Procedimento Comum Cível 0811257-83.2018.8.10.0040 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0811257-83.2018.8.10.0040 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Decisão (expediente) - QUARTA CÂMARA CÍVEL GABINETE DO DESEMBARGADOR JOSÉ GONÇALO DE SOUSA FILHO APELAÇÃO CÍVEL NO: 0811257-83.2018.8.10.0040 – IMPERATRIZ/MA APELANTE(S): CIDADE JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA ADVOGADOS(AS): EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA (OAB/TO Nº 4.328) E MÔNICA ARAUJO E SILVA (OAB/TO Nº 4.666) APELADO(A): ALLAN DA COSTA ANDRADE ADVOGADO(A): ABRAÃO SILVA ANDRADE (OAB/MA Nº 15.532) RELATOR SUBSTITUTO: DESEMBARGADOR SEBASTIÃO JOAQUIM LIMA BONFIM PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL - POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DA PARTE APELANTE. JUROS LEGAIS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Na origem, a apelada ajuizou a demanda visando a rescisão contratual c/c devolução de parcelas pagas referente ao Lote/Terreno nº 01, alameda 01, quadra 03, com 249,04 m⊃2;, contrato nº. 150, Loteamento Cidade Jardim - Residencial, na cidade de Imperatriz, bem como a devolução da quantia de R$ 15.499,96 paga ao apelante, em razão do negócio jurídico não ter se concretizado por má prestação dos serviços realizados pela recorrente. 2. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, firmou posicionamento no sentido de que o promitente-comprador que deixar de cumprir o contrato em função da impossibilidade de arcar com o acordo firmado, tem o direito de ajuizar ação a fim de receber a restituição parcial dos valores já pagos, pois se assim não fosse, significaria de forma reflexa, que o promitente-vendedor estaria locupletando-se ilicitamente; 3. Na espécie dos autos, não entendo como razoável o valor fixado pelo magistrado de origem, a devolução de 90% (noventa por cento) sobre o valor pago se mostra excessivo, razão pela qual entendo que deve ser retido o valor de 25% sobre os valores pagos devidamente corrigidos. 4. No caso dos autos, a parte apelada ingressou com ação no dia 03/09/2018, isto é, antes da vigência da Lei 13.786/2018, de modo que se aplica ao caso concreto o que a jurisprudência e a lei vigente entendia, ou seja, os juros legais devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Quanto aos honorários advocatícios fixados, tenho que o caso sub examine não é de sucumbência recíproca (CPC, art. 21 caput), como alegado pela parte apelante, uma vez que as pretensões de rescisão do contrato e de restituição dos valores pagos foram acolhidas pela sentença. 6. Recurso parcialmente provido. DECISÃO MONOCRÁTICA Cidade Jardim Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, em 03/12/2019, interpôs apelação cível com vistas à reforma da sentença proferida em 22/08/2019 (Id. 6924911), pelo Juiz de Direito da 3ª Vara Cível Termo Judiciário de São Luís, Comarca da Ilha de São Luís/MA, Dr. José Ribamar Serra, que nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Pedido de Tutela de Urgência Antecipada, proposta em 03.09.18, por Allan da Costa Andrade, assim decidiu: “...Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos art. 487, I, primeira parte, do Novo Código de Processo Civil, e resolvo o mérito do processo, nos termos da fundamentação ora esboçada. CONFIRMO A TUTELA ORA CONCEDIDA. DECLARO rescindido o contrato objeto da lide e CONDENO a requerida a restituir ao autor o valor de R$ 15.499,96 (quinze mil, quatrocentos e noventa e nove centavos), que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC, a partir da data de cada pagamento efetuado (Súmula 43 do STJ) e acrescido de juros legais na proporção de 1% (um por cento) ao mês – a partir da citação (CC, art. 405 c/c NCPC, art. 240), permitido o desconto do valor 10% (dez por cento) a título de taxas administrativas. CONDENO o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação total, na forma do art. 85, § 2º, incisos I a III do Novo Código de Processo Civil, corrigidos a partir do trânsito em julgado desta decisão (art. 85, §16 do Novo CPC). Transitada em julgado esta decisão, remeta-se o feito ao Contador Judicial para levantar o valor das custas processuais e proceda-se à intimação do requerido para, no prazo de 30 (trinta) dias, recolhê-las.” Em suas razões recursais (Id 6924914), aduz em síntese, a apelante da impossibilidade de restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela apelada, eis que, o art. 32-A da Lei 13.786/2018 é taxativo ao prever as penalidades pela rescisão motivada pelo adquirente, quais sejam: multa penal de 10% sob o valor atualizado do contrato, fruição, IPTU e comissão de corretagem. Aduz mais, que os juros moratórios não devem incidir a partir da citação, a obrigatoriedade de pagamento de IPTU, a condenação do apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ou fixação de sucumbência recíproca, pugnando ao final que “seja: a) Aplicada seja determinado a retenção, pena de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do Contrato, fruição de 0,25% ao mês a contar da data da assinatura do instrumento contratual; a retenção de juros e multa moratória, a retenção de valores devidos a título de IPTU, tudo nos moldes da Lei 13.786/2018, do Instrumento Contratual firmado entre as