Procedimento Comum Cível 0800973-03.2020.8.10.0054 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0800973-03.2020.8.10.0054 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0800973-03.2020.8.10.0054. Autora: IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: COSMO ALEXANDRE DA SILVA - MA6253-A Parte Ré: JR & F IMOBILIARIA E ENGENHARIA LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436 SENTENÇA IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS ajuizou "AÇÃO DE COBRANÇA POR PERDAS e DANOS" em face de JR & F IMOBILIÁRIA E ENGENHARIA LTDA (TERRACASA IMOBILIÁRIA). A parte autora requer, em suma, o reconhecimento da cláusula constante no distrato e a rescisão do contrato identificado na inicial com restituição de 90% do valor pago. Citada, a empresa requerida apresentou contestação impugnando os fatos articulados na inicial. Houve réplica. Fundamento e decido. REJEITO A PRELIMINAR DE INDEFERIMENTO DA JUSTIÇA GRATUITA, UMA VEZ QUE SE TRATA DE TEMPLO, INSTITUIÇÃO QUE GOZA DE IMUNIDADE FISCAL CONSTITUCIONALMENTE CONTEMPLADA. O processo comporta julgamento imediato, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, sendo desnecessária a dilação probatória. A matéria abordada é predominantemente de direito e os documentos acostados aos autos são suficientes para deslinde da causa, sendo desnecessária a produção de outras provas em audiência de instrução e julgamento. Nesse caso, o julgamento do processo no estado em que se encontra é dever de ofício da magistrada, e não mera liberalidade conferida por lei, não havendo que se falar em cerceamento de defesa. Ainda, a duração razoável do processo é imperativo advindo da Constituição, em seu artigo 5º, inciso LXXVIII. Ausentes nulidades e irregularidades e presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito. O pedido é PARCIALMENTE PROCEDENTE. Intimação - ESTADO DO MARANHÃO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA VARA DA COMARCA DE PRESIDENTE DUTRA Fórum Eurico Gaspar Dutra: CT 11, QD 17, Nº 38, Colina Park, Presidente Dutra-MA, CEP: 65.760-000, Tel: (99) 3663-7367, E-mail: [email protected] Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Parte Cuida-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda c/c restituição de valores que a parte autora move contra a empresa ré, em decorrência das dificuldades financeiras enfrentadas pela requerente e impossibilidade de continuidade no pagamento das parcelas, requerendo a rescisão e a devolução das quantias pagas. É o caso de incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor, visto que a relação entre as partes é de consumo, nos termos do artigo 2º c.c. artigo 3º, ambos da Lei nº 8.078/90. Assim, pleiteando a autora judicialmente a rescisão contratual, afirmando não possuir condições para o pagamento do saldo remanescente e, ainda, por não haver interesse na continuidade do negócio, deve o contrato ser declarado rescindido, devolvendo-se a posse à ré (promitente vendedora), o que, inclusive, já foi feito através do distrato juntado aos autos (ID 33644582). A requerente confirma que deixou de efetuar o pagamento das parcelas. Assim, ficou demonstrada a mora da parte autora no “Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e financiamento imobiliário nº 17/06-0009” (ID 38854982), também que houve o distrato em 09.07.2020. Por outro lado, não ficou cabalmente comprovado qualquer descumprimento contratual por parte da ré. Todavia, restou incontroverso nos autos que a parte autora tornou-se inadimplente. Sob esta ótica, possível a rescisão contratual, pelo insucesso do negócio entabulado, em razão da inadimplência reconhecida por ambas as partes e da litigiosidade aqui instaurada. Logo, tendo em vista que a parte autora pleiteia judicialmente a rescisão contratual, bem como afirma não possuir condições para o pagamento do saldo remanescente e, ainda, por não haver interesse na continuidade do negócio, não há que se falar em irrevogabilidade do contrato, de forma que deve este ser declarado rescindido, devolvendo-se a posse à ré (promitente vendedora). Ora, é princípio basilar do Direito que ninguém pode ser obrigado a contratar ou permanecer em um contrato contra a sua vontade. Necessário, ainda, que, com a resolução do contrato em questão, as partes sejam respostas ao estado anterior à contratação, para evitar o enriquecimento sem causa de qualquer delas. Assim sendo, essa reposição exige, na medida do possível, a eliminação de todos os efeitos econômicos decorrentes da execução do contrato, que compreendem a devolução da posse do bem à parte requerida e a restituição dos valores pagos pelo comprador. Destarte, é evidente o direito do autor à rescisão do contrato, conforme súmula nº 1 do TJSP, que traz: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas". Limita-se a discussão, portanto, ao percentual dos valores a serem restituídos. Nesse ínterim, a súmula nº 543 do STJ define que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (grifei). A devolução das parcelas nada mais é do que reflexo da rescisão do negócio jurídico, sob pena de afronta às regras do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das parcelas pagas em benefício do credor nos