Cumprimento de sentença 0800728-88.2019.8.10.0001 - TJMA

Cumprimento de sentença 0800728-88.2019.8.10.0001 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Autor: KEYLA RODRIGUES SANTOS Ré: BATO INNOVA DO BRASIL PARTICIPAÇÕES LTDA. SENTENÇA Intimação - ESTADO DO MARANHÃO PODER JUDICIÁRIO – COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS JUÍZO DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO TERMO JUDICIÁRIO DE SÃO JOSÉ DE RIBAMAR/MA Processo n. 0800728-88.2019.8.10.0058 Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Valores e Pedido Liminar Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E PEDIDO LIMINAR, ajuizada por KEYLA RODRIGUES SANTOS em face de BATO INNOVA DO BRASIL PARTICIPAÇÕES LTDA. em decorrência de atraso na entrega de imóvel adquirido pela autora junto à ré. Informa que firmou com a requerida “Contrato Particular de Compra e Venda de Unidade Imobiliária” cujo objeto deveria ter sido entregue em 31 de Dezembro de 2016, o que não ocorreu (cláusula 15.1) e apesar da tolerância de 120 dias da Cláusula 15.2, somente concluiu a obra cerca de 01 ano e 09 meses de atraso. Informa ainda completamente adimplente o autor ao contrato, com pagamento de R$ 10.530,20 (dez mil quinhentos e trinta reais e vinte centavos) até a propositura da ação, e cujo saldo devedor residual seria objeto de financiamento, após o recebimento. Alega ainda que consta do contrato indenização mensal de 0,5% do preço ao comprador, até a entrega efetiva do imóvel (cláusula 15.3). Com bases nesses fatos, pede, no mérito, seja a declarada a resolução contratual, seja condenada a requerida a proceder com a devolução integral dos valores pagos, por ter o atraso motivado a rescisão, e o pagamento da indenização mensal respectiva. Com a inicial foram juntados os documentos indispensáveis. Decisão de deferimento do pedido de tutela provisória de urgência – ID 16523679. Contestação da requerida na Id 20278924, acompanhada de documentos, com preliminar de incompetência do Juízo por clausula de eleição de foro, que consignou na cláusula 18.1. o foro de São José de Ribamar -MA. No mérito, sustenta que de fato, a entrega não se deu no prazo previsto contratualmente, porém o atraso foi devido a problemas alheios à vontade da ré, que agiu sempre de acordo com o princípio da boa-fé. Defende ainda a ocorrência de caso fortuito e de força maior como causas de exclusão da responsabilidade civil. Pede a não inversão do ônus da prova. Aduz a legalidade das cláusulas contratadas, e que o prazo para entrega se prorrogou. Sustenta ainda a impossibilidade de devolução integral dos valores, pois desejando a parte autora a rescisão deve perder as arras em seu favor, e que tem aplicabilidade a cláusula 16ª, a restituição com a retenção de 15% sobre as parcelas pagas, 1% do valor do contrato ao mês a partir da entrega do imóvel, e 2% de todas as prestações vencidas e vincendas a título de indenização de perdas e danos. Assim, requer a retenção de 20% a 30% do valor pago a título de financiamento. Por fim aduz inaplicabilidade da Cláusula 15.3 pelas razões das exceções da Cláusula 15.2. Réplica – ID 20637006. Decisão de declínio da competência a este Juízo na ID 20968653. Interpostos embargos de declaração e contrarrazoados, foram rejeitados na ID 28133669. Informada na ID 28423892 a interposição de Agravo de Instrumento. Agravo não conhecido, com decisão na ID 28599274. Despacho de encerramento da instrução – ID 30632847, determinando o aguardo do julgamento do agravo. Interposto Agravo Interno, comunicado o indeferimento do efeito suspensivo na Id 56026076. Negado provimento ao Agravo na ID 15485040. Após, os autos vieram-me conclusos. É o relatório. Passo a decidir. O caso é de julgamento do feito no estado em que se encontra, tendo em vista a revelia das requeridas e a inexistência de controvérsia quanto à matéria de fato, notadamente em relação ao atraso na entrega do imóvel, bem assim por considerar os elementos constantes dos autos suficientes à solução da controvérsia (CPC, art. 355, inc. I). MÉRITO No mérito, diante da inexistência de controvérsia quanto à matéria de fato de atraso na entrega da