Procedimento Comum Cível 0043826-98.2015.8.10.0001 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0043826-98.2015.8.10.0001 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0043826-98.2015.8.10.0001. AUTOR: JOSE ERNANI GOMES DE OLIVEIRA FILHO Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: AMANDA CASTRO DA SILVA - MA14709 REU: SPE. RENASCENCA BICUDOS INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA, CONSTRUTORA SA CAVALCANTE Advogados/Autoridades do(a) REU: CHRISTIAN OMETTO CARREIRA PAULO - MA9125-A, VINICIUS CESAR SANTOS DE MORAES - MA10448-A Advogados/Autoridades do(a) REU: CHRISTIAN OMETTO CARREIRA PAULO - MA9125-A, VINICIUS CESAR SANTOS DE MORAES - MA10448-A SENTENÇA JOSÉ ERNANI COMES DE OLIVEIRA FILHO, adquirente da unidade autônoma do imóvel (Ed. Reserva Renascença, Torre 3, Ap.n.°601), pelo valor de R$ 403.632,67(quatrocentos e três mil seiscentos e trinta e dois reais e sessenta e sete centavos), dos quais teriam sido pagos R$ 72.537,99 (setenta e cinco mil quinhentos e trinta e sete reais e noventa e nove centavos), cuja entrega encontrava-se prevista para 30/5/2014, noticia a inadimplência contratual da parte ré requerendo: 1. o distrato; 2. nulidade da cláusula contratual que autoriza prorrogação do prazo de 180 dias úteis; 3. pagamento de multa por descumprimento contratual; 4. indenização por danos morais; 5. indenização por lucros cessantes, e 5. concessão dos benefícios da justiça gratuita. Recebido os autos foi deferida parcialmente a tutela pleiteada e deferido o pedido de assistência judiciaria gratuita, além da designação de audiência e citação da parte ré, conforme decisão de ID Num.25841690 - Pág. 77/78. Audiência de conciliação infrutífera, como se observa do ID Num. 25841690 - Pág. 94. Petição da parte autora comunicando a interposição de Agravo de Instrumento, conforme peitão registrada de ID Num.25841690 - Pág. 101 – 117. Devidamente citado a parte ré apresentou sua defesa (ID Num. 25841690 - Pág. 151), argumentando, em sede de preliminar a ilegitimidade passiva da ré SC2SHOPPING PRAIA DA COSTA LTDA. No mérito alegou a validade da cláusula de tolerância; não comprovação dos lucros cessantes; ausência de descumprimento contratual pela parte ré; inexistência de danos morais; inaplicabilidade da cláusula penal em favor do autor; não cabimento do congelamento do saldo devedor, pugnando ao final pela improcedência da demanda. Réplica acostada ID Num. 25841692 - Pág. 13 – 26. Juntada de comprovante do pagamento, por parte das demandadas (ID Num.25841692 - Pág. 51), do valor incontroverso o qual foi liberado em favor do autor, nos termos da decisão de ID Num.25841692 - Pág. 56. Juntada de cópia da decisão do Egrégio Tribunal de Justiça do Maranhão no julgamento do Agravo interposto pela parte autora ID 25841692 - Pág. 76 - Pág. 80. Decisão rejeitando a preliminar suscitada pela parte demandada, bem como a intimação das partes para se manifestarem sobre o interesse em novas provas, conforme ID Num. 25841692 - Pág. 82, sendo que somente a parte autora se manifestou sem requerer novas provas (certidão de ID Num.25841692 - Pág. 88). Vieram os autos conclusos para julgamento. Após a conclusão foi proferida a decisão de suspensão do feito, como se observa do ID Num.25841692 - Pág. 89. Certidão informando a virtualização dos presentes autos ID Num.25841692 - Pág. 93. Certidão informando o encerramento da condição suspensiva do feito ID Num. 26944844. Vieram novamente conclusos para julgamento. Era o que cumpria relatar. Decido. Inicialmente, ressalta-se que a questão preliminar a encontra-se resolvida nos termos da decisão de ID Num. 25841692 - Pág. 82. Superada as questões preliminares, a presente demanda comporta, efetivamente, julgamento antecipado da lide (CPC, art. 355, incisos I e II). RECONHECIMENTO DA RELAÇÃO CONSUMERISTA No presente feito, discute-se a entrega da unidade do Ed. Reserva Renascença, Torre3, Ap.n.