partes e da forte Jurisprudência” (Id 6924914, pág. 16). O apelado apresentou contrarrazões defendendo, em suma, a manutenção da sentença (Id 6924923). Manifestação da Procuradoria-Geral de Justiça em que deixa de opinar sobre o recurso, por entender inexistir hipótese de intervenção ministerial (Id 7581750). É o relatório. Decido. Verifico que os pressupostos de admissibilidade exigidos para o regular processamento do recurso, foram devidamente atendidos pelo apelante, dai porque, o conheço. Na origem, consta da inicial, que a parte autora ajuizou a demanda visando a rescisão contratual c/c devolução de parcelas pagas referente ao Lote/Terreno nº 01, alameda 01, quadra 03, com 249,04 m⊃2;, contrato nº. 150, Loteamento Cidade Jardim - Residencial, na cidade de Imperatriz, bem como a devolução da quantia de R$ 15.499,96 paga ao apelante, em razão do negócio jurídico não ter se concretizado por má prestação dos serviços realizados pela recorrente. Conforme relatado, a controvérsia recursal diz respeito em verificar o valor correto a ser restituído e o termo a quo para a contagem dos juros moratórios. O juiz de 1° grau, julgou procedente o pedido formulado na inicial, entendimento que, ao meu sentir, merece ser parcialmente reformado. É que, quanto a rescisão de contrato dessa natureza, o Superior Tribunal de Justiça há tempos firmou posicionamento no sentido de que o promitente-comprador que deixar de cumprir o contrato, tem o direito de ajuizar ação a fim de receber a restituição parcial dos valores já pagos, senão vejamos: RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO PELO PROMITENTE-COMPRADOR - RETENÇÃO DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PERCENTUAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE TODOS OS VALORES VERTIDOS E QUE, NA HIPÓTESE, SE COADUNA COM A REALIDADE DOS AUTOS - MAJORAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE, NA ESPÉCIE - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. A Colenda Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o promitente-comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar ação de rescisão contratual e, objetivando, também reaver o reembolso dos valores vertidos (EREsp nº 59870/SP, 2º Seção, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281). 2. As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o exercício do direito de desistência. 3. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilícito. 4. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não revogou o disposto no artigo 418 do Código Civil, ao contrário, apenas positivou na ordem jurídica o princípio consubstanciado na vedação do enriquecimento ilícito, portanto, não é de se admitir a retenção total do sinal dado ao promitente-vendedor. 5. O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras. 6. É inviável alterar o percentual da retenção quando, das peculiaridades do caso concreto, tal montante se afigura razoavelmente fixado. 7. Recurso especial improvido. (STJ; REsp nº 1.056.704/MA; Rel. Min. Massami Uyeda; T3; DJ de 04/08/2009). grifo nosso. Na verdade, assim como no caso dos autos, esse posicionamento está fundado no fato de que pela desistência da compra do imóvel, deve o valor pago ser restituído ao promitente-comprador, pois se assim não fosse, significaria de forma reflexa, que o promitente-vendedor estaria locupletando-se ilicitamente. Nesse sentido, também é o entendimento assentado na doutrina pátria, conforme se depreende dos ensinamentos de Nader: "Na hipótese de desfazimento do negócio principal, seja por mútuo consenso ou por motivo de força maior, as arras devem ser devolvidas ao 'reus debendi', sob pena de caracterizar-se enriquecimento sem causa." Em relação dialética, cabe mencionar que o art. 53, do Código de Defesa do Consumidor, exterioriza o princípio da impossibilidade do locupletamento ilícito, o que por raciocínio óbvio, constato ser proibido a retenção total do valor pago pelo apelado. Nesse contexto, mesmo tendo o apelado dado causa à resolução do contrato por não poder honrar com o negócio jurídico, deve o valor pago ser-lhe parcialmente restituído. Digo parcialmente, pois pelos termos preconizados no art. 418, CC, não poderá ter totalmente ressarcido o que já houver pago. Com efeito, o promitente-vendedor não pode arcar sozinho com as despesas advindas das despesas administrativas, assim como com os gastos originados da corretagem e propaganda, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto. Logo, sopesando o disposto no art. 418 do CC, e o estabelecido no art. 53 do CDC, deve haver a devolução parcial dos valores pagos pelo comprador. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECISÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO POR PARTE DO VENDEDOR. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. A decisão recorrida foi publicada antes da entrada em vigor da Lei 13.105 de 2015, estando o recurso sujeito aos requisitos de admissibilidade do Código de Processo Civil de 1973, conforme Enunciado Administrativo 2/2016 desta Corte. 2. Quando a Corte de origem dá provimento à apelação em conformidade com os temas nela aduzidos, não há falar em decisão extra petita. 