obra em questão, resta a análise das questões de direito ventiladas pelas partes, acerca das implicações jurídicas do atraso na relação contratual. A ré alega, em sua defesa, que o atraso na entrega da obra deu-se por ter sofrer com denuncia de alteração do meio físico e biológico em região de sítios arqueológicos, sem prévia avaliação do local, junto ao Iphan, e enfrentou problemas com a Construtora B Machado, ambas as questões, sejam de intercorrências com prestação de serviço, ou com licenças e autorizações são consideradas previsíveis na área objeto de atuação, e parra tanto, é que se comina a possibilidade de prazo de tolerância, sendo inclusive objeto de cláusula contratual. Assim, não obstante o contrato preveja a prorrogação por 120 dias, também este não foi atendido. Nesse sentido, é importante frisar ainda que se permite a utilização do prazo de tolerância, de modo a redimensionar a entrega do imóvel em casos tais, onde se verificam contratempos que comprometem o cumprimento do termo firmado junto ao adquirente. A tal respeito, sabe-se que essa “tolerância” é, via de regra, de 180 (cento e oitenta) dias, sendo perfeitamente admissível em contratos dessa natureza. Veja-se: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADO. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. DISTRATO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO CARACTERIZADO. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS QUITADAS. POSSIBILIDADE. VALOR NÃO ABUSIVO. PRECEDENTES DO STJ. 1. Entende-se pela legalidade da cláusula de prorrogação automática de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel, também comumente conhecida como "cláusula de tolerância", considerando ser absolutamente normal a ocorrência de eventuais percalços em obras de tamanha envergadura que porventura ocasionem o atraso na entrega do bem. 2. [...]. 3. [...]. 4. [...]. 5 [...]. 6. [...]. 7. [...]. (TJ/MA – Ap no(a) AI 058398/2013, Rel. Desembargador(a) RICARDO TADEU BUGARIN DUAILIBE, QUINTA CÂMARA CÍVEL, julgado em 27/06/2016, DJe 07/07/2016). Anote-se que a celeuma com a requerida já se repete neste juízo, sendo, portanto, fato conhecido neste Termo Judiciário. Todavia, entendo não restar demonstrada a ausência de nexo causal a amparar-lhes contra o reconhecimento de culpa pelo atraso, não sendo o caso fortuito ou de força maior. Por certo, não podem as requeridas pretender repassar à parte autora os ônus dos problemas ocorridos. De todo modo, tendo ocorrido o atraso posterior na entrega do imóvel, extrapolando-se o prazo de tolerância, deve a requerida promover a restituição integral dos valores pagos pelo autor. Isso porque, conforme se observa na própria contestação, não há negativa de que a parte autora tenha de fato efetivado pagamentos que até o momento totalizam R$ 10.530,20 (dez mil quinhentos e trinta reais e vinte centavos). Pois bem. Como se observa, a ré, de maneira genérica, sem negar o aludido atraso, apenas imputa a terceiro a culpa pelo atraso. Assim, não poderá a parte autora arcar com o encargo do atraso ou a não conclusão da obra, não se mostrando razoável impor ao consumidor o ônus de continuar com o pagamento do preço sem ter recebido imóvel ou tendo-o recebido sem condições para iniciar qualquer edificação, pelo que se impõe a procedência dos pedidos de devolução dos valores pagos. No caso presente, a esse respeito, é importante destacar ser devida a restituição da totalidade da quantia paga, pois o autor não teve culpa pelo desfazimento do negócio. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS. RECURSO PROVIDO. I – É verossímel a alegação de atraso na entrega do empreendimento, o que legitima a suspensão do pagamento, pelo promitente comprador, das prestações mensais, em homenagem ao princípio da exceção do contrato não cumprido e da boa fé-objetiva. II – Não mais possuindo o agravante interesse na continuidade do vínculo obrigacional, não se afigura lícito que continue sendo cobrado o valor referente ao saldo devedor, já que a rescisão contratual é a providência almejada na ação de origem. III – Recurso provido. (AI 0454812016, Rel. Desembargador(a) ANGELA MARIA MORAES