Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: CONSTRUTORA UFS LTDA - EPP ADVOGADO: FRANCISCO DE ASSIS MARTINS NETO (OAB/PB nº 17.735)
APELADO: SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA ADVOGADO: CILDENE DE ALMEIDA RESENDE (OAB/MA18.276) RELATORA: DESª MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA PROCURADOR DE JUSTIÇA: FRANCISCO DAS CHAGAS BARROS DE SOUSA EMENTA DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LEGALIDADE E VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA EFETIVADA. RETENÇÃO DE VALORES. REDUÇÃO PARA 25%. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1.
Acórdão - APELAÇÃO CÍVEL Nº 0802022-66.2020.8.10.0026
Trata-se de apelação cível interposta por CONSTRUTORA UFS LTDA - EPP em face de sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara da Comarca de Balsas, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual, determinando a retenção de 67,5% do valor pago pelo comprador e rejeitando o pedido de indenização por danos morais. 2. O apelante sustenta que a rescisão foi promovida unilateralmente pela requerida, sem prévia notificação, o que implicaria na restituição integral dos valores pagos. Ademais, pugna pela reversão da cláusula penal estipulada no contrato e pela condenação da recorrida ao pagamento de danos morais. II. Questão em discussão 3. A controvérsia cinge-se à definição de quem deu causa à rescisão contratual, à validade da cláusula de resilição contratual por inadimplência e ao percentual de retenção dos valores pagos, bem como à possibilidade de indenização por danos morais. III. Razões de decidir 4. O conjunto probatório demonstra que a rescisão contratual ocorreu por inadimplência do comprador, conforme previsto na Cláusula 4ª do contrato, cuja validade e legalidade foram reconhecidas, pois redigida de forma clara e em conformidade com o dever de informação. 5. Além disso, restou comprovado que o comprador foi devidamente notificado sobre sua inadimplência e a possibilidade de resilição contratual, bem como sobre a alienação do imóvel a terceiro, em conformidade com o contrato e os dispositivos legais aplicáveis. 6. O percentual de retenção fixado na sentença (67,5%) é excessivo, devendo ser reduzido para 25%, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), garantindo o equilíbrio contratual. 7. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, verifica-se a inexistência de ato ilícito praticado pela vendedora que justifique a condenação, especialmente porque o desfazimento do contrato decorreu da própria inadimplência do apelante. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso parcialmente provido para reduzir o percentual de retenção para 25% dos valores adimplidos, mantendo-se os demais termos da sentença. Tese de julgamento: “1. A resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador é válida quando prevista contratualmente e acompanhada de notificação prévia. 2. Na rescisão contratual por inadimplência do comprador, a retenção de valores pela vendedora deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, limitando-se a 25% dos valores pagos. 3. A simples rescisão do contrato, sem elementos que caracterizem abusividade ou violação de direitos personalíssimos, não configura dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 884; Lei 6.766/79, art. 26. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2457522/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 19.03.2024; STJ, AgInt no REsp 2077588/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 04.03.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por votação unânime, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Participaram do julgamento, além da Relatora, o Senhores Desembargadores José Gonçalo de Sousa Filho e Marcelo Carvalho Silva (presidente). Sala Virtual das Sessões da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, São Luís, no período de 8 a 15 de abril de 2025. Desembargadora MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA Relatora RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta por CONSTRUTORA UFS LTDA - EPP em face de sentença proferida pelo juiz de direito Tonny Carvalho Araújo Luz, titular da 2ª Vara da Comarca de Balsas, nos autos do procedimento comum cível em desfavor de CIDADE JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Na origem o apelante ajuizou a presente demanda aduzindo que, em 31/3/2017, firmou instrumento particular de cessão de direitos, com anuência da apelada, para aquisição de um lote localizado no Residencial SPE Loteamento Cidade Nova, mediante pagamento parcelado em 200 prestações. No momento da assinatura, 27 parcelas já haviam sido quitadas. O apelante sustentou ter pago 54 prestações até junho de 2019, quando, devido a dificuldades financeiras, suspendeu os pagamentos. Ao buscar a apelada em maio de 2020 para regularizar o débito, foi surpreendido com a informação de que o imóvel já havia sido revendido a terceiro, sem qualquer