Renovatória de Locação 0003135-18.2017.8.10.0051 - TJMA

Renovatória de Locação 0003135-18.2017.8.10.0051 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Apelante: Novo Mundo Amazônia Móveis e Utilidades Ltda. Advogado: Nelson Wilians Fratoni Rodrigues (OAB/MA 9348-A). 2º Apelantes: Isabel Cristina Ribeiro Luz, Paulo Roberto Saldanha Ribeiro, Patrícia Cristina Saldanha e Pedro Batista Ribeiro Filho. Advogado: Helvécio Fernandes dos Santos Filho (OAB/MA 4988). Procurador de Justiça: Carlos Jorge Avelar Silva. RELATOR: DESEMBARGADOR DOUGLAS AIRTON FERREIRA AMORIM. EMENTA: PROCESSO CIVIL. LEI DE INQUILINATO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. DESCUMPRIMENTO PELO LOCATÁRIO. OBSTÁCULO À RENOVAÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. Notificação extrajudicial do locatário. Constituição em mora; II. O descumprimento das obrigações contratuais pelo locatário desobriga o locador a renovar o contrato de locação de forma compulsória (art.71, II da lei n.º 8.245/91); III. Sentença reformada pra jugar improcedente o pedido formulado pela autora; IV. Ambas as apelações conhecidas, com provimento apenas da 2ª. ACÓRDÃO Acórdão - SEXTA CÂMARA CÍVEL SESSÃO VIRTUAL DE 08/09/2022 A 15/09/2022. Apelação Cível n.º 0003135-18.2017.8.10.0051 – Comarca: Pedreiras. 1º Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores integrantes da Sexta Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, em conhecer de ambos os apelos, dando provimento apenas ao Segundo deles, nos termos do voto do Desembargador Relator. Participaram do julgamento, além deste relator, os Senhores Desembargadores José Jorge Figueiredo dos Anjos e Luiz Gonzaga Almeida Filho. Funcionou pela Procuradoria Geral de Justiça o Senhor Procurador, Dr. Carlos Jorge Avelar Silva. São Luís, (MA), Palácio da Justiça Clóvis Bevilácqua, sala da sessão virtual da Sexta Câmara Cível, de 08/09/2022 a 15/09/2022. Desembargador DOUGLAS Airton Ferreira AMORIM Relator RELATÓRIO Tratam-se de Apelações Cíveis interpostas por Novo Mundo Amazônia Móveis e Utilidades Ltda. e Isabel Cristina Ribeiro Luz e Outros, na qual pretendem a reforma da sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Pedreiras/MA nos autos da Ação Renovatória de Locação Comercial epigrafada. Narra a inicial que a autora realizou contrato de aluguel de ponto Comercial com o Sr. Pedro Batista Ribeiro, para vigorar por 07 (sete) anos, com início em 30 de abril de 2011 e término em 30 de abril de 2018. Com o falecimento do Sr. Pedro Batista Ribeiro, os réus passaram a figurar como locadores. A autora afirma que exerce atividade comercial no imóvel há mais de 06 (seis) anos, formando uma grande clientela e um fundo de comércio consolidado “que requer a proteção do Judiciário”, realizando o pagamento dos aluguéis, com cumprimento de todas as cláusulas contratuais. Destarte, conclui fazer jus à proteção prevista no art. 51 da lei de Inquilinato, com renovação compulsória do contrato de locação vigente. Em contestação, com pedido de reconvenção, os réus afirmaram que, diverso do afirmado pela autora, houve quebra de cláusula contratual, eis que desde o ano de 2016 não houve o pagamento dos alugueis com os devidos reajustes estabelecidos no contrato. Afirmam terem notificado a autora informando-a sobre o descumprimento de cláusula contratual de reajuste anual dos aluguéis, em 20/10/2017. Declaram terem pago o IPTU do imóvel em questão dos anos de 2011 a 2015, “deixando claro que a autora não cumpre com as exigências do inciso III, do art.71 da lei do Inquilinato e também da cláusula 5ª, alínea “a”, do contrato de locação”. Perícia técnica realizada (laudo de avaliação de preço de mercado fls. 119 a 123 do id 11609422). Encerrada a instrução processual, foi proferida sentença (ID 9477336) com conclusão nos seguintes termos: “Ante o exposto, rejeito a preliminar de impugnação ao valor da cusa, uma vez que o valor apresentado pelo autor está em consonância com o art.292, VIII do Código de Processo Civil e julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação e a reconvenção para determinar a renovação do contrato de locação, por igual prazo, e a revisão dos valores pagos a título de aluguéis a partir de agosto de 2017, ante a aplicação do instituto do venire contra factum próprio, sendo que no ano de 2017 deverá ser aplicado o aluguel juntado na tabela de fl.417 e no ano de 2018 deve ser aplicado o aluguel fixado em laudo pericial (fls.575/579) atualizado anualmente de acordo com o índice IGP-M, nos termos do contrato.” Irresignada, a