contratos de compra e venda. O próprio Código Civil de 2002 procurou relativizar os princípios da autonomia da vontade e da obrigatoriedade dos contratos, com lastro no princípio do pacta sunt servanda, conferindo maior relevância à função social do contrato e da boa-fé contratual (CC, art. 421 e 422). Não há controvérsia acerca do valor pago pela parte autora, dos dez lotes de terreno até a data da distribuição da ação R$ 28.572,19 (planilha de ID 33644583). O ponto controvertido se refere unicamente ao valor que deverá ser restituído ao promitente comprador, conforme as várias hipóteses”. No caso em análise, restou incontroversa e confessada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, porquanto não mais possui condições financeiras para arcar com o ônus imposto no ato da contratação, de forma que deve se sujeitar aos consectários legais, uma vez que, realmente, a ré teve prejuízo com o desfazimento do negócio jurídico, porquanto a posse do bem foi disponibilizada ao autor, bem como houve a devida e ampla comercialização do empreendimento. Nesse sentido, o contrato em tela prevê, no caso de distrato (cláusulas 14ª e 15ª do contrato de ID 38854982): CLÁUSULA 14ª) (...) Fica ajustado que em caso de desistência, cancelamento ou rescisão deste contrato de compromisso de compra e venda motivado (a) pelo (a) promissário (a) COMPRADOR (A), será cobrada deste (a) COMPRADOR (A), multa equivalente a 12% (doze por cento) do valor atualizado do imóvel objeto da compra e venda, sendo que após a dedução da multa rescisória o saldo remanescente será restituída ao (a) promissário (a) COMPRADOR (A) no mesmo número de vezes quanto forem os pagamentos efetivamente realizados; CLÁUSULA 15ª) Ocorrendo a rescisão deste contrato de compromisso por culpa do (a) promissário (a) COMPRADOR (A) será cobrado deste, além da multa rescisória descrita na cláusula anterior, aluguel mensal correspondente a 0,5 % (meio por cento) sobre o valor total da compra e venda, corrigido monetariamente durante o período em que o mesmo estiver na posse do imóvel, e se for o caso, indenização por danos causados no imóvel e demais despesas administrativa, bem como custas judiciais e honorários advocatícios a base de 20% ( vinte por cento) em caso de demanda judicial.; A VENDEDORA fica, desde já autorizada a abater a referida quantia equivalente da devolução que ser retido pela ré, dentre a totalidade do valor pago pelo autor, como forma de compensação por perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico. Com propriedade o Eminente Des. VITO GUGLIELMI, no julgamento da Apelação n. 0110877-26.2008.8.26.0002, deixou assentado em seu voto o seguinte posicionamento: “Sem muita dificuldade, todavia, quatro situações, genericamente consideradas, devem ser anotadas. Primeira, a mora exclusiva da devedora, que, por exemplo, não entrega a obra no prazo. A segunda, quando o comprador se coloca em mora, não efetuando o pagamento, mas de imediato pleiteia a rescisão. A terceira, quando o comprador se coloca em mora e somente depois de tempos é que toma a iniciativa. A quarta, quando a iniciativa é tomada pela própria alienante, diante da mora. A isso se acrescentem mais duas situações: o imóvel haver sido ou não ocupado, e bem a permanência nele, ainda, do comprador. Aliás, a referência nessa ordem não foi aleatória. Objetiva, claramente, demonstrar a gradação que a restituição deve ter em função desses elementos. A jurisprudência, por sinal, tem admitido a retenção de 10%. Pois bem. Embora haja previsão contratual, sabe-se que o direito não admite cláusulas que impliquem em desequilíbrio dos direitos das partes em evidente enriquecimento sem causa. A retenção da forma como pretende a ré se mostra exorbitante, a qual deverá, portanto, ser limitada a 25% sobre o valor pago pela autora, eis que suficiente para cobrir as despesas suportadas pela demandada, devendo o restante (75%) ser restituído devidamente corrigido. Neste patamar, tem decidido a jurisprudência estadual: AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO ORDINÁRIA. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. CONCESSÃO.CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. RESCISÃO UNILATERAL. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE. RESTITUIÇÃO DE 75% DO VALOR PAGO À CONSTRUTORA. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. ART. 273, § 6º DO CPC. APLICAÇÃO. I.A concessão do benefício da assistência judiciária gratuita depende da simples afirmação da parte interessada de que não possui condições de pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo do próprio sustento ou de sua família. Precedentes do STJ e do TJMA. II. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, é direito do promitente comprador ter restituído valores pagos pelo bem, cujo montante dependerá da aferição de quem deu causa ao inadimplemento contratual. III. Ao consumidor, à título de antecipação dos efeitos da tutela, nos termos do art. 273, § 6º do CPC, é reconhecido o direito de ter restituído 75% do valor pago à Construtora em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, uma vez que o STJ tem decidido reiteradamente, ressalvados casos excepcionais, que são abusivas as cláusulas penais que prevejam retenção dos valores pagos pelo promitente comprador acima do percentual de 25%. IV. Recurso parcialmente provido. (TJ-MA - AI: 0584442013 MA 0012473-14.2013.8.10.0000, Relator: VICENTE DE PAULA GOMES DE CASTRO, Data de Julgamento: 12/08/2014, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/08/2014). Quanto à pretendida multa de 12% do valor atualizado do imóvel e aluguel mensal no valor de 0,5% (meio por cento) sobre o valor total da compra e venda, sua concessão distanciar-se-ia do regramento jurídico de proteção ao consumidor, mormente o art. 53, do Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso em tela. Isto porque, não cabe multa e a compra foi de um terreno vazio (sem edificações), sem comprovação de que o terreno foi usufruído e gozado durante e vigência do contrato, e nessa condição, por força do disposto nos art. 480, do Código Civil, não se admite sua retenção. Neste sentido, já se manifestou o TJMA, confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E DANOS MORAIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO DO VALOR REFERENTE AO SINAL. RETENÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS INEXISTENTES. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I - Restando comprovado que a culpa pela rescisão contratual recai sobre o consumidor, aplica-se a Súmula 543 do STJ, sendo devida a retenção de 25% (vinte e cinco) por cento daquilo que foi pago pelo 1º apelado para fins de aquisição do imóvel. II - A devolução dos referidos valores deve ser feita de uma só vez, na medida em que é considerada abusiva e, portanto, nula toda e qualquer cláusula que condicione a forma de devolução, já que colocam o consumidor em situação de desvantagem exagerada. III - E indevida a retenção do valor do sinal, nos termos do art. 53 do CDC. IV - Em relação à taxa de corretagem, tendo sido convencionada entre as partes, não há que se falar em falta de informação ao consumidor e em ilegalidade da respectiva cobrança. Logo, é indevida a devolução do valor pago a título de corretagem. V - No que tange aos danos morais, tenho que não estão configurados, eis que a culpa pela rescisão contratual é do consumidor, não restando demonstrada qualquer ato ilícito praticado pela construtora. VI- Apelos parcialmente providos. (TJ-MA - AC: 00069838020168100040 MA 0319662018, Relator: ANGELA MARIA MORAES SALAZAR, Data de Julgamento: 12/09/2019, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/09/2019 00:00:00) Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA.TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o termo inicial dos juros de mora na hipótese de devolução de Valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador é a datado trânsito em julgado da decisão.2. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AgRg no ARESP 474.503/MG, T4, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, j. 09.09.2014,DJe 17.09.2014). Ademais, as prestações são devidas pela autora até o momento da comunicação do distrato. Por fim, é o entendimento assente de nossa jurisprudência que o órgão judicial, para expressar a sua convicção, não precisa aduzir comentário sobre todos os argumentos levantados pelas partes. Sua fundamentação pode ser sucinta, pronunciando-se acerca do motivo que, por si só, achou suficiente para a composição do litígio (STJ - 1ª Turma, AI 169.073 SP AgRg, Rel. Min. José Delgado, j. 4.6.98, negaram provimento, v. u., DJU 17.8.98, p. 44). O novo CPC previu que a julgadora deve exercer o convencimento motivado e fundamentado, mantendo o entendimento de que nem todas as questões suscitadas pelas partes precisam ser enfrentadas, salvo se estiverem aptas para infirmar a conclusão do julgado. Prejudicadas ou irrelevantes as demais questões dos autos. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para o fim de: (a) Declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes, referente ao imóvel (10 unidades), Lote 09, Quadra "06", do Empreendimento Residencial Colina Park, área de 210,00 m⊃2;, contrato nº 17/06-0009, descritos na inicial; (b) Condenar a ré, a restituir a parte autora, de uma só vez, a quantia equivalente a 75% (setenta e cinco por cento), da totalidade dos valores pagos (prestações quitadas), com incidência de correção monetária pela Tabela Prática da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, a contar do ajuizamento da ação, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da presente decisão, nos termos do art. 396, do Código Civil, abatendo-se eventuais impostos, taxas ou multas devidas à municipalidade e a empresas concessionárias de água/esgoto e energia, vencidos e não pagos até a data da rescisão do contrato. Tendo em vista que a parte autora decaiu de parte mínima de seus pedidos, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais porventura existentes e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação (art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, do CPC). Oportunamente, arquivem-se os autos, dando baixa na distribuição. Publique-se. Intime-se, servindo esta de mandado. Presidente Dutra, data emitida pelo sistema. Juíza Cynara Elisa Gama Freire titular da 2ª Vara