notificação prévia e sem a restituição dos valores pagos. Diante dessa situação, ingressou com a presente ação requerendo: a) declaração de rescisão do contrato; b) restituição integral da quantia paga, R$ 32.495,70, corrigida; c) pagamento de multa rescisória de 32,5% do valor pago, equivalente a R$ 10.561,10; d) indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Encerrada a instrução processual foi proferida sentença (Id 17216899) que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados, declarando a rescisão do contrato e determinando a retenção de 67,5% do valor efetivamente pago, de onde deverá ser descontado o valor de 6% do valor total da transação em face da regularidade da comissão de corretagem. O pedido de indenização por danos morais foi rejeitado. Condenou, ainda, o requerido ao pagamento de honorários sucumbenciais no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais). Inconformado, o autor interpôs o presente recurso (Id. 17216902) alegando a que a rescisão foi promovida unilateralmente pela requerida, sem prévia notificação, o que implicaria na obrigação de restituição integral dos valores pagos. Argumentou, ainda, que a cláusula penal estipulando a retenção de 32,5% em caso de rescisão por culpa do comprador deveria ser revertida em seu favor. Por fim, reiterou a necessidade de indenização por danos morais. Sem contrarrazões. A Procuradoria Geral de Justiça, em parecer do Dr. Francisco das Chagas Barros de Sousa, declinou de qualquer interesse no feito, pugnando, tão somente, pelo julgamento do mérito recursal (Id. 18263693). É o relatório. VOTO Presentes os requisitos intrínsecos de admissibilidade, concernentes ao cabimento, legitimidade e interesse recursais, assim como os extrínsecos relativos à tempestividade e regularidade formal, conheço do recurso. O mérito do presente recurso cinge-se à definição de quem deu causa à rescisão contratual e ao percentual de retenção dos valores pagos, além da análise do pedido de indenização por danos morais. No caso, verifico que é caso de parcial improvimento o apelo. A despeito das alegações do apelante, analisando detidamente os autos e em especial os argumentos e documentos contidos na inicial, verifico rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do comprador, sendo regularmente aplicada a primeira parte da Cláusula Quarta do contrato do instrumento particular de promessa de compra e venda de lote urbano e outras avenças nº 785 (id. 17216824) que foi objeto de cessão de direitos e deveres firmado pelo promitente comprador originário e o apelante, com a intervenção da apelada (id. 17216825), que prevê a condição resolutiva da avença em caso de inadimplência do promitente comprador, in verbis: CLÁUSULA 4ª: DA CONDIÇÃO RESOLUTIVA: O não pagamento de 3 (três) ou mais parcelas, sucessivas ou não, do preço objeto do item (4) do QUADRO DE RESUMO, já acrescida da correção monetária acumulada do período e demais cominações contratuais, ensejará a rescisão do presente contrato com a consequente retenção (i) da multa penal (art. 26, V, da Lei 6.766/79), ora estabelecida entre as partes no percentual de 32,5%, sobre o valor total das parcelas já quitadas, excluindo juros compensatórios, remuneratórios e multa, a título de despesas administrativas, impostos, publicidades, custos financeiros, bem como (ii) honorários advocatícios, eventualmente devidos, despesas cartorárias e judiciais, custas com correios, IPTU, reparos necessário a reposição do imóvel em idêntico estado de quando foi entregue ao(a,s) COMPRADOR (A,ES), etc. Em relação a primeira parte da referida cláusula, entendo, assim como a sentença de origem, pela sua validade, posto que redigida de forma clara, atendendo plenamente o dever de informação. Ademais, inobstante os argumentos do recorrente, houve expressa comunicação ao apelante acerca da sua inadimplência, conforme notificação extrajudicial colecionado em sua inicial (id. 17216827), além de ele próprio admitir que estava com parcelas em aberto entre julho de 2019 e maio de 2020, o que permitiu a rescisão do contrato e a venda/transferência do imóvel para terceiro, atendendo o que prescrevem os parágrafos primeiro e segundo da referida cláusula 4ª: PARÁGRAFO PRIMEIRO: para fins de rescisão prevista no caput da presente cláusula deverá a VENDEDORA interpelar judicialmente ou notificar extrajudicialmente o(a,s) COMPRADORES(A,ES) para que purgue(m) a mora no prazo máximo de 15 (quinze) dias, a contar do recebimento da interpelação/notificação. Poderá, ainda a VENDEDORA notificar o referido descumprimento aos órgãos de proteção ao crédito, sem que tal medida gere qualquer direito a indenização por parte do(a,s) COMPRADOR (A,ES), bem como promover a cobrança judicial ou extrajudicial dos valores devidos até a data da efetiva rescisão, a serem acrescidos de juros e correção monetária e multa contratual, nos exatos termos da cláusula quarta, além da incidência de multa penal supra ajustada. PARÁGRAFO