Procedimento Comum Cível 0804290-22.2018.8.10.0040 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0804290-22.2018.8.10.0040 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO REQUERENTE: RONALDO LIMA RODRIGUES Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: OZIEL VIEIRA DA SILVA - MA3303-A REQUERIDO: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogados/Autoridades do(a) REU: FRANCISCO DE SOUZA RANGEL - RO2464, ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436 S E N T E N Ç A AGRAVANTE: CARMELO BALLETTA ADVOGADO: JOSÉ PAULO ADORNO ABRAHÃO - SP038004 AGRAVADO: ECOLIFE MORUMBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADOS: ENRICO FRANCAVILLA - SP172565 TIAGO LUIZ DE MOURA ALBUQUERQUE E OUTRO (S) - SP274885 DECISÃO 1. recorrido: Assim, também como já destacado na decisão colegiada combatida, restou claro que "(...) Depreende-se do contrato firmado entre as partes que a cláusula 8.3 prevê que, por ocasião da entrega das chaves e desde que o saldo do preço de aquisição esteja quitado, seria lavrada a escritura, sendo que o não comparecimento do adquirente, na data aprazada, o sujeitaria ao pagamento de multa no percentual de 10% sobre o valor do contrato (fl. 54). A vendedora bem comprovou haver notificado o adquirente para que procedesse à escrituração, conforme se depreende da notificação extrajudicial datada de 12 de dezembro de 2014 (fls. 94/95), com o respectivo aviso de recebimento datado de 16 de dezembro do mesmo ano (fl. 96). Fê-lo, mais uma vez, em março de 2016 (fls. 101/102), com aviso de recebimento em 11 de março de 2016 (fl. 103). Assim, não prospera a alegação do réu de que o autor não haveria providenciado as diligências necessárias para a escrituração do imóvel. Por outro lado, a inércia do comprador é que restou comprovada, mormente por meio dos documentos juntados na inicial, de modo que plenamente cabível a penalidade aplicada. Demais disso, a cláusula penal pactuada entre as partes não é nula, ressalvado o entendimento diverso do MM. Juízo. Não é por demais lembrar que o contrato celebrado entre pessoas capazes faz lei entre as partes (pacta sunt servanda) só podendo ser afastado judicialmente caso comprovada sua necessidade. (...) Isto posto, tenho que a penalidade de 10% do valor do contrato se mostra claramente exorbitante, de vez que a demora na escrituração da unidade não representa falta grave, tampouco acarreta à construtora prejuízos vultosos. A prevalecer o montante contratualmente estipulado, ter-se-ia evidente desequilíbrio contratual. Daí por que se deve aplicar à hipótese o disposto pelo artigo 413 do Código Civil, que prevê a possibilidade de redução equitativa pelo juiz da penalidade ajustada, devendo ser levado em conta a natureza e a finalidade do negócio, in verbis: 'A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for co manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.' Destarte, lançando mão de uma aplicação analógica da multa por atraso prevista no Código o Consumerista (artigo 52, § 19), reduz-se a penalidade prevista na cláusula contratual para o o importe único de 2% sobre o preço atualizado de venda do imóvel, corrigido pelos índices o cp cp pactuados. A obrigação concernente à lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel deverá cumprir-se em 30 dias, procedendo o réu imediatamente a seu registro na matrícula do bem, e, ainda, às alterações cadastrais pertinentes perante o Município. Infringida a obrigação, dever-se-á arbitrar, na instância originária, multa diária pelo descumprimento." Pois bem. Como elementar, a omissão embargável pela presente via ocorre quando o julgado deixa de se pronunciar sobre questão que deva ser examinada porquanto apta, ainda que em tese, a infirmar suas conclusões. No caso, entretanto, a integralidade da matéria controvertida foi apreciada mediante fundamento adequado e suficiente acima repisado. Em verdade, pretende o embargante atribuir caráter infringente ao presente, objetivando o reexame de matéria já apreciada, o que é absolutamente incompatível com a natureza e finalidade dos embargos declaratórios. (fl. 386-387) Nesse contexto, observa-se que a Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. Portanto, não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. Destaco que se a decisão combatida não correspondeu à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vício ao julgado. