Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: JEFFERSON FERRAZ VASCONCELOS - MA8597 Ré (u): N.B.R EMPREENDIMENTOS LTDA Adv. Ré (u): Advogado do(a)
REU: FABIO CESAR TEIXEIRA MELO - MA8018-A SENTENÇA 1. RELATÓRIO
Intimação - Processo nº: 0817191-85.2019.8.10.0040 Autor (a): JOSE DE RIBAMAR FERREIRA DA SILVA e outros Adv. Autor (a): Advogado do(a)
Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE REVISÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE VALORES proposta por JOSÉ DE RIBAMAR FERREIRA DA SILVA e SAMYA CRUZ DE ARAÚJO SILVA, em desfavor de NBR EMPREENDIMENTOS LTDA, ambos já qualificados. Em sua inicial, a parte autora alega que adquiriram dois lotes (Lotes 08 e 09, Quadra B) no empreendimento denominado NEW VILLE RESIDENCE, nesta cidade, comercializado pela empresa Requerida, no valor global de R$ 192.000,00, a ser pago de forma parcelada. Ao longo do contrato, os autores tornaram-se inadimplentes em consequência da notória crise econômica que atingiu o país, especialmente sobre o segmento imobiliário, todavia pagaram o valor de R$ 40.941,70. Alega que em maio/2019, os autores receberam uma notificação extrajudicial encaminhada pela requerida, anunciando a rescisão unilateral do contrato, sem restituição alguma de valores. Portanto requer a devolução dos valores pagos pelos autores, deduzindo 10% a título de compensação, com acréscimos de juros legais desde a citação e correção monetária desde cada desembolso, mantendo-se a rescisão. Em contestação, a parte ré alega que a devolução do saldo na quantidade de parcelas pagas pelo comprador e na forma contratual, está previsto em contrato e, como se extrai da cláusula nona do contrato em destaque, no caso de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, deverá realizar dos valores, eventualmente, pagos o percentual de 20% (vinte por cento), para compensação das despesas de corretagem, publicidade e propaganda, administração gerencial e tributos incidentes sobre o negócio, custas com emolumentos e diligências para notificação do promitente comprador. Após, ainda a retenção de 10% (dez por cento) a título de indenização por perdas e danos. Por fim requer reconvenção para que seja reconhecida e condenado os Requerentes/Reconvindos ao pagamento do valor devido ao título de fruição pelo uso e gozo do imóvel e indenização pelas despesas de tributos (IPTU) incidentes sobre os lotes, o que deverá ser apurado em liquidação de sentença. Em réplica, a parte autora pugna pela procedência da ação. Vieram-me os autos conclusos. É o sucinto relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA 2.1 JULGAMENTO ANTECIPADO Considerados os fatos e sua disciplina constitucional e legal, não há necessidade de produção de prova em audiência. Logo, o feito comporta julgamento antecipado, a teor do art. 355, I, do Código de Processo Civil. 2.2 MÉRITO Nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado reiteradamente em situações semelhantes à tratada nos autos, as quais têm se mostrado corriqueiras, tendo em vista a expansão do mercado imobiliário experimentada pelo país. Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes têm como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela empresa requerida. A parte autora comprovou que celebrou com o requerido contrato de compromisso de compra e venda para aquisição de lote de terra, bem como que efetuou o pagamento de uma entrada e de algumas prestações mensais. Além disso, afirma que passou a enfrentar dificuldades financeiras que prejudicaram o adimplemento de suas obrigações contratuais, de modo que a requerida procedeu à rescisão unilateral da avença. Tendo em vista o cenário fático narrado pelas partes, bem como o reconhecimento de inadimplemento das obrigações contratuais pela parte autora em função de dificuldades financeiras, o que redundou na rescisão unilateral do negócio jurídico pela requerida, passo ao exame das questões colocadas a julgamento pelas partes à luz das disposições contratuais e da legislação que rege a matéria. Conforme jurisprudência dominante, entende-se possível a desistência da compra de um imóvel sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação em que se reconhece, por outro lado, direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LIMITES. FIXAÇÃO. RAZOABILIDADE. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. SEGURO PRESTAMISTA. ARRAS. INVIABILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. A falta de prequestionamento do artigo apontado como violado, atrai o óbice da Súmula nº 282/STF. 2. A jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto. 3. Na hipótese, rever o percentual de retenção estipulado pelas instâncias ordinárias demandaria a análise de circunstâncias fático-probatórias dos autos, providência que esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ. 4. No caso em apreço, alterar as conclusões firmadas no acórdão recorrido em relação a devolução do seguro prestamista e das arras, exigiria o reexame de fatos, provas e de cláusulas contratuais por este Corte, o que atrai a incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso. 6. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1653920 / RJ AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2020/0017676-1, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,TERCEIRA TURMA, julgado em 18/09/2023, DJe 20/09/2023) Importa ressaltar, no entanto, que o percentual utilizado pelo STJ, via de regra, tem variação entre 10% e 25%, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização, dentre outras, como mostra a ementa a seguir transcrita: "[…] É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. […]" (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012) Assim, afigura-se razoável o percentual de 20% pretendido pela parte autora, a incidir sobre o valor efetivamente pago pelas parcelas mensais, que aqui corresponde, a R$ 14.042,55 (quatorze mil, quarenta e dois reais e cinquenta e cinco centavos), já que se mostra incontroverso o pagamento do total de R$ 70.212,79 (setenta mil e duzentos e doze reais e setenta e nove centavos) pelas parcelas mensais contratadas, conforme extrato de pagamento. Os valores deverão ser devolvidos em parcela única, conforme enunciado da Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Aqui, vale destacar a inaplicabilidade das disposições concernentes à Lei nº 13.786/2018, uma vez que o contrato objeto da presente ação fora firmado anteriormente à vigência do citado diploma legal. Nesse sentido: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO. NOVA LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018). IRRETROATIVIDADE. SEGURANÇA JURÍDICA. 