Cumprimento de sentença 0811481-75.2017.8.10.0001 - TJMA

Cumprimento de sentença 0811481-75.2017.8.10.0001 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0811481-75.2017.8.10.0001. AUTOR: LUCIANA FLAVIA FIGUEREDO, CELIO GUSTAVO BASTOS SILVA RAPOSO Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: JULIANA ARAUJO ALMEIDA - MA7386 REU: API SPE42 - PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., PDG CONSTRUTORA LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: FABIO RIVELLI - MA13871-A SENTENÇA Intimação - Juízo de Direito da 15ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Cuida-se de demanda judicial relativa a negócio jurídico de promessa de compra e venda de bem imóvel (Residencial Janelas Praia do Calhau, Torre 6, São Tomé, Bl. A, n.º 1, planta duplex, tipo AD ampliada), pelo valor de R$ 887.902,15 (oitocentos e oitenta e sete mil novecentos e dois reais e quinze centavos), dos quais teriam sido pagos R$ 173.431,70 (cento e setenta e três mil quatrocentos e trinta e um reais e setenta centavos), cuja entrega encontrava-se prevista para 31/12/2016. Afirmou a parte autora de ultrapassado o prazo acima mencionado sem que houvesse cumprimento das obrigações devidas pela parte ré, informa a parte autora não mais possuir interesse quanto ao prosseguimento do referido negócio jurídico, razão pela qual requer a concessão liminar de medida que determine o imediato rompimento contratual, bem como imponha à parte ré o dever de se abster de promover cobranças ou de registrar dívida em cadastro de proteção ao crédito em virtude desse negócio jurídico. No mérito requereu a confirmação da tutela, a devolução dos valores já pagos de R$ R$173.431,70(cento e setenta e três mil quatrocentos e trinta e um reais e setenta centavos, com sua devida correção, condenação em honorários advocatícios, devolução da taxa de corretagem, condenação em dano moral e material, pugnando, ao final, pela procedência dos pedidos. Promovidas a emenda da inicial e recebida a inicial, foi concedida a liminar pleiteada, além de designar audiência de conciliação e determinar a citação das partes demandadas, nos termos da decisão de ID Num. 6082525, não se obtendo êxito no aludido ato conciliatório (ata de audiência – ID Num. 8587384). Devidamente citada a parte demandada apresentou sua contestação (ID Num.9334663) alegando, em sede de preliminar, a ilegitimidade passiva das demandadas para devolução da comissão de corretagem, a prescrição do direito da parte autora de pleitear a devolução da referida taxa e o sobrestamento diante do IRDR sobre temas debatido nos autos. No mérito, argumentou a legalidade do contrato entre as partes; atraso na entrega do imóvel por razões de força maior; legalidade da cláusula de prorrogação de 180 dias; impossibilidade de exigência da multa penal; impossibilidade de restituição de valores de alugueis por atraso na obra; ciência sobre os serviços de corretagem; direito de retenção de 30% do valor adimplido pela parte autora; ausência de danos; impossibilidade de inversão do ônus da prova em favor da parte autora, pugnado, ao final, pela improcedência da demanda. Réplica acostada aos autos, como se observa do ID Num. 10246342. Intimadas as partes para se manifestarem sobre novas provas, veio a parte autora requerer a realização de audiência de instrução (ID Num.22243056). Deferido o pedido de prova da parte autora, foi determinada a realização da audiência pleiteada (ID Num.24703541), na qual após as oitivas das testemunhas e do preposto das demandas foi determinado a apresentação de alegações finais (ID Num.26343563). Com a apresentação das alegações finais (ID Num.28842357) Era o que cumpria relatar. Decido. Inicialmente, passo a análise das preliminares suscitadas pela parte demandada. Argumentou a parte demanda da necessidade de suspensão do feito, tendo em vista a existência de IRDR sobre os temas debatidos nos autos. Com efeito, a informação da parte demandada já restou superada diante do julgamento do referido incidente e continuidade das demandas relativas aos temas já decididos pelo STJ. Assim, REJEITO tal preliminar de suspensão. Com relação a preliminar de prescrição, segundo o artigo 206, §3º, IV, do CC, observa-se que a matéria discutida nos autos trata-se de típico relação de