Procedimento Comum Cível 0800165-60.2020.8.10.0001 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0800165-60.2020.8.10.0001 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0800165-60.2020.8.10.0001. AUTOR: ALICE PRAZERES RODRIGUES Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: CLAUDIOMAR DOMINICI DE LIMA - OAB/MA8809-A REU: ANGEL ARMANDO GARCIA Advogado/Autoridade do(a) REU: JOSE LUIZ SARMANHO RAMOS - OAB/MA9234 SENTENÇA Intimação - Juízo de Direito da 2ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luis Secretária Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luis AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos. ALICE PRAZERES RODRIGUES, através de seu advogado regularmente constituído moveu a presente AÇÃO COM PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE ABSOLUTA DE DELIBERAÇÕES EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL, COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA ANTECIPADA em face de ANGEL ARMANDO GARCIA, com fulcro nos argumentos fáticos e jurídicos esposados na exordial. A Autora pleiteou pela concessão da antecipação dos efeitos da tutela visando a declaração de nulidade das deliberações tomadas na Assembleia Geral Extraordinária do Subcondomínio Jardim de Vêneto, no dia 05 de dezembro de 2019, com a suspensão da exigibilidade da taxa extraordinária dela decorrente, assim como qualquer formalização de contratos de compra e venda e de prestação de serviços pelo condomínio, com esteio em deliberação tomada na referida Assembleia Extraordinária. Sustenta a Autora que houve a convocação dos condôminos do Jardim de Vêneto, Subcondomínio Residencial do Condomínio Jardins, composto por cento e noventa e duas unidades isoladas, para a Assembleia Geral Extraordinária, realizada no dia 05 de Dezembro de 2019. Aduz que na pauta da Assembleia seriam discutidas os seguintes temas: 1. Aprovação do prazo de garantia do conserto das fachadas proposto pela Cyrela; 2. Aprovação de compra hidrômetros; serviço de instalação de hidrômetros; forma de pagamento; 3. Aprovação de permanência ou substituição da empresa de Jardinagem; 4. Aprovação Reforma da churrasqueira; aprovação do modelo e custo; forma de pagamento; 5. Assuntos gerais. Informa que a condução da Assembleia foi realizada por um advogado não condômino, em desconformidade com a Convenção de Condomínio. Destaca que apenas oito dos condôminos se encontravam presentes na ocasião, de modo que, não restou atingido o quórum mínimo para a discussão das matérias apresentadas. A Autora aponta que a condução da Assembleia levou os presentes a erro em face da interpretação equivocada dos termos da Convenção de Condomínio. Ressalta ainda, que um dos temas apresentados envolvia a limitação de cinco para dois anos do prazo de garantia legal dos vícios de construção verificados, matéria essa, que, necessariamente, demandaria a maioria absoluta dos votos dos cento e noventa e dois condôminos. Outro ponto discutido envolveria a distribuição e fornecimento de água, matéria essa, que também necessitaria de aprovação por maioria absoluta dos condôminos. Assevera que também foi proposta a discussão acerca de taxas extraordinárias, cujo quórum deveria ser de no mínimo dois terços condôminos. A Autora destaca que mesmo com suas impugnações a Assembleia teve o seu prosseguimento, inclusive, com a inobservância das formalidades necessárias ao seu registro em ata. Salienta a nulidade absoluta da Assembleia em face das irregularidades constatadas. Por fim, pleiteou pela integral procedência da demanda com a concessão e posterior confirmação em sentença da medida liminar e condenação do Réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais. Colacionou documentos. Deferida a antecipação de tutela nos moldes pleiteados junto ao Plantão Judicial Cível (ID 26861763). CONDOMÍNIO JARDIM DE VENETO, por seu turno, apresentou contestação (ID 27513574), na qual, preliminarmente, impugna a concessão do benefício da gratuidade da justiça em favor da Autora e destaca a necessidade de retificação do polo passivo da demanda. No mérito, sustenta a legalidade e a integral observância dos procedimentos necessários na realização da Assembleia Geral Extraordinária. O Réu esclarece a natureza das matérias elencadas na Assembleia questionada. O condomínio Réu aponta a possibilidade do ato ser presidido por pessoas que não sejam condôminas, aduzindo ainda, que o quórum necessário para a discussão das propostas apresentadas deve ser