SALAZAR, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, julgado em 23/02/2017, DJe 06/03/2017). Logo, caracterizado o atraso e a ausência de excludente, surge a necessidade de resolução do contrato e a consequente devolução dos valores adiantados pela parte autora. Tais importâncias, entretanto, deverão ser ressarcidas de forma simples, tendo em vista a ausência de cobrança indevida à época do pagamento, bem assim o fato de que a devolução ora deferida se dá em razão da resolução do contrato e não pelo fato de ter sido considerado indevido o seu pagamento, a afastar a aplicação do art. 52, parágrafo único do CDC. De outro lado, incabível se falar na perda das Arras pelo autor, quando a parte inadimplente é a parte requerida, tampouco pelo desconto de 1% (um por cento) ao mês partir do recebimento do imóvel, tendo em vista a Cláusula 16.1, refere-se a hipótese de rescisão de comum acordo, hipótese de distrato, e não a unilateral demandada por culpa do vendedor do imóvel, não arcando assim a parte autora com nenhuma penalidade. Acentuo que não tem lugar a imposição de penalidade no valor equivalente a 2% (dois por cento) de todas as parcelas (vencidas e vincendas) em desfavor do autor, na medida em que não teve culpa pelo término do contrato. Por fim, quanto a pretensão autoral da incidência da Cláusula 15.3 de indenização por danos materiais, considerando que a multa contratual referida incide no período entre o atraso que a vendedora deu causa, até a entrega efetiva do bem, só teria incidência a partir do encerramento dos 180 dias de prorrogação, posteriores ao prazo da Clausula 15.1, ou seja entre 01-07-2017 e 27.09.2018, entrega do imóvel declarado na exordial e não contestado. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da inicial, na forma do que dispõe o art. 487, inc. I, do CPC, para: a) Decretar a resolução contratual por culpa da parte requerida, cessando a eficácia da tutela de urgência concedida para obstar cobrança e negativação por parcelas objeto do contrato. b) Condenar a ré a restituir ao autor a importância de R$ 10.530,20 (dez mil quinhentos e trinta reais e vinte centavos), referente à integralidade das quantias pagas ao longo do contrato, com incidência de correção monetária, pelo INPC/IBGE, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da data do desembolso de cada parcela. c) Condenar o requerido ao pagamento da cláusula penal correspondente a 0,5% do valor dos imóveis, desde 01.07.2017 (início da mora) até 27.09.2018 (entrega do imóvel); Custas e honorários pela requerida, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação (CPC, art. 85, §2º). Intimem-se. Interpostos embargos de declaração, abra-se vista à parte contrária para manifestar-se, no prazo de 05 (cinco) dias. Após, voltem conclusos para julgamento. Interposta apelação, intime-se a parte contrária para o oferecimento de contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, após o que os autos deverão ser remetidos ao Tribunal de Justiça, salvo se, nas contrarrazões, for suscitada preliminar de impugnação a decisão interlocutória ou recurso adesivo, caso em que o recorrente deverá ser intimado para manifestar-se, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça (CPC, art. 1.009, §§ 1º e 2º). Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa nos registros. São José de Ribamar/MA, datado e assinado eletronicamente.

21/06/2022, 00:00

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Decorrido prazo de RAUL AMARAL JUNIOR em 09/03/2026 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 10/02/2026

Publicado Intimação em 11/02/2026.

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de Certidão

Decorrido prazo de RAUL AMARAL JUNIOR em 30/07/2025 23:59.

Juntada de petição

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/07/2025

Publicado Intimação em 22/07/2025.

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Ato ordinatório praticado

Decorrido prazo de GUSTAVO HENRIQUE BRITO DE CARVALHO em 14/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de RAUL AMARAL JUNIOR em 14/07/2025 23:59.

Todas as movimentações(143)

Todos os documentos(32)