Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ADVOGADO: ANTÔNIO LOPES DE ARAÚJO JÚNIOR (OAB/MA 1330-A).
APELADO: MARIA APARECIDA SALES SILVA e outros. ADVOGADO: DAVI SALES SILVA (OAB/MA 23159). PROC. DE JUSTIÇA: ORFILENO BEZERRA NETO. RELATOR SUBSTITUTO: FERNANDO MENDONÇA. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ALAGAMENTO DE ÁREA. FORTUITO NATURAL CONFIGURADO (ART. 393 DO CC). INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE CIVIL DA VENDEDORA. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. BENFEITORIAS REALIZADAS NO LOTE. INDENIZAÇÃO DEVIDA, CONDICIONADA À REGULARIDADE OU SANABILIDADE DA OBRA. LAUDO TÉCNICO (ID 51456425). REGULARIDADE AMBIENTAL E URBANÍSTICA DO EMPREENDIMENTO COMPROVADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SEM INTERESSE MINISTERIAL. I. A concessão da gratuidade da justiça à pessoa natural funda-se na presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência (art. 99, § 3º, do CPC), incumbindo à parte contrária demonstrar, por elementos concretos, a capacidade econômica do beneficiário. Alegações genéricas sobre o valor da causa ou do bem litigioso são insuficientes para elidir tal presunção. II. A sentença de primeiro grau reconheceu, com base na prova pericial, que os alagamentos ocorridos no Residencial Colina Park decorreram de eventos hidrológicos extraordinários e imprevisíveis, caracterizadores de força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, razão pela qual afastou qualquer responsabilidade civil da ré e indeferiu os pedidos de danos morais e materiais. Inexiste, pois, interesse recursal útil sobre esse ponto. III. O laudo técnico pericial (id 51456415) e o laudo de manifestação técnica apresentado pelo engenheiro Ricardo Resende Nascimento (id 51456425) atestam que o empreendimento foi regularmente licenciado pelos órgãos competentes, encontra-se situado em Zona de Expansão Urbana, e que o sistema de drenagem foi concebido conforme normas técnicas da ABNT, sendo os alagamentos de 2020 e 2022 resultantes de chuvas excepcionais (TR > 25 anos), caracterizando fortuito natural. IV. As fotografias anexadas (id’s 51456308 ao 51456314) confirmam a existência da edificação construída pelo autor e constata marcas de alagamento superiores a um metro de altura. V. O Laudo Técnico de ID 51456425, subscrito por engenheiro civil, corrobora a regularidade técnica, urbanística e ambiental do empreendimento, demonstrando que o loteamento foi integralmente licenciado e implantado de forma regular, e que as inundações decorreram de fenômeno natural excepcional e imprevisível, o que robustece o reconhecimento da força maior e afasta o dever de indenizar. VI. A indenização pelas benfeitorias realizadas pelo adquirente não se confunde com responsabilidade civil. De acordo com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.625.831/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 27/03/2023), o direito à indenização subsiste ainda que a obra careça de licença municipal, desde que o vício seja sanável, incumbindo ao juízo da execução verificar a possibilidade de regularização. VII. O pedido de indenização por benfeitorias edificadas no lote é juridicamente compatível com a rescisão contratual, independentemente da responsabilidade civil da vendedora, constituindo direito de natureza restitutória (art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/1979). A ausência de licenciamento ou irregularidade construtiva não obsta a indenização se o vício for sanável, cabendo a aferição da regularidade em sede de liquidação de sentença. VIII. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para reconhecer o direito da apelante à retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, mantidos os demais termos da sentença, inclusive quanto à gratuidade da justiça, à exclusão de responsabilidade civil pela força maior e à indenização condicionada das benfeitorias. Sem interesse ministerial. D E C I S Ã O
Decisão (expediente) - PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0813174-98.2022.8.10.0040 - PJE.
