Procedimento Comum Cível 0800432-83.2022.8.10.0026 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0800432-83.2022.8.10.0026 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA REQUERENTE: ESPÓLIO DE: ILTON ANTONIO WILLMS Advogado: Advogado(s) do reclamante: ROSEMARA UNSER (OAB 111402-RS), LARISSA FERREIRA ALVES (OAB 24460-MA) REQUERIDO: ESPÓLIO DE: SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA Advogado: Advogado(s) do reclamado: CILDENE DE ALMEIDA RESENDE (OAB 18276-MA) De ordem do MM. Juiz de Direito da 2ª Vara desta Comarca - Dr. Tonny Carvalho Araújo Luz, INTIMO os (as) advogados (as) supracitados (as) da SENTENÇA de ID: 75500491, da ação acima identificada. SENTENÇA: ILTON ANTONIO WILLMS propôs Ação de Resolução de Contrato cc Indenizatória por Danos Materiais em face de SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA, ambos qualificados nos autos, alegando, em síntese, que, em 17.12.2014, o requerente celebrou juntamente com a requerida um contrato particular de venda e compra de lote urbano, nº 820. O imóvel estaria localizado na Quadra 177, Lote 02, no Loteamento Cidade Nova, situado neste município. O preço total pactuado para a compra e venda seria de R$ 104.407,50 (cento e quatro mil, quatrocentos e sete reais e cinquenta centavos), com entrada no valor de R$ 1.461, 71 (mil, quatrocentos e sessenta e um reais e setenta e um centavos), mais 200 (duzentas) parcelas mensais e sucessivas, no valor de R$ 514,86 (quinhentos e quatorze reais e oitenta e seis centavos) cada. Aduz o requerente que pagou o valor da entrada e mais 33 (trinta e três) parcelas mensais, totalizando a quantia de R$ 20.020,15 (vinte mil e vinte reais e quinze centavos). Entretanto, diz ter tido dificuldades para efetuar o pagamento de algumas parcelas. No mês de fevereiro de 2018, ao procurar a requerida para regularizar os 04 (quatro) meses que estavam inadimplentes, a requerida teria informado ao autor que havia vendido o imóvel para um terceiro. Ao tentar acertar amigavelmente os valores a serem restituídos, a ré teria dito que somente faria a restituição dos valores pagos, se fosse descontada a multa de 32,5% (trinta e dois vírgula cinco por cento) sobre o valor pago, a intermediação imobiliária de 4,6% (quatro virgula seis por cento), totalizando R$ 4.802,75 (quatro mil oitocentos e dois reais e setenta e cinco centavos) e o valor do IPTU. Após, o requerente informa ter ido a Prefeitura Municipal de Balsas/MA, para efetuar o pagamento do IPTU e obter o desconto. Porém, foi-lhe informado que não teria o desconto, pois, a requerida teria valores elevados de IPTU em aberto. O requerente conta que novamente foi até a requerida, para realizar um acordo amigável, solicitando que fosse descontado o valor do IPTU e 10% (dez por cento) da multa. O autor diz que quanto ao desconto de corretagem, efetuou o referido pagamento no momento que adquiriu o imóvel, no valor de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais), depositados diretamente na conta do corretor Paulo H.P. Santos. Ademais, ressalta que a rescisão do contrato ocorreu por parte da requerida que efetuou a venda do imóvel para terceiro. Por fim, requer o demandante a condenação da requerida a restituir ao requerente o valor atualizado de 90% (noventa por cento) das quantias já pagas por ele. Apresentada contestação e réplica. Eis o relatório. DECIDO. Julgo antecipadamente o feito (art. 355, inciso I, do CPC). Friso que a relação jurídica configurada entre as partes é consumerista, de modo que seu processamento deve obediência ao Código de Defesa do Consumidor. Há prova documental da existência de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda entabulado entre as partes – ID 60269717 e 60269719 - que teve por objeto a obtenção de um bem imóvel situado no empreendimento Loteamento Cidade Nova, com ajuste do pagamento do preço em prestações. No caso vertente, o comprador, ora autor, informa que houve resolução contratual porquanto estando em débito com quatro parcelas do financiamento, a requerida teria vendido o imóvel, objeto contratual, a terceiro. A lei 13.786/18 (art. 67-A, inciso II) prevê a possibilidade de resolução do instrumento particular de compra e venda por inadimplemento da adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Referida norma diz que o limite da retenção da pena convencional por rescisão não deverá ser superior a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, de acordo com a razoabilidade e a proporcionalidade, o valor da multa rescisória a qual o consumidor deve pagar, nesses casos, tem como parâmetro 10 (dez) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor já pago pelo comprador. Senão vejamos: AGAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE PERPASSA O MONTANTE DE 10 A 25% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt nos EDcl no REsp 1854507/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/12/2020, DJe 11/12/2020) Passo a transcrever acórdão do Tribunal de Justiça do Maranhão no mesmo sentido: APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. RESILIÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL. DIREITO DE RETENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. REFORMA. APELAÇÃO PROVIDA. 