°601, com data de entrega prevista para 30/5/2014, sem inclusão da cláusula geral de prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias. A análise da presente lide é vista na perspectiva da relação de consumo, com influência direta dos princípios típicos desses negócios: Transparência – clareza das cláusulas contratuais; Confiança – credibilidade de que o produto cumprirá a oferta apresentada e atenderá às expectativas projetadas; Boa-fé objetiva – sinceridade e solidariedade, servindo o negócio para satisfação dos legítimos interesses dos contratantes; Equidade – busca de equilíbrio na relação das partes envolvidas no negócio; Vulnerabilidade do consumidor – proteção do consumidor como pessoa com menor poder de defesa de seus direitos e inversão do ônus da prova. RAZÕES DE ATRASO NA OBRA – PRORROGAÇÃO DO PRAZO POR CASO FORTUITO, FORÇA MAIOR OU EMBARGOS À OBRA E CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. No que se refere à cláusula prorrogação da entrega do imóvel, temos que o período de 180 (cento e oitenta dias) é plenamente admissível, todavia tempo a mais, por tempo indeterminado, seguindo-se os princípios antes mencionados sobre a análise das questões que envolvem relação de consumo, especialmente ao se prever cláusula de tolerância que admite a prorrogação da entrega sem qualquer exigência, traduz nítido desequilíbrio contratual. (TJ-DF, Acórdão 1181150, 07225508020178070001, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 26/6/2019, publicado no DJE: 2/7/2019) O fundamento apresentado pela parte demandada em sua contestação apontando a possibilidade desse interregno (incluindo a cláusula de tolerância) vir a ser dilatado em razão de circunstâncias supervenientes, não previstas no início da execução dos trabalhos, seria plenamente legítimo. Contudo, prazo superior indeterminado, por um tempo excessivamente prolongado sem justificativa, como no presente caso, não merece prosperar. Em leitura simples, sem justo motivo, não se acolhe a prorrogação do prazo previsto no contrato para conclusão da obra superior aos 180 dias. Como anotado antes, não se admite retardo tão prolongado em obra cujo planejamento de construção se dá com longa antecedência. Ressalte-se que, sequer, há previsão de notificação do adquirentes quanto à prorrogação, da data de entrega do bem, além do prazo previsto, ainda que admissível, seria o mínimo de demonstração de respeito. RAZÕES DE ATRASO NA OBRA – INADMISSIBILIDADE Dentro de um exame da situação sócio/econômica de São Luís, que não se pode prescindir para análise do caso, vale acentuar alguns aspectos que, depois de revelados, confirmam o entendimento que funda a presente decisão. De forma espantosa, a Ilha de São Luís passou a ser recepcionista de um público extraordinário. Muitas pessoas do interior ou de outros estados, até mesmo do exterior, impulsionados pela promessa de expansão econômica, destinaram-se para cá, trazendo consigo a necessidade de investimentos de infraestrutura para acolhimento dessa massa. Seguindo essa rota, empreendimentos imobiliários foram se instalando, gerando uma expectativa de investimentos na aquisição de apartamentos residenciais. Nesse fluxo destaco a presença de três grupos de empreendedores: as pequenas e médias construtoras locais, as grandes construtoras locais e as grandes construtoras nacionais. O pequeno e médio construtor, empolgado com a busca de imóveis, resolveu investir no mercado, lançando mão de seus investimentos internos e, surpreendido pela concorrência, terminou se vendo sem condições de concluir suas obras, ou pelo menos, em tempo aprazado. Já não se pode atribuir essa imprevisão amadorística às grandes empresas. A prospecção imobiliária é uma realidade profissional, como consta da nota: Uma ilha brasileira na Flórida1, que revela as nuance dessa atividade. Tal pesquisa não se limita a investimentos de alto padrão, mas a grandes empreendimentos, no caso em destaque, onde o condomínio, localizado em área nobre da cidade de São Luís, possui diversos blocos de prédios e grande quantidade de apartamentos, não pode ser gerido pela imprevisão. Seguindo a nova sistemática gerencial, onde os conceitos positivos de direito público de gestão devem inspirar as providências na esfera privada, seria minimamente esperado que Demandada tivesse elaborado um Estudo de Viabilidade Técnica, Econômica e Ambiental – EVTEA, que o Departamento de Infra-Estrutura