Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: AGROPECUÁRIA TERRA MADRE LTDA. ADVOGADO(A): ANA CAROLINA DE HOLANDA MACIEL - OAB/SP 375176-A APELADO(A): MUNICÍPIO DE BALSAS ADVOGADO(A): PROCURADORIA-GERAL DO MUNICÍPIO RELATOR: DESEMBARGADOR LOURIVAL DE JESUS SEREJO SOUSA EMENTA DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO PRÉVIO ESTIPULADO POR DECRETO MUNICIPAL. ILEGALIDADE. TEMA VINCULANTE EM PRECEDENTE QUALIFICADO DO STJ. NECESSÁRIO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO PARA AFASTAR A REGULARIDADE DOS VALORES DECLARADOS. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Balsas, que, nos autos de ação de repetição de indébito tributário, ajuizada contra o Município de Balsas, julgou improcedente o pedido e extinguiu o feito com resolução do mérito. A parte autora, adquirente de imóveis rurais situados na Gleba Baixa Funda, impugna o valor do ITBI cobrado, o qual foi arbitrado com base em valor de referência instituído unilateralmente por decreto municipal, divergente do declarado nas escrituras públicas. Recurso interposto requerendo a devolução dos valores pagos a mais ou nulidade da sentença com a instrução da controvérsia. Sentença, contrarrazões e parecer ministerial sustentando que os laudos de avaliação foram efetivados. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 7. Há duas questões em discussão: (i) saber se o Município pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele instituído por decreto; e (ii) saber se a ausência de instauração de processo administrativo inviabiliza a cobrança do ITBI em valor distinto do declarado pelo contribuinte. III. RAZÕES DE DECIDIR 8. A base de cálculo do ITBI, nos termos do art. 38 do CTN, é o valor venal do bem transmitido. 9. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), firmou tese no sentido de que o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante regular processo administrativo (art. 148 do CTN), sendo vedado ao Município arbitrar previamente tal base de cálculo com base em valores de referência. 10. No caso concreto, a municipalidade utilizou critérios genéricos constantes de decretos municipais (nº 001/2020 e nº 064/2021), aplicando valores por hectare de terra nua de forma automática, sem instaurar procedimento administrativo específico para avaliação dos imóveis adquiridos, no intuito de afastar a presunção de regularidade dos valores declarados. 11. Não consta dos autos qualquer elemento indicativo de que foi assegurado à contribuinte o exercício do contraditório ou da ampla defesa sobre os laudos individualizados apresentados pelo próprio requerente, que aduz ter pago o tributo nos termos do Decreto Municipal, com o intuito exclusivo de regularizar a compra dos imóveis, impugnando-os nestes autos. 12. A jurisprudência do TJMA confirma esse entendimento, reconhecendo que a simples existência de laudos ou valores de referência não supre a ausência de avaliação individualizada, precedida de contraditório, quando declarado valor divergente do previamente estabelecido. 13. Conforme reiterado pelo STJ no Tema 1.113, a prática de arbitramento prévio pelo fisco configura indevido lançamento por estimativa, em desvio ao procedimento legal previsto no art. 148 do CTN. 14. Impõe-se, portanto, o reconhecimento da nulidade do lançamento tributário, por ausência de observância ao devido processo legal administrativo, com determinação de refazimento do lançamento, com a oportunidade de se comprovar a regularidade dos valores declarados no contrato de venda e compra dos imóveis. IV. DISPOSITIVO E TESE 15. Apelação conhecida e PROVIDA para determinar ao Município de Balsas a instauração de procedimento administrativo específico, assegurando à contribuinte o contraditório e ampla defesa na definição da base de cálculo do ITBI, nos termos do art. 148 do CTN e da tese fixada no Tema 1.113/STJ. Tese de julgamento: 1. O valor da transação declarado na escritura pública goza de presunção de legitimidade para fins de apuração do ITBI. 2. O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência instituído unilateralmente, sem oportunizar o devido processo administrativo para aferir possíveis divergências. Dispositivos relevantes citados: Código Tributário Nacional, arts. 38 e 148. Código de Processo Civil, art. 932, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, DJe 03/03/2022 (Tema 1.113). TJMA, AI 0820132-55.2024.8.10.0000, Rel. Des. Jamil de Miranda Gedeon Neto, Segunda Câmara de Direito Público, DJe 13/05/2025. ACÓRDÃO
