Cumprimento de sentença 0806850-34.2018.8.10.0040 - TJMA

Cumprimento de sentença 0806850-34.2018.8.10.0040 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Recorrente: Água Brasil SPE Imperatriz 04 Ltda. Advogados: Dr. Carlos Eduardo Campos Resende (OAB/GO 37.925) e Dr. Ricardo de Morais Furtado (OAB/GO 22.868) Recorrida: Liliam Ribeiro Soares Advogado: Dr. Carlos Olivar de Farias Junior (OAB/MA 10.755) D E C I S Ã O Decisão (expediente) - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO GABINETE DA PRESIDÊNCIA RECURSO ESPECIAL nº 0806850-34.2018.8.10.0040 Trata-se de Recurso Especial (REsp) interposto, com base no art. 105 III a da CF, contra Acórdão deste Tribunal que negou provimento à apelação para, mantendo a sentença, rescindir a promessa de compra e venda de imóvel firmada pelas partes em razão de ato culposo da Recorrida, declarando, contudo, a nulidade de cláusula penal abusiva e determinando a restituição de 80% dos valores pagos, a incluir as quantias recebidas a título de arras compensatórias pelo Recorrente. Em suas razões, o Recorrente alega que a decisão recorrida contrariou o art. 32-A da Lei Federal nº 6.766/79, os arts. 418 e 884 do CC, além dos arts. 11, 489 §1º IV, 926 e 1022 II do CPC, ao argumento de que tem o direito de reter 25% do montante pago pela Recorrida, ressarcindo seus custos operacionais, considerando que a rescisão se deu por culpa da contraparte e o contrato é anterior à Lei nº 13.786/2018. Sustenta ainda que não há abusividade na cláusula contratual que definiu o percentual de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, posto ser este o exato valor previsto em lei. Defende o perdimento das arras pela contraparte. Assim, requer a reforma da decisão e a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Sem contrarrazões. É, em síntese, o relatório. Decido. Preliminarmente, registro que, por ora, é inexigível a indicação da relevância da questão de direito federal infraconstitucional para fins de exame da admissibilidade do recurso especial, “eis que ainda não há lei regulamentadora prevista no artigo 105 §2º da CF” (Enunciado Administrativo nº 8/STJ), razão pela qual deixo de verificá-la. Em primeiro juízo de admissibilidade, tenho que o REsp deve ser inadmitido, mercê da Súmula nº 83/STJ, considerando que o Acórdão, ao autorizar ao vendedor a retenção de 20% do montante pago pelo comprador, converge com a jurisprudência dominante do STJ que admite “a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador” (AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023). Afora isso, o recurso se inviabiliza, a teor das Súmulas nº 5 e 7/STJ, porquanto demanda vedado reexame de elementos fático-probatórios dos autos a pretensão recursal de declarar a inexistência de abusividade no percentual de retenção previsto em cláusula contratual e o quantum do valor convencionado (AgInt no AREsp n. 1.954.973/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 27/4/2022). Por fim, quanto ao intento recursal de reter valores pagos a título de arras, entendo que incide o óbice da Súmula nº 83/STJ, uma vez que o Tribunal de origem, ao vedar a retenção de tais verbas, está em consonância com a jurisprudência dominante do STJ segundo a qual, “nos contratos do CDC, as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.873.722/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 29/9/2022). Ante o exposto, salvo melhor juízo da Corte de Precedentes, INADMITO o REsp (CPC, art. 1.030 V), prejudicando a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, nos termos da fundamentação supra. Publique-se. Intime-se. Esta decisão servirá de ofício. São Luís (MA), 1 de setembro de 2023 Desemb. Paulo Sérgio Velten Pereira Presidente do Tribunal de Justiça