de Transportes – DNIT2, aponta como sendo o conjunto de estudos necessários à verificação da existência de viabilidade técnica, econômica e ambiental para a execução de uma determinada obra de infraestrutura de transportes, ou conjunto delas, nos segmentos considerados, dentre as alternativas propostas, consubstanciado, principalmente nos estudos de tráfego, capacidade da rodovia e seu nível de serviço, aliados às pesquisas complementares e outras similares, bem como aos demais trabalhos e estudos de engenharia, sócio-econômicos e ambientais necessários. A relevância dessa ação é destacada na monografia de Carlos Eduardo Sousa Leal – Análise de viabilidade técnica/econômica3, onde declara: A construção civil é vista como uma importante estratégia para a economia do país, gerando emprego e renda, movimentando um considerável montante de recursos financeiros por diversos setores da sociedade. Assim, torna-se relevante a continuidade e o sucesso de investimentos nesta área. Então para a realização de qualquer empreendimento, e necessário que se faça um estudo de viabilidade técnica/econômica, que busca mostrar se o negócio é viável. Em sua monografia: Viabilidade econômica dos empreendimentos residências4, Letícia Mourão Cerqueira, citando Márcio M. Fabrício, reproduz a seguinte afirmação: A partir da gestão da qualidade, as empresas, principalmente as construtoras, têm conseguido ampliar o seu domínio técnico sobre seus processos de trabalho e incrementar os controles sobre a compra, recebimento, ensaios, armazenamento e utilização dos materiais e componentes construtivos nos canteiros de obras. Valorizaram-se a seleção e avaliação dos fornecedores de materiais e serviços e o treinamento dos funcionários. Além disso, são desenvolvidas ações visando à análise crítica das oportunidades de negócio e dos contratos assumidos, tornando as empresas de construção mais aptas a enfrentar os novos desafios competitivos. Logo em seguida, arremata5: O estudo de viabilidade requer diferentes análises incluindo aspectos ambientais, de legislação, tecnologia, materiais, demanda de consumo, custos, lucratividade, localização, mão-de-obra, etc. Em todos esses aspectos a avaliação precisa ser criteriosa para minimizar os riscos e ter um projeto com maiores chances de sucesso. Por fim, a Norma Brasileira (NBR) 14653-4:2002, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, que fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto a: classificação da sua natureza, instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas, descrições das atividades básicas, definição da metodologia básica, especificação das avaliações, requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação, lembra no conceito de custo direto que o mesmo se refere ao gasto na produção de bens e serviços, relativos a mão de obra, matéria prima utilidades e manutenção. No que se refere a aquisição de matéria prima, dado o fato de não possuir a Ilha de São Luís indústria que atenda ao volume necessário para construção da Requerida, notória é a compra desses insumos em outros estados, diretamente dos fabricantes, reduzindo-se o valor da compra pela ausência de figura do atravessador. Portanto, argumentos como insuficiência de mão de obra e escassez de insumos, diante da expectativa de gerenciamento bem conduzido, não merece acolhida diante de uma empresa de construção como a Demandada, em atividade desde 19746, com know-how na construção civil, larga atuação na ilha de São Luís, não lhe cabe argumentar inciência de recursos para desenvolvimento de sua atividade. Menos crível ainda quando os responsáveis pela obra, quando do estudo técnico e da elaboração do projeto de construção, argumentam terem sido incapazes de aferir o investimento necessário para definir as estruturas de fundação dos prédios em relação ao solo, questão estas tão imperiosas para a segurança estrutural. Quanto às paralisações de trabalhadores da construção civil e dos rodoviários, cujo tempo de afastamento do trabalho são bem inferiores ao tempo de retardo na entrega do serviço, de modo a não contaminar o tempo para entrega da obra, também não é possível considerar tais