Procedimento Comum Cível 0804213-84.2017.8.10.0060 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0804213-84.2017.8.10.0060 - TJMA | JusConsulta

Movimentações

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para ao TJMA

21/03/2023, 11:32

Juntada de Certidão

21/03/2023, 11:26

Juntada de Certidão

21/03/2023, 11:23

Juntada de cópia de dje

17/03/2023, 14:13

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

14/02/2023, 20:36

Juntada de Certidão

14/02/2023, 20:29

Juntada de apelação

14/02/2023, 20:08

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

23/01/2023, 18:27

Embargos de Declaração Não-acolhidos

19/01/2023, 11:16

Conclusos para decisão

13/10/2022, 12:00

Juntada de Certidão

13/10/2022, 09:23

Publicado Despacho em 30/09/2022.

02/10/2022, 15:19

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/09/2022

02/10/2022, 15:19

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO Processo: 0804213-84.2017.8.10.0060. AUTOR: CRISTINA LOPES DE OLIVEIRA GOMES Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: HEMINGTON LEITE FRAZAO - PI8023-A REU: AGRIPINO DE FREITAS E SILVA, JOAREZ LEITE XIMENES, MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA, N. H. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: JOAREZ LEITE XIMENES - PI7377 Advogado/Autoridade do(a) REU: JOAREZ LEITE XIMENES - PI7377 Advogado/Autoridade do(a) REU: CLAYTON BERNARDINELLI ALMEIDA - SP241167 DESPACHO Considerando que os embargos declaratórios apresentados visam efeito modificativo do julgado e em observância ao princípio constitucional do contraditório, determino a intimação dos embargados para se manifestarem, em 05 dias, sobre os embargos de declaração (art. 1023, §2º, do CPC). Após, conclusos. Timon/MA, 28 de setembro de 2022. Raquel Araújo Castro Teles de Menezes Juíza de Direito JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

