Procedimento Comum Cível 0800615-86.2020.8.10.0038 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0800615-86.2020.8.10.0038 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO REQUERENTE: CRISTIANE FERREIRA DA SILVA SOBRAL. Advogado(s) do reclamante: KADYDJA NASCIMENTO DOS SANTOS (OAB 19760-MA). REQUERIDO(A): LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA. Advogado(s) do reclamado: RAFAELA MOREIRA CAMPELO (OAB 37281-GO), DANIELA MATIAS TRONCOSO CHAVES (OAB 56262-GO). S E N T E N Ç A Intimação - PROCESSO Nº. 0800615-86.2020.8.10.0038. PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7). Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA proposta por CRISTIANE FERREIRA DA SILVA SOBRAL em face de LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA, ambos qualificados, conforme fatos da inicial. Narra a parte autora que realizou com a requerida no dia 15/10/2014 um contrato de compra/venda de nº 53718, referente a um lote/terreno no Loteamento Cidade Jardim – Residencial, localizado na Rua 19 A, na Quadra nº 25, Lote/terreno nº 5, com área de 205,00 (duzentos e cinco) metros quadrados, cujo valor correspondia a R$ 30.495,14 (trinta mil quatrocentos e noventa e cinco reais e quatorze centavos). A autora pagou uma entrada no total de R$ 1.102,23 (mil cento e dois reais e vinte e três centavos), e o restante do valor foi dividido em 180 parcelas de R$ 163,29 (cento e sessenta e três reais e vinte e nove centavos), cada uma, reajustáveis a cada aniversário do contrato. Informa que as parcelas foram sendo reajustadas com um aumento substancial, e por força da precária situação financeira que estava vivendo, concluiu que não suportaria mais o pagamento das parcelas, razão pela qual solicitou o cancelamento do contrato. Nesta ocasião, relata que foi informada por representantes da requerida que a empresa aceitaria a rescisão contratual, porém, reteria a título de ressarcimento de despesas e penalidade, um valor superior a 30% (trinta por cento) da soma das parcelas vencidas e pagas. Por considerar a conduta da ré abusiva em relação a multa rescisória, e considerando que não conseguiu solucionar o caso administrativamente, a requerente resolveu buscar a solução através da via judicial, requerendo liminarmente “seja declarada a rescisão do contrato e seja a REQUERIDA compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome da REQUERENTE, bem como que impossibilite a REQUERIDA de efetuar quaisquer restrições em nome da REQUERENTE junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de fixação de astreintes, em valor suficiente a desestimular a REQUERIDA de eventual intento de resistir”. No mérito, a confirmação da liminar. A parte autora carreou aos autos procuração e documentos que julgou suficientes para fundamentar sua pretensão. Deferida a liminar, determinada a inclusão em pauta de audiência conciliatória (id. 29176602). Audiência de conciliação infrutífera (id. 42915703 e anexo). Determinada a citação, a requerida apresentou contestação em ids. 66973945 e anexos, alegando preliminares de ausência de consentimento do cônjuge da autora para o ajuizamento da ação, o que enseja ilegitimidade ativa; impugnação à gratuidade da justiça; valor da causa inadequado; e conexão; prejudicial de mérito de prescrição, inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; bem como opõe-se à devolução integral do valor sob alegação de que quem ocorreu na inexecução do contrato foi o requerente, devendo haver assim a aplicação da cláusula penal do contrato, que estabelece que deve ser retido em torno de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia do contrato, para arcar com despesas administrativas, uma vez que se encontra em prévia disposição contratual. Embora intimada, a autora não apresentou réplica. Intimadas para produção de provas, somente a ré se manifestou, oportunidade que pugna pelo julgamento antecipado do mérito, sem prejuízo de que se reconheça as preliminares elencadas em contestação que, acaso acolhidas, ensejariam a extinção do feito sem exame de mérito, tendo o prazo transcorrido in albis para a autora. Vieram conclusos. É o suficiente relatório. Fundamento e decido. PRELIMINARES Ausência de consentimento do cônjuge da autora para o ajuizamento da ação – ilegitimidade ativa Não há que se falar em acolhimento da referida tese, pois, conforme a exegese do art. 73 do CPC, “O cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens”. Assim, verifica-se que tal anuência é obrigatória apenas quando a lide versar sobre direito real imobiliário e, no caso dos autos, a controvérsia perfaz tão somente matéria de direito eminentemente obrigacional. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EMBARGOS DE TERCEIROS - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO DO CÔNJUGE NA RELAÇÃO PROCESSUAL - CITAÇÃO - DESNECESSIDADE. