Procedimento Comum Cível 0823430-96.2017.8.10.0001 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0823430-96.2017.8.10.0001 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0823430-96.2017.8.10.0001. AUTOR: FRANCISCO MIGUEL AMARAL E BRAGA DE OLIVEIRA Advogados/Autoridades do(a) AUTOR: GUILHERME JOSE LIMA - MA10233, AYRTON SOARES BELLO - MA15608, JOSE ANDERSON ABREU ROCHA - MA13302, ERIK FERNANDO DE CASTRO CAMPOS - MA16514-A REU: SPE SA CAVALCANTE INCORPORACOES IMOBILIARIAS MA XII LTDA Advogados/Autoridades do(a) REU: CARLOS EDUARDO BARBOSA CAVALCANTI JUNIOR - MA6716-A, CHRISTIAN OMETTO CARREIRA PAULO - MA9125-A, VINICIUS CESAR SANTOS DE MORAES - MA10448-A SENTENÇA FRANCISCO MIGUEL AMARAL E BRAGA DE OLIVEIRA, adquirente da unidade autônoma 1101, Bloco 3, Torre Ilha do Mel, Ilha Parque Residence, nesta cidade, com pagamento na forma contratualmente estabelecida, face a inadimplência da parte demandada na entrega do bem livre para uso, ingressa em juízo com ação objetivando: 1. rescisão do contrato por culpa das partes demandadas; 2. devolução integral dos valores pagos; 3. pagamento de multa por descumprimento contratual; 4. indenização por danos morais e lucros cessantes; 5. devolução comissão de corretagem, e 6. concessão dos benefícios da justiça gratuita. Distribuída para 16ª Vara Cível, aquele juízo concedeu a gratuidade de justiça, bem como a liminar pleiteada, extinguindo o contrato de promessa de compra e venda, determinação de devolução de 75% (setenta e cinco por cento) do valor já pago pelos autores, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada pagamento, bem como promover a inscrição do nome da parte demandante em órgãos restritivos de crédito, além de designar audiência de conciliação e determinar a citação das partes demandadas, nos termos da decisão de ID Num. 7453438, não se obtendo êxito no aludido ato conciliatório (ata de audiência – ID Num. 7994826). Devidamente citada a parte demandada apresentou contestação alegando inexistência de atraso e validade da cláusula de tolerância; descabimento da aplicação da cláusula penal; ausência de danos morais; não comprovação de lucros cessantes; impossibilidade de inversão de ônus da prova, requerendo, ao final, a improcedência dos pedidos iniciais. Sem réplica, como se observa da certidão de ID Num. 8903487. Instadas as partes a se manifestarem quanto a necessidade de produção de provas (despacho – ID Num. 10050805), sem requerimento de novas provas por ambas as partes. Autos conclusos para julgamento, foi proferida decisão de impedimento, conforme ID Num. 31704885. Processo redistribuído para esta unidade jurisdicional e realizado a conclusão para julgamento. Era o que cumpria relatar. Decido. Inicialmente, cabe mencionar que a decisão de impedimento não foi objeto de ataque. Assim, reitero todos os atos praticados pelo juízo da 16ª Vara Cível. Dito isto, passo a análise do mérito da causa. A presente demanda comporta, efetivamente, julgamento antecipado da lide (CPC, art. 355, incisos I e II). RECONHECIMENTO DA RELAÇÃO CONSUMERISTA No presente feito, a entrega da unidade autônoma 1101, Bloco 3, Torre Ilha do Mel, Ilha Parque Residence, com cláusula geral de prorrogação. A análise da presente lide é vista na perspectiva da relação de consumo, com influência direta dos princípios típicos desses negócios: Transparência – clareza das cláusulas contratuais; Confiança – credibilidade de que o produto cumprirá a oferta apresentada e atenderá às expectativas projetadas; Boa-fé objetiva – sinceridade e solidariedade, servindo o negócio para satisfação dos legítimos interesses dos contratantes; Equidade – busca de equilíbrio na relação das partes envolvidas no negócio; Vulnerabilidade do consumidor – proteção do consumidor como pessoa com menor poder de defesa de seus direitos e inversão do ônus da prova. RAZÕES DE ATRASO NA OBRA – PRORROGAÇÃO DO PRAZO POR CASO FORTUITO, FORÇA MAIOR OU EMBARGOS À OBRA. No que se refere à cláusula prorrogação da entrega do imóvel pelo tempo, a mais, por tempo indeterminado, seguindo-se os princípios antes mencionados sobre a análise das questões que envolvem relação de consumo, especialmente ao se prever cláusula de tolerância que admite a prorrogação da entrega sem qualquer exigência, em nítido desequilíbrio contratual. O fundamento apresentado pela parte demandada em sua contestação apontando a possibilidade desse interregno (incluindo a cláusula de tolerância) vir a ser dilatado em razão de circunstâncias supervenientes, não previstas no início da execução dos trabalhos, seria plenamente legítimo. Contudo, prazo