29/09/2022, 00:00

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

28/09/2022, 11:42

Documentos

Ato Ordinatório

•21/03/2023, 11:26

Ato Ordinatório

•14/02/2023, 20:36

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0804213-84.2017.8.10.0060. AUTOR: CRISTINA LOPES DE OLIVEIRA GOMES Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: HEMINGTON LEITE FRAZAO - PI8023-A REU: AGRIPINO DE FREITAS E SILVA, JOAREZ LEITE XIMENES, MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA, N. H. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: JOAREZ LEITE XIMENES - PI7377 Advogado/Autoridade do(a) REU: CLAYTON BERNARDINELLI ALMEIDA - SP241167 SENTENÇA CRISTINA LOPES DE OLIVEIRA GOMES e ROMERO AUGUSTO BRUM DE MELLO, qualificados nos autos, propuseram a presente AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA contra AGRIPINO DE FREITAS E SILVA, JOAREZ LEITE XIMENES, MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA, N. H. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, também qualificados. Aduzem os autores que intermediaram a constituição do negócio de parceria de empreendimento imobiliário realizado pelos réus, sendo o imóvel de propriedade dos réus JOAREZ LEITE XIMENES e AGRIPINO DE FREITAS E SILVA (registro geral no Cartório do 1º Ofício Extrajudicial da Comarca de Timon-MA, matrícula nº 33.476, área de 1.280.881,66m⊃2;, no lugar denominado “BOA VISTA” no município de Timon/MA), sendo o loteamento operacionalizado pela ré MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA. O empreendimento já foi implantado, denominando-se ECO VILLE RIO PARNAÍBA, possuindo 2.100 (dois mil e cem) lotes residenciais, sendo tocado pela requerida MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA em parceria comercial com a empresa NEW HOUSE EMPREEDIMENTOS, esta atualmente responsável pela publicidade do empreendimento e pelas parcerias com corretores locais. Ocorre que o negócio foi efetivado pelos Requeridos em 08/11/2016, mas até a distribuição da ação a comissão de corretagem não foi paga aos requerentes. Requer a procedência da ação para que os réus sejam obrigados a pagar a importância de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), devidamente corrigidos, além das despesas processuais e nos honorários advocatícios. Inicialmente, concedeu-se a gratuidade de justiça aos autores, sendo oportunizada a autocomposição, ID 8397429. A parte autora apresentou manifestação, ID 8722852. Revogada a gratuidade de justiça concedida aos autores, ID 9148660. Opostos embargos de declaração pelos autores, ID 9358202, que foram julgados parcialmente procedentes, ID 11705128. A autora informou a apresentação de Agravo de Instrumento, ID 12199055. Decisão nos autos do Agravo de Instrumento n. 0804923-56.2018.8.10.0000, determinou-se que antes de apreciar o pleito de assistência judiciária formulado pelos agravantes, seja concedido prazo para apresentar documentação hábil a comprovação do preenchimento dos pressupostos necessários à obtenção do benefício, ID 12737299. Intimados, ID 14029986, os autores apresentaram manifestação, ID 14447996. Despacho de ID 14515515 concedeu a gratuidade de justiça parcial aos autores. Os autores informaram que em referência ao empreendimento em questão, tramitam os processos números 0801262-20.2017.8.10.0060, 0800730-12.2018.8.10.0060 e 0800186-24.2018.8.10.0060, e requereram o aditamento da inicial para correção do valor da causa para R$ 954,00, ID 15110678, sendo indeferido o pedido e arbitrado como valor da causa o importe de R$ 3.379.547,16 (três milhões trezentos e setenta e nove mil quinhentos e quarenta e sete reais e dezesseis centavos), ID 16668046. A parte autora requereu dilação de prazo para apresentação das custas, ID 17400367. O autor ROMERO AUGUSTO BRUM DE MELLO requereu a desistência da ação, ID 17819882, sendo deferido o pedido e mantido o valor da causa, ID 18617123. Designada audiência de conciliação, ID 20628270, que restou infrutífera, ID 21839295. Contestação apresentada pela demandada N. H. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ID 22545744. Aponta preliminar de sua ilegitimidade passiva. No mérito, aduz que a própria parte autora não alegou em sua inicial de que a ré tenha participado da intermediação imobiliária em questão, contudo teria ocorrido a negociação pela ré MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA e os proprietários do imóvel encontrado, os réus JUAREZ LEITE XIMENES e AGRIPINO DE FREITAS E SILVA. A ré reafirma que em nenhum momento fez parte dessa intermediação, não podendo ser responsabilizada pelo pagamento de suposta comissão imobiliária acertada entre a requerente e a requerida MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA ou, eventualmente, com os proprietários requeridos, sobremaneira porque essas negociações ocorreram no ano de 2016, com reencaminhamentos no início do ano de 2017, período em que a Requerida N. H. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, sequer tinha contato com qualquer das partes. A ré apenas prestara serviços de intermediação de venda de lotes aos compradores em geral para a outra ré Mundial Empreendimentos Urbanos Ltda, mediante contrato de prestação de serviços de intermediação de venda de lotes, em 15 de dezembro de 2016, com suas vendas a partir de janeiro de 2017. Posteriormente, os réus AGRIPINO DE FREITAS E SILVA e JUAREZ LEITE XIMENES rescindiram o contrato de parceria com a ré MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS e através de contato com novos intermediadores contataram a ré N. H. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA para saber seu interesse em compor uma nova SPE para assumir o empreendimento, e com o aceite foi constituída uma a SPE ECO VILLE RIO PARNAIBA DE TIMON EMPREENDIMENTOS LTDA, tendo como sócios: JOAREZ LEITE XIMENES e AGRIPINO DE FREITAS E SILVA (administradores) e N. H. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. No entanto, somente depois que a ré teve conhecimento do processo n. 0801262-20.2017.8.10.0060, que se trata da rescisão acima. Soube, ainda, que na 2ª Vara Cível desta Comarca tramitam os processos n. 0800730-12.2018.8.10.0060 e n. 0800186-24.2018.8.10.0060, que tratam de ações relativas ao empreendimento com causas de pedir diversas. Requer o acolhimento de sua preliminar ou que o processo seja julgado improcedente. Contestação apresentada pelos demandados AGRIPINO DE FREITAS E SILVA e JOAREZ LEITE XIMENES, ID 22545868. Pedem os benefícios da gratuidade de justiça. Apontam preliminar de suas ilegitimidades passivas. No mérito, aduzem que os autores não apresentaram documentos capazes de comprovar o alegado na inicial. Os réus aduzem que são proprietários do imóvel e em nenhum momento foram contatados pelos autores, nem constituíram pessoa de nome Antonio José para representá-los, sendo a cópia de mensagem de e-mail, juntada na inicial, encaminhada para endereço de grafia diversa da utilizada pelo réu, que deveria ser “[email protected]”. Informa que “a empresa MUNDIAL EMPREENDIMENTOS, que veio por intermédios dos corretores KLEITA, JÚLIO e a empresa VGV, (…), não chegou nem a iniciar os procedimentos e aprovação do empreendimento, se não iniciou nem a aprovação do empreendimento imagine executar as obras e venda do lotes”. Aponta que o verdadeiro devedor dos requerentes é a empresa proponente MUNDIAL EMPREENDIMENTOS. Afirma que apresentou ação judicial de n. 0801262-20.2017.8.26.0060, que tramita nesta vara, para rescisão de contrato contra a empresa MUNDIAL EMPREENDIMENTOS, pois seu proprietário se tratava de um “falsário e golpista”. Requer o acolhimento de sua preliminar ou que o processo seja julgado improcedente. A ré Mundial Empreendimentos Urbanos não apresentou sua defesa, ID 22720065. Os autores apresentaram suas réplicas às contestações, ID 2419906. Apontam conexão em relação aos processos n. 0801262-20.2017.8.10.0060, n. 0800730-12.2018.8.10.0060 e n. 0800186-24.2018.8.10.0060. Impugnam o pedido de gratuidade de justiça feito pelos réus AGRIPINO DE FREITAS E SILVA e JOAREZ LEITE XIMENES. E refutam pontos trazidos pelas defesas. Intimadas para especificar provas a produzir, ID 24373000, as partes habilitadas apresentaram manifestações, ID’s 24878522, 25116512 e 25444193. Decisão de saneamento, ID 28626433. A autora requereu a expedição de ofícios, ID 28924321, sendo indeferido o pedido, ID 29022236. O pedido acima foi reiterado, ID 29205357, e a ré N. H. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA requereu o adiamento da audiência de instrução e julgamento, ID 29500527, sendo deferido o segundo pedido, ID 29347332. Decretada a revelia da ré MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA e designada audiência de instrução e julgamento, ID 33979290, que foi realizada, sendo ouvidas as partes e testemunhas, e deferido o pedido de expedição de ofícios, ID 35018525. O Cartório do 1º Ofício Extrajudicial desta Comarca e a SEPLAN apresentaram documentos, ID’s 35648118 e 44447122. As partes apresentaram suas alegações finais, ID’s 45816199, 47111856 e 47116000. É o relatório. Fundamento. Da análise dos autos, em seu mérito, vê-se que é o caso de improcedência da inicial. A Constituição Federal consagrou a reparação por danos de forma irrestrita e abrangente, sendo considerada cláusula pétrea. Nesse sentido, garantiu a responsabilização e ressarcimento pelos danos causados, conforme determina art. 5°, incisos V e X: Artigo 5º– Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (…) V - é assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da indenização por dano material, moral ou à imagem; Por conseguinte, o Código Civil prevê, em seu art. 927, a responsabilização e a reparação pelos danos sofridos, in verbis: Art. 927. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano. Como é cediço, em regra, cabe ao autor o ônus de provar fato constitutivo do seu direito. Em contrapartida, tem o réu o ônus de apresentar fato impeditivo, modificativo e extintivo do direito do autor. É o que a doutrina convencionou como distribuição estática do ônus da prova, teoria que foi adotada no caput do art. 373 do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Em outras palavras, na distribuição estática da prova, cabe a uma determinada parte a prova de fatos específicos que deverão ser por ela provados, regra de julgamento que será observada neste feito. JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Cuida-se de ação do procedimento comum em que a parte autora pretende o reconhecimento do seu trabalho de intermediação (corretagem) referente ao serviço de aproximação e efetiva contratação entre os proprietários de um grande lote neste município e uma incorporadora situada no Estado de São Paulo. A autora requer o recebimento de percentual de 2% (dois por cento) sobre o valor econômico do negócio, ou seja, o Valo Geral de Venda, sendo este na ordem de R$ 150.000.000,00 (cento e cinquenta milhões de reais), e seu trabalho no importe nominal de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) a ser pago pelos réus. Compulsando os autos, verifica-se como incontroverso que a ré MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA formulou contrato de parceria com os proprietários do bem em questão, ora os réus AGRIPINO DE FREITAS E SILVA e JOAREZ LEITE XIMENES, que se trata do imóvel de matrícula n. 33.476, com área de 1.280.881,66m⊃2;, no