Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Rui Barbosa, s/n.º, Centro. CEP 65.900-440 Telefone (99) 3529-2013 REG. DISTRIBUIÇÃO Nº. 0807985-47.2019.8.10.0040 DENOMINAÇÃO: [Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] REQUERENTE(S): MARIA DOS SANTOS GOMES SOUSA Advogado(s) do reclamante: MARCIA CAVALCANTE DE AGUIAR (OAB 12247-MA). REQUERIDA(S): DIMENSAO ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA. e outros Advogado(s) do reclamado: ANTONIO GONCALVES FIGUEIREDO NETO (OAB 6680-MA). O Excelentíssimo Senhor Doutor EILSON SANTOS DA SILVA, Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz, Estado do Maranhão. MANDA proceder à INTIMAÇÃO da(s) parte(s) MARIA DOS SANTOS GOMES SOUSA e DIMENSAO ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA. e outros, por seu(s) advogado(s) constituído(s) nos autos e acima nomeado(s), para tomar(em) ciência da sentença proferida nos autos do processo n.º 0807985-47.2019.8.10.0040 e para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar o que entender de direito. CUMPRA-SE nos termos e na forma da Lei. Dado e passado o presente nesta Secretaria Judicial, nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, data do sistema, Técnico Judiciário, o digitei e assino por ordem do MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível. ADONIS DE CARVALHO BATISTA SENTENÇA
Trata-se de demanda ajuizada por Maria dos Santos Gomes Sousa em face da Dimensão Engenharia e Construção Ltda. alegando o seguinte: 1. firmou com a requerida um contrato de compra e venda para aquisição de uma casa; 2.o valor do imóvel era de R$111.494,30, do qual deveria pagar dezoito parcelas de R$243,64 e o restante seria financiado; 3. foi surpreendida ao ser informada pela ré de que deveria entrar em contato com a Caixa Econômica Federal, pois esta não aprovaria financiamento de quem possui declaração de renda como isenta; 4. foi orientada pela ré a modificar a declaração de imposto de renda, mas a demandante se recusou pois seria ilegal; 5. procurou a ré para obter a devolução do valor já pago, isto é, onze parcelas de R$243,64, mas não obteve êxito; Por fim, a parte autora postula a rescisão do contrato discutido nos autos, a restituição das parcelas adimplidas, acrescidos de juros legais e correção monetária, e a condenação da ré ao pagamento de compensação por danos morais. Juntou documentos. Citada, a ré apresentou contestação sustentando que: 1. o imóvel adquirido pela autora é integrante de empreendimento financiado com recursos do Sistema Financeiro de Habitação (Minha Casa, Minha Vida); 2. no ato de assinatura do contrato de compra e venda, a Caixa Econômica Federal faz uma análise superficial das condições de capacidade econômico-financeira do promissário comprador, devendo este apresentar a documentação para aprovação do contrato de financiamento; 3.durante a análise pormenorizada da documentação da autora, a Caixa constatou que a demandante era titular de uma MEI e apresentava inconsistências na Declaração de Imposto de Renda, pois a renda real da autora ultrapassa o limite de isenção, havendo pendências quanto à declaração correspondente ao exercício 2017; 4. a autora foi orientada a retificar a sua declaração de imposto de renda, fazendo constar a renda real, mas assim não procedeu; 5. a Caixa Econômica não se negou a aprovar o financiamento bancário, apenas exigiu a correção da pendência perante a Receita Federal; 6. não foi a ré que deu causa ao malogro do negócio, e sim a autora. Juntou documentos. A parte autora apresentou réplica à contestação. Realizada audiência de instrução. É o relatório. Decido. As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda no qual a cláusula quinta dispõe o seguinte: CLÁUSULA QUINTA: Fica acordado entre as partes que o PROMITENTE COMPRADOR deverá apresentar, no prazo de 05 (cinco) dias a partir de sua formal convocação, toda a documentação exigida pelo agente financeiro para a devida aprovação de financiamento. PARÁGRAFO PRIMEIRO. Na hipótese de não atendimento, no prazo convencionado, da convocação de que trata o caput desta Cláusula, o saldo devedor habitacional passará a ser imediatamente