26/04/2022, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0800973-03.2020.8.10.0054. Autora: IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: COSMO ALEXANDRE DA SILVA - MA6253-A Parte Ré: JR & F IMOBILIARIA E ENGENHARIA LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436 SENTENÇA IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS ajuizou "AÇÃO DE COBRANÇA POR PERDAS e DANOS" em face de JR & F IMOBILIÁRIA E ENGENHARIA LTDA (TERRACASA IMOBILIÁRIA). A parte autora requer, em suma, o reconhecimento da cláusula constante no distrato e a rescisão do contrato identificado na inicial com restituição de 90% do valor pago. Citada, a empresa requerida apresentou contestação impugnando os fatos articulados na inicial. Houve réplica. Fundamento e decido. REJEITO A PRELIMINAR DE INDEFERIMENTO DA JUSTIÇA GRATUITA, UMA VEZ QUE SE TRATA DE TEMPLO, INSTITUIÇÃO QUE GOZA DE IMUNIDADE FISCAL CONSTITUCIONALMENTE CONTEMPLADA. O processo comporta julgamento imediato, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, sendo desnecessária a dilação probatória. A matéria abordada é predominantemente de direito e os documentos acostados aos autos são suficientes para deslinde da causa, sendo desnecessária a produção de outras provas em audiência de instrução e julgamento. Nesse caso, o julgamento do processo no estado em que se encontra é dever de ofício da magistrada, e não mera liberalidade conferida por lei, não havendo que se falar em cerceamento de defesa. Ainda, a duração razoável do processo é imperativo advindo da Constituição, em seu artigo 5º, inciso LXXVIII. Ausentes nulidades e irregularidades e presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito. O pedido é PARCIALMENTE PROCEDENTE. Sentença (expediente) - ESTADO DO MARANHÃO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA VARA DA COMARCA DE PRESIDENTE DUTRA Fórum Eurico Gaspar Dutra: CT 11, QD 17, Nº 38, Colina Park, Presidente Dutra-MA, CEP: 65.760-000, Tel: (99) 3663-7367, E-mail: [email protected] Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Parte Cuida-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda c/c restituição de valores que a parte autora move contra a empresa ré, em decorrência das dificuldades financeiras enfrentadas pela requerente e impossibilidade de continuidade no pagamento das parcelas, requerendo a rescisão e a devolução das quantias pagas. É o caso de incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor, visto que a relação entre as partes é de consumo, nos termos do artigo 2º c.c. artigo 3º, ambos da Lei nº 8.078/90. Assim, pleiteando a autora judicialmente a rescisão contratual, afirmando não possuir condições para o pagamento do saldo remanescente e, ainda, por não haver interesse na continuidade do negócio, deve o contrato ser declarado rescindido, devolvendo-se a posse à ré (promitente vendedora), o que, inclusive, já foi feito através do distrato juntado aos autos (ID 33644582). A requerente confirma que deixou de efetuar o pagamento das parcelas. Assim, ficou demonstrada a mora da parte autora no “Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e financiamento imobiliário nº 17/06-0009” (ID 38854982), também que houve o distrato em 09.07.2020. Por outro lado, não ficou cabalmente comprovado qualquer descumprimento contratual por parte da ré. Todavia, restou incontroverso nos autos que a parte autora tornou-se inadimplente. Sob esta ótica, possível a rescisão contratual, pelo insucesso do negócio entabulado, em razão da inadimplência reconhecida por ambas as partes e da litigiosidade aqui instaurada. Logo, tendo em vista que a parte autora pleiteia judicialmente a rescisão contratual, bem como afirma não possuir condições para o pagamento do saldo remanescente e, ainda, por não haver interesse na continuidade do negócio, não há que se falar em irrevogabilidade do contrato, de forma que deve este ser declarado rescindido, devolvendo-se a posse à ré (promitente vendedora). Ora, é princípio basilar do Direito que ninguém pode ser obrigado a contratar