Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0804714-16.2020.8.10.0001.
AUTOR: JEAN MEIRELES DE SOUZA Advogados/Autoridades do(a)
AUTOR: TAISA GUIMARAES SERRA - OAB/MA16559, NENA MENDES CASTRO - OAB/MA14381
REU: FORTALEZA EMPREENDIMENTOS EIRELI - EPP Advogado/Autoridade do(a)
REU: JOSE GERARDO DE ABREU SOBRINHO - OAB/MA7778 SENTENÇA JEAN MEIRELES DE SOUZA ajuizou a presente ação em face de FORTALEZA EMPREENDIMENTOS EIRELI - EPP, ambos qualificados e representados nos autos, com pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, e condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais e de R$ 54.864,66 (cinquenta e quatro mil oitocentos e sessenta e quatro reais e sessenta e seis centavos) a título de danos materiais. Sustentou a parte autora ter firmado na data de 25.08.2014 contrato de promessa de compra e venda de um apartamento na planta no empreendimento "Condomínio Residencial Novo horizonte II", bloco 03, apartamento nº 312, área privativa de 47,04 m⊃2;, localizado na avenida 10, Sítio Teresópolis, Tirirical, São Luís/MA, no valor total de R$ 122.600,00 (cento e vinte e dois mil e seiscentos reais). Aduziu que adimpliu as parcelas iniciais acordadas, no valor de R$ 14.019,64 (quatorze mil, dezenove reais e sessenta e quatro centavos), a título de saldo de entrada, dos quais R$12.000,00 concernentes ao saldo de FGTS, mas que transcorridos 58 (cinquenta e oito) meses da data da assinatura do contrato, ao tempo do ajuizamento as atividades de construção ainda não teriam sido iniciadas, pelo que busca a tutela do judiciário. Inicial instruída com documentos, notadamente o contrato de promessa de compra e venda celebrado (id. 27938746) e comprovantes de pagamento (id. 27938748). Decisão de id 27969104 retificou o valor dado à lide para que constasse o importe de R$187.464,66, deferiu os benefícios da gratuidade de justiça ao requerente e determinou a citação da parte requerida para comparecimento em audiência de conciliação, posteriormente cancelada (id. 33371974 e 33379389). Regularmente citada, a requerida apresentou contestação com reconvenção na peça de id. 43694491, com requerimento de justiça gratuita, em que trouxe como preliminares a necessidade de suspensão do feito pela retirada do valor do financiamento das contas da ré; inépcia da inicial por ausência de embasamento relativo ao valor fixado ao pedido de indenização por danos materiais; e ausência de documentos essenciais. Ainda como preliminar, ventilou a continência da ação com o processo nº. 0804713.31.2020.8.10.0001, com trâmite na 1ª vara cível dessa comarca, visto que alterado tão somente o valor do pedido de indenização por danos materiais, mas que sua distribuição teria sido realizada antes da presente. No mérito, defendeu que ao contrário do alegado pelo requerente, as obras já haviam sido iniciadas, conforme reiteradas mensagens de texto, mas que a empresa não teve culpa pelo atraso na obra. Além disso, falou que o requerente desistiu do negócio debatido e adquiriu apartamento de valor mais baixo (R$111.200,00), mediante refazimento do contrato em 26.03.2015, que inclusive seria objeto dos autos acima mencionados, cujo ajuizamento se deu no mesmo dia. Disse também além de o pedido de rescisão ter sido motivado por outrem (Caixa Econômica Federal), a cláusula terceira do instrumento previu a retenção de 2,5% do valor de venda do apartamento relativo às despesas administrativas quando da comercialização da unidade, assim como que o requerente não logrou êxito em demonstrar que pagou o valor solicitado a título de dano material. Sustentou ainda inexistir lesão extrapatrimonial moral indenizável na espécie. Em reconvenção, alegou que o autor teria desistido da contratação e que não recebeu o importe de R$12.000,00 atinente ao saldo de FGTS utilizado para compra do apartamento, além de suscitar a necessidade pagamento referente ao comissionamento e outras taxas administrativas, como previsto no item mencionado, verbas que atingiam o patamar de R$15.065,00. Ventilou a existência de litigância de má-fé, vez que a parte autora teria alterado a verdade dos fatos por afirmar que as obras do condomínio não teriam sido iniciadas. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares e, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos da inicial, ao passo que pugnou pela procedência dos pedidos seus. Réplica de id. 45252363 buscou rebater as alegações do requerido e reiterou os termos da exordial. Instadas as partes a se manifestarem sobre a produção de novas provas (id 52106135), deixaram transcorrer in albis o prazo (id 53552978). É o relatório. Decido. Antecipo o julgamento conforme permissivo legal. Ante a existência de preliminares, inicio o exame do feito por sua análise. Quanto à preliminar de continência da ação com o processo nº. 0804713-31.2020.8.10.0001 (1ª vara cível dessa comarca), verifico que aquela demanda tem por objeto a rescisão do contrato relativo ao apartamento nº. 15, do bloco 3, Condomínio Residencial Novo horizonte II, enquanto a presente lide versa sobre a possibilidade de rompimento do vínculo relativo ao apartamento 312, do mesmo bloco, pelo que se tratam de contratos independentes e que podem ser processados separadamente. Rejeito a preliminar. Sobre o pedido de suspensão do feito com base na dita retirada, pela CEF, da quantia obtida por financiamento que seria utilizada para construção do empreendimento financiamento que seria utilizado, tenho que a obrigação de entrega do imóvel foi contraída pela requerida e a parte autora, e por disponibilizar a unidade à venda "na planta", suporta ela os riscos da atividade desenvolvida e remanesce a premência de cumprimento do avençado. Afasto a preliminar. Por sua vez, não merecem guarida as alegações de inépcia da inicial por falta de embasamento da quantia dada ao pedido de indenização por danos materiais e de ausência de documentos essenciais ao ajuizamento, pois a pertinência do pedido indenizatório é questão a ser analisada no mérito da lide - conforme a documentação anexada pela demandante - e não se traduz em causa de extinção do feito sem resolução do mérito, mas sim de procedência ou não do requerimento formulado. Rejeito a preliminar. Consta também requerimento de gratuidade de justiça pela requerida. No entanto,
Intimação - Juízo de Direito da 16ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luis Secretária Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luis AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
trata-se de pessoa jurídica de direito privado e para a concessão do benefício da justiça gratuita, de modo a suspender a exigibilidade do referido pagamento, autorizar o pagamento parcelado ou ao final do processo, faz-se necessário prova da condição de hipossuficiente. Neste contexto, oportuno mencionar o entendimento do STJ (Súmula 481), pelo qual este Colendo Tribunal Superior tece a linha de que as pessoas jurídicas, com ou sem fins lucrativos, para obterem os benefícios da justiça gratuita devem comprovar o estado de impossibilidade de arcar com os encargos processuais, não bastando simples declaração de falta de condições. Cabe ainda dizer que tal prova deveria ser feita mediante a juntada do balanço e balancetes, aptos possibilitar o exame da situação patrimonial/financeira. Por tais razões, indefiro o pedido. Por outro lado, por não ter sido cobrada a taxa judiciária no momento oportuno, admito o pedido reconvencional com a ressalva de necessidade de pagamento das custas ao fim do processo. Superadas tais questões, tem-se que a lide em questão cinge-se à averiguação do direito da parte autora de ter declarado rescindido o contrato por culpa da ré com a devolução integral do valor pago - no importe de R$54.864,66 -, e se da situação exsurgiram danos morais passíveis de reparação; bem como, em reconvenção, a possibilidade de retenção da quantia entregue à construtora para fins de indenização de taxas administrativas e comissão de corretagem. Feitas essas considerações, observa-se que a lide em questão submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, pois as partes que a compõem são fornecedoras e consumidor de bens e serviços, nos termos do artigo 2º e 3º, do CDC, sem prejuízo da aplicação subsidiária do Código Civil. O autor – promitente comprador – fundamentou o pedido de rescisão contratual pelo atraso na entrega da obra, uma vez que mesmo passados 58 meses da celebração do negócio, a construção não foi iniciada, e ainda que tenha solicitado informações sobre o prazo de conclusão do empreendimento ou possibilidade de devolução da quantia paga, nada foi dito. Exsurge portanto a incidência do enunciado da súmula nº. 543, do STJ, que consolida entendimento no sentido de, resolvido contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Note-se que a natureza do contrato de promessa de compra e venda possibilita a sua resilição a qualquer tempo, até que seja perfectibilizada a compra e venda definitiva do bem, em caso de desinteresse do contratante. Todavia, necessário rememorar as alegações trazidas pela empresa demandada, sobretudo quanto à renegociação do contrato entabulado, o que torna patente a consulta ao processo nº. 0804713.31.2020.8.10.0001 (unidade 15), dado que a assinatura do contrato ocorreu logo após o instrumento agora debatido. Ao comparar o relato fático e os documentos anexados em ambos os feitos, observo que os pagamentos das prestações atinentes ao apartamento 312 cessaram em 12.2014, como se depreende das faturas de cobrança bancária da CEF e das notas promissórias (001 a 005/38) emitidas em 25.08.2014, quando celebrado o compromisso de compra e venda da unidade (id. 27938748). No mesmo documento, consta outra nota promissória emitida em 26.03.2015 - no mesmo data apontada como a de refazimento do contrato - com indicação "001/03", em valor inferior às demais, o que corrobora com os argumentos da requerida de que houve a renegociação da dívida para que possibilitada a aquisição de outro bem. Inclusive, os comprovantes de pagamentos que constam naqueles autos são os mesmos utilizados para ajuizamento dessa lide, pelo que se pode inferir que não houve a compra de dois imóveis, mas somente de um, dada a rescisão do negócio atinente à unidade 312 e, por meio de uma transação, possibilitada a substituição pelo apartamento 15. Nessas circunstâncias, a instrução processual em questão de mérito revelou que a prestação circunscrita ao desfazimento do contrato assinado em 25.08.2014 já havia sido obtida, pelo que não merece guarida o pedido formulado. Acerca da restituição da quantia paga, restou fixado que o importe dado como pagamento do primeiro contrato foi utilizado na composição do segundo negócio, com transferência do pagamento para o saldo devedor daquela unidade, pelo que a devolução do valor só é possível se declarada a rescisão do contrato vinculado à unidade 15 do empreendimento. Quanto ao pedido de indenização por danos morais este também não há de ser acolhido. No caso em tela, mesmo que tivesse ocorrido o atraso da obra na vigência do contrato entre as partes, tal fato não tem o condão de lesar direitos personalíssimos da parte demandante. Mesmo se a requerida estivesse em mora quando formulado o pedido de extinção do contrato e por esse motivo, o fato em si não caracteriza lesão à honra subjetiva da parte autora, nem tampouco aos seus direitos de personalidade, pois se encontra adstrito à esfera do inadimplemento contratual, situação que deve estar prevista no instrumento pactuado, com as respectivas penalidades que incidirão em caso de sua ocorrência. Na situação em apreço, o pedido de dano moral se vinculava ao suposto atraso na entrega da unidade, porém com o desfazimento do negócio por vontade das partes, evidente que não houve lesão extrapatrimonial. Também não há de se acolher o pleito reconvencional, uma vez que para que concluída a renegociação do contrato, o montante já pago pelo reconvindo (adquirente) foi mantido em posse da construtora. Ademais, a retirada de valor indicado como saldo de FGTS é feito quando firmado o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal (e não com o consumidor), pelo que não se pode dele exigir o cumprimento da obrigação de pagar. Para arrematar, não ficou comprovada a má-fé processual nos moldes em que apontados pela reconvinte, uma vez que utilizado argumento genérico de que as obras já teriam sido iniciadas quando do protocolo da inicial, sem outras notícias sobre a data em que começaram as construções e que indicariam eventual mora obrigacional. Diante disso, julgo improcedentes os pedidos da lide principal. Custas e honorários advocatícios pelo autor/reconvindo, esses em 10% (dez por cento) do valor que sucumbiu. Quanto à lide secundária, julgo igualmente improcedentes os pedidos. Custas e honorários pelo requerido/reconvinte, em 10% (dez por cento) do valor que sucumbiu na reconvenção. Suspensa a exigibilidade de tais custas pelo demandante/reconvindo por ser beneficiário da gratuidade de justiça, ressalvada a hipótese do artigo 98, § 3º, do CPC. Intimem-se. São Luís/MA, data do sistema. Juíza Alice Prazeres Rodrigues