1. DO SUBSTRATO FÁTICO 1.1. Na origem, Gardênia Rodrigues da Silva afirma ter direito a resilir contrato de promessa de compra e venda de lote residencial no empreendimento nominado como Residencial Verona, mas sem o desconte de multa prevista no contrato. 1.2. O pedido inicial, portanto, é para obter a resilição do contrato sem qualquer ônus para si, ou seja, com a devolução integral de todos os valores antecipados, somado, ainda, de uma indenização por danos morais. 1.3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a resilição contratual, porém como desconto de 10% (dez por cento) dos valores antecipados. Restou improcedente o pedido de indenização por danos morais. 2. DOS EFEITOS DA LEI Nº 13.786/2018 2.1. Em respeito ao princípio da segurança jurídica, a superveniência da Lei nº 13.786/2018 (qual seja a que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano) não pode interferir no ato jurídico perfeito que é o contrato entre as partes, firmado que foi em 2017 (ID 9497152). 2.2. Aplicação da LINDB, art. 6º: A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. 2.3. O entendimento a esse respeito é muito claro e pacificador, independente disso, a hermenêutica do citado artigo não infere maiores dúvidas a respeito. 3. DO DIREITO A RESILIÇÃO DO CONTRATO SEM A RETENÇÃO DE MULTA 3.1. Em situação desse jaez, o STJ há muito foi provocado a realizar o controle da razoabilidade e da proporcionalidade da multa que a parte contratante, a consumidora, teria que arcar, em forma de desconto quando da devolução dos valores que houvera antecipado, eis, então, que a Corte Superior conferiu um parâmetro de 10 a 25%, logo, imputando como lícitas todas as cláusulas contratuais que contemplem multa por extinção de contrato a pedido da parte consumidora que estejam dentro desse parâmetro, 3.2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) 3.3. “A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado”. (AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019) 4. CONCLUSÃO 4.1 O que diz o contrato firmado entre as partes? Que em caso de desistência da parte consumidora, haverá a imediata devolução dos valores por si antecipados, com retenção do sinal e de até 5% (cinco por cento) do valor dispendido com corretor, ainda, somado a indenização pelo tempo de fruição do imóvel, logo, há de se dar inteira vazão a essa cláusula, em respeito à plena autonomia da vontade das partes, da segurança das relações jurídicas, da inexistência de cláusula que viole o direito de consumidor, para que não haja locupletamento ilícito de qualquer das partes, e por tudo estar de acordo com o disposto em lei, enunciado de súmula, e jurisprudência pacificada pelo STJ. 4.2 Assim, não vejo como adequada a produção de sentença para dizer, apenas e tão somente, o direito de retenção a favor da parte apelante em 10% (dez por cento), quando toda a cláusula do contrato que prevê as consequências da desistência do contrato pela parte consumidora está repleta de licitude. 5. Forte nessas razões, reafirmando a jurisprudência do STJ, DOU PROVIMENTO AO RECURSO, a fim de julgar totalmente improcedente o pedido formulado na exordial. (APELAÇÃO CÍVEL - 0810683-60.2018.8.10.0040 RELATOR: KLEBER COSTA CARVALHO ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: 1ª CÂMARA CÍVEL). Depreende-se da demanda, que a parte requerida exige retenção do correspondente a R$ 5.011,26 (cinco mil, onze reais e vinte e seis centavos), a título de cláusula penal, aplicando o percentual legal de 25%. Alega que além disso, há que ser descontado o valor do IPTU, relativo ao lote, durante o tempo em que o mesmo esteve na posse do imóvel [...] valor do IPTU do período, é da ordem de R$ 1.325,86 (hum mil trezentos e vinte e cinco reais e oitenta e seis centavos). Nesse sentido, a retenção de valores pela requerida, deve ocorrer em valor moderado, condizente para o ressarcimento pelas despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação (EREsp n.