consumo, logo deverá ser regido pelas normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, em consonância com o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no verbete sumular nº 297: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. Sendo o Código de Defesa do Consumidor de lei específica, devem suas normas ser aplicadas com prioridade às regras do Código de Processo Civil (princípio da especialidade), sobretudo no que diz respeito aos prazos prescricionais. Assim, afasta-se o argumento suscitado pelo requerido na contestação quanto à aplicação das normas do CPC. Neste aspecto, emana o comando normativo contido no artigo 27 do CDC, que determina: “Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.” Assim, diante do atraso e do descumprimento do contrato de entrega do imóvel em 31/12/2016, REJEITO a prejudicial de mérito de prescrição. Quanto a preliminar de ilegitimidade da parte demanda para não devolução da taxa de corretagem, tal prejudicial se confunde com o mérito da causa e assim só será debatida quando da análise do mérito. Pelo REJEITO a preliminar de ilegitimidade de devolução de valores de corretagem. Superada as questões preliminares, passo a análise do mérito da causa. RECONHECIMENTO DA RELAÇÃO CONSUMERISTA No presente feito, a entrega do imóvel residencial (Residencial Janelas Praia do Calhau, Torre 6, São Tomé, Bl. A, n.º 1, planta duplex, tipo AD ampliada), com cláusula geral de prorrogação. A análise da presente lide é vista na perspectiva da relação de consumo, com influência direta dos princípios típicos desses negócios: Transparência – clareza das cláusulas contratuais; Confiança – credibilidade de que o produto cumprirá a oferta apresentada e atenderá às expectativas projetadas; Boa-fé objetiva – sinceridade e solidariedade, servindo o negócio para satisfação dos legítimos interesses dos contratantes; Equidade – busca de equilíbrio na relação das partes envolvidas no negócio; Vulnerabilidade do consumidor – proteção do consumidor como pessoa com menor poder de defesa de seus direitos e inversão do ônus da prova. RAZÕES DE ATRASO NA OBRA – PRORROGAÇÃO DO PRAZO POR CASO FORTUITO, FORÇA MAIOR OU EMBARGOS À OBRA. No que se refere à cláusula prorrogação da entrega do imóvel pelo tempo, a mais, por tempo indeterminado, seguindo-se os princípios antes mencionados sobre a análise das questões que envolvem relação de consumo, especialmente ao se prever cláusula de tolerância que admite a prorrogação da entrega sem qualquer exigência, em nítido desequilíbrio contratual. O fundamento apresentado pela parte demandada em sua contestação apontando a possibilidade desse interregno (incluindo a cláusula de tolerância) vir a ser dilatado em razão de circunstâncias supervenientes, não previstas no início da execução dos trabalhos, seria plenamente legítimo. Contudo, prazo superior indeterminado, por um tempo excessivamente prolongado sem justificativa, como no presente caso, não merece prosperar. Em leitura simples, sem justo motivo, não se acolhe a prorrogação do prazo previsto no contrato para conclusão da obra. Como anotado antes, não se admite retardo tão prolongado em obra cujo planejamento de construção se dá com longa antecedência. Ressalte-se que, sequer, há previsão de notificação do adquirentes quanto à prorrogação, da data de entrega do bem, além do prazo previsto, ainda que admissível, seria o mínimo de demonstração de respeito. Dentro de um exame da situação sócio/econômica de São Luís, que não se pode prescindir para análise do caso, vale acentuar alguns aspectos que, depois de revelados, confirmam o entendimento que funda a presente decisão. De forma espantosa, a Ilha de São Luís passou a ser recepcionista de um público extraordinário. Muitas pessoas do interior ou de outros estados, até mesmo do exterior, impulsionados pela promessa de expansão econômica, destinaram-se para cá, trazendo consigo a necessidade de investimentos de infraestrutura para acolhimento dessa massa. Seguindo essa rota, empreendimentos imobiliários foram se instalando, gerando uma expectativa de investimentos na aquisição de apartamentos residenciais. Nesse fluxo destaco a presença de três grupos de empreendedores: as pequenas e médias construtoras locais, as grandes construtoras locais e as grandes