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMÓVEL RURAL. 1. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/1973 ( 1.022 do CPC/2015). INEXISTÊNCIA. 2. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO DE QUE O RECORRENTE ERA POSSUIDOR DE MÁ-FÉ. BENFEITORIAS ÚTEIS E NÃO NECESSÁRIAS NÃO INDENIZÁVEIS. REVISÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 3. AGRAVO IMPROVIDO. 1. De acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico desta Corte Superior, não há violação do art. 1.022 do CPC/2015 nos casos em que o acórdão recorrido resolve com coerência e clareza os pontos controvertidos que foram postos à apreciação da Corte de origem, examinando as questões cruciais ao resultado do julgamento. [...] 3. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no REsp 1608804/MT, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/10/2016, DJe 27/10/2016). ____________ AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENSÃO POR MORTE. FILHA ESTUDANTE UNIVERSITÁRIA. PRORROGAÇÃO DO BENEFÍCIO ATÉ OS 24 ANOS. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.717/98. REVISÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Afasta-se a ofensa aos arts. 489, § 1º e 1.022, II, do CPC/2015, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos autos, não se podendo, ademais, confundir julgamento desfavorável ao interesse da parte com negativa ou ausência de prestação jurisdicional. [...] 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 1220599/AM, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 02/08/2018) ____________ 2.1. De igual maneira, não há como acolher o alegado julgamento extra petita, haja vista que o acórdão estadual determinou a lavratura da escritura de venda e compra do bem imóvel, amparado no contrato firmado entre as partes, disposta na cláusula 8.3. (fl. 386). 2.2. Demais disso, a análise das razões recursais e a reforma do aresto hostilizado, com a desconstituição de suas premissas como pretende o recorrente, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos, o que esbarra nas Súmulas n. 5 e 7 desta Corte Superior. 3. Ressalta-se que o acolhimento da pretensão recursal no tocante à existência de julgamento extra petita, demandaria inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL ( CPC/2015). AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 7/STJ. JULGAMENTO EXTRA PETITA. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 07/STJ. HONORÁRIOS. ARBITRAMENTO JUDICIAL. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA PRECISA SOBRE A QUESTÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. ( AgInt no AREsp 1139570/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/12/2017, DJe 02/02/2018) __________ PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. ARTS. 128 E 460 DO CPC. ALEGAÇÃO DE SENTENÇA ULTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. 1. Não há falar em violação ao art. 535 do CPC quando houve análise das matérias relevantes à lide e sobre elas o julgador emitiu pronunciamento, ainda que em desconformidade com a vontade da recorrente. 2. A Corte Estadual registra a ausência de decisão extra petita no caso vertente. A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 3. Insubsistente o alegado julgamento ultra petita, pois o órgão julgador não violou os limites objetivos da pretensão, tampouco concedeu providência jurisdicional diversa do pedido formulado na inicial, tendo respeitado o princípio da congruência. 4. Agravo regimental não provido. ( AgRg no AREsp 830.654/DF, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 08/03/2016, DJe 15/03/2016) __________ 4. Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO NAUJ – NÚCLEO DE APOIO ÀS UNIDADES JUDICIAIS Processo nº 0804290-22.2018.8.10.0040 Classe CNJ: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Cuida-se de AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL proposta por RONALDO LIMA RODRIGUES em face de RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Afirma o autor que “ firmou compromisso de compra e venda de imóvel e financiamento imobiliário junto á Requerida, de lote de terras da quadra 03, lote n.