Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA ADVOGADOS: RAFAELA MOREIRA CAMPELO - OAB GO37281-A E LUCAS LIMA RODRIGUES - OAB GO38049-A
APELADO: WANDERSON RODRIGUES DE SOUSA GARCI ADVOGADO: VICTOR HUGO ALMEIDA LIMA - OAB MA9961-A RELATORA: DESEMBARGADORA SUBSTITUTA ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RECONVENÇÃO – NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL – INOCORRÊNCIA – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – BENFEITORIAS E ACESSÕES – INDENIZAÇÃO – ART. 34 DA LEI Nº 6.766/79 – RETENÇÃO CONTRATUAL – PERCENTUAL FIXADO EM 20% – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO – SEM INTERESSE MINISTERIAL. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional quando a sentença, ainda que de forma concisa, enfrenta os pedidos constantes da reconvenção, afastando o alegado vício de omissão. 2. O condicionamento da reintegração de posse à prévia apuração das benfeitorias realizadas no imóvel não configura omissão, mas exercício legítimo de ponderação judicial, a fim de preservar a boa-fé objetiva e evitar enriquecimento ilícito da parte vendedora. 3. A indenização por benfeitorias/acessões é admitida pela jurisprudência do STJ, ainda que diante de construções inicialmente irregulares, desde que passíveis de regularização, privilegiando-se os princípios da função social da propriedade e da vedação ao enriquecimento sem causa. 4. A fixação da retenção contratual em 20% das parcelas pagas encontra-se em conformidade com a Súmula 543/STJ, constituindo percentual razoável e proporcional, suficiente para cobrir custos administrativos sem impor ônus excessivo ao consumidor. 5. Ausente demonstração de error in judicando ou ilegalidade na sentença, deve ser mantida a solução proferida pelo juízo de origem, por se mostrar adequada ao equilíbrio contratual e às normas aplicáveis. 6. Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO UNANIMEMENTE, A PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA DESEMBARGADORA RELATORA. Votaram os Senhores Desembargadores: EDIMAR FERNANDO MENDONÇA DE SOUSA, MARIA DO SOCORRO MENDONCA CARNEIRO e ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE Presidência da Desa. MARIA DO SOCORRO MENDONCA CARNEIRO Procuradora de Justiça: THEMIS MARIA PACHECO DE CARVALHO Desembargadora Substituta ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE Relatora RELATÓRIO
Acórdão (expediente) - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO SESSÃO DO DIA: 11/11/2025 a 18/11/2025 APELAÇÃO CÍVEL Nº 0815188-26.2020.8.10.0040
Trata-se de Apelação Cível interposta por SPE Loteamento Residencial Imperatriz LTDA., em face da sentença do juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz/MA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Wanderson Rodrigues de Sousa Garcia em ação de rescisão contratual c/c indenização por benfeitorias, nos seguintes termos: "Isso posto, nos termos do art. 487, I, CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e, em consequência, determinar a restituição, em parcela única, do importe de 80% do valor das parcelas quitadas, cuja correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. (...) Por fim, julgo improcedente o pedido formulado na reconvenção, e assim o faço com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC." Em suas razões recursais, a apelante sustenta que a sentença merece reforma por diversos fundamentos. Preliminarmente, argumenta negativa de prestação jurisdicional quanto à reconvenção formulada, sob alegação de ausência de fundamentação para o indeferimento do pedido de reintegração de posse. Defende que, com a rescisão do contrato, restou extinto o título translativo que conferia licitude à posse do apelado, sendo, portanto, devida a reintegração do imóvel ao promitente vendedor. Aponta que a sentença ignorou a distinção entre detenção e posse direta legítima, o que teria gerado desequilíbrio processual. Aduz, ainda, que as benfeitorias realizadas no imóvel são irregulares, por terem sido edificadas sem prévia licença junto à municipalidade e em desrespeito às normas do Código de Obras local, não fazendo jus à indenização, conforme vedação expressa do §1º do art. 34 da Lei nº 6.766/79. Acrescenta que o recorrido não logrou demonstrar a regularidade das obras, tampouco produziu prova de sua existência, razão pela qual requer a exclusão da condenação nesse ponto. Por fim, pugna pela majoração do percentual de retenção das parcelas para 25%, com base em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, argumentando que a fixação em 20%, como determinado na sentença, não condiz com a jurisprudência pacificada e não atende aos critérios econômicos do empreendimento. Em sede de contrarrazões, o apelado aduz que a sentença deve ser mantida, pois está devidamente fundamentada com base nas provas dos autos. Sem interesse da Procuradoria-Geral de Justiça, ex vi do art. 178 do CPC. É o relatório. V O T O Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso. Primeiramente, no tocante à alegada negativa de prestação jurisdicional, não assiste