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel gera efeitos tão somente obrigacionais, e por essa razão, não se encontra eivada de vício a ação de rescisão proposta pelo promitente vendedor que deixa de citar ou intimar o cônjuge para a relação processual, mormente se o pacto foi firmado apenas com um dos cônjuges. Desnecessária a participação do cônjuge na relação processual da ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, uma vez que seus efeitos são eminentemente obrigacionais e não de direito real. Dado isso,o cônjuge torna-se parte ilegítima para interpor embargos de terceiros. Recurso provido. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0148.11.002363-4/001, Relator(a): Des.(a) Veiga de Oliveira, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/03/2012, publicação da súmula em 20/04/2012). Impugnação à gratuidade da justiça Inviável se falar em acolhimento da referida preliminar, pois o ora impugnante não se desincumbiu de demonstrar o alegado por documentos descritivos, sobretudo porque, conforme art. 99, § 3º, do CPC, "Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural".; Inadequação do valor da causa Conforme art. 292 do CPC: Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será: […] II - na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida; […] Logo, assiste razão à ré quanto à alegação no sentido de que o valor da causa deve compreender o quantum integral do contrato objeto dos autos, qual seja, R$ 30.495,14 (trinta mil, quatrocentos e noventa e cinco reais e quatorze centavos), contudo, isto não implica em extinção do feito, sendo um vício sanável, inclusive a autora, acaso sucumbente, pode ser condenada em custas e honorários, estes fixados conforme valor atualizado da causa caso não seja possível mensurar o proveito econômico (art. 85, § 2º, in fine, CPC). Conexão Afasto a preliminar epigrafada, uma vez que os contratos discutidos nos processos referidos são outros, não possuindo identidade de partes, pedido e causa de pedir (estes autos referem-se ao contrato nº 53718, enquanto que o processo nº 0800616-71.2020.8.10.0038, também em trâmite neste juízo, refere-se ao contrato firmado entre as partes sob nº 53719). Destarte, acolho tão somente a preliminar de inadequação do valor da causa para que este passe a constar como R$ 30.495,14 (trinta mil, quatrocentos e noventa e cinco reais e quatorze centavos) nos termos do art. 292, II, CPC, ao tempo que rejeito as demais alegações preliminares. Prejudicial de mérito de prescrição Inviável se falar em prescrição, uma vez que incide, in casu, o prazo previsto no art. 27 do CDC de 05 (cinco) anos, pois a relação havida entre as partes é de consumo, sujeitando-se às disposições da Lei nº 8.078/1990. Outrossim, é cediço que, em se tratando de obrigações de trato sucessivo como a presente, o início do prazo prescricional dá-se a partir do último pagamento realizado pela parte, o qual, in casu, deu-se em 02/05/2019 (id. 66973969 – pág. 02), ou seja, em prazo não superior a 05 (cinco) anos antes do ajuizamento da ação, bem como a avença firmada entre as partes continua vigente, daí não havendo que se falar em prescrição. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E DE MÚTUO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA - OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO - INSURGÊNCIA CONTRA A DECISÃO QUE RECONHECEU A PRESCRIÇÃO DE PARCELAS ANTERIORES A SETEMBRO DE 2011 - CABIMENTO - TERMO INICIAL DE CONTAGEM DA PRESCRIÇÃO A PARTIR DA DATA DE VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA - PRECEDENTES - PRAZO QUINQUENAL NÃO TRANSCORRIDO - PRESCRIÇÃO AFASTADA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 202, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/2002 - DECISÃO REFORMADA - RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 16ª C.Cível - AI - 1741463-8 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: DESEMBARGADORA MARIA MERCIS GOMES ANICETO - Unânime - J. 06.02.2019). Logo, rejeito a prejudicial de mérito de prescrição MÉRITO Julgamento Antecipado (art. 355, I, CPC) Afastadas parcialmente as preliminares e a prejudicial supra, inexistindo requerimento de provas, passo ao mérito, o qual julgo antecipadamente na forma do art. 355, I, do CPC, pois, compulsando os autos verifica-se que a matéria discutida em Juízo enseja possibilidade do julgamento antecipado do pedido, ante a desnecessidade de produção de prova em audiência de instrução e julgamento. Tal entendimento é justificado em razão da presente lide versar sobre falha na prestação de serviços, sendo que tais fatos serão verificados pela prova documental já produzida no processo. Saliente-se, também, que o artigo 355, I do CPC/2015 é dirigido ao juiz, que, com base na sua