superior indeterminado, por um tempo excessivamente prolongado sem justificativa, como no presente caso, não merece prosperar. Em leitura simples, sem justo motivo, não se acolhe a prorrogação do prazo previsto no contrato para conclusão da obra. Como anotado antes, não se admite retardo tão prolongado em obra cujo planejamento de construção se dá com longa antecedência. Ressalte-se que, sequer, há previsão de notificação do adquirentes quanto à prorrogação, da data de entrega do bem, além do prazo previsto, ainda que admissível, seria o mínimo de demonstração de respeito. Dentro de um exame da situação sócio/econômica de São Luís, que não se pode prescindir para análise do caso, vale acentuar alguns aspectos que, depois de revelados, confirmam o entendimento que funda a presente decisão. De forma espantosa, a Ilha de São Luís passou a ser recepcionista de um público extraordinário. Muitas pessoas do interior ou de outros estados, até mesmo do exterior, impulsionados pela promessa de expansão econômica, destinaram-se para cá, trazendo consigo a necessidade de investimentos de infraestrutura para acolhimento dessa massa. Seguindo essa rota, empreendimentos imobiliários foram se instalando, gerando uma expectativa de investimentos na aquisição de apartamentos residenciais. Nesse fluxo destaco a presença de três grupos de empreendedores: as pequenas e médias construtoras locais, as grandes construtoras locais e as grandes construtoras nacionais. O pequeno e médio construtor, empolgado com a busca de imóveis, resolveu investir no mercado, lançando mão de seus investimentos internos e, surpreendido pela concorrência, terminou se vendo sem condições de concluir suas obras, ou pelo menos, em tempo aprazado. Já não se pode atribuir essa imprevisão amadorística às grandes empresas. A prospecção imobiliária é uma realidade profissional, como consta da nota: Uma ilha brasileira na Flórida1, que revela as nuances dessa atividade. Tal pesquisa não se limita a investimentos de alto padrão, mas a empreendimentos residenciais, no caso em destaque, onde o condomínio possui diversas casas, não pode ser gerido pela imprevisão. Seguindo a nova sistemática gerencial, onde os conceitos positivos de direito público de gestão devem inspirar as providências na esfera privada, seria minimamente esperado que Demandada tivesse elaborado um Estudo de Viabilidade Técnica, Econômica e Ambiental – EVTEA, que o Departamento de Infra-Estrutura de Transportes – DNIT2, aponta como sendo o conjunto de estudos necessários à verificação da existência de viabilidade técnica, econômica e ambiental para a execução de uma determinada obra de infraestrutura de transportes, ou conjunto delas, nos segmentos considerados, dentre as alternativas propostas, consubstanciado, principalmente nos estudos de tráfego, capacidade da rodovia e seu nível de serviço, aliados às pesquisas complementares e outras similares, bem como aos demais trabalhos e estudos de engenharia, sócio-econômicos e ambientais necessários. A relevância dessa ação é destacada na monografia de Carlos Eduardo Sousa Leal – Análise de viabilidade técnica/econômica3, onde declara: A construção civil é vista como uma importante estratégia para a economia do país, gerando emprego e renda, movimentando um considerável montante de recursos financeiros por diversos setores da sociedade. Assim, torna-se relevante a continuidade e o sucesso de investimentos nesta área. Então para a realização de qualquer empreendimento, e necessário que se faça um estudo de viabilidade técnica/econômica, que busca mostrar se o negócio é viável. Em sua monografia: Viabilidade econômica dos empreendimentos residências4, Letícia Mourão Cerqueira, citando Márcio M. Fabrício, reproduz a seguinte afirmação: A partir da gestão da qualidade, as empresas, principalmente as construtoras, têm conseguido ampliar o seu domínio técnico sobre seus processos de trabalho e incrementar os controles sobre a compra, recebimento, ensaios, armazenamento e utilização dos materiais e componentes construtivos nos canteiros de obras. Valorizaram-se a seleção e avaliação dos fornecedores de materiais e serviços e o treinamento dos funcionários. Além disso, são desenvolvidas ações visando à análise crítica das oportunidades de negócio e dos contratos assumidos, tornando as empresas de construção mais aptas a enfrentar os novos desafios competitivos. Logo em seguida, arremata5: O estudo de viabilidade requer diferentes análises incluindo aspectos ambientais, de legislação, tecnologia, materiais, demanda de consumo, custos, lucratividade, localização, mão-de-obra, etc. Em