contabilizado com base apenas nos condôminos presentes no ato, além da desnecessidade de exigência do quórum qualificado. Em suas razões pugna pela reconsideração da decisão liminar proferida (ID 26861763), salientando a soberania das deliberações da Assembleia. Por fim, pugna pelo acolhimento das preliminares aventadas, com a revogação do benefício da gratuidade da justiça concedido a Autora e a retificação do polo passivo da demanda. No mérito, pleiteia pela rejeição integral dos pedidos formulados pela Autora e sua condenação aos ônus sucumbenciais. Juntou documentos. Réplica a contestação (ID 31515390), na qual, a Autora rebate os termos apresentados pela Ré, ratificando, nessa oportunidade, os termos da inicial. Colacionada aos autos o Acórdão proferido junto ao Agravo de Instrumento de número 0800621-13.2020.8.10.0000, restando mantida a decisão que antecipou os efeitos da tutela (ID 26861763). CONDOMÍNIO JARDIM DE VENETO, apresentou proposta de acordo (ID 45050236), a qual, foi prontamente rejeitada pela parte Autora (ID 49129146). Vieram os autos conclusos. Relatados. DECIDO. Inicialmente, julgo o feito no estado em que se encontra, eis que versa sobre matéria de fato e de direito que dispensa a produção de mais provas (artigo 355, inciso I, do CPC). Antes de analisar o caso concreto, devem ser apreciadas as preliminares prejudiciais à análise de mérito suscitadas pela Ré, a saber, necessidade de retificação do polo passivo e impugnação a gratuidade da justiça. Pois bem. Se verifica assistir razão ao condomínio em relação a necessidade de retificação do polo passivo da demanda e sua inclusão junto ao sistema PJE. Constata-se que o CONDOMÍNIO JARDIM DE VENETO, possui personalidade jurídica própria. O síndico, Sr. ANGEL ARMANDO GARCIA, na qualidade de mero representante do condomínio, não deve figurar como parte no polo passivo da presente demanda. Desta feita, acolho a preliminar suscitada determinando a substituição do Sr. ANGEL ARMANDO GARCIA, pelo CONDOMÍNIO JARDIM DE VENETO, no polo passivo da presente demanda, devendo a Secretaria Judicial Cível proceder com a referida alteração junto ao sistema PJE. Não merece guarida a impugnação ao benefício da gratuidade da justiça formulada pelo condomínio Réu. O Réu sustenta que a Autora possui condições financeiras, se encontrando distante do estado de hipossuficiência, requerendo, por conseguinte, a revogação do benefício. Antes de analisar o pleito, se verifica que o meio escolhido pelo Réu é adequado, uma vez que o CPC permite à parte contrária suscitá-la na contestação, réplica, contrarrazões do recurso ou por petição simples a ser apresentada nos próprios autos. O benefício da gratuidade da justiça se encontra previsto no CPC, onde estabelece o artigo 98, caput que a pessoa natural ou jurídica com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios têm direito à gratuidade da justiça na forma da lei. Essa afirmação goza de presunção juris tantum de veracidade, ou seja, admite prova em contrário. Assim, havendo elementos de prova em sentido contrário poderá ser indeferido o benefício da justiça gratuita. Passando ao caso concreto, se verifica que o Réu não juntou aos autos qualquer prova que demonstre que a parte Autora apresenta condições financeiras para arcar com as despesas processuais, razão pela qual, não se desincumbiu do ônus probatório conferido pela legislação na forma do artigo 373 do CPC. Nesse sentido, segundo Fredie Didier Jr.: “Incube àquele que impugna o deferimento do benefício o ônus de provar que o beneficiário não fazia jus à dispensa ou que deixou de fazê-lo com o passar do tempo. Aplicam-se aqui as regras gerais sobre ônus da prova (art. 373, CPC).”1 Portanto, rejeito a aventada preliminar de impugnação ao benefício da gratuidade da justiça. Passando à análise do mérito, se observa que de fato, a Assembleia Geral Extraordinária do Subcondomínio Jardim de Vêneto, deixou de observar as exigências previstas junto ao Código Civil e na Convenção de Condomínio. Inicialmente, em relação a condução do ato questionado por advogado não condômino, se verifica que foi utilizada como justificativa uma interpretação extensiva da redação dos artigos 176, §1º e 178, §1º e 2º da Convenção de Condomínio, a qual, não merece prosperar. No caso em comento, se verificou flagrante descumprido do artigo 175 da Convenção de Condomínio, tendo em vista a necessidade de condução do ato pela pessoa do presidente, o qual, necessariamente deve ser um condômino, tendo em