Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Requerente: FERNANDO DE ARAUJO FROTA
Requerido: LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA INTIMAÇÃO Em face do que prevê o Código de Processo Civil/2015 (artigos 269 e 270) e em atenção ao Aviso PJE 001/2017, INTIMO o(s) Advogados/Autoridades do(a)
AUTOR: RAMON RODRIGUES SILVA DOMINICES - OAB/MA nº10100, ANTONIO JOSE FERNANDES DE SOUSA FILHO - OAB/MA nº21659, e do(a) Advogados/Autoridades do(a)
REU: DANIELA MATIAS TRONCOSO CHAVES - OAB/GO nº56262, RAFAELA MOREIRA CAMPELO - OAB/GO nº37281, sobre o teor do(a) sentença abaixo transcrito(a). SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ End.: Rua Rui Barbosa, s/n, centro, cep:65.900-440 Fone: 99-3529-2011 Processo Judicial Eletrônico nº. 0806251-90.2021.8.10.0040 Natureza: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7), [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Trata-se de Ação de rescisão contratual proposta por FERNANDO DE ARAUJO FROTA em desfavor de LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA., ambos já qualificados, visando à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e devolução de quantias pagas. RELATÓRIO Em sua inicial, a autora afirma que celebrou Contrato de Compromisso de Compra e Venda, tendo por objeto um terreno localizado na quadra 23, rua 23-A, lote 31, com área de 203,00 m2, Residencial Cidade Nova, em Davinópolis/MA. Em continuação, assevera que o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 30.197,63 (trinta mil, cento e noventa e sete reais e sessenta e três centavos), com pagamento de 180 parcelas mensais no valor inicial de R$ 161,70 (cento e setenta e um reais e setenta centavos. Ocorre, segundo a autora, que percebeu a existência de cláusulas abusivas no contrato firmado, de modo que requer a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos. Contudo, a demandada não ofereceu outra alternativa que não a rescisão do contrato, oferecendo à autora a devolução de valor muito inferior ao pretendido, do que já fora pago, em razão das penalidades previstas em contrato para o caso de desistência pelo comprador. Pleiteia o reconhecimento da nulidade das cláusulas que preveem penalidades abusivas e a devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. Proferida decisão liminar ID 45767310, que determinou a suspensão das cobranças das parcelas relativas ao contrato objeto da lide. Devidamente citada, a requerida ofertou contestação ID 48668236, impugnando a concessão da justiça gratuita à autora. No mérito, afirma a impossibilidade de devolução dos valores expendidos com intermediação imobiliária; que em caso de rescisão por culpa exclusiva do comprador, devem ser aplicadas as penalidades contratualmente previstas; afirma que o contrato foi livremente firmado pelas partes, de modo que não praticou qualquer conduta ilícita ensejadora de danos morais. Em réplica, a autora reiterou os termos da inicial. Vieram-me os autos conclusos. É o sucinto relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA Inicialmente, cumpre esclarecer que há, na hipótese, evidente relação de consumo, nos termos dispostos no artigo 3º, parágrafo 2º, da Lei 8.078/90, fazendo-se indispensável, portanto, a análise do pleito com atenção ao que determina o artigo 14 do Diploma Consumerista. Afasto inicialmente a impugnação à concessão da justiça gratuita à autora, uma vez que a ré limitou-se a tecer alegações genéricas acerca da capacidade financeira da demandante, sem, contudo, nada trazer aos autos a fim de corroborá-las. Quanto ao mérito, vale ressaltar que, nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado reiteradamente em situações semelhantes à tratada nos autos, as quais têm se mostrado corriqueiras, tendo em vista a expansão do mercado imobiliário experimentada pelo país. Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes têm como objeto contrato de compromisso de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela empresa Loteamento Residencial Imperatriz Ltda. Conforme jurisprudência dominante, entende-se possível a desistência da compra de um imóvel pelo adquirente, situação em que se reconhece, por outro lado, o direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas. Nesse sentido: PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO. - O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas. Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte. (EREsp 59.870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002, p. 281) Importa ressaltar, no entanto, que o percentual utilizado pelo STJ, via de regra, tem variação entre 10% e 25%, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização, dentre outras, como mostra a ementa a seguir transcrita: "[…] É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. […]" (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012) No presente caso, observa-se que a autora efetuou o pagamento total de R$ 18.534,85 (dezoito mil, quinhentos e trinta e quatro reais e oitenta e cinco centavos), que correspondem à intermediação imobiliária, entrada do negócio mais as parcelas pagas até o ajuizamento da presente ação. Com efeito, como se observa do contrato de ID 45026640, o valor de R$ 545,74 (quinhentos e quarenta e cinco reais e setenta e quatro centavos), refere-se à comissão de corretagem. Acerca da comissão de corretagem, convém lembrar que, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, fixou as teses que devem orientar as instâncias ordinárias da Justiça brasileira, nos termos do art.1040 do CPC/2015, conforme se vê da ementa a seguir: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II – CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)”. Nessa esteira de pensamento, vale frisar que o regime jurídico adotado pelo Código Civil para disciplinar o contrato de corretagem não impede que se transfira ao