Autora interpôs Recurso de Apelação, pugnando pela reforma da sentença, para reconhecer o direito à suspensão ou redução dos aluguéis no período da pandemia, conforme pleiteado em petição e posterior Embargos de Declaração. Por sua vez, os réus, também inconformados, interpuseram seu próprio recurso, reafirmando a quebra contratual, com pagamento dos aluguéis sem reajuste anual, impossibilitando, desta forma, a renovação compulsória do contrato de locação. Contrarrazões juntadas às fls.158 a 163 do ID 11609423. Instada a se manifestar, opinou a Douta Procuradoria-Geral de Justiça somente pelo conhecimento dos recursos. É o relatório. Inclua-se em pauta. VOTO Conheço dos recursos, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade. Quanto ao mérito, tenho que é cediço que a ação renovatória tem por escopo proteger o locatário comercial, mais precisamente o seu fundo de comércio (conjunto de bens corpóreos e incorpóreos voltados à prática da atividade empresarial – art.1.142 do CC/02), contra a retomada arbitrária do imóvel pelo locador. Por limitar a liberdade de contratar, ou seja, o direito ao livre exercício de propriedade, o direito à renovatória não é absoluto ou intransponível, sendo necessário, para sua propositura, o cumprimento dos requisitos previstos no art. 51 da lei 8.245/91, bem como se encontrar em perfeito cumprimento do contrato vigente, ex vi art. 71, II da lei 8.245/91, verbis: “Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: [...] II – prova do exato cumprimento do contrato em curso; […].” (Destaquei) Conclui-se do dispositivo supra que, em caso de não cumprimento de qualquer das obrigações contratuais, fica o locador exonerado do dever de renovar, compulsoriamente, o contrato de locação comercial. Nestes termos, colaciono os arestos dos tribunais pátrios: APELAÇÃO – AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. Locatário que alega o cumprimento dos requisitos necessários à renovação obrigatória da locação. Prova de que, a partir de abril de 2020, o autor passou a depositar 38% do valor mensal devido. Impactos na economia advindos da pandemia de covid-19 que atingiram o autor e toda a sociedade, de modo que eventual redução do valor do locativo deveria ser pactuada entre as partes, não podendo ser imposta unilateralmente. Impontualidade do pagamento que equivale ao descumprimento dos termos do contrato, conforme previsto no art. 71, II da Lei de Inquilinato. Prova de que o locatório descumpriu cláusula contratual que determinava a substituição do fiador, em até 30 dias, em caso de falecimento, sob pena de rescisão automática. Diante de tais fatos, não estava o locador obrigado a renovar o contrato. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1006303-05.2020.8.26.0554; Relator (a): Nuncio Theophilo Neto; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André – 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/07/2022; Data de Registro: 30/07/2022) APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CASO EM QUE RESTOU DEMONSTRADO QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO FOI RESCINDIDO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO LOCATÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA. DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível, Nº 70075409821, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em: 23-11-2017) AÇÃO RENOVATÓRIA – LOCAÇÃO COMERCIAL – REQUISITOS DOS ARTIGOS 51 E 71 DA LEI 8245/91 – IMPONTUALIDADE DO LOCATÁRIO – DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO – CARÊNCIA DE AÇÃO – PROCESSO QUE SE EXTINGUE SEM JULGAMENTO DE MÉRITO. - Não tendo o locatário efetuado o pagamento dos aluguéis e encargos com pontualidade, ensejando a propositura de ação de despejo, durante a vigência do contrato celebrado, não há se falar em sua renovação, pois a impontualidade na quitação dos aluguéis constitui óbice intransponível à propositura da ação renovatória, já que o exato cumprimento do contrato, conforme exige o art. 71, inciso II, da Lei 8.245/91, visa proteger o locador contra o locatário descumpridor de suas obrigações. (TJMG – Apelação Cível 2.0000.00.511926-6/000, Relator(a): Des.(a) Tarcisio Martins Costa, Relator(a) para o acórdão: Des.