vista a responsabilidade atribuída bem como, o peso do seu voto, a saber: Artigo 175 – As Assembleias dos Subcondomínios Residenciais serão dirigidas por mesa composta por um presidente, escolhido por aclamação, entre os presentes, e secretariada por pessoa de livre escolha do presidente eleito. No entanto, por determinação da maioria dos presentes, poderá ser presidida pela Administradora, na pessoa de seu representante. Artigo 178 - Na forma do disposto na parte final do parágrafo único, do Art. 1352 do Código Civil, convenciona-se que, para efeito de “quórum” e deliberação das Assembleias Gerais, cada condômino representará 1 (um) voto e terá direito a tantos votos quantos forem às unidades autônomas que lhe pertençam de direito, independentemente da fração ideal que toca à sua unidade nos Subcondomínios Residenciais no terreno, ou demais partes, áreas e coisas comuns destes, sendo que os condôminos em atraso no pagamento das quotas que lhes couberem nas despesas condominiais e das multas que lhes tenham sido impostas, não poderão tomar parte nas deliberações e senão obstante a proibição deste parágrafo, votarem nas Assembleias, os seus votos serão nulos, salvo as hipóteses previstas no Art.179, letras "a","b","c",“d”e“e” Art.180, letra “a”, desta Convenção.[…] Parágrafo 2º – Em caso de empate na apuração dos votos, além de seu voto normal, caberá o de qualidade (desempate) ao Presidente da Assembleia Geral. Situação essa, que por si só, já macula a instauração da Assembleia ora discutida. Em relação as matérias postas em debate e o quórum necessário, se verifica assistir razão a parte Autora. Na espécie, as seguintes questões propostas na Assembleia foram as seguintes: 1. Aprovação do prazo de garantia do conserto das fachadas proposto pela Cyrela; 2. Aprovação de compra hidrômetros; serviço de instalação de hidrômetros; forma de pagamento; 3. Aprovação de permanência ou substituição da empresa de Jardinagem; 4. Aprovação Reforma da churrasqueira; aprovação do modelo e custo; forma de pagamento. Sem maiores digressões, se constata que as matérias tratadas na Assembleia se encontram previstas junto aos artigos 179 e 180 da Convenção de Condomínio, demandando, por conseguinte, o quórum ali estipulado para a sua deliberação, a saber: Artigo 179 – Será exigido voto unânime dos condôminos titulares de direitos sobre unidades autônomas, nas deliberações de aprovação de: (a) - eventual modificação e obras na estrutura, fachadas e aspecto arquitetônico dos Subcondomínios Residenciais; (b) - eventuais decisões que alterem, no todo ou em parte, o direito de propriedade dos condôminos e suas unidades autônomas, bem como demais áreas, partes e coisas de propriedade comum; (c) - construção nova que implique em outro pavimento, ou no solo comum em outro dos Subcondomínios Residenciais, destinado a conter novas unidades imobiliárias (Art. 1.343, do Código Civil); (d) - eventual demolição de qualquer um dos Edifícios dos Subcondomínios Residenciais ou sua alienação por qualquer forma, inclusive áreas, partes e coisas comuns a cada um destes edifícios, ao terreno condominial e suas áreas verdes; (e) - a mudança de destinação dos Subcondomínios Residenciais, ou da unidade autônoma comercial e, modificação do conceito operacional personalizado, concebido pela Marca Classic Home no caso dos Residenciais para o Empreendimento “CONDOMÍNIO JARDINS”. Artigo 180 – Será exigido o voto mínimo, que representem a maioria de 2/3 (dois terços) dos condôminos, titulares de direitos sobre unidades autônomas, nas deliberações e aprovação de: (a) - eventual substituição, emenda, supressão ou acréscimo e quaisquer outras modificações desta Convenção de Condomínio, inclusive no tocante à utilização das vagas de garagem (art. 1.351, do Código Civil); (b) – realização de obras voluptuárias (art. 1.341, do Código Civil); (c) - realização de obras em partes comuns, em acréscimos às já existentes a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, desde que não prejudique a utilização das partes comuns ou das unidades autônomas (art. 1341, 1342 e 1351 do Código Civil), ressalvado o disposto no parágrafo 2º do Art. 5º e no art. 8º desta Convenção; Parágrafo 1º Se a obra for necessária e urgente aos Subcondomínios Residenciais, e houver omissão do Subsíndico ou de qualquer condômino, quando o primeiro for omisso, poderá realizá-la, independentemente da aprovação da Assembleia. Parágrafo 2º Se a obra urgente e necessária for realizada pelo condômino, às suas