1. A novel Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias. 2. O art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal determina que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”. De igual forma, o art. 6º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB) disciplina que “a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”. Aplicação do Princípio tempus regit actum. 2.1. Por ato jurídico perfeito entende-se o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou (art. 6º, § 1º, da LINDB). 3. Apelação desprovida. (Acórdão n.1171315, 07266123220188070001, Relator: ALFEU MACHADO 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 15/05/2019, Publicado no DJE: 24/05/2019.) O fato de o promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita a aplicação de valores abusivos e onerosos multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável de 20% sobre o valor pago deve ser determinado, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença. Na hipótese, o valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório, de modo que incabível a retenção das arras confirmatórias. DA RECONVENÇÃO Aduz a parte reconvinte que é credora do reconvindo quanto às verbas referentes a fruição, bem como de IPTU. Assevera que há disposição contratual que fundamenta seu crédito. O requerente, ora reconvindo, sustenta que a reconvenção é incabível. No mérito, reforça que a parte reconvinte não faz jus às verbas que pleiteia em sede de reconvenção. A par dessas disposições, que devem permear a solução do litígio estabelecido entre as partes, concluo, após analisar os documentos e demais elementos encartados ao feito, que a reconvenção deve ser julgada parcialmente procedente. Inicialmente, rejeito a alegação do reconvindo de que a reconvenção seria incabível por suposta inexistência de conexão entre a ação e a reconvenção. Isso porque a conexão entre as pretensões deduzidas em juízo é evidente, tendo em conta que as causas de pedir lhes são comum. Quanto ao mérito, a parte reconvinte se desincumbiu parcialmente do ônus que lhe competia de demonstrar o fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC). Com efeito, na esteira da fundamentação supra, vê-se dos autos que são devidas pelo reconvindo os valores a título de IPTU. Em relação ao IPTU, é cediço que o art. 34 do CTN considera contribuinte do imposto tanto o proprietário quanto o promitente-comprador.
No caso vertente, o autor se comprometeu ao pagamento do referido tributo, na forma descrita no contrato de compra e venda, razão pela qual entendo que o valor do IPTU em atraso deve ser abatido do montante a ser devolvido. O pedido para fixação da taxa de fruição fica indeferido, tendo em vista que não há edificação no terreno que possa justificá-la. Faço constar que a jurisprudência mais recente é no sentido de que mesmo no caso edificação superveniente no lote, se verificada a ausência de proveito econômico indevido pelos compradores, não há que se falar em taxa de fruição. Nesse sentido é o recente julgado do STJ: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. 2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador. 3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. 5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel. (REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024). No caso dos autos, não há nenhuma prova concreta apresentada pela parte reconvinte demonstrando que deixou de auferir proveito com a cessão do uso ou posse a terceiros, se o bem não estivesse na posse do reconvindo. Em outras palavras, em não havendo provas de que houve o empobrecimento da parte reconvinte, e tampouco restando demonstrado o enriquecimento da reconvinda (que não residiu no terreno por não estar edificado), deve ser rejeitado o pedido. Em conclusão, o caminho de rigor é a procedência, em parte, da reconvenção, nos termos da fundamentação alhures. 3. DISPOSITIVO
Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do novo Código de Processo Civil, julgo: 1. Em relação à ação, (i) PROCEDENTE o pedido inicial para determinar a devolução dos valores pagos pelo autor, ficando autorizada a retenção de 20% (vinte por cento), em uma única parcela; 2. No que diz respeito à reconvenção, (I) PROCEDENTE o pedido para condenar o reconvindo a pagar à parte reconvinte os valores relativos ao IPTU, referentes ao período de tempo em que o reconvindo esteve na posse do imóvel; (ii) IMPROCEDENTE o pedido para condenar o reconvindo ao pagamento de valores relativos à taxa de fruição. Autorizo o abatimento dos valores comprovados nos autos referentes ao IPTU, durante o período de tempo em que o autor esteve na posse do imóvel. O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data de cada pagamento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da presente decisão, valor esse a ser apurado na fase de cumprimento de sentença. Quanto à ação, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Quanto à reconvenção, condeno o reconvindo ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Transitado em julgado, caso não haja pedido de execução ou cumprimento de sentença dentro do prazo legal, dê-se baixa e arquive-se. Havendo cumprimento voluntário, e não existindo recurso, autorizo desde já a expedição do respectivo ALVARÁ para levantamento da quantia ora imposta e o consequente arquivamento dos autos. Após, decorrido o aludido prazo, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imperatriz, data registrada no sistema. CYNARA ELISA GAMA FREIRE Juíza de Direito Titular da 1ª Vara Cível de Imperatriz