construtoras nacionais. O pequeno e médio construtor, empolgado com a busca de imóveis, resolveu investir no mercado, lançando mão de seus investimentos internos e, surpreendido pela concorrência, terminou se vendo sem condições de concluir suas obras, ou pelo menos, em tempo aprazado. Já não se pode atribuir essa imprevisão amadorística às grandes empresas. A prospecção imobiliária é uma realidade profissional, como consta da nota: Uma ilha brasileira na Flórida1, que revela as nuances dessa atividade. Tal pesquisa não se limita a investimentos de alto padrão, mas a empreendimentos residenciais, no caso em destaque, onde o condomínio possui diversas casas, não pode ser gerido pela imprevisão. Seguindo a nova sistemática gerencial, onde os conceitos positivos de direito público de gestão devem inspirar as providências na esfera privada, seria minimamente esperado que Demandada tivesse elaborado um Estudo de Viabilidade Técnica, Econômica e Ambiental – EVTEA, que o Departamento de Infra-Estrutura de Transportes – DNIT2, aponta como sendo o conjunto de estudos necessários à verificação da existência de viabilidade técnica, econômica e ambiental para a execução de uma determinada obra de infraestrutura de transportes, ou conjunto delas, nos segmentos considerados, dentre as alternativas propostas, consubstanciado, principalmente nos estudos de tráfego, capacidade da rodovia e seu nível de serviço, aliados às pesquisas complementares e outras similares, bem como aos demais trabalhos e estudos de engenharia, sócio-econômicos e ambientais necessários. A relevância dessa ação é destacada na monografia de Carlos Eduardo Sousa Leal – Análise de viabilidade técnica/econômica3, onde declara: A construção civil é vista como uma importante estratégia para a economia do país, gerando emprego e renda, movimentando um considerável montante de recursos financeiros por diversos setores da sociedade. Assim, torna-se relevante a continuidade e o sucesso de investimentos nesta área. Então para a realização de qualquer empreendimento, e necessário que se faça um estudo de viabilidade técnica/econômica, que busca mostrar se o negócio é viável. Em sua monografia: Viabilidade econômica dos empreendimentos residências4, Letícia Mourão Cerqueira, citando Márcio M. Fabrício, reproduz a seguinte afirmação: A partir da gestão da qualidade, as empresas, principalmente as construtoras, têm conseguido ampliar o seu domínio técnico sobre seus processos de trabalho e incrementar os controles sobre a compra, recebimento, ensaios, armazenamento e utilização dos materiais e componentes construtivos nos canteiros de obras. Valorizaram-se a seleção e avaliação dos fornecedores de materiais e serviços e o treinamento dos funcionários. Além disso, são desenvolvidas ações visando à análise crítica das oportunidades de negócio e dos contratos assumidos, tornando as empresas de construção mais aptas a enfrentar os novos desafios competitivos. Logo em seguida, arremata5: O estudo de viabilidade requer diferentes análises incluindo aspectos ambientais, de legislação, tecnologia, materiais, demanda de consumo, custos, lucratividade, localização, mão-de-obra, etc. Em todos esses aspectos a avaliação precisa ser criteriosa para minimizar os riscos e ter um projeto com maiores chances de sucesso. Por fim, a Norma Brasileira (NBR) 14653-4:2002, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, que fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto a: classificação da sua natureza, instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas, descrições das atividades básicas, definição da metodologia básica, especificação das avaliações, requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação, lembra no conceito de custo direto que o mesmo se refere ao gasto na produção de bens e serviços, relativos a mão de obra, matéria prima utilidades e manutenção. No que se refere a aquisição de matéria prima, dado o fato de não possuir a Ilha de São Luís indústria que atenda ao volume necessário para construção da parte demandada, notória é a compra desses insumos em outros estados, diretamente dos fabricantes, reduzindo-se o valor da compra pela ausência de figura do atravessador. Portanto, argumentos lançados pela demandada em sua peça de defesa, diante da expectativa