ou permanecer em um contrato contra a sua vontade. Necessário, ainda, que, com a resolução do contrato em questão, as partes sejam respostas ao estado anterior à contratação, para evitar o enriquecimento sem causa de qualquer delas. Assim sendo, essa reposição exige, na medida do possível, a eliminação de todos os efeitos econômicos decorrentes da execução do contrato, que compreendem a devolução da posse do bem à parte requerida e a restituição dos valores pagos pelo comprador. Destarte, é evidente o direito do autor à rescisão do contrato, conforme súmula nº 1 do TJSP, que traz: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas". Limita-se a discussão, portanto, ao percentual dos valores a serem restituídos. Nesse ínterim, a súmula nº 543 do STJ define que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (grifei). A devolução das parcelas nada mais é do que reflexo da rescisão do negócio jurídico, sob pena de afronta às regras do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das parcelas pagas em benefício do credor nos contratos de compra e venda. O próprio Código Civil de 2002 procurou relativizar os princípios da autonomia da vontade e da obrigatoriedade dos contratos, com lastro no princípio do pacta sunt servanda, conferindo maior relevância à função social do contrato e da boa-fé contratual (CC, art. 421 e 422). Não há controvérsia acerca do valor pago pela parte autora, dos dez lotes de terreno até a data da distribuição da ação R$ 28.572,19 (planilha de ID 33644583). O ponto controvertido se refere unicamente ao valor que deverá ser restituído ao promitente comprador, conforme as várias hipóteses”. No caso em análise, restou incontroversa e confessada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, porquanto não mais possui condições financeiras para arcar com o ônus imposto no ato da contratação, de forma que deve se sujeitar aos consectários legais, uma vez que, realmente, a ré teve prejuízo com o desfazimento do negócio jurídico, porquanto a posse do bem foi disponibilizada ao autor, bem como houve a devida e ampla comercialização do empreendimento. Nesse sentido, o contrato em tela prevê, no caso de distrato (cláusulas 14ª e 15ª do contrato de ID 38854982): CLÁUSULA 14ª) (...) Fica ajustado que em caso de desistência, cancelamento ou rescisão deste contrato de compromisso de compra e venda motivado (a) pelo (a) promissário (a) COMPRADOR (A), será cobrada deste (a) COMPRADOR (A), multa equivalente a 12% (doze por cento) do valor atualizado do imóvel objeto da compra e venda, sendo que após a dedução da multa rescisória o saldo remanescente será restituída ao (a) promissário (a) COMPRADOR (A) no mesmo número de vezes quanto forem os pagamentos efetivamente realizados; CLÁUSULA 15ª) Ocorrendo a rescisão deste contrato de compromisso por culpa do (a) promissário (a) COMPRADOR (A) será cobrado deste, além da multa rescisória descrita na cláusula anterior, aluguel mensal correspondente a 0,5 % (meio por cento) sobre o valor total da compra e venda, corrigido monetariamente durante o período em que o mesmo estiver na posse do imóvel, e se for o caso, indenização por danos causados no imóvel e demais despesas administrativa, bem como custas judiciais e honorários advocatícios a base de 20% ( vinte por cento) em caso de demanda judicial.; A VENDEDORA fica, desde já autorizada a abater a referida quantia equivalente da devolução que ser retido pela ré, dentre a totalidade do valor pago pelo autor, como forma de compensação por perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico. Com propriedade o Eminente Des. VITO GUGLIELMI, no julgamento da Apelação n. 0110877-26.2008.8.26.0002, deixou assentado em seu voto o seguinte posicionamento: “Sem muita dificuldade, todavia, quatro situações, genericamente consideradas, devem ser anotadas. Primeira, a mora exclusiva da devedora, que, por exemplo, não entrega a obra no prazo. A segunda, quando o comprador se coloca em mora, não efetuando o pagamento, mas de imediato pleiteia a rescisão. A terceira, quando