria: EMENTA AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO "NA PLANTA". DIREITO À RETENÇÃO. REDUÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. MANUTENÇÃO. APELO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Em caso de rescisão da promessa de compra e venda de imóvel adquirido "na planta" o direito à retenção de parte do valor das parcelas pagas somente é assegurado à construtora quando a rescisão decorre da desistência ou da inadimplência do adquirente, de sorte que a culpa da construtora não a investe no direito de ver indenizada, por assim dizer, por quaisquer dos custos operacionais inerentes ao negócio jurídico. 2. Precedentes citados: STJ,AgInt no AREsp 960.851/DF,Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/03/2017, DJe 24/03/2017; STJ, AgInt no AREsp 209.132/RJ, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 01/09/2016, DJe 06/09/2016; STJ, AgRg no REsp 1523955/SP, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 01/12/2015, DJe 11/12/2015. 3. Agravo interno desprovido. (TJ-MA - AGT: 00008706720158100001 MA 0427752019, Relator: KLEBER COSTA CARVALHO, Data de Julgamento: 20/02/2020, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/02/2020 00:00:00) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DISTRATO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ATÉ 25% DO VALOR PAGO. ART. 67-A. LEI Nº 4591/64. PRECEDENTES DO STJ. INDENIZAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. PREVISÃO LEGAL. POSTERIOR AO CONTRATO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA. 1. O cerne da questão consiste em verificar qual o percentual de retenção pode ser exercido pela empresa vendedora de imóvel diante da rescisão contratual pleiteada pelo comprador, além da possibilidade de retenção relacionada a período de fruição e a incidência da sucumbência. 2. Nos termos do artigo 67-A da Lei nº 4591/64 o percentual de retenção não poderá exceder a 25%, não havendo que se falar em dever de aplicar o percentual exato de 25% do valor pago no contrato. 3. O percentual de 20% aplicado na sentença se revela proporcional a recompensar as despesas administrativas. 4. Não há que se falar em taxa de fruição do bem, tendo em vista que tal previsão legal é posterior à celebração do contrato, à solicitação do distrato e ao ajuizamento da ação, não devendo incidir tal regra. 5. Houve sucumbência recíproca tendo em vista que o autor/apelado não teve deferido o pedido de danos morais. 6. Apelo conhecido e parcialmente provido. (TJ-MA - APL: 0828364-97.2017.8.10.0001, Relator: JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/02/2020, Data de Publicação: 18/02/2020) EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DISTRATO. CULPA DA PROMISSÓRIA ADQUIRENTE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DE QUANTIAS PAGAS. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE. VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 51 E 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRECEDENTES DO STJ PARA ESTABELECER RETENÇÃO ENTRE 10 E 25%. MAGISTRADO DE BASE FIXOU RETENÇÃO EM 25%. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. UNANIMIDADE. I. Incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor, vez que a recorrida se enquadra como destinatária final, portanto, consumidora, enquanto a recorrente figura como fornecedora de produtos/serviços, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. II. Ademais, a Constituição Federal de 1988 interfere na exploração da atividade econômica para preservar a dignidade do ser humano e promover a justiça social, merecendo enfoque a proteção a ser dada ao consumidor hipossuficiente. III. Compulsando de forma detida o contrato entabulado entre as partes, vê-se que a cláusula XI que trata do inadimplemento estabelece o percentual de 50% ou de 10% a título de pena convencional em caso de rescisão a depender do montante de quantias pagas atualizadas. IV. No caso sub examine, a própria apelada informa que deu causa a resolução contratual, isso porque enfrentou dificuldades financeiras que a impediram de efetuar o pagamento das parcelas avençadas no instrumento, chegando a adimplir a quantia de R$ 46.173,70 (quarenta e seis mil, cento e setenta e três reais e setenta centavos), mas a construtora promoveu a restituição de apenas 50% desse valor, o que coloca a consumidora em desvantagem exagerada. V. Determinação de retenção em 25% (vinte por cento) dos valores pagos, na esteira do entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Restituição de 25% (vinte por cento) a fim de evitar o enriquecimento ilícito da construtora/incorporadora. VI. Sentença mantida. VII. Apelação conhecida e desprovida. Unanimidade. (TJ-MA - APL: 0822741-52.2017.8.10.0001, Relator: RAIMUNDO JOSÉ BARROS DE SOUSA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/02/2020, Data de Publicação: 05/02/2020) E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. I - Em caso de rescisão da promessa de compra e venda de imóvel o direito à retenção de parte do valor das parcelas pagas é assegurado à construtora quando a rescisão decorre da desistência ou da inadimplência do adquirente, em percentual variável entre 10 e 25% do valor pago. Precedentes do STJ. II - Comprovado nos autos que havia cláusula no contrato referente ao pagamento da corretagem não há que se falar em ofensa ao direito de informação e ao consumidor, sendo válido o pagamento pelos serviços prestados pela imobiliária. (TJ-MA - AC: 00041177920158100058 MA 0464492017, Relator: JORGE RACHID MUBRACK MALUF, Data de Julgamento: 14/12/2017, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/01/2018 00:00:00) Por fim, com relação ao termo inicial dos juros de mora, sabe-se que, em casos que envolvem relação contratual, sobre o valor da condenação referente ao dano material, incidem: correção monetária pela média aritmética simples entre INPC/IBGE e IGP-DI/FGV de acordo com o Decreto 1544/95, contada a partir da data do evento danoso (STJ, súm. 43); e juros de mora de 1% ao mês, contados a partir da citação, conforme prevê o CPC, art. 240 e CC, art. 405. Assim, a incidência do termo inicial tanto da correção monetária, quanto dos juros de mora, foram aplicadas corretamente pelo juízo de base. Diante do exposto, aplicando o art. 932, do CPC/2015 e por analogia a Súmula 568 do STJ, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao presente recurso, mantendo incólume a sentença de primeiro grau. Publique-se e, uma vez certificado o trânsito em julgado – o que o Sr. Coordenador certificará –, devolvam-se os autos à Vara de origem, dando-se baixa na distribuição e no registro. CUMPRA-SE. São Luís, 08 de Abril de 2022. Desembargador LUIZ GONZAGA Almeida Filho. Relator

13/04/2022, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Transitado em Julgado em 16/06/2023

Decorrido prazo de RAIMUNDO JOSE OLIVEIRA JUNIOR em 16/06/2023 23:59.

Decorrido prazo de JOSE DAVID SILVA JUNIOR em 16/06/2023 23:59.

Decorrido prazo de LUIZ MARCIO SOUZA MENDES MATOS em 16/06/2023 23:59.

Decorrido prazo de SANDRO SILVA DE SOUZA em 16/06/2023 23:59.

Decorrido prazo de FELIPE ALMEIDA GONCALVES em 16/06/2023 23:59.

Decorrido prazo de ALESSANDRO PUGET OLIVA em 16/06/2023 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/05/2023

Publicado Intimação em 25/05/2023.

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Homologado o Acordo em Execução ou em Cumprimento de Sentença

Conclusos para julgamento

Juntada de petição

Recebidos os autos

Todas as movimentações(98)

Todos os documentos(19)