Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Apelante: BRDU SPE ZURIQUE LTDA Advogados: GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA (OAB/GO 23.151 e OAB/MA 19.073-A)
Apelado: WALNEY CAVALCANTE DUARTE Advogado: WANEUD DE SOUSA PAIVA (OAB/MA 8846) Relator: Des. José de Ribamar Castro RELATÓRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0810436-45.2019.8.10.0040 – Imperatriz
Trata-se de Apelação Cível interposta por BRDU SPE ZURIQUE LTDA, na qual pretende a reforma da sentença proferida pelo Juízo de Direito Titular da 1ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz/MA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores movida por WALNEY CAVALCANTE DUARTE. Na origem, a parte autora ajuizou a presente demanda no intuito de obter a devolução integral dos valores pagos, correspondente a R$ 19.797,84 (dezenove mil, setecentos e noventa e sete reais e oitenta e quatro centavos), acrecidos de R$ 510,00 referente ao sinal, em compromisso de compra e venda para aquisição de unidade imobiliária, alegando que não obteve êxito na tentativa extrajudicial de rescisão do pacto. O magistrado a quo, proferiu sentença, Id. 25793449, integrada no julgamento dos embargos de Id 25793455, julgando parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a consequente restituição, em parcela única, da quantia de R$ 15.838,27 (quinze mil oitocentos e trinta e oito reais e vinte e sete centavos), que corresponde aos valores pagos, deduzido o percentual de 20%, acrescido de juros legais a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir da data em que solicitada a rescisão, além de honorários fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da restituição. Inconformada, a requerida interpôs Apelação Cível (Id. 25793456), em cujas razões defende a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (com redação da Lei 13.786/2018) e obediência à disposição contratual, haja vista a autora ter dado causa ao desfazimento do negócio, razões pelas quais, do valor a lhe ser restituído, deverá haver retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado contrato, além da fruição de 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) do valor atualizado do contrato e impostos, como também a restituição deverá ocorrer de forma parcelada, em 12 meses. Subsidiariamente, pugna que seja majorado o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento), como fixado pelo Superior Tribunal de Justiça; pela retenção do montante pago a título de arras; e que os juros de mora tenham incidência somente após o trânsito em julgado da sentença, em obediência ao que restou definido no Tema 1002 do STJ. Com tais razões, requer o provimento integral do apelo. Contrarrazões pelo improvimento. A Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer da lavra da Dr. Teodoro Peres Neto, opinou pelo conhecimento e inexistência de interesse quanto ao mérito. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, e passo à analisá-lo unipessoalmente, à luz do que dispõe o art. 932 do CPC, a Súmula 543, do STJ, tendo em vista que as Cortes Superiores já possuem entendimento firmado sobre o tema. Nessa linha, entendimento consolidado no STJ, a seguir: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Visa o apelante reverter a sentença que, julgando parcialmente procedentes os pedidos autorais, declarou a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a consequente restituição, em parcela única, do importe de 80% do valor das parcelas quitadas. Pois bem. Cumpre ressaltar que, a relação jurídica está afeta à legislação consumerista, enquadrando os litigantes nas definições de fornecedor e consumidor, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, incidindo na espécie as regras de ordem pública, cogentes e de interesse social. Desse modo, diante de todo arcabouço documental, restou incontroverso que as partes firmaram contrato de compra e venda, para a aquisição de imóvel, tipo lote, no Empreendimento Verona, no município de Imperatriz. Além disso, o vasto acervo probatório presente nos autos demonstra que a rescisão contratual foi motivada por desistência do comprador, sendo devida, portanto a retenção de um percentual que compense a construtora em face das despesas administrativas realizadas. Nessa conjuntura, acerca do montante a ser restituído, entendo que o magistrado motivou de forma suficiente sua decisão, no sentido de estabelecer que, do valor a ser devolvido à compradora, seja retido o percentual de 20%, inclusive declinando jurisprudência do STJ no sentido de que este valor deve ser arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), o que, conforme o magistrado assentou, efetivamente se mostra razoável ao caso concreto. De fato,
trata-se de percentual há muito sedimentado pela jurisprudência, sem razões para que o limite seja estabelecido no máximo de 25%, como pretende a construtora, a qual não traz elementos concretos que justifiquem esse aumento. Não merece amparo ainda a pretensão de aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, para fins de retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado contrato e das arras, mais fruição de 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) do valor atualizado do contrato, pois, como visto, a jurisprudência tem reiteradamente se pautado pelos percentuais acima referidos, sem ressalva alguma, inclusive no âmbito do STJ, senão vejamos: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1.Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, do dispositivo apontado como violado no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal. 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 5. Para rever a conclusão da corte local, de que mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos recorridos, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ. 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUJEITA ÀS NORMAS DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL MOTIVADO POR INTERESSE DOS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO (20% DOS VALORES PAGOS) PREVISTOS CONTRATUALMENTE. REFORMA. SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE CADA PAGAMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS COM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO NÃO FORMULADO NA INICIAL. REFORMA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. Tendo o contrato objeto do litígio expressa previsão de retenção de 20% dos valores pagos, inviável reformar o acórdão que aplicou referido índice, de forma inversa, sob pena de ofensa das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 6. A Corte estadual reputou inviável a retenção das despesas havidas com a realização do leilão extrajudicial, porque referida pretensão não fora deduzida em qualquer peça processual da fase de conhecimento, de modo que a formulação de tal pedido somente quando inaugurada a fase recursal revela-se inovação recursal, o que impede seu conhecimento, sob pena de acarretar violação dos princípios do contraditório e da ampla defesa. Reforma do entendimento que atrai a incidência da Súmula nº 7 do STJ. 7. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1940984 RJ 2021/0008926-6, Data de Julgamento: 06/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2022) "APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. Sentença de parcial procedência, a fim de declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda entre as partes e condenar a ré a restituir ao autor 80% dos valores pagos pelo preço do imóvel, em única parcela. Irresignação da ré. Desistência do negócio por parte da autora. Contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/18. Incidência do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 mitigada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da vendedora. Retenção mantida em 20% dos valores pagos. Precedentes desta Câmara. RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE TAXA DE OCUPAÇÃO. Afastamento da indenização. Adoção do entendimento do STJ. É indevida taxa de ocupação após desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, haja vista que resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes do STJ e desta Câmara. Sentença mantida. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO." (v.39285). (TJ-SP - AC: 10327985620218260100 SP 1032798-56.2021.8.26.0100, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 30/06/2022, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2022) Acerca da pretensão de que a devolução do valor à adquirente seja realizada de forma parcelada, é certo que o parcelamento em 12 vezes colocaria o consumidor em desvantagem exagerada, sendo que essa questão foi igualmente sedimentada pelo STJ em recurso repetitivo, que serviu de fundamento para a Súmula 543, abaixo transcrito, in verbis: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (grifo nosso) (STJ - REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) Especificamente sobre os consectários da condenação, melhor sorte assiste ao recorrente no que diz respeito ao termo a quo dos juros de mora, porquanto a jurisprudência do STJ, de fato, determina que tal incidência ocorra a partir do trânsito em julgado quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020) Ante todo o exposto, dou parcial provimento ao apelo, apenas para que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado. Publique-se. Intime-se. Desembargador José de Ribamar Castro Relator