convicção, aliada ao permissivo legal, põe fim ao processo julgando o mérito. É claro que, caso o magistrado entenda não ser suficiente para firmar convicção a prova carreada aos autos, pode o magistrado determinar a produção de provas ou a dilação probatória normal do processo. Entretanto, não é o caso deste processo, haja vista que a resolução da questão ora posta à apreciação cinge-se à análise do contexto probante, não havendo nenhuma questão jurídica de maior profundidade. DA RESTITUIÇÃO DE VALORES EM CASO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL Em relação à restituição dos valores, o contrato celebrado entre os que contendem nesta lide se configura contrato de adesão (art. 54, CDC) que, embora privilegie a vontade das partes na formação dos negócios jurídicos, relativiza sua força obrigatória, em relação ao conteúdo dos contratos, já que tal pacto “ao contrário do contrato de comum acordo (cointrat de gré a gré), em que as partes negociam cláusulas a cláusula, contrato de adesão é aquele cujas cláusulas são aprovadas por autoridade competente (cláusulas gerais para o fornecimento de água, energia elétrica etc.), não podendo o consumidor recusá-las; ou estabelecidas pelo fornecedor de modo que o consumidor não possa discuti-las ou modificá-las substancialmente, cabendo-lhe somente o poder de aderir ou não ao contrato como um todo” (Disponível em: http://tj-al.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/125556230/apelacao-apl-109892220098020001-al-0010989-2220098020001/inteiro-teor-125556240>.Acesso em: 09.ago.2022). É oportuno enfatizar que o atual Direito Civil pátrio, bem como o Código de Defesa do Consumidor, em obediência à ordem Constitucional vigente, alberga diversos princípios de observância obrigatória quando da realização de contratos. Dentre eles merece destaque o princípio da boa-fé objetiva. Tal princípio estabelece regras de condutas baseadas em deveres que devem estar presentes em todas as fases do contrato. Sobre o assunto Flávio Tartuce, em seu Manual de Direito Civil, Edição 2ª/2012, Editora: Método/Forense, p. 538, leciona que: “(...) tornou-se comum afirmar que a boa-fé objetiva, conceituada como sendo exigência de conduta leal dos contratantes, está relacionada com os deveres anexos ou laterais de conduta, que são ínsitos a qualquer negócio jurídico, não havendo sequer a necessidade de previsão no instrumento negocial”. Continua sua explanação afirmando que “são considerados deveres anexos, entre outros: Dever de cuidado em relação à outra parte negocial; dever de respeito; dever de informar a outra parte sobre o conteúdo do negócio; dever de agir conforme a confiança depositada; dever de lealdade e probidade; dever de colaboração ou cooperação; dever de agir com honestidade; dever de agir conforme a razoabilidade, a equidade e a boa razão” Desse modo, aderir à tese de aplicação de multa em relação ao total do contrato seria chancelar judicialmente o enriquecimento sem causa justa em detrimento da parte consumidora, pois, dentre outras, “é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor”. (STJ - AgRg nos EDcl no Ag: 664744 MG 2005/0037080-8, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 26/08/2008, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2008). Assim, no caso deve haver a restituição, mas não deve ser integral, “Com a resolução, retornam as partes contratantes à situação jurídica anterior ("status quo ante"), impondo-se ao comprador o dever de devolver o imóvel e ao vendedor o de ressarcir as prestações até então adimplidas, descontada a multa pelo inadimplemento contratual. [...]" (AgRg no REsp 677177 PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2011, DJe 16/03/2011). Em conclusão, é legítima a restituição do valor pago, descontada a cláusula penal sobre este valor e não do total do contrato. São indevidas as deduções do sinal (arras penitencial) ou quaisquer outras penalidades previstas. Sob o limite da multa, cabe aqui agora analisar o tormentoso tema do percentual das taxas de administração. A despeito desse percentual se inserir dentro da álea privada dos negócios jurídicos de uma empresa que em tese não caberia qualquer análise judicial ao se adotar o regramento do CDC, esse instituto passa a ser objeto e passível de análise dentro da ótica consumerista. Este magistrado, longe de querer negar o exercício do direito das empresas privadas em administrarem seus contratos e suas despesas administrativas, também não pode ficar impassível à necessidade de regulamentação e verificação de que essa taxa de administração não possa servir como elemento que venha onerar excessivamente o consumidor. Assim diante dessa análise, verifico que a cobrança de um percentual de 25% o que equivaleria a ¼ do percentual da prestação ou do negócio jurídico ou do