de gerenciamento bem conduzido, não merece acolhida diante de uma empresa de construção como a parte demandada, com larga atuação na ilha de São Luís, não lhe cabe argumentar insciência de recursos e outras possibilidades previsíveis para desenvolvimento de sua atividade. Menos crível ainda quando os responsáveis pela obra, quando do estudo técnico e da elaboração do projeto de construção, argumentam terem sido incapazes de aferir o investimento necessário para adimplir com a entrega do imóvel no prazo pactuado entre as partes. Assim, esvaem-se os argumentos fáticos apresentados pela parte demandada para justificar o atraso na entrega do imóvel da parte demandante por argumento de ocorrência de caso fortuito ou força maior. Diante desta constatação, vejamos o que diz a súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Aprovada em 26/8/2015) Com efeito, restou demonstrado que a parte demandada foi a responsável, pelo descumprimento contratual pactuado entre as partes, ensejando, assim, ao reconhecimento quanto a rescisão do negócio jurídico; pelo que faz jus a parte demandante a restituição do valor integral pago referente ao imóvel, como mencionado na súmula 543 do STJ. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM Na presente demanda, a parte demandante postula, também, pelo ressarcimento de quantia paga a título de corretagem. É sabido, pela natureza da operação e praxe comercial, que atualmente, diante da enorme oferta de empreendimentos imobiliários que permeiam todo o Brasil, em especial esta Capital, as grandes construtoras/incorporadoras tem se unido com diversas imobiliárias para construção de stands de vendas aberto ao público, em geral com objetivo de exposição dos seus produtos para venda. Sendo notória a prestação de serviços pelos corretores nos stands de vendas ou pela procura de interessados em adquirir imóveis, não se traz à discussão existência ou não da prestação do serviço e, tampouco, se o preço pela corretagem é devido ou não, mas, tão somente, se a forma como é promovido o pagamento desta comissão é abusiva ou não ao consumidor. Matéria tratada pelo Código Civil em seus arts. 722 e ss, a corretagem decorre de prestação de serviço com objetivo de obter para determinada pessoa um ou mais negócios nos termos das instruções recebidas, o que, pela natureza do negócio jurídico, é de interesse exclusivo da construtora/incorporadora que se dispõe a construir prédios de apartamentos com intuito de obter lucro pela sua venda. Em que pese possibilidade de acertamento entre as partes contratantes sobre a responsabilidade da comissão de corretagem, se fixada por este modo, como dispõe o art. 724 do Código Civil, esta deve ser tratada de forma clara e de fácil percepção e compreensão pelo consumidor, acaso esta não esteja inserida no preço final do produto, já que, pelo intuito de lucro inerente ao comércio, se subtende ao preço o valor dos custos acrescida da margem de lucro. Direito básico do consumidor, a informação sobre os diferentes produtos e serviços deve ser prestada de forma clara, adequada, precisa, ostensiva e com as especificações corretas, como determinam os arts. 6º, 31 e 52, todos do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido foi firmada a tese do STJ em sede de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (Tema 938) com o seguinte teor:(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. No caso em tela, observa-se que no contrato de compra e venda, ora estabelecido entre as partes, não existe tal previsão, nem tão pouco acréscimo do valor final do imóvel negociado e indicado no contrato como preço final do bem. Ademais, a parte autora não trouxe nenhum documento que viesse a demonstrar que pagou a maior pelo imóvel e a pessoa diversa das requeridas do que fora pactuado no contrato debatido. Dessa forma, não tendo como sustentar a tese da existência de pagamento de taxa de corretagem; não havendo que se falar em restituição do aludido pagamento. DO DANO MORAL No que se refere ao dano moral, vem entendendo o STJ que tal contrariedade decorre de uma frustração de expectativa, não sendo relevada para fins de compensação, de forma que, caso não incida o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana (REsp 1.129.881-RJ). Nesse particular, reconheceu