Acórdão (expediente) - SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO APELAÇÃO CÍVEL N. 0803756-81.2022.8.10.0026 Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os senhores desembargadores da Segunda Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. Participaram do julgamento os senhores desembargadores Cleones Carvalho Cunha, Jamil de Miranda Gedeon Neto e Lourival de Jesus Serejo Sousa (Presidente/Relator). Funcionou pela Procuradoria Geral de Justiça a procuradora Ana Lídia de Mello e Silva Moraes. RELATÓRIO Acolho o relatório apresentado pela Procuradoria-Geral de Justiça, pois se mostra exauriente: Versam os presentes autos sobre recurso de Apelação Cível interposto pela AGROPECUÁRIA TERRA MADRE LTDA., inconformada com a sentença proferida pelo juiz de Direito da 1ª Vara da Comarca de Balsas que, nos autos da Ação de Repetição de Indébito Tributário, ajuizada em face do MUNICIPIO DE BALSAS, julgou improcedente os pedidos formulados e extinguiu o feito com resolução do mérito. O histórico dos autos denota que a parte autora adquiriu recentemente a propriedade de imóveis rurais na chamada Gleba Baixa Funda, localizada no município de Balsas-MA, e que foi surpreendida com o procedimento unilateral da municipalidade realizado para o cálculo do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Dessa feita, a parte autora assevera que – sem qualquer justificativa para ignorar o valor negociado dos imóveis, constantes nas respectivas escrituras públicas de compra e venda – o MUNICIPIO DE BALSAS avaliou as propriedades considerando o valor por hectare da terra nua, previamente instituído pela Prefeitura mediante decreto municipal. Irresignada com o teor da sentença, a parte apelante requer seja conhecido e provido o recurso interposto para reformar a sentença objurgada porquanto entende que “é vedado ao Município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral” e que “é vedado ao Município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral” (id 30131890). Contrarrazões com id. 30131894. (ID 31946190) A Procuradoria-Geral de Justiça conhece do apelo e nega-lhe provimento. (ID 31946190) É o relatório. VOTO Interposto a tempo e modo, conheço do apelo. A controvérsia cinge-se à validade do lançamento do ITBI efetuado pelo Município de Balsas com base em valor de referência previamente instituído por decreto municipal, desconsiderando o valor declarado nas escrituras públicas de compra e venda, sem que tenha sido instaurado processo administrativo específico para tal finalidade. Nos termos do artigo 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.937.821/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.113), acolheu o tema proposto e consolidou a seguinte tese: “Questão submetida a julgamento - Definir: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI. Tese Firmada: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.” Dessa forma, a jurisprudência vinculante do STJ reconhece que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor da transação realizado em condições normais de mercado, partindo-se da presunção de que o valor declarado pelo contribuinte corresponde à realidade. Eventual discordância por parte da Fazenda Pública deve ser formalizada por meio de procedimento administrativo próprio, dotado de contraditório e ampla defesa, nos moldes do art. 148 do CTN, não se podendo impor valores previamente estipulados sem oportunizar o devido contraditório sobre a regularidade dos valores declarados. No caso em exame, verifica-se que a municipalidade promoveu a avaliação dos imóveis adquiridos pela contribuinte com base em valores pré-estabelecidos por decreto – no caso, o valor da terra nua por hectare –, sem demonstração da abertura de processo administrativo individualizado que oportunizasse à parte interessada a apresentação de provas, justificativas ou elementos que pudessem confirmar a adequação dos valores declarados. Destaca-se que apesar de a sentença fazer referência aos laudos periciais Ids 73429896, 73429897 e 73429898, afere-se que não houve processo administrativo para