todos esses aspectos a avaliação precisa ser criteriosa para minimizar os riscos e ter um projeto com maiores chances de sucesso. Por fim, a Norma Brasileira (NBR) 14653-4:2002, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, que fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto a: classificação da sua natureza, instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas, descrições das atividades básicas, definição da metodologia básica, especificação das avaliações, requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação, lembra no conceito de custo direto que o mesmo se refere ao gasto na produção de bens e serviços, relativos a mão de obra, matéria prima utilidades e manutenção. No que se refere a aquisição de matéria prima, dado o fato de não possuir a Ilha de São Luís indústria que atenda ao volume necessário para construção da parte demandada, notória é a compra desses insumos em outros estados, diretamente dos fabricantes, reduzindo-se o valor da compra pela ausência de figura do atravessador. Portanto, argumentos lançados pela demandada em sua peça de defesa, diante da expectativa de gerenciamento bem conduzido, não merece acolhida diante de uma empresa de construção como a parte demandada, com larga atuação na ilha de São Luís, não lhe cabe argumentar insciência de recursos e outras possibilidades previsíveis para desenvolvimento de sua atividade. Menos crível ainda quando os responsáveis pela obra, quando do estudo técnico e da elaboração do projeto de construção, argumentam terem sido incapazes de aferir o investimento necessário para adimplir com a entrega do imóvel no prazo pactuado entre as partes. Assim, esvaem-se os argumentos fáticos apresentados pela parte demandada para justificar o atraso na entrega do imóvel da parte demandante por argumento de ocorrência de caso fortuito ou força maior. Diante desta constatação, vejamos o que diz a súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Aprovada em 26/8/2015) Com efeito, restou demonstrado que a parte demandada foi a responsável, pelo descumprimento contratual pactuado entre as partes, ensejando, assim, ao reconhecimento quanto a rescisão do negócio jurídico; pelo que faz jus a parte demandante a restituição do valor integral pago referente ao imóvel, como mencionado na súmula 543 do STJ. DA MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL No que se refere ao pedido de aplicação de multa por descumprimento contratual, verifica-se que há no contrato cláusula desta natureza em favor do comprador como mecanismo de proteção contratual. A cláusula penal tem natureza jurídica acessória em relação a obrigação principal, com o intuito de pré-fixar perdas e danos sofridos e servir de incentivo educacional e psicológico para que as partes cumpram com as suas obrigações. Ela pode ser compensatória ou moratória, sendo a última, conforme o artigo 411 do CC/2002, acumulável com o cumprimento da obrigação principal. Conforme a cláusula 7.1 do Contrato de Compromisso de Venda e Compra (ID Num. 6857961 ), aplica-se multa compensatória de 2% (dois por cento) ao INCORPORADOR, caso seja extrapolado o prazo de tolerância, acrescido de multa moratória de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) por mês de atraso. Assim, reconhecendo a existência de atraso na entrega do imóvel desde janeiro/2016, já incluindo o prazo de prorrogação, conforme entendimento acima, resta reconhecido descumprimento contratual pela parte demandada, ensejando, assim, a aplicação da multa prevista contratualmente (REsps 1.498.484/1.635.428 e REsps 1.614.721/1.631.485). DO DANO MATERIAL – Lucros cessantes Seguindo esse parâmetro, deve-se delimitar a extensão dos danos sofridos pela parte demandante a serem reparados pelas partes demandadas. No que concerne ao dano material/lucros cessantes, aponta a parte demandante que o mesmo se constituiu no valor mensal utilizado pela demandada para rescisão contratual após a imissão de posse, nos termos da cláusula 8.2.1 “a”, cujo desembolso é questionado pela parte demandada. A resistência das partes demandadas se dá a partir do pressuposto que não cometera ato ilícito que possa caracterizar o dever de indenizar, no entanto, não foi impugnado o valor apresentado pela parte demandante, tendo como válido o parâmetro apresentado inicialmente. Ademais disso, tal desculpa não justifica para qual finalidade a parte demandante adquiriu o bem, seja para alugar ou seja para uso próprio. Indiscutivelmente, impossibilitou a parte demandante da utilização e/ou de eventuais frutos que poderiam