° 06 do loteamento denominado “RESIDENCIAL COLINAS PARK” COM ÁREA DE 417,71 M⊃2; ( doc. em anexo). Afirma que realizou todos os pagamentos, auferindo a quitação do valor integral do imóvel conforme demonstrativo de pagamentos em anexo, com quitação aos 25 dias do mês de abril do ano de 2014. Contudo, conta que no início do ano de 2018, o Requerente entrou em contato com a Requerida, com o desiderato de obter a outorga da escritura definitiva de seu lote, contudo, foi informado que, em virtude da CLÁUSULA DÉCIMA, parágrafo segundo, do contrato, a imobiliária só forneceria a escritura se o Requerente realizasse o pagamento da multa como pena por não ter lavrado escritura e realizado o registro no cartório de imóveis no prazo de 90 ( noventa ) dias após a quitação do contrato. Citada, a parte ré contestou o pedido, sustentando a legalidade da multa estipulada, justificando a necessidade da cobrança em razão dos custos advindos da manutenção do imóvel em seu nome após a quitação, ressaltando que a previsão é necessária para evitar prejuízos decorrentes da inércia e falta de interesse dos compradores em transferir o bem em prazo razoável. A ré ressaltou que desde 2014 entregou ao autor a autorização para escrituração, mas que só em 2018 ele efetivamente resolveu transferir o bem, o que enseja a cobrança da multa contratualmente prevista. Pugnou pela improcedência dos pedidos, além do indeferimento da justiça gratuita e da aplicação de penalidade por litigância de má-fé, afirmando que o autor omitiu que já tinha recebido a autorização para escriturar o imóvel adquirido. Em réplica o autor reiterou os termos da inicial, afirmando que não agiu com má-fé, tendo juntado com a inicial os documentos que lhe foram entregues pela construtora. Intimadas para especificarem as provas que desejavam produzir, o autor manifestou-se pelo julgamento antecipado e a ré silenciou. Conclusos os autos. Tendo sido designada para atuar em mutirão do NAUJ na unidade, passo ao julgamento do processo. Inicialmente, mantenho a gratuidade concedida ao autor, vez que a parte ré não produziu prova no sentido de afastar a alegada hiposuficiência. No mérito, vejo que a controvérsia da lide é discussão sobre a legalidade da cobrança da multa prevista contratualmente em caso de inobservância do prazo para escrituração e registro do imóvel adquirido. No caso dos autos, não há dúvida de que o preço foi pago e que a empresa ré chegou a entregar a autorização para escrituração do imóvel ao autor em 2014. Contudo, o autor procurou novamente a empresa somente em 2018 para a assinatura da escritura, tendo a ré condicionado a assinatura ao pagamento da multa discutida neste processo. Não há nos autos justificativa para a demora na escrituração e nem restou demonstrada a irresignação do réu, que não comprovou ter instado o autor para que finalizassem o negócio. A última ação do réu ao que parece foi entregar a autorização para escrituração ao autor em 2014. Embora prevista na promessa de compra e venda e constante da autorização de escritura disponibilizada ao autor em 2014, entendo que a multa exigida é exagerada, na medida que seria aplicável a cada 90 dias até que ultimados a escrituração e o registro. Embora as partes possam pactuar livremente as cláusulas contratuais, tratando-se de relação de consumo, por força do art. 39, C, CDC, não pode uma parte sujeitar a outra a desvantagem exagerada, devendo a penalidade manifestamente excessiva ser reduzida pelo juiz, consoante disposição do artigo 413 do CC, que assim dispõe: “Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. Dito isso, embora cabível a previsão de multa para evitar a demora na finalização da compra e venda, a incidência a cada 90 dias se mostra desproporcional e extremamente onerosa, principalmente quando a construtora não demonstra ter instado o autor/consumidor para comparecer para assinar a escritura no decorrer de todo esse tempo. Assim, a autorização para escrituração em 2014 não faz presumir que durante o lapso temporal transcorrido a ré buscou o autor para finalizarem a escrituração e o registro. Por essas razões, entendo ser caso de minorar a multa pactuada, para que incida uma só vez e não a cada 90 dias, mantido o percentual de 1% sobre o valor atualizado do negócio, incidindo após 180 dias do recebimento da autorização de escrituração entregue ao autor em 2014. Nesse sentido: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.447.551 - SP (2019/0048047-8) RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO Cuida-se de agravo interposto por CARMELO BALLETTA, contra decisão que