comprador do imóvel o ônus do pagamento da comissão do corretor, desde que haja sua inequívoca ciência. A hermenêutica dos negócios jurídicos imobiliários realizados hodiernamente deve ser realizada em conformidade com os vetores constitucionais, tendo em mira as necessidades das práticas comerciais, cada vez mais céleres, e de uma economia que a cada dia se sofistica, provocando, frequentemente, um distanciamento entre a realidade prática dos mercados e a dogmática jurídico-doutrinária. O princípio da efetividade, um dos novos paradigmas da ordem jurídica implementada após o advento da CF/88, exige um direito útil, que permita, com o menor esforço e tempo possíveis, atender aos interesses das partes, alforriando-as da tirania das formas e das solenidades. Os modelos contratuais clássicos vão perdendo a sua rigidez, para se tornarem maleáveis, em uma nova concepção da autonomia da vontade, tendente a satisfazer o real interesse das partes, desde que não violada a ordem pública. Conforme se observa no ID 45026640, os documentos subscritos pela parte autora cumprem os requisitos mencionados no Acórdão acima referido, já que especificam que o valor ali referido se destina à intermediação imobiliária. Assim, deve ser destacada a quantia de R$ 545,74 (quinhentos e quarenta e cinco reais e setenta e quatro centavos), relativa à comissão de corretagem. Prosseguindo, afigura-se razoável a retenção do percentual de 20% conforme entendimento já manifestado por este juízo em situações semelhantes, a incidir sobre o valor efetivamente pago relativamente às parcelas contratadas, já que se mostra comprovado o pagamento da importância de R$ 17.989,11 (dezessete mil, novecentos e oitenta e nove reais e onze centavos). Quanto ao momento da devolução dos valores, cumpre destacar que o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do art.543-C, CPC/1973 (atual art. 1.036, CPC/2015), assentou entendimento de que é abusiva a disposição contratual que estabelece a restituição de forma parcelada ou apenas ao final do prazo do financiamento. Eis um aresto: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) Há, inclusive, súmula sobre o tema: Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Assim, a devolução dos valores deverá ocorrer em parcela única, na forma preconizada pela Súmula acima referida. Aqui, vale destacar a inaplicabilidade das disposições concernentes à Lei nº 13.786/2018, como requer a demandada, uma vez que o contrato objeto da presente ação fora firmado anteriormente à vigência do citado diploma legal. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, em 28 de março de 2019, sedimentou que "a Lei do Distrato Imobiliário (13.786/18) não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência. A decisão é da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça ao julgar recursos repetitivos que tratam das penalidades contra construtoras em casos de atraso na entrega do imóvel (tema 970 (REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428 e tema 971 (REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485). Nesse sentido: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO. NOVA LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018). IRRETROATIVIDADE. SEGURANÇA JURÍDICA. 1. A novel Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias. 2. O art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal determina que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”. De igual forma, o art. 6º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB) disciplina que “a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”. Aplicação do Princípio tempus regit actum. 2.1. Por ato jurídico perfeito entende-se o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou (art. 6º, § 1º, da LINDB). 3. Apelação desprovida. (Acórdão n.1171315, 07266123220188070001, Relator: ALFEU MACHADO 6ª Turma Cível, Data de Quanto ao pedido de indenização por danos morais e lucros cessantes, no entanto, a pretensão autoral não merece acolhimento. Conforme demonstrado nos presentes autos, a não concretização do negócio se deu única e exclusivamente pela inadimplência da autora, e, portanto, não se vislumbrando qualquer conduta irregular por parte da requerida, o pedido de indenização deve ser rejeitado. DISPOSITIVO Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art.487, I, CPC/2015, JULGO PROCEDENTE o pedido da autora, no sentido de: Declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes. Determinar a restituição, em parcela única, da quantia de R$ 14.391,28 (quatorze mil trezentos e noventa e um reais e vinte e oito centavos), que corresponde aos valores pagos pela autora (total de R$ 17.989,11), deduzido o percentual de 20% sobre estes. O valor a que se refere o item anterior deverá ser acrescido de juros legais a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir do evento1, aqui considerado o vencimento de cada parcela. Havendo débitos de IPTU relativos ao período compreendido entre a contratação e a rescisão contratual, estes poderão ser abatidos do montante referido no item 2. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Condeno as partes ao pagamento de custas processuais de forma pro rata e honorários advocatícios fixados em 15% sobre a condenação (art.85, § 8º, e art. 86, CPC/2015). A exigibilidade do pagamento fica suspensa para a autora, ante o deferimento dos benefícios da justiça gratuita. Transitada em julgado e recolhidas as custas processuais devidas, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imperatriz, 23 de fevereiro de 2022. Daniela de Jesus Bonfim Ferreira Juíza Titular da 1ª Vara Cível 1 Conforme Súmula 43 do STJ. A presente será publicada na forma da lei. Dado e passado nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, em 20 de abril de 2022. FELIPE MATHEUS CHAVES DE OLIVEIRA Técnico Judiciário Sigiloso