obter caso o imóvel estivesse sido entregue em tempo oportuno, por resultado natural, o atraso na entrega trouxe custos, cumprindo às partes demandadas o dever de ressarcimento, na forma dos valores apresentados pela parte demandante, posto que ocorrera atraso injustificado da obra. Reconhecendo a mora das partes demandadas para entrega do imóvel, o pedido de pagamento dos valores atualizados durante a mora, constituem, para a parte demandante, o direito ao recebimento de lucros cessantes. Esse é, inclusive, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Intimação - Juízo de Direito da 15ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC/73). (REsp nº 1.633.274-SP. Rel. Min. Nancy Andrighi. Julgamento: 08/11/2016) Ademais, a resistência da parte demandada não é quanto ao valor atribuído à locação, mas pela ausência de reparação, levando em consideração as excludentes apontadas na sua defesa. Verifica-se que há nos autos, comprovação de que o habite-se somente fora expedido em maio/2017, conforme documento nos autos (ID Num. 7962742), fazendo jus a parte demandante a restituição dos valores deixado de auferir, nos termos cláusula 8.2.1 “a” do contrato debatido nos autos, desde a data da entrega com prorrogação de 180 (cento e oitenta dias) até a expedição do referido habite-se. DO DANO MORAL No que se refere ao dano moral, vem entendendo o STJ que tal contrariedade decorre de uma frustração de expectativa, não sendo relevada para fins de compensação, de forma que, caso não incida o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana (REsp 1.129.881-RJ). Nesse particular, reconheceu o Min. Aldir Passarinho Junior, em aparte, no REsp 876.527, que não cabe a reparação por dano moral por inadimplência contratual quando outros instrumentos estão previstos para compensação das moras. Da análise dessas decisões, com as quais me filio, qualquer contrato celebrado entre partes carrega em si a probabilidade da inadimplência, tanto de um lado como do outro, cercando-se as partes de mecanismos para inibição dessas ocorrências, ou proteção pelas perdas decorrentes. Quando o inadimplemento vem dos Adquirentes, a Construtora passa a cobrar correções, multas e, em última análise, pede a rescisão com retenção de valores. Igual direito se reconhece aqui em favor das partes demandantes/Adquirentes, quando se assegura à mesma o direito ao recebimento de valores necessários para acomodação compatível com a moradia não entregue. Além disso, seria iníquo creditar-se em desfavor de único inadimplente reparação de danos morais, sem lhe reconhecer direito à mesma cobrança. O que vem sendo reconhecido como reparação possível é quando, além da quebra da expectativa no recebimento do bem, a frustração do adquirente é aumentada pela impossibilidade de supressão da perda com o recebimento de valores correspondentes a um aluguel para moradia correspondente ao que não foi entregue, ou a valores recebidos por locação a terceiro do bem comprado como investimento, que deixou de somar-se às finanças do comprador, comprometendo sua situação econômica. Não sendo essa a situação da parte demandante, bem como ter sido compensado com a multa pelo atraso, a frustração com a inadimplência passa a inserir-se no aborrecimento que, mesmo sendo de grande monta, se insere nos riscos previsíveis dos contratos. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM Na presente demanda, a parte demandante postula, também, pelo ressarcimento de quantia paga a título de corretagem. É sabido, pela natureza da operação e praxe comercial, que atualmente, diante da enorme oferta de empreendimentos imobiliários que permeiam todo o Brasil, em especial esta Capital, as grandes construtoras/incorporadoras tem se unido com diversas imobiliárias para construção de stands de vendas aberto ao público, em geral com objetivo de exposição dos seus produtos para venda. Sendo notória a prestação de serviços pelos corretores nos stands de vendas ou pela procura de interessados em adquirir imóveis, não se traz à discussão existência ou não da prestação do serviço e, tampouco, se o preço pela corretagem é devido ou não, mas, tão somente, se a forma como é promovido o pagamento desta comissão é abusiva ou não ao consumidor. Matéria tratada pelo Código Civil em seus arts. 722 e ss, a corretagem decorre de prestação de serviço com objetivo de obter para determinada pessoa um ou mais negócios nos termos das instruções recebidas, o que, pela natureza do negócio jurídico, é de interesse exclusivo da construtora/incorporadora que se dispõe a construir prédios de apartamentos