lugar denominado “BOA VISTA”, no município de Timon/MA. A proposta teria sido realizada pela empresa ré MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA, em 21 de fevereiro de 2016, na forma seguinte: permuta física de 100% do imóvel à proponente para implantação do loteamento. Em troca a proponente daria ao proprietário 32% da área loteada, livre de quaisquer custos. A proposta ainda deixa claro que os custos com comissão de corretagem seria arcados pela proponente e importariam em 2% (dois por cento) do VGV (VALOR GERAL DE VENDA) do imóvel em questão (aproximadamente R$ 150.000.000,00 (cento e cinquenta milhões de reais. Tal valor seria pago aos corretores, inicialmente, com lotes do próprio empreendimento. Em seguida, houve a contraproposta dos proprietários solicitando o pagamento de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) a título de sinal, bem como os 32% (trinta e dois por cento) oferecidos inicialmente. O negócio em questão foi efetivado em 8/11/2016, tendo como finalidade a exploração de imóvel (terreno) por meio de loteamento imobiliário a ser promovido pela empresa Mundial Empreendimentos, que teria se responsabilizado contratualmente pela execução das fases do referido empreendimento imobiliário. De acordo com o contrato firmado em 8/11/2016 (ID 8382985), restou estabelecido que o valor do negócio obedeceria ao seguinte ajuste (cláusula 1.3): percentual de 60% (sessenta por cento) para os parceiros-outorgados, 40% (quarenta por cento) para os parceiros-outorgantes acrescido do valor de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), que serão descontados do percentual dos proprietários da área no empreendimento e serão pagos aos parceiros-outorgantes da seguinte forma: R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) na assinatura do contrato e R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), 10 (dez) dias após o lançamento do loteamento. Dentre outras cláusulas firmadas, extrai-se que a empresa Mundial Empreendimentos ficou responsável pela criação, desenvolvimento, implantação e comercialização dos lotes, mediante aplicação de recursos próprios na concepção do projeto, realização das obras e atividades necessárias para a estruturação e promoção do loteamento do imóvel, obedecendo a algumas fases (cláusula 2), ficando também responsável pela aprovação do projeto junto aos órgãos competentes (cláusula 2.2.1). O ponto controvertido cinge-se, portanto, em verificar se a autora tem direito a ser remunerada da respectiva comissão e os respectivos percentuais e bases de cálculos. A ré N. H. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ingressou inicialmente no negócio como terceirizada da ré MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA para execução dos serviços de intermediação de venda de lote, conforme contrato de ID 22545745, e posteriormente ao distrato ocorrido em relação ao primeiro instrumento de incorporação e venda do loteamento, a ré N. H. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA passou a figurar como parceira dos proprietários do imóvel na Sociedade de Propósito Específico, constituída após a saída da empresa MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA. Os réus AGRIPINO DE FREITAS E SILVA e JOAREZ LEITE XIMENES apontam que os verdadeiros intermediários da parceria em questão foram a empresa VGV Marketing Imobiliário & Empreendimentos Ltda e os corretores Kleita Barbosa Nascimento Sousa e Julio Mendes Vieira Neto, conforme contrato de ID 22567772, datado de 22/11/2016, que previa o total de 6% (seis por cento) do número total de lotes do empreendimento, mais o valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), após o pagamento da parcela de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) devida pela empresa MUNDIAL EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA aos proprietários do imóvel. Na audiência de instrução de julgamento, pode-se extrair pelos depoimentos das partes e oitivas de testemunhas que: AUTORA CRISTINA LOPES DE OLIVEIRA GOMES: que foi contatada por corretor [de imóveis] de São Paulo, o qual é parceira, a procura de um grande terreno para uma empresa loteadora; que logo em seguida, sabendo que o Sr. Agripino era proprietário de grandes áreas, o contatou através de um corretor, chamando Antonio José, que trabalhava para ele; que a autora repassou a informação para que o Sr. Romero passasse para o cliente; que houve interação com a empresa Mundial e assim começaram as tratativas; que marcou [uma reunião] na imobiliária da autora, tendo o Sr. Antonio José e o Sr. Agripino se dirigido até o local, onde foram repassadas todas as informações e começaram as tratativas logo depois; que também foi na empresa do Sr. Agripino, onde foi informada de que haviam outras áreas que poderiam ser repassadas para outros clientes, e assim começou a parceria dessa negociação; que em meados do mês de fevereiro foram ao terreno situado em Timon, onde repassaram essa grande área para a empresa Mundial, tendo eles conhecido de perto e, portanto, conversaram sobre a proposta e, em seguida houve a contraproposta; que a negociação estava andando sempre por mensagens de e-mail e, por fim, chegaram a um acordo; que para sua surpresa soube depois que a Mundial Empreendimentos fechou negócio através de outros corretores de imóveis; que gastou tempo e energia para a negociação; que requer o pagamento de sua prestação de serviço; que fez reunião presencial com o Sr. Agripino e Sr. Joarez, inclusive foram conhecer juntos a área do imóvel; que as mensagens de e-mail constatam que o Sr. Antonio José tinha autorização para representar os proprietários; que as mensagens de e-mail, que