valor do bem em global se mostra um tanto excessivo, porque se assim o admitíssemos estaríamos penalizando o consumidor com pagamento, a título de exemplo, de R$ 1 real a cada R$ 4 reais pagos pelo bem; ou seja, se o bem custasse no total R$ 100,00, R$ 25,00 seriam só de taxa de administração, o que importaria, ao menos a meu ver, no enriquecimento sem causa a construtora. Poderia se indagar agora qual percentual seria justo e capaz de remunerar as despesas operacionais da construtora. Este juízo, apesar de não ter conhecimento do volume de caixa e nem da condição patrimonial da demandada, apenas pode trabalhar uma visão de bom senso aliada ao princípio da razoabilidade e proporcionalidade, assim de maneira consentânea entendo que a aplicação da metade da taxa cobrada se mostra razoável, isto é (12,5%). Ainda é comum que se leve o consumidor a assinar um distrato em que há expressa uma cláusula de que o proprietário do imóvel abre mão da cobrança de multa em troca do autor também não reaver nenhum dos valores por ele pago, tal documento deve ser afastado por dois fundamentos: a) Por se tratar de cláusula leonina onde a sua instituição onera excessivamente e exclusivamente uma das partes em detrimento da outra; e, b) Em contratos e instrumentos de adesão, a sua interpretação e aplicação não pode vir a prejudicar a parte hipossuficiente, no caso o consumidor. Em relação ao sinal ou arras, "É devida a inclusão do valor das arras no cálculo do percentual a ser devolvido pelo promitente vendedor na hipótese em que há resilição do compromisso de compra e venda por impossibilidade de o promitente comprador pagar as prestações pactuadas, pois, ainda que o artigo 418 do CC de 2002 garanta a retenção das arras àquele que não deu causa à resilição do contrato, o artigo 53 do CDC proíbe a retenção de todo o montante dado a título de sinal, a fim de evitar o enriquecimento sem causa de um dos contratantes" (STJ. AgRg no REsp 1222139 / MA. Rel. Ministro MASSAMI UYEDA.DJe 15/03/2011). No mesmo sentido AgRg no AREsp 208692/ES. Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA. DJe 22/10/2014. Ademais, a retenção simultânea da multa compensatória com as arras ou sinal implicaria bis in idem. Conforme o extrato de demonstrativo de pagamento juntado em id. 66973969 – págs. 01/02, a autora pagou boletos no valor total de R$ 12.351,11 (doze mil, trezentos e cinquenta e um reais e onze centavos) deduzida a cláusula penal de 12,5% sob o valor pago, tem-se o valor de R$ 10.807,22 (dez mil, oitocentos e sete reais e vinte e dois centavos) a ser restituído. Quanto à forma de devolução dos valores, deve ser obrigatoriamente observada, por força do art. 927 do NCPC, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido autoral, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, para declarar rescindido o contrato de Compromisso de Compra e Venda celebrado entre as partes e questionado nesta lide. Ratifico a tutela de urgência concedida. Em consequência determino que a requerida devolva ao demandante os valores pagos durante a vigência do contrato R$ 10.807,22 (dez mil, oitocentos e sete reais e vinte e dois centavos), já deduzida a multa. O valor da restituição deverá ser corrigido da data do ajuizamento da ação, acrescido de juros de 1% (um por cento ao mês), contados da citação. Condeno as partes litigantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados estes últimos, desde já, em R$ 1.000,00 (mil reais), valores a serem partilhados consoante inteligência do art. 86, do CPC. Em relação à parte autora fica suspensa a exigibilidade destes em virtude de ser beneficiária da Justiça Gratuita nos termos do art. 98, §3º do CPC. Ajuste-se o valor da causa conforme determinado supra. P.R.I.C. Arquive-se após o trânsito em julgado. João Lisboa (MA), 09 de agosto de 2022. Haderson Rezende Ribeiro Juiz de Direito Titular da 2ª Vara da Comarca de João Lisboa/MA

19/08/2022, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para ao TJMA

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para decisão

Decorrido prazo de CRISTIANE FERREIRA DA SILVA SOBRAL em 06/03/2023 23:59.

Publicado Intimação em 09/02/2023.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/02/2023

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Juntada de Certidão

Juntada de apelação

Decorrido prazo de CRISTIANE FERREIRA DA SILVA SOBRAL em 20/10/2022 23:59.

Decorrido prazo de CRISTIANE FERREIRA DA SILVA SOBRAL em 20/10/2022 23:59.

Decorrido prazo de LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA em 27/10/2022 23:59.

Decorrido prazo de LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA em 27/10/2022 23:59.

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Embargos de Declaração Não-acolhidos

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