Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Apelante: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogados: Francisco de Souza Rangel (OAB/DF 25.964), Antonio Lopes de Araujo Junior (OAB/TO 5436)
Apelado: PEDRO VIEIRA DA SILVA Relator: Desembargador JOSÉ EULÁLIO FIGUEIREDO DE ALMEIDA Decisão monocrática: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLÊNCIA EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: - Apelação Cível interposta contra sentença que, em Ação de Cobrança cumulada com Rescisão Contratual e Reintegração de Posse, extinguiu o processo sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, IV, do CPC, por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: - A questão em discussão consiste em definir se, em ação de cobrança cumulada com rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel loteado por inadimplência, a prévia interpelação do devedor, nos moldes do art. 32 da Lei nº 6.766/79, constitui pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, e se a citação pode suprir a sua ausência. III. RAZÕES DE DECIDIR: - A rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado por inadimplemento do promitente comprador rege-se por legislação especial, a qual prevalece sobre a norma geral. O art. 32 da Lei nº 6.766/1979 é expresso ao exigir a prévia interpelação do devedor para sua constituição em mora como condição para a rescisão contratual. - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a referida notificação é requisito essencial para a propositura da ação, não sendo suprida pela citação processual. A regra geral do art. 240 do Código de Processo Civil é inaplicável à hipótese, em razão do princípio da especialidade. - A alegação de julgamento citra petita não prospera, uma vez que a constituição em mora do devedor é premissa lógica para a análise de todos os pedidos decorrentes da inadimplência contratual, incluindo a cobrança que visa à purgação da mora e a subsequente rescisão e reintegração de posse. IV. DISPOSITIVO E TESE: - Apelação Cível conhecida e não provida. Tese de julgamento: Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis loteados, a prévia constituição em mora do devedor, por meio de notificação realizada na forma do art. 32 da Lei nº 6.766/1979, é um pressuposto processual indispensável para a propositura da ação, não podendo ser suprida pela citação válida no processo.
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Apelação Cível nº 0803030-70.2019.8.10.0040
Vistos, etc.
Trata-se de Apelação Cível interposta por RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz/MA, que, nos autos da Ação de Cobrança c/c Rescisão Contratual e Reintegração de Posse nº 0803030-70.2019.8.10.0040, ajuizada em desfavor de PEDRO VIEIRA DA SILVA, extinguiu o processo sem resolução de mérito. A ação originária foi fundamentada no inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda do lote 23, quadra 20, do Residencial Colina Park. A sentença extintiva baseou-se na ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, consubstanciado na falta de notificação prévia para constituir o devedor em mora, requisito exigido pelo art. 32 da Lei nº 6.766/79. Em suas razões recursais, a apelante alega que a decisão seria citra petita por não ter analisado o pedido principal de cobrança, que a citação válida supre a notificação e que houve, de fato, a devida interpelação extrajudicial. Não houve apresentação de contrarrazões. Dispensada a remessa dos autos ao Ministério Público, visto que o presente caso não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas nos artigos 178 do Código de Processo Civil e 129 da Constituição Federal. Ademais, em casos análogos, o Parquet tem, reiteradamente, manifestado seu desinteresse em intervir, por se tratar de lide que versa sobre direito privado disponível. Desse modo, a dispensa de remessa dos autos, no presente caso, materializa os princípios constitucionais da celeridade e da economia processual. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Analisados, decido. Presentes os requisitos de admissibilidade, o recurso merece ser conhecido. O presente recurso comporta julgamento monocrático, nos termos do art. 932, do Código de Processo Civil, uma vez que já há jurisprudência firme nos Tribunais Superiores acerca dos temas trazidos ao segundo grau. A controvérsia central reside na necessidade de prévia notificação do promitente comprador para sua constituição em mora como condição de procedibilidade da ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em loteamento. A apelante defende que tal requisito seria dispensável, especialmente quanto ao pleito de cobrança, e que, de todo modo, a citação válida cumpriria tal finalidade. A tese recursal, contudo, não merece prosperar. O contrato em análise está submetido à disciplina da Lei nº 6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano. O artigo 32 e seus parágrafos estabelecem um procedimento específico para a rescisão contratual em caso de inadimplência, exigindo, de forma expressa, a prévia interpelação do devedor para que purgue a mora no prazo de trinta dias: Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. § 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. Assim, em casos que envolvem loteamento do solo, somente se considera rescindido o contrato depois de constituído em mora o devedor, nos termos do art. 32 da Lei 6.766/1979. Além disso, considerando que a constituição em mora opera-se ex persona, depende da prévia notificação válida e pessoal do devedor, nos termos do artigo 49, Lei 6.766/1979: Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las. Quanto à constituição em mora, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é uníssona ao afirmar que a constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979 e pode se dar mediante intimação realizada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis; pelo Oficial do Cartório de Registro de Títulos e Documentos; ou por carta com aviso de recebimento, desde que o recibo seja assinado pelo próprio devedor, senão vejamos: RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM LOTEAMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA LEI N. 6.766/1979. TESE NÃO DEBATIDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONSTITUIÇÃO EM MORA. INTIMAÇÃO ATRAVÉS DE CARTA COM AVISO DE RECEBIMENTO. RECIBO ASSINADO PELO DEVEDOR. VALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. O propósito recursal consiste em esclarecer se a intimação prevista no art. 32 da Lei n. 6.766/1979 - a fim de constituir em mora o devedor e, posteriormente, rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado - pode ser realizada através de carta com aviso de recebimento. 