3. Em face da desistência do comprador, impõe-se a devolução dos valores pagos, com a retenção de percentual destinado à indenização da empresa vendedora, arbitrado na origem dentro dos parâmetros aceitos pela jurisprudência da Corte e cujo reexame encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 940.397/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/12/2016, DJe 07/12/2016) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador. 4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso especial provido. (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015) Na espécie dos autos, não entendo como razoável o valor fixado pelo magistrado de origem, a devolução de 90% (noventa por cento) sobre o valor pago se mostra excessivo, razão pela qual entendo que deve ser retido o valor de 25% sobre o valor pago devidamente corrigido, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, vejamos: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. (...) 13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. 14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25%(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção. 15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas. RECURSO ESPECIAL Nº 1.863.007 - SP (2020/0042100-6). R E L A T O R A: MINISTRA NANCY A N D R I G H I, Brasília (DF), 23 de março de 2021(Data do Julgamento). grifo nosso. Portanto, deve ser ajustado o comando sentencial para que o percentual de retenção seja de 25% do valor pago. No tocante à condenação da apelada ao pagamento do IPTU, a multa contratual tem a finalidade de ressarcir o prejuízo que o contrato rescindido pode causar à parte. Logo, o percentual de retenção de 25% do valor pago pelo imóvel, incorporaram o eventual pagamento pelo IPTU. Ademais, o apelante sequer comprovou que o IPTU estava em atraso, assim como quaisquer taxas referentes ao terreno em questão, razão pela qual a improcedência quanto ao pagamento do referido tributo é medida que se impõe. Por fim quanto a incidência de juros moratórios, entendo assistir razão ao apelante, em especial porque antes da Lei 13.786/2018, a rescisão de contratos por culpa do promitente-comprador, os juros moratórios contavam-se a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que a segunda seção do STJ, entendeu que somente após a publicação da referida lei os juros incidiriam a partir da citação, conforme tema 1.002, vejamos: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. (grifo nosso) No caso dos autos, o apelado ingressou com ação no dia 03/09/2018, isto é, antes da vigência da Lei 13.786/2018, de modo que se aplica ao caso concreto o que a jurisprudência e a lei vigente entendia, ou seja, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, vejamos: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. RECURSO ESPECIAL Nº 1.740.911 - DF (2018/0109250-6). RELATOR: MINISTRO MOURA RIBEIRO. R.P/ACÓRDÃO: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI. Brasília (DF), 14 de agosto de 2019 (Data do Julgamento). Grifo nosso. Portanto, deve ser reformada a sentença nesse ponto para que o juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado da decisão. Quanto aos honorários advocatícios fixados, tenho que o caso não é de sucumbência recíproca (CPC, art. 21 caput), como alegado pela parte apelante, uma vez que as pretensões de rescisão do contrato e de restituição dos valores pagos foram acolhidas pela sentença. Diante de todas essas ponderações, fica claro que a pretensão de reformar a sentença de 1° grau, merece em parte guarida. Nesse passe, ante o exposto, sem interesse ministerial, nos termos da Súmula 568 do STJ, dou parcial provimento ao recurso, para determinar que o percentual de retenção seja de 25% do valor pago, bem como, que os juros moratórios devam incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. Desde logo, advirto as partes, que a interposição de embargos de declaração com caráter meramente protelatório, será apenada com multa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. Intimem-se as partes, bem como notifique-se a Douta Procuradoria-Geral de Justiça. Cumpra-se por atos ordinatórios. Cópia da presente, se necessário, servirá como mandado de intimação, de notificação, de ofício e para as demais comunicações de estilo. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os presentes autos dando-se baixa nos cadastros e registros pertinentes. Publique-se. Cumpra-se. São Luís (MA), data do sistema. Desembargador Sebastião Joaquim Lima Bonfim Relator Substituto A2 “CONCILIAR É MELHOR DO QUE LITIGAR”

19/07/2022, 00:00

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Decorrido prazo de BRUNO CALDAS SIQUEIRA FREIRE em 27/02/2023 23:59.

Arquivado Definitivamente

Juntada de Certidão

Decorrido prazo de ABRAAO SILVA ANDRADE em 14/12/2022 23:59.

Decorrido prazo de ABRAAO SILVA ANDRADE em 14/12/2022 23:59.

Publicado Intimação em 08/12/2022.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/12/2022

Decorrido prazo de BRUNO CALDAS SIQUEIRA FREIRE em 14/12/2022 23:59.

Juntada de petição

Publicado Intimação em 22/11/2022.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/11/2022

Juntada de petição

Juntada de Certidão

Decorrido prazo de BRUNO CALDAS SIQUEIRA FREIRE em 19/09/2022 23:59.

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

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