(a), julgamento em 23/08/2005, publicação da súmula em 10/09/2005) No presente caso, ficou comprovada a reiterada quebra contratual, pela locatária/autora, de obrigação prevista no contrato sob ótica, senão vejamos: O instrumento contratual, constante das fl. 52 a 56 do id 11609415, mais precisamente o parágrafo único da cláusula 4ª, disciplina que “o valor do aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses a partir de sua vigência, pelo índice do IGPM, ou por outro que venha substituí-lo oficialmente”. Contudo, como fazem prova os extratos bancários juntados pela própria autora, corroborados com os juntados pelos réus, o último reajust e dos aluguéis se deu no ano de 2015, mais precisamente maio do referido ano, permanecendo o pagamento dos demais alugueis no valor defasado. Constata-se que, mesmo após a notificação extrajudicial sobre inadimplemento dos valores corretos, a autora manteve-se inerte, efetuando a transferência no mesmo valor desatualizado. Embora a Magistrada a quo tenha reconhecido que a inércia dos réus, quanto aos valores efetivamente pagos a título de aluguel, fez nascer na autora a presunção de concordância com o valor entregue (supressio/surrecto), há que se ressaltar que, a partir de outubro de 2017, com a notificação extrajudicial, a autora tomou ciência do inconformismo dos locadores com os valores pagos a menor, fazendo cessar qualquer presunção de anuência. Destarte, a partir de outubro de 2017 a autora foi constituída em mora, comprovando-se a quebra sistemática do disposto no parágrafo único do art. 4º do contrato sob ótica, sendo patente a lesão ao princípio do pactu sun servanada. Ressalto que o art. 19 do contrato entabulado é claro ao estabelecer que “a eventual tolerância do Locador para com qualquer infração contratual, atraso no pagamento de aluguéis, taxas ou impostos, não constituirá motivo para que a Locatária ou seu fiador alegue novação”. Assim, havendo quebra contratual pela autora, é indevida a renovação compulsória do contrato sob ótica. A propósito: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. REQUISITOS. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. SEGURO CONTRA INCÊNDIO. SÚMULA N. 83/STJ. FUNÇÃO SOCIAL. BOA-FÉ OBJETIVA. PRESERVAÇÃO DA EMPRESA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. 1. O descumprimento de cláusula relacionada à contratação de seguro contra incêndio durante o período pactuado pode conduzir à improcedência do pedido de renovação da locação comercial, conforme se decidiu na origem. Precedentes. 2. A ausência de juízo de valor sobre tese relacionada aos dispositivos legais supostamente violados impede o exame da insurgência por falta de prequestionamento (Súmula n. 211/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.300.827/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/6/2020, DJe de 1/7/2020.) Nessa toada, merece provimento o recurso tomado pelos réus. Já quando àquele manejado pela autora, este deve ser desprovido. Isto porque ainda que não se ignore o impacto negativo que a pandemia de COVID-19 causou na economia, inclusive com fechamento de comércios e o impedimento de atendimento presencial, há que se observar que os efeitos foram sentidos por todos, inclusive pelos locatários, e não somente pela autora. Portanto, no presente caso, o aluguel já se encontra em defasagem, desde o ano de 2015, com valor abaixo do aplicado no mercado imobiliário local, conforme faz prova laudo pericial juntado os autos, não sendo justo impor aos locatários mais a essa perda financeira. Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao apelo interposto pela NOVO MUNDO AMAZÔNIA MÓVEIS E UTILIDADES LTDA. E DOU PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO POR ISABEL CRISTINA RIBEIRO LUZ, PAULO ROBERTO SALDANHA RIBEIRO, PATRÍCIA CRISTINA SALDANHA E PEDRO BATISTA RIBEIRO FILHO, reformando a sentença de base e julgando improcedentes os pedidos constantes da ação renovatória. É como voto. São Luís, (MA), Palácio da Justiça Clóvis Bevilácqua, sala da sessão virtual da Sexta Câmara Cível, de 08/09/2022 a 15/09/2022. Desembargador DOUGLAS Airton Ferreira AMORIM Relator

20/09/2022, 00:00

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Decorrido prazo de ALEXANDRE MIRANDA LIMA em 16/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de ALEXANDRE MIRANDA LIMA em 16/04/2026 23:59.

Desentranhado o documento

Juntada de termo

Conclusos para decisão

Juntada de Certidão

Juntada de Petição de petição

Publicado Intimação em 30/03/2026.

Publicado Despacho (expediente) em 30/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/03/2026

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/03/2026

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Acolhida em parte a impugnação ao cumprimento de sentença

Juntada de Petição de petição

Todas as movimentações(123)

Todos os documentos(30)