Procedimento Comum Cível 0804945-86.2021.8.10.0040 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0804945-86.2021.8.10.0040 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - despacho DESPACHO Requerente: CARLOS HENRIQUE SILVA RODRIGUES Requerido: LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA INTIMAÇÃO Em face do que prevê o Código de Processo Civil/2015 (artigos 269 e 270) e em atenção ao Aviso PJE 001/2017, INTIMO o(s) Advogados/Autoridades do(a) AUTOR: HUMBERTO SIMOES DE SOUZA JUNIOR - MA20287, ARTHUR DO NASCIMENTO SANTOS - MA16598, ANDRE PEREIRA CLIMACO DE SOUZA - MA17383, e do(a) Advogados/Autoridades do(a) REU: DANIELA MATIAS TRONCOSO CHAVES - GO56262, RAFAELA MOREIRA CAMPELO - GO37281, sobre o teor do(a) despacho/decisão/sentença abaixo transcrito(a). SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ End.: Rua Rui Barbosa, s/n, centro, cep:65.900-440 Fone: 99-3529-2011 Processo Judicial Eletrônico nº. 0804945-86.2021.8.10.0040 Natureza: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7), [Adimplemento e Extinção] Trata-se de Ação de rescisão contratual proposta por CARLOS HENRIQUE SILVA RODRIGUES em desfavor de LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA, ambos já qualificados, visando à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e devolução de quantias pagas. RELATÓRIO Em sua inicial, a parte autora afirma que celebrou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda tendo por objeto lote. Diz que, por dificuldades financeiras, não pode mais arcar com as prestações do contrato. Requer a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos. Em decisão, foi deferido o pedido de tutela de urgência. Na contestação, a parte ré alega, preliminarmente, a indevida concessão do benefício da justiça gratuita. No mérito, afirma da impossibilidade de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem; a necessidade de retenção para as despesas administrativas; a regularidade da cláusula contratual que estabelece multa penal compensatória; a incidência de juros, a partir do trânsito em julgado. Requer a improcedência da ação. Não foi apresentada réplica. Vieram-me os autos conclusos. É o sucinto relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA Quanto à impugnação à concessão do benefício da justiça gratuita, tendo em vista que foram tecidas apenas alegações genéricas a respeito, rejeito-a. Nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado reiteradamente em situações semelhantes à tratada nos autos, as quais têm se mostrado corriqueiras, tendo em vista a expansão do mercado imobiliário experimentada pelo país. Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes têm como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela empresa requerida. Segundo os relatos do autor, o adimplemento das contraprestações mensais restou impossibilitado em virtude de dificuldades financeiras que admite ter enfrentado e por discordar dos encargos financeiros cobrados. Conforme jurisprudência dominante, entende-se possível a desistência da compra de um imóvel sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação em que se reconhece, por outro lado, direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas. Nesse sentido: PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO. - O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas. Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte. (EREsp 59.870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002, p. 281) Importa ressaltar, no entanto, que o percentual utilizado pelo STJ, via de regra, tem variação entre 10% e 25%, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização, dentre outras, como mostra a ementa a seguir transcrita: "[…] É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. […]" (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012) No presente caso, observa-se que a autora efetuou o pagamento de R$ 6.797,42 (seis mil, setecentos e noventa e sete reais e quarenta e dois centavos) sendo que, pelo serviço de intermediação imobiliária, pagou a quantia de R$ 962,40 (novecentos e sessenta e dois reais e quarenta centavos), conforme contrato de id nº 45689187. Acerca da comissão de corretagem, convém lembrar que, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, fixou as teses que devem orientar as instâncias ordinárias da Justiça brasileira, nos termos do art.1040 do CPC/2015, conforme se vê da ementa a seguir: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II – CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)”. Nessa esteira de pensamento, vale frisar que o regime jurídico adotado pelo Código Civil para disciplinar o contrato de corretagem não impede que se transfira ao comprador do imóvel o ônus do pagamento da comissão do corretor, desde que haja sua inequívoca ciência. A hermenêutica dos negócios jurídicos imobiliários realizados hodiernamente deve ser realizada em conformidade com os vetores constitucionais, tendo em mira as necessidades das práticas comerciais, cada vez mais céleres, e de uma economia que a cada dia se sofistica, provocando, frequentemente, um distanciamento entre a realidade prática dos mercados e a dogmática jurídico doutrinária. O princípio da efetividade, um dos novos paradigmas da ordem jurídica implementada após o advento da