atualizado pelo INCC-DI, no caso de imóvel em construção, ou pelo IGPM/FGV (Índice Geral de Preço de Mercado), acrescido de juros remuneratórios de 1% (hum por cento) a.m., caso o imóvel já esteja pronto, sem prejuízo da PROMITENTE VENDEDORA optar pela resolução do Contrato, conforme Parágrafo Sexto a seguir. PARÁGRAFO SEGUNDO. A veracidade das informações prestadas sobre a comprovação de rende bem como outros documentos do PROMITENTE COMPRADOR, são de sua inteira responsabilidade, eximindo a PROMITENTE VENDEDORA de qualquer culpa ou ônus perante o agente financeiro. PARÁGRAFO TERCEIRO. A concessão do financiamento é prerrogativa do agente financeiro e sujeita-se aos critérios e condições estabelecidos pelo mesmo, não possuindo a PROMITENTE VENDEDORA qualquer ingerência ou responsabilidade nesse processo. PARÁGRAFO QUARTO: No caso de não obtenção do financiamento acima descrito como o agente financeiro, resolve-se de pleno direito o presente contrato. Ocorrendo esta hipótese o PROMITENTE COMPRADOR perderá, em favor da PROMITENTE VENDEDORA, a título de pena convencional compensatória, o montante correspondente a 20% (vinte por cento) do valor total principal que houver pago, devidamente corrigido até a data da devolução, excetuando-se os juros, multas e quaisquer outros encargos de mora eventualmente adimplidos, sem prejuízo de arcar com indenização complementar por eventuais perdas e danos. No contrato firmado pela autora há expressa previsão de que ela ficará responsável pelo financiamento do imóvel, bem como que a concessão do financiamento é prerrogativa exclusiva do agente financeiro, no caso, a Caixa Econômica Federal. O contrato também prevê que a não obtenção do financiamento acarreta a resolução do contrato, devendo a promitente compradora pagar a título de pena convencional compensatória a importância de 20% do valor principal já pago. Assim, observa-se que consta expressamente no contrato firmado a responsabilidade da autora pela obtenção do financiamento, não podendo ela dizer que não tinha ciência de tais condições, porquanto anuiu aos termos da avença. Como ensinam Gustavo Tepedino, Heloísa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes: Por negócio jurídico entende-se a declaração de vontade destinada a produzir efeitos jurídicos voluntariamente perseguidos (Rechtesgeschäft) (...) é por meio da figura do negócio jurídico que os sujeitos de direito expressam suas vontades e dão a elas existência, conteúdo e eficácia jurídica. E o fazem na medida em que as referidas vontades são declaradas, momento em que ganham feição jurídica. (Código Civil Interpretado conforme a Constituição da República, 1ª ed., pág. 210). Na linha do pensamento de Anderson Schreiber, Flávio Tartuce, José Fernando Simão, Marco Aurélio Bezerra de Melo e Mário Luiz Delgado, o negócio jurídico é delineado por elementos essências: a) um elemento voluntarístico, sempre externalizado por meio de uma declaração da vontade; e b) a produção de efeitos ex voluntate, associados ao programa que o agente pretende realizar com o cumprimento do ato (Código Civil Comentado, 1ª ed., 2019, pág. 69). Na espécie, como dito acima, restou demonstrado a anuência da parte demandante ao contrato firmado, que incluía, de forma clara e expressa as condições referidas, não podendo agora, em clara ofensa ao pacto firmado e à segurança jurídica das relações, sustentar que não tinha conhecimento de tais cláusulas. Observa-se que a causa para a não materialização do negócio foi fato de que a autora não obteve o financiamento perante a Caixa Econômica Federal e por razões alheias ao campo de responsabilidades da ré. Desse modo, não há razões para a declaração de nulidade das cláusulas contratuais, pois não há a abusividade apontada, sendo pactuação comum no sistema de compra e venda de imóveis. Quanto à devolução do valor já pago, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é possível a desistência da compra de um imóvel pelo adquirente, situação em que se reconhece, por outro lado, o direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas (STJ, EREsp 59.870/SP). Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543, verbis: Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Conclui-se, portanto, que a não obtenção do financiamento pela compradora não obsta o direito à devolução das parcelas pagas (art. 53 do CDC); em contrapartida, a vendedora tem direito de descontar valores para fazer frente as despesas administrativas e ressarcimento de perdas e danos. É certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão não motivada por culpa do promitente vendedor, admite-se a retenção por este de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. Sobre esse assunto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso (STJ, AgInt no REsp 1825753/AM, DJe: 19/12/2019) Na espécie, entende-se razoável a aplicação do percentual de 20% (vinte por cento) acerca da retenção dos valores pagos pela parte autora (causador da rescisão contratual), cuja correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. Os juros de mora, por sua vez, incidirão desde o trânsito em julgado da sentença (STJ, REsp nº 1.740.911 – DF). Importante destacar que não há que se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto é “válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP). Quanto à pretensão do réu de descontar valor decorrente da utilização do imóvel, não há fundamento legal para tanto, pois em razão de a casa ainda não ter sido edificada, “de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado” (STJ, REsp 1936470/SP, DJe 03/11/2021), de modo que essa cláusula deve ser reputada nula. DANO MORAL O Ministro Luís Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça, conceitua dano moral como “todo prejuízo que o sujeito de direito vem a sofrer por meio de violação a bem jurídico específico. É toda ofensa aos valores da pessoa humana, capaz de atingir os componentes da personalidade e do prestígio social” (REsp 1245550/MG). Para o eminente Ministro, “o dano moral não se revela na dor, no padecimento, que são, na verdade, sua consequência, seu resultado. O dano é fato que antecede os sentimentos de aflição e angústia experimentados pela vítima, não estando necessariamente vinculado a alguma reação psíquica da vítima” (REsp 1245550/MG). Como ensinam Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, “o dano moral consiste na lesão de direitos, cujo conteúdo não é pecuniário, nem comercialmente redutível a dinheiro. Em outras palavras, podemos afirmar que o dano moral é aquele que lesiona a esfera personalíssima da pessoa (seus direitos da personalidade), violando, por exemplo, sua intimidade, vida privada, honra, imagem, bens jurídicos tutelados constitucionalmente” (Manual de Direito Civil, 1ªed., 2017, pág. 907). Na espécie, não restou demonstrado consequências de maior gravidade, de modo que não há que se falar em incidência de danos morais, mormente pelo fato de que a autora concorreu para tal fato ao não obter o financiamento do imóvel. DISPOSITIVO Isso posto, nos termos do art. 487, I, CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e, em consequência, determinar a restituição, do importe de 80% do valor das parcelas quitadas, cuja correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, pelo índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel (art. 67-A da Lei nº 13.786/2018). Os juros de mora, por sua vez, incidirão desde o trânsito em julgado desta sentença (STJ, REsp nº 1.740.911/DF). Julgo improcedentes os pedidos de condenação ao pagamento de compensação em danos morais e de declaração de nulidade de cláusulas contratuais. Em razão de sucumbência recíproca, condeno cada parte a arcar com os honorários dos respectivos advogados, os quais arbitro em 10% sobre o valor da condenação, bem como o pagamento das custas por rata, ficando suspensa exigibilidade de tal verba em relação à autora em razão da gratuidade da justiça concedida. Publique-se. Registre-se e intimem-se. Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão. Transitada esta em julgado, nada mais sendo requerido, remetam-se os autos ao arquivo, depois de feitas às devidas anotações e comunicações. Serve como mandado. Imperatriz/MA, 9 de agosto de 2022. Eilson Santos da Silva Juiz de Direito Titular da 2ª Vara Cível