o comprador se coloca em mora e somente depois de tempos é que toma a iniciativa. A quarta, quando a iniciativa é tomada pela própria alienante, diante da mora. A isso se acrescentem mais duas situações: o imóvel haver sido ou não ocupado, e bem a permanência nele, ainda, do comprador. Aliás, a referência nessa ordem não foi aleatória. Objetiva, claramente, demonstrar a gradação que a restituição deve ter em função desses elementos. A jurisprudência, por sinal, tem admitido a retenção de 10%. Pois bem. Embora haja previsão contratual, sabe-se que o direito não admite cláusulas que impliquem em desequilíbrio dos direitos das partes em evidente enriquecimento sem causa. A retenção da forma como pretende a ré se mostra exorbitante, a qual deverá, portanto, ser limitada a 25% sobre o valor pago pela autora, eis que suficiente para cobrir as despesas suportadas pela demandada, devendo o restante (75%) ser restituído devidamente corrigido. Neste patamar, tem decidido a jurisprudência estadual: AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO ORDINÁRIA. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. CONCESSÃO.CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. RESCISÃO UNILATERAL. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE. RESTITUIÇÃO DE 75% DO VALOR PAGO À CONSTRUTORA. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. ART. 273, § 6º DO CPC. APLICAÇÃO. I.A concessão do benefício da assistência judiciária gratuita depende da simples afirmação da parte interessada de que não possui condições de pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo do próprio sustento ou de sua família. Precedentes do STJ e do TJMA. II. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, é direito do promitente comprador ter restituído valores pagos pelo bem, cujo montante dependerá da aferição de quem deu causa ao inadimplemento contratual. III. Ao consumidor, à título de antecipação dos efeitos da tutela, nos termos do art. 273, § 6º do CPC, é reconhecido o direito de ter restituído 75% do valor pago à Construtora em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, uma vez que o STJ tem decidido reiteradamente, ressalvados casos excepcionais, que são abusivas as cláusulas penais que prevejam retenção dos valores pagos pelo promitente comprador acima do percentual de 25%. IV. Recurso parcialmente provido. (TJ-MA - AI: 0584442013 MA 0012473-14.2013.8.10.0000, Relator: VICENTE DE PAULA GOMES DE CASTRO, Data de Julgamento: 12/08/2014, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/08/2014). Quanto à pretendida multa de 12% do valor atualizado do imóvel e aluguel mensal no valor de 0,5% (meio por cento) sobre o valor total da compra e venda, sua concessão distanciar-se-ia do regramento jurídico de proteção ao consumidor, mormente o art. 53, do Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso em tela. Isto porque, não cabe multa e a compra foi de um terreno vazio (sem edificações), sem comprovação de que o terreno foi usufruído e gozado durante e vigência do contrato, e nessa condição, por força do disposto nos art. 480, do Código Civil, não se admite sua retenção. Neste sentido, já se manifestou o TJMA, confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E DANOS MORAIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO DO VALOR REFERENTE AO SINAL. RETENÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS INEXISTENTES. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I - Restando comprovado que a culpa pela rescisão contratual recai sobre o consumidor, aplica-se a Súmula 543 do STJ, sendo devida a retenção de 25% (vinte e cinco) por cento daquilo que foi pago pelo 1º apelado para fins de aquisição do imóvel. II - A devolução dos referidos valores deve ser feita de uma só vez, na medida em que é considerada abusiva e, portanto, nula toda e qualquer cláusula que condicione a forma de devolução, já que colocam o consumidor em situação de desvantagem exagerada. III - E indevida a retenção do valor do sinal, nos termos do art. 53 do