Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: HARLEY FIGUEIREDO BORBA Advogado(s) do reclamante: EDUARDO DIAS CERQUEIRA (OAB 12374-A-MA)
REU: GUIDI EUREXPRESS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s) do reclamado: RENATO ALVES SOARES (OAB 4319-TO) De ordem do MM. Juiz de Direito da 2ª Vara desta Comarca - Dr. Tonny Carvalho Araújo Luz, INTIMO os (as) advogados (as) supracitados (as) da SENTENÇA de ID: 148943952, da ação acima identificada. SENTENÇA I - RELATÓRIO
Intimação - PROCESSO PJE Nº: 0803772-69.2021.8.10.0026 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação revisional de contrato c/c indenização por dano material e pedido de obrigação de fazer proposta por HARLEY FIGUEIREDO BORBA em face de GUIDI EUREXPRESS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Em sua petição inicial, o autor relata que firmou contrato particular de compromisso de compra e venda com a requerida em 03/11/2015 (contrato nº 4335), para aquisição de um lote/terreno de nº 037, quadra 338, localizado na Rua Alemanha, Loteamento Residencial Jardim Europa, na cidade de Balsas-MA, com área total de 300m², registrado sob a matrícula nº 15.787. Informa que o imóvel foi negociado no valor total de R$ 100.209,36, tendo sido pago a título de entrada o valor de R$ 3.854,16 no dia da assinatura do contrato, e o restante (R$ 96.335,20) foi financiado em 240 parcelas de R$ 401,48, com vencimentos mensais e sucessivos a partir de 10/12/2015. Aduz que, conforme a cláusula segunda do contrato, as parcelas referentes ao valor financiado são corrigidas monetariamente de acordo com o índice IGP-M/FGV, sendo a data base do contrato para efeito de reajuste das parcelas o dia 1º do mês de assinatura do referido contrato, acrescidas de juros compensatórios de 6,17% ao ano. Relata que, em 16/04/2021, foi firmado entre as partes um termo aditivo ao contrato, onde foi realizado um refinanciamento, reduzindo o valor do débito acumulado de R$ 102.222,75 para R$ 86.549,40, a ser pago em 36 parcelas de R$ 2.404,15, sendo tais parcelas reajustáveis conforme acúmulo anual do índice IGP-M e juros de 0,5% ao mês. O autor alega que, devido ao índice de atualização monetária utilizado (IGP-M), que teve alta média de 35,75% nos últimos 12 meses, teme não conseguir cumprir com as parcelas do refinanciamento, pois além de já serem de valor elevado, serão reajustadas anualmente conforme o acúmulo do IGP-M, tornando-as, segundo ele, impagáveis. Apresenta laudo pericial contábil demonstrando a diferença do saldo devedor calculado com o índice IGP-M (utilizado no contrato) e o INPC (que pretende seja aplicado), apontando uma diferença de R$ 5.852,95 em seu favor. Sustenta ainda que o loteamento não possui a infraestrutura básica prometida pela requerida, contando somente com rede de água e energia elétrica, faltando a implementação de academia ao ar livre, pista de cooper e parque com playground conforme anunciado pela parte requerida. Requer, em sede de tutela de urgência, que a requerida efetue a cobrança da parcela no valor da parcela que seria se o reajuste fosse realizado sob o índice INPC, no valor de R$ 2.232,64. No mérito, pleiteia a procedência da ação para: a) determinar a revisão contratual, fixando as parcelas conforme o índice INPC; b) condenar a requerida ao pagamento de R$ 5.852,95 a título de danos materiais, referente à diferença entre o que pagou pelo índice IGP-M e o cálculo com o INPC; c) determinar que a requerida cumpra a obrigação de implementar toda a infraestrutura prometida (academia ao ar livre, pista de cooper e parque com playground). Junta documentos, entre eles o contrato, o termo aditivo e laudo pericial. Citada, a requerida apresenta contestação (ID 65586392), arguindo preliminarmente a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova. No mérito, sustenta: a) que o índice IGP-M foi pactuado livremente entre as partes, devendo prevalecer o princípio do pacta sunt servanda; b) que não há fato imprevisível que autorize a aplicação da teoria da imprevisão, pois o aditivo contratual foi firmado quando a pandemia de COVID-19 já estava em curso; c) que o valor do lote também sofreu valorização proporcional; d) que não há obrigação de fazer pendente, pois toda a infraestrutura do loteamento foi implementada, conforme alega poder ser constatado in loco. Por fim, pugna pela improcedência de todos os pedidos. O autor apresentou réplica à contestação (ID 79583693), reiterando os argumentos iniciais e sustentando, entre outros pontos, que apresentou provas fotográficas demonstrando o não cumprimento da obrigação de fazer referente à infraestrutura do loteamento. Devidamente intimadas, as partes não manifestaram interesse na produção de outras provas. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Julgo antecipadamente o mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC, por entender que a matéria discutida nos autos é predominantemente de direito, e as provas documentais já produzidas são suficientes para o deslinde da controvérsia. Da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova Inicialmente, reconheço a relação de consumo estabelecida entre as partes, sendo o autor consumidor e a ré fornecedora, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. O contrato em discussão é de compromisso de compra e venda de imóvel, envolvendo uma construtora/incorporadora (ré) e um particular (autor), configurando-se claramente como relação de consumo. Diante disso, defiro o pedido de inversão do ônus da prova requerido pelo autor, com base no art. 6º, VIII, do CDC, considerando a sua hipossuficiência técnica frente à empresa requerida, especialmente quanto ao aspecto econômico e às questões técnicas relacionadas aos índices de correção monetária e à infraestrutura do loteamento. Da revisão contratual e da substituição do