Trata-se de Apelação Cível interposta por Residencial Imperatriz Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz/MA que, nos autos de ação de rescisão contratual com restituição das parcelas pagas e pedido de indenizações, ajuizada por Maria Aparecida Sales Silva e Paulo Ernane Rodrigues Silva, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda, determinar a restituição, em parcela única, das quantias pagas (com dedução da corretagem), acrescidas de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado, e condenar a ré ao pagamento de indenização relativa à construção; rejeitou, por outro lado, os pedidos de danos morais e materiais adicionais, e fixou custas e honorários em 10% sobre o valor atualizado da restituição. No que tange às razões recursais, sustenta a apelante, em síntese, que a rescisão foi requerida pelos autores e que a área do empreendimento é própria para moradia, havendo, segundo o laudo pericial judicial, reconhecimento de fortuito externo (enchentes) que afasta a responsabilidade civil e o dever de indenizar, à luz do art. 393 do Código Civil. Defende, por isso, a aplicação da cláusula penal compensatória prevista no contrato, com a retenção de valores, bem como a impossibilidade de indenizar a construção erigida pelos autores por suposta irregularidade/ausência de licenças, invocando o § 1º do art. 34 da Lei 6.766/79. Alega ainda que a fundamentação da sentença quanto à indenização das benfeitorias seria inadequada, apontando contradição com o reconhecimento do caso fortuito, e pugna, ao final, pela reforma da sentença para admitir a retenção contratual e afastar a condenação à indenização da construção. Em sede de contrarrazões, os apelados requerem a manutenção integral da sentença. Argumentam que laudo técnico da Defesa Civil atestou a inadequação da área para fins habitacionais, o que justificou a rescisão por justa causa, sem aplicação de multa penal; defendem a indenização da construção, por decorrer logicamente da resolução contratual e da impossibilidade de uso do imóvel, e afastam a tese de julgamento extra petita ao consignar que a quantificação em liquidação é medida necessária. Pleiteiam, ainda, o não cabimento de taxa de fruição diante da inabitabilidade do imóvel e rechaçam a existência de sucumbência recíproca. Ao final, requerem o desprovimento do apelo. Instada a se manifestar, a Procuradoria de Justiça opinou pelo conhecimento do recurso e, quanto ao mérito, deixou de intervir, por ausência das hipóteses do art. 178 do CPC, limitando-se a ressaltar inexistir interesse público primário, social ou de incapaz no feito. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o recurso merece conhecimento. De início, ressalte-se que, na espécie, a prerrogativa conferida pelo art. 932 do CPC/2015, combinada com a Súmula nº 568 do STJ, autoriza o relator a decidir monocraticamente o presente recurso, diante da existência de entendimento dominante sobre a matéria no âmbito desta Corte e dos Tribunais Superiores. Conforme relatado, a controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se, essencialmente, à possibilidade de retenção de percentual das parcelas pagas pelos adquirentes, em virtude da rescisão contratual requerida pelos próprios consumidores, ainda que reconhecida, na origem, a ocorrência de fortuito externo (força maior) apto a afastar a responsabilidade civil da vendedora pelos danos alegados. 1. Da responsabilidade civil e da força maior De início, cumpre destacar que o laudo técnico pericial produzido sob a égide da cooperação judiciária firmada entre as Varas Cíveis da Comarca de Imperatriz (id 51456415), procedimento de elevado rigor técnico, concluiu que os alagamentos verificados na região do Residencial Colina Park decorreram de eventos hidrológicos extraordinários, associados à elevação atípica dos rios Tocantins e Cacau, configurando fortuito natural nos termos do art. 393 do Código Civil. O expert foi categórico ao consignar que “O empreendimento do ponto de vista legal e administrativo cumpriu as exigências e condicionantes ambientais e urbanísticas para a sua implantação. As informações e estudos sobre risco hidrológico não são exigidos na legislação federal e estadual brasileira. Na esfera municipal poucos municípios os contemplam em seus planos diretores de drenagem, e o município de Imperatriz não está entre eles”. Dessume-se, pois, que a ré obteve regularmente todas as licenças e autorizações necessárias à implantação do loteamento, inexistindo qualquer conduta culposa ou omissiva que pudesse ser tida como causa determinante do evento danoso. Assim, como bem reconhecido na sentença, a elevação excepcional do nível dos rios configura fortuito externo, circunstância imprevisível e irresistível, apta a romper o nexo causal e afastar o dever de indenizar, nos exatos termos do art. 393 do Código Civil. Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Não há, portanto, falar em responsabilidade civil contratual ou extracontratual da empreendedora, conclusão que deve ser mantida integralmente. 