com intuito de obter lucro pela sua venda. Em que pese possibilidade de acertamento entre as partes contratantes sobre a responsabilidade da comissão de corretagem, se fixada por este modo, como dispõe o art. 724 do Código Civil, esta deve ser tratada de forma clara e de fácil percepção e compreensão pelo consumidor, acaso esta não esteja inserida no preço final do produto, já que, pelo intuito de lucro inerente ao comércio, se subtende ao preço o valor dos custos acrescida da margem de lucro. Direito básico do consumidor, a informação sobre os diferentes produtos e serviços deve ser prestada de forma clara, adequada, precisa, ostensiva e com as especificações corretas, como determinam os arts. 6º, 31 e 52, todos do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido foi firmada a tese do STJ em sede de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (Tema 938) com o seguinte teor: (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. No caso em tela, observa-se que no contrato de compra e venda, ora estabelecido entre as partes é claramente visualizado cláusula tratando de forma específica da comissão de corretagem, inclusive com pagamentos direto ao prestador do referido serviço, como se observa do ID Num.6857952. Dessa forma, não tendo como sustentar a tese de que a comissão de corretagem fora adimplida sem a devida informação, mas sim um pacto realizado entre as partes, plenamente admissível o seu pagamento pela parte demandante, uma vez que configurado o negócio jurídico prelecionado nos art. 722 e ss; não havendo que se falar em restituição do aludido pagamento, tampouco a presunção do dano moral suportado pela demandante. DISPOSITIVO Diante do exposto, nos termos do art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE para julgar: PROCEDENTE: o pedido de rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, ora debatido nos autos, referente ao imóvel residencial (unidade autônoma 1101, Bloco 3, Torre Ilha do Mel, Ilha Parque Residence); PROCEDENTE: o pedido de devolução dos valores pagos pela parte demandante, sem retenção, devendo a demandada restituí-lo com correção monetária desde o pagamento de cada parcela pelo IGPM e juros legais de 1% a partir do distrato, ou seja, da liminar reconhecendo o distrato. (Súmula 543 STJ); PROCEDENTE: para condenar a parte demandada, ao pagamento de lucro cessantes por todo o período de mora na entrega livre e desembaraçada do referido imóvel residencial, dos valores deixado de auferir, nos termos cláusula 8.2.1 “a” do contrato debatido nos autos, com adequação pelo índice anual incidente sobre os reajustes imobiliários, referente ao período de entrega do bem (com prorrogação de 180 dias), ou seja, janeiro de 2016, até a expedição do habite-se, corrigidos monetariamente pela tabela de reajuste disponível no site do TJMA, com incidência de multa de 1%, a partir da citação; PROCEDENTE: condenar a parte demandada ao pagamento da multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) por mês de atraso, corrigido monetariamente, também desde a data devida para a entrega do imóvel; IMPROCEDENTE: o pedido de reparação de dano moral, e IMPROCEDENTE: o pedido de restituição dos valores pagos a título de corretagem. Por fim, condeno a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, ora fixados em 15% (quinze por cento), sobre o valor da condenação, face reconhecimento de sucumbência mínima do pedido da parte demandante. Aguarde-se o trânsito em julgado e o pedido de cumprimento de sentença. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. São Luís (MA), data da assinatura eletrônica. Alexandre Lopes de Abreu Juiz Titular da 15ª Vara Cível de São Luís

07/06/2022, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para ao TJMA

Decorrido prazo de VINICIUS CESAR SANTOS DE MORAES em 11/12/2024 23:59.

Juntada de contrarrazões

Publicado Intimação em 19/11/2024.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/11/2024

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Ato ordinatório praticado

Decorrido prazo de AYRTON SOARES BELLO em 06/11/2024 23:59.

Decorrido prazo de JOSE ANDERSON ABREU ROCHA em 06/11/2024 23:59.

Decorrido prazo de GUILHERME JOSE LIMA em 06/11/2024 23:59.

Decorrido prazo de GUILHERME JOSE LIMA em 06/11/2024 23:59.

Decorrido prazo de JOSE ANDERSON ABREU ROCHA em 06/11/2024 23:59.

Decorrido prazo de AYRTON SOARES BELLO em 06/11/2024 23:59.

Decorrido prazo de GUILHERME JOSE LIMA em 06/11/2024 23:59.

Decorrido prazo de JOSE ANDERSON ABREU ROCHA em 06/11/2024 23:59.

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