inadmitiu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, a, da Constituição Federal, em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sumariado na seguinte ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO POR PARTE DO ADQUIRENTE NA ESCRITURAÇÃO DO BEM. MORA CONFIGURADA. CLÁUSULA PENAL PACTUADA NO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO. QUANTIA EXORBITANTE. REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA PENITENCIAL QUE SE IMPÕE, NOS TERMOS DO ART. 413 DO CC. MULTA REDUZIDA PARA 2% DO PREÇO DE VENDA DO BEM, CORRIGIDO PELOS ÍNDICES PACTUADOS. OBRIGAÇÃO A SER CUMPRIDA EM 30 DIAS, SOB PENA DE MULTA COMINATÓRIA DIÁRIA A SER FIXADA PELA INSTÂNCIA ORIGINÁRIA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados. Nas razões de seu especial, a parte recorrente aponta violação aos arts. 492 e 1.022, do CPC/2015, aduzindo a existência de omissões no acórdão recorrido, bem como julgamento extra pertita. Sustenta, em síntese, que o acórdão estadual determinou ao réu o procedimento da lavratura da escritura de venda e compra, no prazo de 30 dias, bem como o registro, além das alterações cadastrais da Municipalidade. Aduz, a ocorrência de julgamento extra petita, pois em nenhum momento a autora pediu a condenação do réu na obrigação de lavrar a escritura de venda e compra. É o breve relatório. DECIDO. 2. Acerca das omissões, bem como no tocante à apontada ofensa ao art. 492 do CPC/2015, dispôs o acórdão Ante o exposto, nego provimento ao agravo. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 15 de março de 2019. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO Relator (STJ - AREsp: 1447551 SP 2019/0048047-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 28/03/2019) Por outro lado, considerando atendidos os requisitos para a adjudicação, pago o preço do bem, não considero razoável que a ré condicione a escrituração ao pagamento dessa multa, considerando que podia cobrar tal valor e eventuais prejuízos pelas vias próprias, até mesmo em ação autônoma. Isto posto, julgo procedentes em parte os pedidos para: 1 – Determinar que a ré, no prazo de 30 dias, outorgue autorização para lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel, comparecendo em cartório e assinando a documentação necessária, independentemente do recebimento da multa discutida no processo, devendo o autor em igual prazo proceder ao registro na matrícula do bem, e, ainda, às alterações cadastrais pertinentes perante o Município. 2 – Reduzir a cláusula penal prevista no item X para que incida uma só vez, após 180 dias do recebimento da autorização de escrituração entregue ao autor em 2014, mantido o percentual de 1% sobre o valor atualizado do preço. 3 – Em razão da sucumbência recíproca, condenar cada parte ao pagamento de 50% das custas processuais bem como a pagar os honorários advocatícios aos patronos da parte adversa, que fixo em 10 % do valor atualizado da causa. As verbas de sucumbência de responsabilidade da parte autora devem ficar sob condição suspensiva de exigibilidade, em virtude de ser beneficiária da justiça gratuita. Não cumprindo a ré a determinação para outorga, nos termos do item 1 desse dispositivo, determino a adjudicação compulsória do imóvel para o Autor, devendo ser expedida Carta de Adjudicação, nos termos do artigo 877, §2º, do CPC. Cumpra-se. Publique-se. Intime-se. São Luís-MA, data do sistema. (documento assinado eletronicamente) KARINY REIS BOGÉA SANTOS Juíza de Direito Auxiliar NAUJ - Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais Portaria-CGJ - 2074/2022

21/06/2022, 00:00

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Partes do Processo(8)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para ao TJMA

Juntada de contrarrazões

Decorrido prazo de OZIEL VIEIRA DA SILVA em 23/10/2023 23:59.

Decorrido prazo de FRANCISCO DE SOUZA RANGEL em 23/10/2023 23:59.

Decorrido prazo de ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR em 23/10/2023 23:59.

Juntada de apelação

Publicado Intimação em 29/09/2023.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/09/2023

Publicado Intimação em 29/09/2023.

Publicado Intimação em 29/09/2023.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/09/2023

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/09/2023

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

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