argumentos. Assim, esvaem-se os argumentos fáticos apresentados pela Requerida para justificar o atraso na entrega do imóvel da parte demandante por argumento de ocorrência de caso fortuito ou força maior. DO TERMO DE DISTRATO Quanto ao referido termo de distrato, têm-se que sua realização é nitidamente configurado como uma alternativa de recebimento dos valores até então pagos, cujas cláusulas vão de encontro as normas aplicáveis à rescisão do contrato, ora almejada pela parte demandante. Além do que, em que pese a sua celebração, não se verifica nenhum indício de aperfeiçoamento do referido negócio jurídico, mais especificamente no que diz respeito ao adimplemento das obrigações ali estampadas. Fazendo, jus, assim, a parte demandante ao deferimento do seu pedido de distrato, do contrato do imóvel debatido nos autos ora formulado entre as partes, sem qualquer retenção dos valores pagos diante da culpa exclusiva da parte demandada na inadimplência contratual. MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL No que se refere ao pedido de aplicação de multa por descumprimento contratual, verifica-se que há no contrato cláusula desta natureza em favor do comprador como mecanismo de proteção contratual. A cláusula penal tem natureza jurídica acessória em relação a obrigação principal, com o intuito de pré-fixar perdas e danos sofridos e servir de incentivo educacional e psicológico para que as partes cumpram com as suas obrigações. Ela pode ser compensatória ou moratória, sendo a última, conforme o artigo 411 do CC/2002, acumulável com o cumprimento da obrigação principal. Conforme observa-se da cláusula 3.1 (ID Num.25841690 - Pág. 180), existe a previsão da aplicação da multa moratória de 2% (dois por cento) ao comprador, em caso de descumprimento das obrigações pactuadas no instrumento contratual. Assim, reconhecendo o atraso na entrega do imóvel desde 30/11/2014 (incluso o prozo de prorrogação de 180 dias), resta reconhecido descumprimento contratual pelas partes demandadas, ensejando, assim, de modo inverso a aplicação de aludida multa, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês ou fração, devidamente corrigido monetariamente. (REsps 1.498.484/1.635.428 e REsps 1.614.721/1.631.485). DO DANO MATERIAL – Lucros cessantes Seguindo esse parâmetro, deve-se delimitar a extensão dos danos materiais sofridos pelas partes demandantes a serem reparados pela empresa demandada. A conquista de um imóvel empresarial, tal como o relatado pelas partes demandantes, representa não somente uma aquisição de bem, mas também segurança de uma fonte de receita por locação. Sendo uma imprecisa, estando na esfera da expectativa, ainda que com mercado aquecido, a outra é indiscutível. Resta avaliar a intensidade da perda pela ausência do imóvel. Sendo ponderável o valor do dano causado compatível com o que se deixou de auferir, limitando-se, contudo, ao necessário para assegurar um imóvel no limite do que se deixou de usufruir, em vez de um critério objetivo impróprio à natureza da relação locatícia, que varia de acordo com o mercado. Melhor dizendo, o valor perdido seria o aproximado ao que se auferiria, com eventual utilização ou locação, com local compatível ao que se deixou de ocupar, podendo ocorrer acréscimos se ausente oferta de mesmo padrão. Todavia, nesse sentido, destaca-se:“(...) para viabilizar a indenização pelo dano material, afigura-se indispensável a prova do efetivo prejuízo. Ainda que se comprove a violação de um dever jurídico, nenhuma indenização será devida desde que não tenha decorrido prejuízo (...) A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o dano moral prescinde da prova do prejuízo, enquanto que a indenização pelo dano material depende da prova de sua existência (AI n. 147.117-RJ, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJU de 20-8-97, p. 38.329)” (Renato Sartorelli, Dano Moral e Apelação Nº 9148394-78.2009.8.26.0000 – São Paulo – VOTO 17.346 – AH/CECP 6 Dano Material, Jubileu de Prata, Ed. Oliveira Mendes, p. 127). (grifei). Do cotejo dos autos, verifica-se que as partes demandantes deixaram de cumprir com tal ônus processual, não servindo para este fim mera