razão ao apelante. A sentença enfrentou, ainda que de forma concisa, os pedidos constantes na reconvenção. Em especial, houve expressa menção à improcedência do pedido de reintegração de posse, com fundamentos vinculados à ausência de comprovação quanto à extensão e localização das benfeitorias e à atribuição da fase de liquidação para apuração dos respectivos valores. O fato de o magistrado ter condicionado a reintegração à apuração de compensações decorrentes das benfeitorias realizadas não configura omissão, mas sim exercício legítimo do juízo de ponderação. Portanto, rejeito a preliminar. Quanto à reintegração de posse, observo que, embora rescindido o contrato, a apuração da natureza das construções erigidas e sua possível indenização deve preceder a retirada do apelado do imóvel. A sentença reconheceu o direito à indenização por benfeitorias, atribuindo à fase de cumprimento de sentença a apuração do valor, considerando que os elementos constantes nos autos não permitiam mensuração imediata. Tal postura prestigia a boa-fé objetiva e resguarda o equilíbrio contratual, evitando o enriquecimento sem causa da parte vendedora, em conformidade com o art. 34 da Lei nº 6.766/79. A restituição da posse poderá ser examinada oportunamente, conforme evolução da execução. A alegação de que as construções são irregulares não foi satisfatoriamente comprovada nos autos. Não há nos autos documento técnico ou administrativo que ateste a impossibilidade de regularização das obras. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a indenização, mesmo diante de construções inicialmente irregulares, desde que passíveis de regularização, privilegiando-se os princípios da função social e da vedação ao enriquecimento indevido. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. BENFEITORIAS E ACESSÕES REALIZADAS NO IMÓVEL. REGULARIZAÇÃO PENDENDE PERANTE A MUNICIPALIDADE. VÍCIO SANÁVEL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, 'a ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano' (REsp 1.191.862/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe de 22/05/2014). 2. No caso, o Tribunal de origem concluiu que a irregularidade presente nas acessões e benfeitorias realizadas no imóvel não se trata de um vício insanável, sendo passível de regularização perante a Municipalidade e, portanto, devida a correspondente indenização. 3. Agravo interno desprovido" (AgInt no AREsp 1.712.901/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/4/2021, DJe de 28/5/2021) Não se trata, aqui, de premiar conduta ilegal, mas de garantir equilíbrio contratual, especialmente em contexto de hipossuficiência do consumidor. Também não merece acolhida o pedido de majoração do percentual de retenção contratual para 25%. A sentença fixou a retenção em 20% das parcelas pagas, critério razoável e em consonância com precedentes. Nesse sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. REGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES ADOTADAS PELA CORTE DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1.
Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda na qual a ora agravante foi condenada à devolução de 80% dos valores pagos, com aplicação da regra prevista na Súmula 543/STJ. 2. A Segunda Seção do STJ editou a Súmula n. 543, com a seguinte redação:"Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Mostra-se razoável a retenção pela promitente vendedora de 20% das parcelas pagas relativas ao bem, fixadas na origem, posto que suficientes para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do negócio, considerando ainda que o imóvel foi objeto de leilão extrajudicial. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. Alterar as conclusões adotadas pelo TJRJ demandaria o necessário revolvimento de fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ.Agravo interno improvido.(STJ - AgInt no AREsp: 2227266 RJ 2022/0320266-7, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 23/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2024) Ressalto que a adoção de percentual superior, como pretende o apelante, comprometeria o equilíbrio contratual e desconsideraria a boa-fé demonstrada pelo recorrido, que tentou renegociar os débitos antes da propositura da ação, conforme indicado nos autos. A fixação de 20% atende ao escopo indenizatório da cláusula penal, sem impor ônus excessivo ao consumidor. Da análise detida dos autos é possível constatar que os argumentos recursais não demonstram error in judicando ou ilegalidade que justifique a reforma da sentença. A solução encontrada pelo juízo singular está em consonância com o ordenamento jurídico e os princípios que regem as relações contratuais nas hipóteses de resilição por inadimplemento.
Ante o exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento, mantendo-se a sentença em todos os seus termos. É como voto. Sala das Sessões da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça, em São Luís, Capital do Maranhão, data do sistema. Desembargadora Substituta ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE Relatora