2. Da rescisão contratual e do pedido formulado pelos autores Reconhecida a inexistência de culpa da apelante, subsiste o fato de que a resolução do contrato decorreu de iniciativa dos compradores, que, alegando inviabilidade de uso do lote, requereram a rescisão e a restituição das parcelas pagas. Trata-se, portanto, de resolução por vontade do adquirente, ainda que motivada por fato superveniente (inundação do imóvel), cuja causa não é imputável à vendedora. Nessas condições, é de se aplicar o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Ora, conquanto a força maior exclua a responsabilidade da apelante, não impede a rescisão do contrato, pois o desfazimento decorre do exercício de direito potestativo do adquirente. Todavia, a restituição integral das parcelas pagas, sem qualquer dedução, desequilibra a equação contratual, impondo ao fornecedor o ônus financeiro integral de uma resolução a que não deu causa. Nessa linha, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legitimidade da retenção de percentual razoável, a título de compensação pelas despesas administrativas e contratuais, nas hipóteses em que a resolução decorre de iniciativa do comprador. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. (…) 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ - AgInt no AREsp: 2051509/RJ 2022/0005992-7, Rel. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Julgamento: 20/03/2023, TERCEIRA TURMA, DJe 23/03/2023) 3. Da fixação do percentual de retenção No caso concreto, afigura-se adequado e proporcional o percentual de 20% (vinte por cento), parâmetro adotado em inúmeros julgados desta Corte e alinhado à orientação do Superior Tribunal de Justiça. Tal quantia é apta a compensar a apelante pelas despesas administrativas, operacionais e de comercialização do lote, sem implicar enriquecimento sem causa, preservando, ao mesmo tempo, o direito dos autores à restituição da maior parte dos valores pagos. Vejamos: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. REGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES ADOTADAS PELA CORTE DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. (…) 3. Mostra-se razoável a retenção pela promitente vendedora de 20% das parcelas pagas relativas ao bem, fixadas na origem, posto que suficientes para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do negócio, considerando ainda que o imóvel foi objeto de leilão extrajudicial. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. Alterar as conclusões adotadas pelo TJRJ demandaria o necessário revolvimento de fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2227266/RJ 2022/0320266-7, Rel. HUMBERTO MARTINS, Julgamento: 23/09/2024, TERCEIRA TURMA, DJe 25/09/2024) Ressalte-se, ademais, que a dedução da corretagem já foi corretamente determinada na sentença, inexistindo controvérsia quanto a esse ponto. Consequentemente, a devolução deverá ser feita em parcela única, conforme já fixado pelo juízo a quo, incidindo correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, consoante o entendimento firmado pelo STJ no REsp nº 1.740.911/DF, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze. 4. Das benfeitorias realizadas pelos autores A sentença reconheceu o direito dos autores à indenização pelas benfeitorias edificadas no lote, determinando que o respectivo valor seja apurado em liquidação. A apelante insurge-se contra essa condenação, ao argumento de que a obra teria sido executada de forma irregular, sem o devido licenciamento municipal, o que obstaria qualquer indenização, à luz do § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979. A pretensão não prospera. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme em assentar que a indenização pelas benfeitorias realizadas pelo promitente comprador não se confunde com responsabilidade civil e decorre diretamente da resolução do contrato e da restituição ao status quo ante. Mesmo que a obra tenha sido erigida sem prévio alvará ou “habite-se”, a irregularidade administrativa não tem o condão de afastar o direito indenizatório, desde que o vício seja sanável, cabendo ao juízo da execução verificar a possibilidade de regularização junto à municipalidade. Nesse sentido, o REsp nº 1.625.831/PR, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (DJe 27/03/2023), firmou que: “O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.” O mesmo raciocínio foi adotado pela Terceira Turma do STJ no REsp nº 1.643.771/PR (Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 21/06/2019), no qual se assentou que “a ausência de licença para construir é irregularidade que pode ser sanável, a depender do caso concreto; sendo sanável, a indenização é devida”. Ademais, o art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/1979 expressamente dispõe que, “em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”. Trata-se, portanto, de direito de natureza restitutória, cuja finalidade é evitar o enriquecimento sem causa do alienante. No presente caso, as fotos juntadas (id’s 51456309 ao 51456314) confirmam a existência de edificação efetivamente erigida pelos autores, encontrando-se o imóvel dotado de construção residencial em alvenaria. Assim, há prova suficiente da materialidade e utilidade da benfeitoria. Dessa forma, mantém-se o direito dos autores à indenização pelas benfeitorias, condicionando-se, contudo, o pagamento à demonstração, em sede de liquidação de sentença, de que a obra é regularizável perante a municipalidade. Caso se comprove que a irregularidade é insanável ou que a edificação se encontra em área vedada à ocupação, o direito à indenização deverá ser afastado. 