estão nos autos, constatam o envio de documentação para o Sr. Joarez. REQUERIDO JOAREZ LEITE XIMENES: que é proprietário do imóvel em sociedade com o Sr. Agripino; que somente tomou conhecimento dos fatos narrados pela autora quando foi cientificado da ação judicial; que nunca se reuniu ou conhece a autora; que não delegou autorização por escrito ou verbal para qualquer pessoa fazer negociações em seu nome, pois trata pessoalmente dos seus negócios; que nunca recebeu proposta ou mensagem de e-mail da autora; que o empreendimento se iniciou com as tratativas com uma empresa de Minas Gerais, VGV, e de dois corretores de Teresina, chamados Kleita e Julio, na forma de parceria para realização de empreendimento. Mas que na verdade, a empresa parceira era composta por “caloteiros” que tentaram dar um golpe nos proprietários e fugiram desta cidade em março de 2017; que nem mesmo as intimações são respondidas pela empresa Mundial Empreendimentos; que existe um contrato de corretagem assinado por VGV e o réu mais Agripino e outro contrato escrito entre a Kleita e o Julio, sendo que estes fizeram a intermediação com a VGV e os réus proprietários e a Mundial, que inclusive está sendo discutido judicialmente por conta da empresa não ter realizado o empreendimento, mas que apenas tentou vender os lotes sem a contrapartida das obras; que após o depoente descobrir que se tratava de uma “maracutaia”, o Sr. Paulo, proprietário da empresa Mundial, fugiu na calada da noite e até o momento não conseguiram contato com o mesmo, estando em local incerto e não sabido; que acrescenta que não há o que se falar em pagamento de valores, pois o negócio não foi concretizado; que conhece o corretor de imóveis chamado Antonio José; que o Sr. Antonio José nunca trabalhou com o depoente, mas já trabalhou com o Sr. Agripino, em sua imobiliária; que se o Sr. Antonio José fez alguma negociação, atuou sem autorização do depoente; que o seu endereço de e-mail possui a letra “o” como segundo caractere, da forma que é escrito o seu nome, e nos autos consta como sendo o respectivo caractere a letra “u”; que a mensagem de e-mail em questão jamais chegaria até o depoente por estar escrito com grafia diferente; que sobre o contrato de parceria acostado na ação rescisória de contrato, datado do dia 8/11/2016, e o respectivo contrato de intermediação ter sido assinado posteriormente em 22/11/2016, afirma que assinou contrato com os corretores imobiliários que negociou, responsáveis pela intermediação. REQUERIDO AGRIPINO DE FREITAS E SILVA: que não conhece o Sr. Romero, mas conhece a autora Cristina, pois os dois possuem imobiliárias; que o Sr. Antonio José não tinha vínculo empregatício com o depoente; que a autora não prestou o serviço em questão, não sendo uma “ponte” nessa negociação; que se a autora tivesse efetivamente trabalhado na negociação, o depoente teria pago a comissão; que o trabalho de corretor é apenas de intermediação da venda entre o vendedor e o comprador com a respectiva remuneração de comissão; que foi várias vezes até o escritório da autora para tratar de outros assuntos, por conta da participação do Sr. Antonio José, mas que nunca tratou do assunto dos autos com a autora; que soube que Paulo tratou de informações do imóvel com a autora, mas que ele lhe disse que apenas seria entre eles e que estava resolvido; que já apresentou outras áreas negociáveis para autora, mas a área em questão não foi apresentada; que não houve o serviço de corretagem informado pela autora; que não há autorização escrita para o Sr. Antonio José negociar o imóvel em questão, mas que poderia oferecer qualquer um de seus imóveis a venda, pois tinha conhecimento de todos; que o corretor Júlio trabalhava dentro de seu escritório e que a Kleita trabalha em empreendimentos imobiliários em todo o Brasil e por isso se conheceram; que a Kleita intermediou com a empresa VGV de Minas Gerais; que Júlio e Kleita fizeram jus ao seu trabalho de intermediação, bem como foram assinados os respectivos contratos; que sobre o contrato de parceria que está juntado na ação rescisória de contrato, datado do dia 8/11/2016, e o respectivo contrato de intermediação ter sido assinado posteriormente em 22/11/2016, afirma que não importaria a questão do contrato ter sido posdatado, vez que se reconheceu efetivamente a prestação de serviços; que a autora não foi contratada. REQUERIDA N. H. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, na pessoa de seu representante, CARLOS EDUARDO BERTO: que não teve participação nas negociações do imóvel; que não conhece a autora, nem o antigo autor que saiu da lide; que nas datas informadas nos outros depoimentos, nem sabia da existência do imóvel; que inicialmente foi procurado e contratado pela empresa Mundial para realizar a venda dos lotes imobiliários; que a empresa ré representada pelo depoente se trata negocia vendas de loteamentos em todo o país e foram contratados como corretores para vendas desses imóveis em dezembro de 2016; que a empresa do depoente não sucedeu a ré Mundial no negócio, mas que foi contratada como prestadora de serviços de vendas de lotes imobiliários, tendo deslocado sua equipe de vendas para Teresina e Timon no início de 2017 para executar as vendas, onde permaneceu por volta de sessenta dias; que posteriormente foi procurado pela empresa VGV e lhe foi dito que não deu certo a parceria entre a empresa Mundial e o Sr. Agripino, pois o Sr. Paulo, proprietário da Mundial, tinha ido embora da cidade; que a empresa do depoente tomou grande prejuízo, pois não recebeu nada em relação ao seu trabalho de vendas; que após dois meses a empresa do depoente foi novamente procurada para informar interesse em fazer uma