índice de correção monetária A controvérsia principal dos autos diz respeito à possibilidade de substituição do índice de correção monetária previsto no contrato (IGP-M) pelo INPC, conforme pretendido pelo autor. Não há dúvidas de que o contrato firmado entre as partes, bem como o posterior termo aditivo, prevê expressamente a utilização do IGP-M como índice de correção monetária das parcelas do financiamento. Entretanto, os tribunais têm reconhecido a possibilidade de revisão contratual quando há onerosidade excessiva para uma das partes, especialmente em relações de consumo, com base nos arts. 6º, V, e 51, IV, § 1º, III, do CDC. No caso em análise, verifica-se que o IGP-M sofreu uma alta expressiva no período de 2020/2021, alcançando o patamar de 35,75% em 12 meses, conforme apontado pelo autor e não impugnado especificamente pela requerida. Esse percentual é significativamente superior à inflação oficial medida pelo INPC no mesmo período (9,22%), conforme dados oficiais do IBGE. Essa disparidade entre os índices tem sido objeto de diversas ações judiciais, tendo os tribunais pátrios, inclusive o TJ-MA, entendido pela possibilidade de substituição do IGP-M pelo INPC ou IPCA, quando verificada a onerosidade excessiva. Cabe destacar que o Código Civil, em seu art. 317, prevê que "quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação." No presente caso, embora o termo aditivo tenha sido firmado em abril de 2021, quando a pandemia de COVID-19 já estava em curso, não se pode ignorar que seus efeitos econômicos se prolongaram e intensificaram, sendo imprevisível a dimensão de seus impactos nos índices econômicos. A alta abrupta do IGP-M, muito acima dos demais índices inflacionários, causou desequilíbrio contratual que merece ser corrigido. O laudo pericial apresentado pelo autor demonstra que, aplicando-se o INPC em substituição ao IGP-M, a parcela do financiamento seria reduzida de R$ 2.404,15 para R$ 2.232,64, o que representa uma diferença mensal de R$ 171,51. Considerando o número de parcelas restantes (34), a diferença total é de R$ 5.852,95. Ressalte-se que a correção monetária tem por objetivo apenas manter o poder aquisitivo da moeda, não devendo servir como instrumento de lucro para qualquer das partes. O IGP-M, por ser fortemente influenciado pela variação do dólar e preços no atacado, apresentou comportamento atípico no período, descolando-se da inflação efetivamente sentida pelos consumidores, o que justifica sua substituição pelo INPC, índice que melhor reflete a inflação das famílias. Portanto, considerando o princípio da boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a função social do contrato, entendo procedente o pedido de substituição do índice de correção monetária de IGP-M para INPC, a ser aplicado a partir do termo aditivo celebrado em 16/04/2021, recalculando-se o saldo devedor e as parcelas vincendas. Em relação aos danos materiais pleiteados, entendo que assiste razão ao autor, uma vez que a aplicação retroativa do INPC em substituição ao IGP-M implica na devolução da diferença paga a maior, no valor de R$ 5.852,95, conforme apurado no laudo pericial não impugnado especificamente pela requerida. Da obrigação de fazer relativa à infraestrutura do loteamento Quanto ao pedido de obrigação de fazer, para que a requerida implemente a infraestrutura prometida (academia ao ar livre, pista de cooper e parque com playground), verifico que o material probatório dos autos sustenta a pretensão do autor. O contrato e material publicitário juntado aos autos mencionam que o "Residencial contará também com um belíssimo parque com playground, academia ao ar livre e pista de cooper para você e sua família se divertirem". As fotografias apresentadas pelo autor na réplica à contestação evidenciam que essas estruturas não foram devidamente implementadas, ou encontram-se em estado precário, incompatível com o anunciado. A requerida, por sua vez, limitou-se a afirmar que todas as infraestruturas foram implementadas e podem ser constatadas in loco, sem, contudo, apresentar qualquer prova fotográfica ou documental que pudesse contrapor as alegações e provas do autor. Dessa forma, considerando a inversão do ônus da prova já deferida, e a ausência de comprovação pela requerida quanto ao cumprimento dessa obrigação, julgo procedente o pedido para determinar que a ré implemente a infraestrutura prometida, conforme anunciado no material publicitário. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) Determinar a substituição do índice de correção monetária previsto no contrato, de IGP-M para INPC, a ser aplicado a partir do termo aditivo celebrado em 16/04/2021, devendo a requerida recalcular o saldo devedor e as parcelas vincendas com base no novo índice; b) Condenar a requerida ao pagamento de R$ 5.852,95 (cinco mil, oitocentos e cinquenta e dois reais e noventa e cinco centavos) a título de danos materiais, referente à diferença entre o que o autor pagou a maior com a aplicação do IGP-M em comparação ao INPC, valor a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do desembolso de cada parcela e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; c) Determinar que a requerida cumpra a obrigação de fazer consistente na implementação da infraestrutura prometida, qual seja, academia ao ar livre, pista de cooper e parque com playground no loteamento Residencial Jardim Europa, no prazo de 90 (noventa) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Sucumbente, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Balsas/MA, 19 de maio de 2025. TONNY CARVALHO ARAUJO LUZ Juiz de Direito Titular da 2ªvara de Balsas/MA ARIDIONE CARVALHO HOLANDA VIEIRA Servidor Judicial (Assinado de ordem do MM. Tonny Carvalho Araújo Luz, Titular da 2ª Vara da Comarca de Balsas-MA, nos termos do art. 2º, do Provimento Nº 22/2018/cgj/ma)