2. A ausência de debate específico, pelo Tribunal de origem, sobre questão levantada nas razões do recurso especial caracteriza ausência de prequestionamento, a incidir a Súmula 211/STJ. 3. A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar mediante intimação realizada pelo Oficial do Cartório do Registro de Imóveis (art. 32), pelo Oficial do Cartório do Registro de Títulos e Documentos (art. 49) ou por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, esta última hipótese decorrente da exegese do citado art. 49, como na hipótese. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (REsp 1745407/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/05/2021, DJe 14/05/2021) Desta forma, conforme os referidos dispositivos legais e a jusrisprudência do STJ, para a decretação da rescisão contratual, é indispensável que o credor documente o ato de forma inequívoca. No presente caso, a apelante não logrou êxito em comprovar a regular constituição em mora do apelado. Conforme certificado, a notificação enviada por Aviso de Recebimento ao endereço do devedor retornou com a informação "mudou-se" (ID. 42392376). A outra notificação, juntada aos autos em ID. 42392377, não foi realizada por carta com aviso de recebimento, bem como não permite a identificação inequívoca de que o próprio devedor a tenha recebido pessoalmente, o que a torna insuficiente para o fim pretendido, tal como asseverou o magistrado sentenciante. Nesse mesmo sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça do Maranhão em caso semelhante: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE CUMPRIMENTO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. INTERPELAÇÃO. NECESSIDADE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.MANUTENÇÃO. 1. Nos casos de contrato de compra e venda de bem imóvel, de acordo com o previsto no art. 1º do Decreto-Lei n. 745/69 e na Súmula 76 do STJ, é indispensável a interpelação prévia do promitente comprador para que se configure sua mora e, assim, autorize a rescisão do contrato firmado entre as partes. 2 Logo, a constituição em mora do devedor, por notificação judicial ou extrajudicial realizada por cartório de registros de títulos e documentos, para purgar a mora, é requisito extrínseco de validade da rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, por força do Decreto-Lei n. 745/1969. 3. Consoante o STJ, "A verificação do dano moral não reside exatamente na simples ocorrência do ilícito, de sorte que nem todo ato desconforme o ordenamento jurídico enseja indenização por dano moral. O importante é que o ato ilícito seja capaz de irradiar-se para a esfera da dignidade da pessoa, ofendendo-a de maneira relevante." (Quarta Turma, j. em 20/05/2014, in DJe de 27/05/2014). 4. Apelações conhecidas e improvidas. 5. Unanimidade.(TJ-MA - APL: 0008342014 MA 0046894-61.2012.8.10.0001, Relator.: RICARDO TADEU BUGARIN DUAILIBE, Data de Julgamento: 26/10/2015, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/11/2015) Convém assinalar que a exigência de ciência prévia do devedor atende ao princípio da boa-fé objetiva, visando a impedir a surpresa de uma reintegração de posse imediata. Tal medida assegura-lhe a oportunidade de adimplir o débito para manter-se na posse do imóvel, ou, ainda, de restituí-lo voluntariamente ao credor, o que previne a instauração do litígio judicial. Destaca-se, ainda, que embora a presente ação seja intitulada como ação de cobrança, veicula pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse com indenização pelas perdas e danos, motivo pelo qual a sentença apelada não merece reforma, notadamente pela ausência de cumprimento dos requisitos previstos na Lei nº 6.766/1979. A propósito, vale destacar que quando a ação tem por fundamento a mora do devedor, não é possível que a citação venha a suprir a ausência de notificação, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. INTERPELAÇÃO. NECESSIDADE. MORA EX PERSONA. SÚMULA 76/STJ. CITAÇÃO INICIAL VÁLIDA. INAPLICABILIDADE DO ART. 219. PRECLUSÃO. FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA NÃO INFIRMADOS. SÚMULA 182/STJ. 1. Nos termos de pacífica jurisprudência desta egrégia Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora. Precedentes. 2. A matéria foi consolidada no enunciado da Súmula 76/STJ, segundo a qual "A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor". 3. Há necessidade de prévia notificação para configuração da mora quando se trata da modalidade ex persona, porquanto, segundo assentado em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o disposto no artigo 219 do Código de Processo Civil versa somente acerca da mora ex re. Além disso, a citação inicial somente se presta a constituir mora nos casos em que a ação não se funda na mora do réu, hipótese em que esta deve preceder ao ajuizamento, e que não se coaduna com a situação ora tratada. 4. Os agravantes não impugnaram a Súmula 283/STF, utilizada na decisão agravada para rechaçar o recurso especial no que toca à alegada ocorrência de preclusão. Aplica-se à espécie a Súmula 182/STJ: "É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada." 5. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, AgRg no REsp 862646 / ES T4 - QUARTA TURMA, Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 13/11/2012) Em tais condições, conheço e nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação supra. Em tempo, no sentido de prevenir a oposição de Embargos de Declaração, de natureza protelatória, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional aduzidas nos autos, “sendo desnecessária a pormenorização de cada dispositivo, haja vista a questão jurídica abordada e decidida” (RT 703/226, Min. Marco Aurélio) e C. STJ (AgRg no REsp 1.417.199/RS, Relª. Minª. Assusete Magalhães). Advertindo-se às partes que eventuais embargos para rediscutir questões já decididas, ou mesmo para prequestionamento, de natureza protelatória, ficam sujeitos à aplicação de multa, nos termos do art. 1.026, § 2º do CPC. Advirto as partes que a interposição de agravo interno manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente poderá ensejar a aplicação da multa prevista no § 4.º do art. 1.021 do CPC, situação caracterizada quando a insurgência pretende atacar decisão monocrática fundamentada em precedente firmado em sede de IRDR (arts. 927 e 985, CPC; AgInt no REsp 1718408/RJ, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/10/2019, DJe 24/10/2019). Publique-se. Intimem-se e cumpra-se. São Luís/MA, data do sistema. Desembargador José Eulálio Figueiredo de Almeida Relator