parceria para realização das obras do Ecoville, que foi em abril de 2017; como a empresa do depoente teve prejuízos com a empresa Mundial, procurou uma construtora para tentar fazer o empreendimento através de um novo contrato firmado em abril de 2017, onde foi criada uma nova empresa SPE; que inicialmente a empresa do depoente foi contratada como prestadora de serviços, mas como não logrou êxito em receber valores da empresa Mundial, e como já conheciam a cidade e os proprietários conheciam a sua idoneidade, foi procurado para figurar como novo parceiro; que não se recorda as datas, mas deu início a todas as aprovações em órgãos públicos relativas ao empreendimento, pois a empresa Mundial nada havia feito, inclusive com o ônus dos custos; que os trabalhos iniciais da empresa do depoente seriam para realização de estudo de mercado na região para verificar a demanda pelo empreendimento, por qual preço deveria ser vendido, onde estaria o público-alvo, criar campanha de marketing, inclusive com parcerias com personalidades, e colocar equipe de vendas com corretores próprios ou parceiros para vender os futuros lotes posteriormente; que a empresa do depoente já realizou mais de cem empreendimentos imobiliários por todo o país, nunca como parceira, mas sempre com a parte de marketing e vendas. TESTEMUNHA DA PARTE AUTORA, SR. ANTÔNIO JOSÉ PEREIRA FERREIRA: que inicialmente foi convidado para trabalhar com o Sr. Agripino em setor imobiliário diferenciado, de grandes imóveis; que ao longo de seu trabalho fazia contato com parceiros de outras imobiliárias e de outros corretores; que em certo momento foi solicitada a autora por áreas por um loteamento de um empreendimento de São Paulo e prontamente apresentou as áreas possíveis, e logicamente como trabalhava na imobiliária, apresentou o que foi permitido oferecer, e uma dessas áreas seria a do Sr. Agripino em sociedade com o Sr. Joarez; que posteriormente levou ele para tratar [do negócio] na imobiliária da autora; depois a autora voltou na imobiliária acompanhada de seu esposo para conversar com ambos [proprietários], tendo as tratativas com propostas e contrapropostas; que acrescenta que o endereço de e-mail realmente estava errado, e na presença do Sr. Joarez ele disse que não havia chegado essa mensagem de e-mail para ele, tendo em seguida aberto os arquivos do seu computador e visto o endereço correto de e-mail como consta nos autos; que confirma que os documentos da negociação foram encaminhados e são conforme estão nos autos; que por escrito não havia autorização dos proprietários do imóvel, mas por questão da relação de confiança, pois trabalhava assim desde que foi convidado, foi permitido que o depoente fizesse imagens e mapeamentos, e todos esses serviços que fez foram apresentados à autora; que reafirma que as tratativas das negociações foram realizadas com a presença da autora na imobiliária do Sr. Agripino; que possui inscrição n. 1516 no CRECI; que tinha autorização verbal para atuar na carteira de imóveis do Sr. Agripino, estando compreendido o imóvel em questão; que todos os imóveis eram livres para se trabalhar, inclusive para outros corretores, e além disso, o Sr. Agripino, Júlio e outros colegas trabalhavam; que sabe que a autora e o Sr. Agripino foram juntos visitar o imóvel em questão, mas o depoente não acompanhou, sendo essas tratativas realizadas no início de 2016; que já conhecia o Sr. Júlio e por conta dessa situação veio a conhecer a Sra. Kleita lá na imobiliária; que ficou sabendo posteriormente após a apresentação do imóvel que apareceu essa segunda pessoa (Kleita) também para negociar; que a segunda reunião aconteceu numa sala maior com a presença do depoente, da autora e seu esposo, além do Sr. Joarez e do Sr. Agripino, para discutir detalhes da apresentação do imóvel; que desconhece se a empresa Mundial executou as obras do empreendimento, pois quem tratava dessa parte eram o Sr. Joarez e Sr. Agripino, mas sabe que o loteamento foi lançado e que o depoente chegou a vender lotes, não recebendo as comissões das vendas; que o depoente não vendeu lotes sob a administração da Mundial; que o depoente vendeu lotes sob a administração da New House, mas não recebeu comissões; que nunca recebeu autorização do Sr. Joarez para negociar imóveis, mas tinha recebido do Sr. Agripino; que o Sr. Agripino autorizou a venda de imóveis do Sr. Joarez; que o depoente conhece o Sr. Eduardo da New House, pois conversava com frequencia com ele; que não sabe precisar a data da reunião acima, mas sabe que foi próxima a datas das mensagens de e-mail, sendo inclusive encaminhado para o endereço correto, após dois minutos. TESTEMUNHA DA PARTE AUTORA, SR. JÚLIO MENDES VIEIRA NETO: que intermediou juntamente com Kleita, por meio da VGV, de Minas Gerais, a contratação do imóvel em questão, tendo encontrado o loteador em São Paulo e que o trouxeram para o município; que nunca ouviu falar da negociação com a autora e seu parceiro; que possui contrato de intermediação registrado em cartório; que o depoente tratou diretamente com o Sr. Agripino e o Sr. Joarez, em parceria com a Sra. Kleita, fazendo a intermediação das terras do Agripino com o Paulo e a VGV; que inicialmente procurou a Sra. Kleita, na época em que era parceiro do Sr. Agripino, pois sabia da existência da terra e em seguida procurou a Kleita, tendo esta afirmado que era parceira da empresa VGV, e esta empresa tinha o loteador, que era o Sr. Paulo; que através da VGV trouxeram o Sr. Paulo para o Piauí e apresentaram para o Sr. Agripino e Sr. Ximenes (Joarez); que não se recorda quando iniciou as tratativas do seu negócio de intermediação, não tendo o Sr. Agripino e Sr. Ximenes cumprido com o pagamento