CDC. IV - Em relação à taxa de corretagem, tendo sido convencionada entre as partes, não há que se falar em falta de informação ao consumidor e em ilegalidade da respectiva cobrança. Logo, é indevida a devolução do valor pago a título de corretagem. V - No que tange aos danos morais, tenho que não estão configurados, eis que a culpa pela rescisão contratual é do consumidor, não restando demonstrada qualquer ato ilícito praticado pela construtora. VI- Apelos parcialmente providos. (TJ-MA - AC: 00069838020168100040 MA 0319662018, Relator: ANGELA MARIA MORAES SALAZAR, Data de Julgamento: 12/09/2019, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/09/2019 00:00:00) Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA.TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o termo inicial dos juros de mora na hipótese de devolução de Valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador é a datado trânsito em julgado da decisão.2. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AgRg no ARESP 474.503/MG, T4, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, j. 09.09.2014,DJe 17.09.2014). Ademais, as prestações são devidas pela autora até o momento da comunicação do distrato. Por fim, é o entendimento assente de nossa jurisprudência que o órgão judicial, para expressar a sua convicção, não precisa aduzir comentário sobre todos os argumentos levantados pelas partes. Sua fundamentação pode ser sucinta, pronunciando-se acerca do motivo que, por si só, achou suficiente para a composição do litígio (STJ - 1ª Turma, AI 169.073 SP AgRg, Rel. Min. José Delgado, j. 4.6.98, negaram provimento, v. u., DJU 17.8.98, p. 44). O novo CPC previu que a julgadora deve exercer o convencimento motivado e fundamentado, mantendo o entendimento de que nem todas as questões suscitadas pelas partes precisam ser enfrentadas, salvo se estiverem aptas para infirmar a conclusão do julgado. Prejudicadas ou irrelevantes as demais questões dos autos. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para o fim de: (a) Declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes, referente ao imóvel (10 unidades), Lote 09, Quadra "06", do Empreendimento Residencial Colina Park, área de 210,00 m⊃2;, contrato nº 17/06-0009, descritos na inicial; (b) Condenar a ré, a restituir a parte autora, de uma só vez, a quantia equivalente a 75% (setenta e cinco por cento), da totalidade dos valores pagos (prestações quitadas), com incidência de correção monetária pela Tabela Prática da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, a contar do ajuizamento da ação, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da presente decisão, nos termos do art. 396, do Código Civil, abatendo-se eventuais impostos, taxas ou multas devidas à municipalidade e a empresas concessionárias de água/esgoto e energia, vencidos e não pagos até a data da rescisão do contrato. Tendo em vista que a parte autora decaiu de parte mínima de seus pedidos, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais porventura existentes e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação (art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, do CPC). Oportunamente, arquivem-se os autos, dando baixa na distribuição. Publique-se. Intime-se, servindo esta de mandado. Presidente Dutra, data emitida pelo sistema. Juíza Cynara Elisa Gama Freire titular da 2ª Vara

26/04/2022, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Transitado em Julgado em 21/03/2024

Decorrido prazo de IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS em 21/03/2024 23:59.

Decorrido prazo de COSMO ALEXANDRE DA SILVA em 21/03/2024 23:59.

Publicado Intimação em 29/02/2024.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/02/2024

Juntada de Certidão

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Juntada de Certidão

Juntada de Certidão

Expedido alvará de levantamento

Juntada de petição

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Conclusos para decisão

Juntada de termo

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