próprias expensas, deverá ser reembolsado pelos Subcondomínios Residenciais ou por todos os condôminos destes, desde que comprovada a necessidade de sua realização e dos gastos efetuados, considerando-se, para tanto, o local de sua realização. Acerca do tema, se destaca a redação dos artigos 1.341 e 1.342 do Código Civil, que versam sobre o quórum necessário para a aprovação de obras no condomínio, a saber: Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Conforme alegado pela parte Autora, a maioria absoluta ou qualificada dos votos deve, necessariamente, ser calculada com base no número total de unidades isoladas existentes no Subcondomínio Jardim de Vêneto, no caso em espécie, cento e noventa e duas unidades isoladas, e não apenas com base no número de condômino presentes no ato, como destaca o Réu em suas razões. As matérias que exigem a votação nos termos defendidos pela parte Ré se encontram elencadas junto ao artigo 181 da Convenção de Condomínio, dentre as quais, não se observam aquelas propostas na Assembleia Geral Extraordinária, a saber: Artigo 181 - Será exigido o voto mínimo de condôminos que represente a maioria simples dos condôminos, presentes nas Assembleias nas deliberações e aprovação de: (a) - eleição do Subsíndico, e membro do Conselho Fiscal dos Subcondomínios Residenciais; (b) - eventual substituição, emenda, supressão ou acréscimo e quaisquer outras modificações do(s) Regimento(s) Interno(s) dos Subcondomínios Residenciais; (c) - “orçamentos-programas” para o exercício seguinte, fixação das quotas-partes normais, ordinárias e/ou extraordinárias e contratação de seguros em geral; (d) - contas de receitas e de despesas de custeio normais, ordinárias e/ou extraordinárias do exercício findo, anualmente apresentado pela administração; (e) - Recursos apresentados por condôminos pela aplicação de multas pecuniárias a eventuais infrações e/ou inobservância desta Convenção, Regimento Interno, Normas Gerais e Regulamento de Uso e Condutas dos Subcondomínios Residenciais; (f) - Em segunda e última convocação, nos assuntos constantes do artigo anterior, uma vez não atingido o quórum previamente fixado; (g) - Imposição de multa por não cumprimento reiterado dos deveres perante os Subcondomínios Residenciais, ou por reiterado comportamento anti-social, gerador de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores; (h) – Outros assuntos e resoluções não especificamente previstos neste capítulo; Parágrafo único – É facultado a qualquer um dos condôminos solicitar que as deliberações em segunda e última votação sejam por aclamação dos condôminos presentes as Assembleias Gerais; Por conseguinte, se verifica que a realização da Assembleia Geral Extraordinária do Subcondomínio Jardim de Vêneto contrariou tanto o Código Civil quanto a Convenção de Condomínio, destituída, portanto, de regularidade e legalidade, razão pela qual a procedência da demanda é medida que se faz necessária. Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, I do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos contidos na peça inicial, para: 1 – Tornar definitiva a tutela antecipada anteriormente concedida (ID 26861763); 2 – Declarar nulas as deliberações tomadas na Assembleia Geral Extraordinária do Subcondomínio Jardim de Vêneto, no dia 05 de dezembro de 2019; 3 – Condenar o Réu CONDOMÍNIO JARDIM DE VENETO, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais fixados no patamar de 20% (vinte por cento), sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, §2º do CPC (fundamentada de acordo com o artigo 93, inciso IX da CF/88 e artigo 11, do CPC/2015). Satisfeita a obrigação e observadas as cautelas de praxe, ARQUIVEM-SE os autos, com baixa nos devidos registros. Publique-se. Intimem-se as partes através de seus exclusivos advogados. São Luís (MA), data registrada no sistema. Luiz de França Belchior Silva Juiz de Direito da 2ª Vara Cível

01/09/2022, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para ao TJMA

Juntada de Certidão

Juntada de contrarrazões

Decorrido prazo de JOSE LUIZ SARMANHO RAMOS em 24/03/2023 23:59.

Publicado Intimação em 03/03/2023.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/03/2023

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Juntada de Certidão

Juntada de apelação

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para decisão

Juntada de Certidão

Juntada de contrarrazões

Publicado Intimação em 27/09/2022.

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