o Min. Aldir Passarinho Junior, em aparte, no REsp 876.527, que não cabe a reparação por dano moral por inadimplência contratual quando outros instrumentos estão previstos para compensação das moras. Da análise dessas decisões, com as quais me filio, qualquer contrato celebrado entre partes carrega em si a probabilidade da inadimplência, tanto de um lado como do outro, cercando-se as partes de mecanismos para inibição dessas ocorrências, ou proteção pelas perdas decorrentes. Quando o inadimplemento vem dos Adquirentes, a Construtora passa a cobrar correções, multas e, em última análise, pede a rescisão com retenção de valores. Igual direito se reconhece aqui em favor das partes demandantes/Adquirentes, quando se assegura à mesma o direito ao recebimento de valores necessários para acomodação compatível com a moradia não entregue. Além disso, seria iníquo creditar-se em desfavor de único inadimplente reparação de danos morais, sem lhe reconhecer direito à mesma cobrança. O que vem sendo reconhecido como reparação possível é quando, além da quebra da expectativa no recebimento do bem, a frustração do adquirente é aumentada pela impossibilidade de supressão da perda com o recebimento de valores correspondentes a um aluguel para moradia correspondente ao que não foi entregue, ou a valores recebidos por locação a terceiro do bem comprado como investimento, que deixou de somar-se às finanças do comprador, comprometendo sua situação econômica. Não sendo essa a situação da parte demandante, bem como ter sido compensado com a devolução total dos valores pagos, a frustração com a inadimplência passa a inserir-se no aborrecimento que, mesmo sendo de grande monta, se insere nos riscos previsíveis dos contratos. DEVOLUÇÃO DAS CUSTAS ANTECIPADAS/DANO MATERIAL A parte demandante requereu a condenação da parte ré do valor antecipado das custas judiciais. Ocorre que tais valores não poderão ser devolvidos pela parte ré, no caso dos presentes autos, tendo em vista que pelos fatos e documentos apresentados a parte ré decaiu na parte mínima dos pedidos da parte autora. Dos pedidos formulados pela autora, apenas dois foram concedidos e sendo assim, nos termos do artigo 86, paragrafo único do CPC, caberá a parte demandante as despesas processuais e os honorários. DISPOSITIVO Diante do exposto, nos termos do art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, confirmando a tutela parcialmente concedida, para julgar: PROCEDENTE: o pedido de rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, ora debatido nos autos, referente ao imóvel residencial (Residencial Janelas Praia do Calhau, Torre 6, São Tomé, Bl. A, n.º 1, planta duplex, tipo AD ampliada); PROCEDENTE: o pedido de devolução dos valores pagos pela parte demandante, sem retenção, devendo a demandada restituí-lo com correção monetária desde o pagamento de cada parcela pelo IGP-M e juros legais de 1% a partir do distrato, ou seja, da liminar reconhecendo o distrato. (Súmula 543 STJ); IMPROCEDENTE: o pedido de devolução da comissão de corretagem; IMPROCEDENTE: o pedido de reparação de dano moral, e IMPROCEDENTE: o pedido de dano material. Condeno, ainda, a parte demandante em custas e honorários advocatícios, no patamar de 15% do valor da causa, nos termos do artigo 86, paragrafo único do CPC. Aguarde-se o trânsito em julgado e o pedido de cumprimento de sentença. Publique-se. Intime-se. São Luís (MA), data da assinatura eletrônica. Alexandre Lopes de Abreu Juiz Titular da 15ª Vara Cível de São Luís

14/04/2022, 00:00

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Partes do Processo(6)

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de contrarrazões

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/03/2026

Publicado Ato Ordinatório em 25/03/2026.

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Juntada de Certidão

Expedição de Ato Ordinatório.

Juntada de Petição de embargos de declaração

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/03/2026

Publicado Intimação em 17/03/2026.

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Rejeitada a impugnação ao cumprimento de sentença

Conclusos para decisão

Juntada de Certidão

Decorrido prazo de THIAGO MAHFUZ VEZZI em 01/10/2025 23:59.

Todas as movimentações(124)

Todos os documentos(27)