discutir os valores previamente estabelecidos pelo município, mas somente os parâmetros preestabelecidos pelos Decretos Municipais n. 001/2020 e n. 064/2021, conforme consta da contestação e contrarrazões. (ID 30131894; 30131880) Com efeito, é notório que esses laudos não decorrem de procedimento administrativo individualizados para os respectivos imóveis negociados, aplicando-se de forma generalizada os valores em referência, limitando-se a replicar os critérios genéricos previstos nos decretos municipais, aplicando-os de forma automática conforme a área e a tipologia do imóvel. Assim, não há nos autos qualquer prova de que tenha sido oportunizado à autora o exercício do contraditório, com vistas à contestação dos valores arbitrados, o que vulnera não apenas a legislação tributária, mas o precedente vinculante contido nas alíneas “b” e “c” do Tema 1.113/STJ: “ b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.” Esta Câmara já possui julgados nesse sentido: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PROVIMENTO DO RECURSO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela antecipada nos autos de ação ordinária visando à suspensão da exigibilidade do crédito tributário referente ao ITBI, sob o argumento de que o valor arbitrado pelo Município é superior ao valor da transação declarada no contrato de compra e venda (R$ 150.000,00), tendo sido considerado valor de R$ 480.000,00 pela Administração Tributária. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o Município pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateral; e (ii) saber se o valor declarado no contrato de compra e venda goza de presunção de legitimidade para fins de apuração do ITBI. III. Razões de decidir 3. O STJ, no julgamento do Tema 1.113, firmou entendimento de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de legitimidade, a ser afastada somente mediante instauração de procedimento administrativo fiscal com contraditório. 4. Constatou-se a inexistência de avaliação técnica específica que justificasse o valor atribuído pelo Município, sendo insuficiente a simples existência de processo administrativo para afastar a presunção de legitimidade da base declarada. 5. A ausência de elementos técnicos e de motivação no processo administrativo inviabiliza o lançamento tributário em valor superior ao informado no contrato, em afronta ao art. 148 do CTN. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso provido. Agravo Interno prejudicado por perda superveniente de objeto, nos termos do art. 932, III, do CPC. Tese de julgamento: 1. O valor da transação declarado no contrato de compra e venda goza de presunção de legitimidade e deve ser utilizado como base de cálculo do ITBI, salvo instauração de processo administrativo com contraditório. 2. O Município não pode arbitrar previamente o valor de referência do imóvel de forma unilateral para fins de cálculo do ITBI. (AI 0820132-55.2024.8.10.0000, Rel. Desembargador(a) JAMIL DE MIRANDA GEDEON NETO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO, DJe 13/05/2025) Merce ainda destaque a ementa do julgado no Tema 1.113/STJ, para eximir qualquer dúvida sobre a tese firmada: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.) Nesse cenário, impõe-se reconhecer a nulidade do lançamento tributário em questão, não pela ilegalidade do valor em si, mas pela ausência de procedimento regular que conferisse validade à sua constituição. A reforma da sentença é medida que se impõe, a fim de assegurar à contribuinte o direito de ver instaurado processo administrativo específico, no qual possa exercer plenamente suas garantias processuais, inclusive com a possibilidade de produção de prova técnica sobre o valor de mercado dos imóveis adquiridos.
Diante do exposto, DOU provimento à apelação para que o Município de Balsas instaure o processo administrativo, sob contraditório, nos termos do art. 148 do CTN e da tese firmada no Tema 1.113/STJ, assegurando-se à contribuinte o direito de comprovar a regularidade dos valores declarados na transação imobiliária, com o consequente recálculo do tributo e devolução do valor pago a mais, se for o caso. É como voto. Sessão Ordinária da Segunda Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, 5 de fevereiro de 2026. Desembargador LOURIVAL SEREJO Relator