º 59.870/SP) da unidade. Assim, fixo o percentual de retenção para a vendedora em patamar justo, segundo um juízo de equidade. Nesse sentido, estabeleço-o em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago, como ressarcimento para empresa requerida. Neste contexto, deve, pois, a requerida proceder com a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo requerente. Quanto ao débito do IPTU relativo ao lote, ele é no valor de 2.050,54 (dois mil e cinquenta reais e cinquenta e quatro centavos), atualizado até 11.11.2021, consoante documento de arrecadação municipal trazido pelo autor em ID 60269719. Nessa senda, a cláusula penal que tem a finalidade de amparar quem não deu causa a rescisão contratual, cobrindo as despesas e prejuízos decorrentes do negócio, inclui o valor do IPTU requerido pela ré, ou seja, a quantia deve estar inclusa no montante a ser pago pelo requerente a título de multa. Veja-se acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais em caso semelhante ao vertente: APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONCILIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. IPTU. CLÁUSULA PENAL. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. A vontade de acordar no processo deve ser guiada sob a razoabilidade. Uma vez que a parte demonstrou não ter interesse em transacionar, deve ser rescindido o contrato ante o inadimplemento. A cláusula penal tem a finalidade de amparar aquele que não deu causa a rescisão contratual, cobrindo as despesas e prejuízos decorrentes do negócio. Por isso, as despesas com IPTU's não pagos sobre o imóvel, objeto do contrato rescindido, está incluído no valor da multa rescisória. (TJMG - Apelação Cível 1.0702.01.013973-2/001, Relator(a): Des.(a) Antônio Bispo, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/08/2020, publicação da súmula em 02/09/2020) Neste contexto, deflui de pleno direito a procedência parcial do pedido autoral de rescisão da avença e devolução dos valores pagos, devendo pagar a quantia de 25% (vinte e cinco por cento) do valor já pago a título de cláusula penal, estando o valor do IPTU incluso nessa porcentagem. Quanto aos honorários de corretagem no importe de 6% (seis por cento) sobre o valor global da transação, por conta de intermediação imobiliária, pertencente ao corretor que intermediou o negócio, contestados pela requerida, o requerente informa na inicial que efetuou o referido pagamento no momento que adquiriu o imóvel, no valor de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais), depositados diretamente na conta do corretor Paulo H.P. Santos, consoante documento de movimentação 60269719. Tendo em vista que os referidos valores dos honorários não pertencem à requerida, e o demandante informa o devido pagamento, não cabe a ela reclamá-lo. Intimação - PROCESSO PJE Nº: 0800432-83.2022.8.10.0026 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Diante do exposto, ACOLHO PARCIALMENTE o pedido autoral, julgando o processo com resolução de mérito, ao tempo em que: CONDENO a requerida a restituir, em parcela única, ao requente, 75% (setenta e cinco por cento) do valor efetivamente pago para aquisição do imóvel, sendo que este valor deverá ser acrescido de correção monetária contada da data de cada pagamento pelo autor e juros moratórios a contar da citação. Considerando a sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC) CONDENO ambas as partes ao pagamento dos honorários advocatícios e das custas, devendo cada parte pagar metade. Quanto aos honorários, arbitro-os em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido (art. 85, §2º, CPC). Publique-se. Registre-se. Intime-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Balsas, datado e assinado eletronicamente. Assinado eletronicamente por: TONNY CARVALHO ARAUJO LUZ 06/09/2022 14:22:25 https://pje.tjma.jus.br:443/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam ID do documento: 75500491 MARIA DO PERPETUO SOCORRO DIAS FONSECA DE ARAUJO Servidor Judicial (Assinado de ordem do MM. Tonny Carvalho Araújo Luz, Titular da 2ª Vara da Comarca de Balsas-MA, nos termos do art. 2º, do Provimento Nº 22/2018/cgj/ma)

04/10/2022, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Juntada de Certidão

Juntada de Certidão

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para decisão

Juntada de petição

Juntada de Certidão

Juntada de despacho

Recebidos os autos

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para ao TJMA

Juntada de Ofício

Juntada de contrarrazões

Decorrido prazo de ROSEMARA UNSER em 02/09/2022 23:59.

Decorrido prazo de ROSEMARA UNSER em 02/09/2022 23:59.

Juntada de apelação cível

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