5. Do Laudo de Manifestação Técnica (ID 51456425) Releva mencionar, por fim, o teor do Laudo de Manifestação Técnica de ID 51456425, subscrito pelo engenheiro civil Ricardo Resende Nascimento, que analisou minuciosamente o Laudo Técnico Pericial elaborado pelo perito judicial Márcio Costa Fernandes Vaz dos Santos, no contexto da ação-piloto que examinou os alagamentos ocorridos no Loteamento Residencial Colina Park, em Imperatriz/MA. O expert, com base em documentação administrativa, dados pluviométricos e parâmetros normativos da ABNT, concluiu que o empreendimento foi integralmente licenciado e implantado de forma regular, atendendo a todas as exigências do Município, da Secretaria de Estado do Meio Ambiente (SEMA/MA) e da CAEMA. Constatou que o termo de recebimento expedido pelo Município de Imperatriz, em 2018, equivale a Licença de Operação, o que comprova que o loteamento foi formalmente recebido e considerado ambientalmente regular pelos órgãos competentes. O laudo destaca, ainda, que a poligonal do loteamento estava inserida em Zona de Expansão Urbana (ZES), fora das áreas de risco de enchente mapeadas pelo Serviço Geológico do Brasil (CPRM) em 2012, e que não havia, à época, qualquer exigência legal de estudo de macrodrenagem — até porque os dados hidrológicos disponíveis eram insuficientes para projeções confiáveis. Demonstrou-se que o sistema de drenagem foi corretamente dimensionado para tempo de recorrência de 10 anos (TR10), conforme as normas técnicas vigentes, sendo o evento ocorrido em janeiro de 2022 equivalente a chuva de TR25, com apenas 4% de probabilidade de recorrência, ou seja, evento excepcional e imprevisível, caracterizando verdadeiro fortuito natural superveniente. O engenheiro também registrou que o imóvel da parte autora não se encontra em área imprópria para moradia, nem em área de preservação permanente, tampouco em desacordo com planos de gestão de risco hidrológico, ressaltando, ao final, que as enchentes de 2022 decorreram da elevação prolongada do nível do rio Tocantins, causada por fenômenos meteorológicos de grande escala, como La Niña, e não por falhas de concepção ou execução do empreendimento. Em síntese, o laudo corrobora de modo inequívoco a regularidade técnica, urbanística e ambiental do loteamento, confirmando que a inundação que atingiu a área decorreu de fato natural extraordinário, imprevisível e irresistível, plenamente enquadrável na hipótese de força maior prevista no art. 393 do Código Civil, o que robustece e consolida a conclusão adotada neste voto. Nesse contexto, a existência material da benfeitoria é incontroversa, e o reconhecimento de seu valor indenizável não configura julgamento extra petita, mas mero corolário da restituição do status quo ante, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79 e art. 1.219 do Código Civil. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. ARGUMENTO DE VIOLAÇÃO DE NORMA LEGAL SEM INDIVIDUALIZAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 284 DO STF. DEFESA DO PATRIMÔNIO COMUM. LEGITIMIDADE ATIVA. COERDEIRO. PARTILHA NÃO REALIZADA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. BENFEITORIAS. FUNDO DE COMÉRCIO. INDENIZAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA REVISÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. COBRANÇA. MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (…) 4. Não configura julgamento ultra ou extra petita o provimento jurisdicional proferido nos limites do pedido, o qual deve ser interpretado lógica e sistematicamente como um todo. 5. Rever a convicção formada pelo tribunal de origem acerca de não ser cabível o direito à indenização por benfeitorias e fundo de comércio demanda reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial, devido ao óbice da Súmula n. 7 do STJ. (…) 7. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1825406 SC 2019/0198353-3, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 01/07/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/07/2024) No mais, permanecem incólumes os fundamentos da sentença quanto: (i) ao reconhecimento do fortuito externo e consequente exclusão de responsabilidade civil da apelante; (ii) à indenização por benfeitorias realizadas pelos autores, a ser apurada em liquidação de sentença, observada a possibilidade de regularização da edificação junto à municipalidade; e (iii) à inexistência de danos morais indenizáveis. Tais pontos não comportam reparo, pois se coadunam com a prova técnica dos autos e com a orientação consolidada nesta Câmara.
Diante do exposto, sem interesse Ministerial, julgo monocraticamente nos termos do art. 932, CPC e, por analogia à Súmula nº 568 do STJ, conheço e dou parcial provimento ao recurso tão somente para reconhecer o direito da apelante à retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, a título de compensação pelas despesas contratuais e administrativas, mantendo-se incólumes os demais termos da sentença recorrida. Com efeito, os honorários recursais previstos no art. 85, § 11, do CPC pressupõem que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente, não sendo aplicável no provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento e limitada a consectários da condenação (Tema Repetitivo nº 1059/STJ). Advirto da aplicação da multa do art. 1.021, §4º, CPC, quando o agravo interno for declarado manifestamente inadmissível ou improcedente em votação unânime, pelo órgão colegiado, em decisão fundamentada, entre um e cinco por cento do valor atualizado da causa, bem como sobre a imposição da multa prevista no art. 1.026, §§ 2º e 3º, do CPC, na eventual interposição de embargos de declaração manifestamente infundados ou protelatórios contra o presente provimento jurisdicional. Transcorrido o prazo recursal, certifiquem o trânsito em julgado e remetam à unidade jurisdicional de origem. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. São Luís (MA), data do sistema. Subst. Des. FERNANDO MENDONÇA Relator Substituto