da comissão; que não sabe se o imóvel em questão foi alvo de intermediação antes da atuação do depoente, nem especificamente se o imóvel foi apresentado para o Sr. Paulo antes do depoente; que conheceu o Sr. Paulo; que o Sr. Paulo não comentou se outros corretores apresentaram previamente o imóvel em questão; TESTEMUNHA DOS REQUERIDOS AGRIPINO DE FREITAS E SILVA e JOAREZ LEITE XIMENES, SR. PAULO DE TARSO VASCONCELOS DE CARVALHO: que houve uma contratação para o loteamento do imóvel em questão, envolvendo uma empresa chamada New House, de São Paulo, mas houve o distrato, pois esta empresa seria a responsável para abrir estradas e praças, contudo, a referida empresa não cumpriu com a sua parte do contrato; que não conhece a autora, nem a viu; que soube que o responsável pela intermediação foi o corretor chamado de Júlio, pessoa que sempre via na imobiliária do proprietário da terra; que a empresa Mundial não chegou a realizar benfeitorias no terreno; que não sabe quanto tempo a empresa Mundial ficou em Teresina; que apenas sabe do distrato por falta de cumprimento da parte contratual cabível a outra empresa responsável pelo lançamento do empreendimento; que o depoente é corretor de imóveis, sendo apenas parceiro do Sr. Agripino, mas por conta da pandemia se encontrava afastado; que conhece o Sr. Antonio José, mas faz um tempo que não o vê; que sempre viu o Sr. Antonio José na imobiliária do Sr. Agripino, mas este sumiu e não mais apareceu; que o depoente e outros corretores ficaram aguardando que o seu proprietário disponibilizasse à venda o imóvel em questão, para que pudessem oferecer a eventuais interessados pelos lotes Observa-se que o réu JOAREZ LEITE XIMENES impugna o recebimento de mensagens de e-mail da autora, alegando que o seu endereço de e-mail possui a letra “o” como segundo caractere, da forma que é escrito o seu nome, e nos autos consta como sendo o respectivo caractere a letra “u”; que a mensagem de e-mail em questão jamais chegaria até o depoente por estar escrito com grafia diferente. Da análise da cadeia de mensagens de e-mail acostadas com a inicial, desde 18/2/2016, destaca-se que a autora falou com o Sr. Antonio José, que trabalha na imobiliária do proprietário do réu AGRIPINO DE FREITAS E SILVA, em que este a informa do imóvel em questão, repassando informações, inclusive com cópias do documento de registro de imóvel. Especificamente nas mensagens abaixo entre as pessoas abaixo, extrai-se que: i) ID 8382894, p. 6: de Antonio José para o réu JOAREZ LEITE XIMENES, em 23/2/2016, às 18h44, em que encaminha a proposta de parceria da área de 82 hectares, no entanto essa mensagem é impugnada pelo réu JOAREZ LEITE XIMENES, pois não teria recebido em razão da grafia incorreta; ii) ID 8382894, p. 7: de Antonio José e o réu JOAREZ LEITE XIMENES, em 23/2/2016, às 20h19, em que encaminha a mensagem anterior da proposta de parceria da área de 82 hectares, mas se vê no topo a grafia “[email protected]”; Nada obstante, destaca-se que efetivamente houve uma parceria de trabalho entre a autora e o Sr. Romero Brumello, este tendo figurado inicialmente no polo ativo, mas que pediu desistência. Entre essas mensagens, há uma proposta de comercial encaminhada em que a empresa Mundial Empreendimentos declararia que foi apresentada pelo Sr. Romero, sendo destinada aos proprietários do imóvel, e que inicialmente foi oferecida uma permuta física de 100% do imóvel, com 32% à ordem dos proprietários, livre de custos, sendo de responsabilidade da loteadora os custos financeiros do empreendimento. Em seguida foram verificadas contrapropostas desse percentual mais sinais de R$ 500.000,00 e posteriormente de R$ 600.000,00. Nada obstante, o contrato de parceria em que se questiona o recebimento da comissão pela autora, ID 8383014, foi assinado em 8/11/2016, com firma reconhecida em cartório na mesma data. E em sua parte de ID 8382985, verificam-se as condições do negócio em favor dos proprietários, em que receberiam 40% (quarenta por cento) do negócio mais o valor de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), sendo R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) na assinatura do instrumento contratual e o restante após 10 (dez) dias do lançamento do empreendimento. Dessa forma, verifica-se que houve uma melhor condição em favor dos proprietários, a quem a autora afirma que trabalhava em favor. Entretanto, como se vê nos autos, as pessoas que conseguiram a melhor condição foram os outros corretores, reconhecidamente admitidos pelas outras partes, que seriam o Sr. Júlio Mendes Vieira Neto e Kleita Barbosa Nascimento, além da empresa VGV Marketing, conforme contrato de intermediação de ID 22567772. Colaciona-se a seguinte jurisprudência correlata: AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. COMPRA E VENDA DE SOCIEDADE. AUSÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO CONTÁBIL. DESISTÊNCIA MOTIVADA DOS COMPRADORES. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não há que falar em violação aos arts. 489 e 1022 Código de Processo Civil quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido diverso à pretensão da parte agravante. 2. O acórdão recorrido, analisando os elementos fático-probatórios dos autos, assentou que não foram apresentados aos compradores documentos imprescindíveis a realização do negócio o que teria justificado a desistência do negócio. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Esta Corte Superior de Justiça tem entendimento consolidado em sua jurisprudência no sentido que o contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que é exigível o pagamento da comissão quando a aproximação resulta na efetiva contratação. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1992038 SP 2021/0312098-1, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2022) CORRETAGEM. NEGÓCIO CONSUMADO SOB INTERVENÇÃO DE NOVO CORRETOR, COM COBRANÇA DE COMISSÃO INFERIOR. PROVA NOS AUTOS NO SENTIDO DA APROXIMAÇÃO ÚTIL EMPREENDIDA PELO PROFISSIONAL QUE ATUOU ANTES, SUBSTITUÍDO PELOS VENDEDORES COMO FORMA DE REDUZIR A COMISSÃO, EMBORA ESTIVESSE ELA PRÓXIMA DO MÍNIMO PREVISTO NA TABELA DO CRECI, AFASTANDO A HIPÓTESE DE EXIGÊNCIA ABUSIVA. COMISSÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - RI: 10019713720168260068 SP 1001971-37.2016.8.26.0068, Relator: Denise Indig Pinheiro, Data de Julgamento: 21/10/2020, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 21/10/2020) PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – CORRETAGEM – Ação de cobrança c.c. indenizatória julgada improcedente – Apelantes (autores) que se insurgem contra a improcedência da ação, insistindo nas teses de comissão de corretagem devida pela aproximação bem sucedida entre compradores e vendedores que resultou na efetiva celebração do negócio, ainda que posteriormente, justificando a intervenção de novo corretor como forma de se esquivar do pagamento da comissão de corretagem devida – Norma geral dos artigos 725 e 726 do Código Civil reforça a tese de que a comissão só é devida quando houver trabalho do corretor em prol da celebração do contrato e que alcance seu resultado útil – Aplicação da norma geral na inexistência de cláusula de exclusividade em contrato de corretagem, situação do presente caso – Proposta efetivamente aceita que não apenas foi apresentada após o prazo para resposta à primeira oferta, mas ocorreu mais de cinco meses após a proposta infrutífera, apresentada por outro corretor e com valores e condições de pagamento diferentes – Comissão de corretagem que não se mostra devida – Sentença de improcedência que emprestou solução adequada à lide e que deve ser mantida pelos seus próprios e jurídicos fundamentos – Recurso improvido. (TJ-SP 10117755620148260114 SP 1011775-56.2014.8.26.0114, Relator: José Augusto Genofre Martins, Data de Julgamento: 20/02/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/02/2018) OBRIGAÇÕES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DE EXCLUSIVIDADE DE ATUAÇÃO DO AUTOR. PROVAS ORAIS E DOCUMENTAIS DEMONSTRAM QUE O IMÓVEL DA REQUERIDA ESTAVA ANUNCIADO EM OUTRA IMOBILIÁRIA E FOI POR ESTA VENDIDO MEDIANTE ATUAÇÃO DE OUTRO CORRETOR. AUTOR EFETUOU PRIMEIRA APROXIMAÇÃO DAS PARTES, MAS NÃO HOUVE CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. A VENDA DO IMÓVEL DA RÉ FOI EFETUADA EM UM SEGUNDO CONTATO ENTRE AS PARTES CONTRATANTES, SOMENTE APÓS A COMPRADORA VENDER SEU PRÓPRIO IMÓVEL E TER APORTE FINANCEIRO PARA QUITAR O PREÇO DA COMPRA. SEGUNDA NEGOCIAÇÃO FOI EFETUADA SOB A INTERMEDIAÇÃO DE NOVO CORRETOR DE IMÓVEIS, QUE NÃO ERA O AUTOR. AUSÊNCIA DE PROVA CONCRETA ACERCA DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO ALEGADO NA INICIAL. Sentença mantida. Recurso improvido. (Recurso Cível Nº 71006076509, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Ricardo Pippi Schmidt, Julgado em 01/07/2016). (TJ-RS - Recurso Cível: 71006076509 RS, Relator: Ricardo Pippi Schmidt, Data de Julgamento: 01/07/2016, Quarta Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/07/2016) Portanto, mesmo que a autora fosse a primeira pessoa que iniciou as tratativas, evidencia-se nos autos que os terrenos de propriedade do réu AGRIPINO DE FREITAS E SILVA estariam sendo de conhecimento de outros corretores, para livre negociação, não havendo contrato de exclusividade, tendo os outros intermediadores conseguido condições melhores de oferta, fato que se consolidou por instrumentos contratuais escritos e firmados. Ademais, conforme se consulta no processo n. 0801262-20.2017.8.10.0060, houve a declaração de rescisão desse contrato atípico de constituição de parceria em questão, que ainda tramita em grau de recurso nesta data. E, assim, não haveria de fato o proveito econômico pretendido do negócio, pois tão somente uma fração do valor de sinal foi repassado aos proprietários, ora correspondente a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Decido. Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial e, assim, extingo o processo com resolução do mérito. Condeno a demandante ao pagamento das custas, já recolhidas, e dos honorários, que arbitro em R$ 4.830,00 (quatro mil seiscentos e sessenta e oito reais e oitenta e cinco centavos), valor a ser destinado para cada réu (advogados), excetuando-se para o réu revel (Mundial Empreendimentos Urbanos Ltda), com observância à tabela da OAB/MA, e descontando-se a sua metade, vez que houve a concessão da gratuidade parcial, e que efetivamente o negócio em questão rendeu aos réus proprietários parcela ínfima ao valor global inicialmente estimado (art. 85, §8º c/c §6º-A, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpridas as formalidades legais, nada sendo requerido após o trânsito em julgado, arquive-se. Serve o presente expediente como mandado de intimação. Timon/MA, 12 de setembro de 2022. Raquel Araújo Castro Teles de Menezes Juíza de Direito

14/09/2022, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para ao TJMA

Juntada de Certidão

Juntada de Certidão

Juntada de cópia de dje

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Juntada de Certidão

Juntada de apelação

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para decisão

Juntada de Certidão

Publicado Despacho em 30/09/2022.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/09/2022

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

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