SEGUNDO – Em ocorrendo a rescisão do presente contrato, perderá o (a, s) COMPRADOR (A,ES) automaticamente, a posse do(s) imóvel (eis) descritos (s) no item (2) do QUADRO RESUMO, sob pena de esbulho possessório, momento a partir do qual a VENDEDORA poderá usar do (s) referido(s) imóvel (eis) da forma que melhor lhe aprouver, inclusive mediante a transferência da propriedade deste (s) a terceiros, restituindo ao (a, s) COMPRADOR(A, ES) o saldo eventualmente devido, uma vez abatido os valores devidos em razão das obrigações assumidas às cláusulas quarta e quinta do presente instrumento. Para tanto o valor a ser restituído ficará disponível e deverá ser solicitado formalmente para a administradora constado os dados de conta bancária para depósito.(Grifei) Desta feita entendo não haver controvérsia sobre quem deu causa a rescisão contratual, sendo que a própria parte autora admite a inadimplência nas prestações, por vários meses, o que importa na rescisão contratual. Assim em razão da culpa exclusiva do comprador a aplicação da parte final da Súmula 543 do STJ se impõe: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa o desfazimento.(Grifei) Por outro lado, sem embargo do que consta na sentença, considero abusiva a segunda parte da Cláusula 4ª acima transcrita, que prevê a retenção de 32,5% sobre o valor total das parcelas já quitadas, vez que este percentual foge da razoabilidade e proporcionalidade e das reiteradas decisões do STJ e do TJMA. Assim, tomando como parâmetro a jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, entendo que como justa e razoável a retenção do percentual de 25% pela promitente vendedora. Ressalto que esta se justifica, inclusive, na necessidade de compensação das despesas administrativas do vendedor, ora apelado. Sobre o assunto: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. "A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1822832/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 22/02/2022, DJe 03/03/2022). 2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 3. Ademais, "a discussão a respeito do percentual em que cada litigante foi vencido ou vencedor ou da existência ou inexistência de sucumbência recíproca ou mínima implica reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ" (AgInt no AREsp n. 1.968.888/MS, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/3/2023, DJe de 9/3/2023). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2457522 RJ 2023/0290253-3, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 19/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/03/2024)(Grifei) Precedentes: STJ - AgInt no REsp: 2077588 SP 2023/0180753-2, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024; STJ - AgInt no AREsp: 1823096 GO 2021/0013576-8, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 08/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/06/2021 e STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021. No mesmo sentido tem decidido o Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão nos seguintes julgados: ApCiv 0828364-97.2017.8.10.0001, Relator: JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/02/2020, Data de Publicação: 18/02/2020; ApCiv nº 0812407-02.2018.8.10.0040, Rel. Desembargador Raimundo José Barros de Sousa – Quinta Câmara Cível, Sessão Virtual de 14/02 a 21/02/2022; ApCiv nº 0845427-38.2017.8.10.0001, Rel. Desembargador Kleber Costa Carvalho – Primeira Câmara Cível, Sessão Virtual de 22/04/2022 à 28/04/2022; ApCiv nº 0808078-78.2017.8.10.0040, Rel. Desembargador Jorge Rachid Mubárack Maluf – Primeira Câmara Cível, Sessão do dia 31 de março a 07 de abril de 2022; ApCiv nº 0814688-82.2017.8.10.0001, Rel. Desembargador Luiz Gonzaga Almeida Filho – Sexta Câmara Cível, Sessão de Julgamento em 07/04/2022. Quanto ao pleito relativo aos danos morais, tendo em vista que a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do consumidor (inadimplência), não há falar em ato ilícito praticado pela vendedora, o que, por si só, afasta o pedido de indenização por danos morais.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, tão somente para declarar a abusividade da 2ª parte do caput da Cláusula Quarta, no que diz respeito ao percentual de retenção, devendo este ser fixado no importe de 25% dos valores adimplidos, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, mantendo-se os demais termos da sentença. Mantenho os honorários sucumbenciais com base na jurisprudência do STJ no sentido de que o provimento parcial afasta a aplicação do art. 85, §11 do CPC (STJ - AREsp: 1635735 RS 2019/0367161-9, Relator: Ministro MANOEL ERHARDT (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF-5ª REGIÃO), Data de Publicação: DJ 25/06/2021). É como voto. Sala Virtual das Sessões da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, São Luís, no período de 8 a 15 de abril de 2025. São Luís/MA, data do sistema. Desembargadora MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA Relatora A-4-14