indicação de percentual sobre o valor do imóvel, com vistas a viabilizar o reconhecimento do direito material pleiteado, não merecendo prosperar o pedido de lucros cessantes. DO DANO MORAL No que se refere ao dano moral, vem entendendo o STJ que tal contrariedade decorre de uma frustração de expectativa, não sendo relevada para fins de compensação, de forma que, caso não incida o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana (REsp 1.129.881-RJ). Nesse particular, reconheceu o Min. Aldir Passarinho Junior, em aparte, no REsp 876.527, que não cabe a reparação por dano moral por inadimplência contratual quando outros instrumentos estão previstos para compensação das moras. Da análise dessas decisões, com as quais me filio, qualquer contrato celebrado entre partes carrega em si a probabilidade da inadimplência, tanto de um lado como do outro, cercando-se as partes de mecanismos para inibição dessas ocorrências, ou proteção pelas perdas decorrentes. Quando o inadimplemento vem do Adquirente, a Construtora passa a cobrar correções, multas e, em última análise, pede a rescisão com retenção de valores. Igual direito se reconhece aqui em favor da Autora/Adquirente, quando se assegura à mesma o direito ao recebimento de valores necessários para acomodação compatível com a moradia não entregue. Além disso, seria iníquo creditar-se em desfavor de único inadimplente reparação de danos morais, sem lhe reconhecer direito à mesma cobrança. O que vem sendo reconhecido como reparação possível é quando, além da quebra da expectativa no recebimento do bem, a frustração do adquirente é aumentada pela impossibilidade de supressão da perda com o recebimento de valores correspondentes a um aluguel para moradia correspondente ao que não foi entregue, ou a valores recebidos por locação à terceiro do bem comprado como investimento, que deixou de somar-se às finanças do comprador, comprometendo sua situação econômica. Não sendo essa a situação da parte demandante, bem como ter sido compensado com a inversão da cláusula penal pelo atraso, a frustração com a inadimplência passa a inserir-se no aborrecimento que, mesmo sendo de grande monta, se insere nos riscos previsíveis dos contratos. DISPOSITIVO Intimação - Juízo de Direito da 15ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Diante do exposto, nos termos do art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE para julgar: PROCEDENTE: o pedido distrato do contrato de promessa de compra e venda do imóvel debatido nos autos. PROCEDENTE: a devolução dos valores pagos pela parte demandante, sem retenção, devendo a demandada restituí-lo com correção monetária desde o pagamento de cada parcela pelo IGPM e juros legais de 1% a partir do distrato (Súmula 543 STJ), ou seja, na propositura da demanda, ressaltando o recebimento do valor constante da decisão de ID Num.25841692 - Pág. 56. PROCEDENTE: quanto a condenação da parte demandada ao pagamento da multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) por mês de atraso, corrigido monetariamente, desde 30/11/2014 (já acrescida do prozo de prorrogação de 180 dias), até a apresentação do habite-se. IMPROCEDENTE: o pedido de reparação de dano moral. IMPROCEDENTE: pedido de lucros cessantes. Por fim, condeno a parte ré em custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85 do CPC. Aguarde-se o trânsito em julgado e o pedido de cumprimento de sentença. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. São Luís (MA), data da assinatura eletrônica. Alexandre Lopes de Abreu Juiz Titular da 15ª Vara Cível de São Luís

15/06/2022, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para ao TJMA

Juntada de contrarrazões

Publicado Intimação em 02/10/2023.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/09/2023

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Juntada de Certidão

Decorrido prazo de AMANDA CASTRO DA SILVA em 06/09/2023 23:59.

Juntada de apelação

Publicado Intimação em 16/08/2023.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/08/2023

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para decisão

Juntada de Certidão

Juntada de contrarrazões

Todas as movimentações(50)