CF/88, exige um direito útil, que permita, com o menor esforço e tempo possíveis, atender aos interesses das partes, alforriando-as da tirania das formas e das solenidades. Os modelos contratuais clássicos vão perdendo a sua rigidez, para se tornarem maleáveis, em uma nova concepção da autonomia da vontade, tendente a satisfazer o real interesse das partes, desde que não violada a ordem pública. Conforme se observa dos documentos subscritos pela parte autora cumprem os requisitos mencionados no acórdão acima referido, já que explicitam o valor total do bem objeto do negócio, com o destacamento do valor referente à intermediação imobiliária, de modo que não assiste à parte autora o ressarcimento de tal despesa. Assim, afigura-se razoável o percentual de 20% pretendido pelo autor, a incidir sobre o valor efetivamente pago pelas parcelas mensais, que aqui corresponde, a R$ 1.548,65 (mil, quinhentos e quarenta e oito reais e sessenta e cinco centavos), já que se mostra incontroverso o pagamento do total de R$ 5.835,02 (cinco mil, oitocentos e trinta e cinco reais e dois centavos) pelas parcelas mensais contratadas, conforme extrato de id nº 40137528. Aqui, vale destacar a inaplicabilidade das disposições concernentes à Lei nº 13.786/2018, uma vez que o contrato objeto da presente ação fora firmado anteriormente à vigência do citado diploma legal. Nesse sentido: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO. NOVA LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018). IRRETROATIVIDADE. SEGURANÇA JURÍDICA. 1. A novel Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias. 2. O art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal determina que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”. De igual forma, o art. 6º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB) disciplina que “a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”. Aplicação do Princípio tempus regit actum. 2.1. Por ato jurídico perfeito entende-se o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou (art. 6º, § 1º, da LINDB). 3. Apelação desprovida. (Acórdão n.1171315, 07266123220188070001, Relator: ALFEU MACHADO 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 15/05/2019, Publicado no DJE: 24/05/2019.) Quanto ao momento da devolução dos valores, cumpre destacar que o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do art.543-C, CPC/1973 (atual art. 1.036, CPC/2015), assentou entendimento de que é abusiva a disposição contratual que estabelece a restituição de forma parcelada ou apenas ao final do prazo do financiamento. Eis um aresto: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) Há, inclusive, súmula sobre o tema: Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Assim, deve a ré realizar a devolução dos valores em parcela única, na forma preconizada pelo Súmula acima referida. DISPOSITIVO Por todo o exposto, julgo resolvido sem resolução de mérito o pedido de repetição do indébito, nos termos do art. 485, I c/c do art. 330, §1º, IV do CPC. Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art.487, I, CPC/2015, acolho o pedido do autor, no sentido de: 1. Declarar a rescisão do contrato “Contrato Particular de Compra e Venda”, celebrado entre o autor e a ré; 2. Determinar a restituição, em parcela única, da quantia de R$ 4.668,02 (quatro mil, seiscentos e sessenta e oito reais e dois centavos), o que corresponde aos valores pagos a título de contraprestações mensais (total de R$ 5.835,02), deduzido o percentual de 20% sobre estes (equivalente a R$ 1.167,00), confirmando a decisão antecipatória de tutela; 3. Os valores a que se referem os itens anteriores deverão ser acrescidos de juros legais a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir do evento, ou seja, a data em que foi solicitada a rescisão contratual junto à ré, conforme Súmula 43 do STJ. Condeno a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor atualizado da restituição – item 2 e 3 do dispositivo (CPC, art.85, § 2º, CPC/2015). Transitada em julgado e recolhidas as custas processuais devidas, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. SERVE ESTA COMO MANDADO. Imperatriz, Terça-feira, 16 de Novembro de 2021. Daniela de Jesus Bonfim Ferreira Juíza Titular da 1ª Vara Cível A presente será publicada na forma da lei. Dado e passado nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, em 14 de junho de 2022. RAFAEL RESENDE GOMES Técnico Judiciário

15/06/2022, 00:00

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Partes do Processo(6)

Advogados / Representantes(6)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para ao TJMA

Juntada de termo

Decorrido prazo de LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA em 09/03/2023 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/02/2023

Publicado Intimação em 14/02/2023.

Juntada de contrarrazões

Juntada de apelação

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Outras Decisões

Conclusos para decisão

Juntada de Certidão

Decorrido prazo de LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA em 08/07/2022 23:59.

Decorrido prazo de CARLOS HENRIQUE SILVA RODRIGUES em 08/07/2022 23:59.

Publicado Intimação em 17/06/2022.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/06/2022

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