07/09/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA EMBARGANTE: AGUA BRASIL SPE IMPERATRIZ 03 LTDA ADVOGADO: GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - OAB GO23151 EMBARGADO: LILIAM RIBEIRO SOARES ADVOGADO: CARLOS OLIVAR DE FARIAS JUNIOR - OAB MA10755 RELATOR: Des. José JORGE FIGUEIREDO dos Anjos EMENTA PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO NÃO VERIFICADA. INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS PREVISTOS NO ART. 1.022 DO CPC/2015. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA. INADMISSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. I. Os embargos de declaração não se prestam para sanar o inconformismo da parte com o resultado desfavorável no julgamento ou para rediscutir matéria já decidida. II. Para fins de prequestionamento, são cabíveis os declaratórios se houver no julgado um dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC/2015. III. Matérias embargadas que foram devidamente enfrentadas inexistindo os vícios do artigo 1.022 do CPC. IV. Embargos conhecidos e rejeitados. ACÓRDÃO "A SEXTA CÂMARA CÍVEL, POR VOTAÇÃO UNÂNIME, CONHECEU E REJEITOU OS EMBARGOS OPOSTOS, NOS TERMOS DO VOTO DO DESEMBARGADOR RELATOR." Participaram do julgamento os Senhores Desembargadores José Jorge Figueiredo dos Anjos, Luiz Gonzaga Almeida Filho e Douglas Airton Ferreira Amorim. Funcionou pela Procuradoria Geral de Justiça a Dra. Lize de Maria Brandão de Sá. São Luís (MA), 15 de Junho de 2023. DES. JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS Relator RELATÓRIO Tratam-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por AGUA BRASIL SPE IMPERATRIZ 03 LTDA contra o acórdão de ID 21165671 que negou provimento ao apelo interposto pela parte demandada, ora embargante, mantendo integralmente a sentença de base que declarou a rescisão do contrato e determinou a restituição do valor pago, com o desconto do percentual de 20% a título de despesas administrativas. Em suas razões recursais, a parte embargante alega ocorrência de omissão quanto ao percentual de retenção, afirmando que o STJ tem entendimento de que o percentual mínimo deve ser de 25%, pugnando pela aplicação do distinuishing entre o precedente do STJ e o voto embargado. Com base nessas razões pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para que sejam sanados os vícios apontados, consequentemente, reformado o acórdão nos pontos suscitados. Sem contrarrazões. É o relatório. VOTO Conheço dos presentes embargos, tendo em vista que opostos com regularidade. Inicialmente, cabe esclarecer que os embargos de declaração tem por finalidade o aperfeiçoamento das decisões judiciais, propiciando uma tutela jurisdicional clara e completa. Os incisos do art. 1022 do CPC/2015 consagram quatro espécies de vícios passíveis de correção por meio dos embargos de declaração, quais sejam, obscuridade e contradição (inciso I), omissão (inciso II) e erro material (inciso III), abaixo transcrito: Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material. Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que: I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento; II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º. No caso dos autos, a parte ora embargante, AGUA BRASIL SPE IMPERATRIZ 03 LTDA, alega ocorrência de omissões no acórdão vergastado, essencialmente no que se refere ao percentual de retenção, afirmando que o STJ tem entendimento de que o percentual mínimo deve ser de 25%, pugnando pela aplicação do distinuishing entre o precedente do STJ e o voto embargado. Com efeito, há omissão quando na decisão embargada há ausência de manifestação sobre algum ponto, argumento, provas ou outro aspecto relevante para o deslinde da controvérsia. Há obscuridade quando a redação da decisão não é suficientemente clara, dificultando sua compreensão ou interpretação. Já a contradição ocorre quando o julgado apresenta proposições inconciliáveis, tornando incerto o provimento jurisdicional, ou seja, a fundamentação posta no decisium se inclina em sentido oposto à conclusão do julgado. Cumpre ainda ressaltar que o julgador não está obrigado a enfrentar todas as teses e argumentos, mas sim, deve combater exatamente as questões relevantes para a solução da lide. No presente caso, cumpre trazer a baila o trecho do acordão combatido que esclarece bem a questão, senão vejamos: “Acerca desse percentual especificamente determinado na sentença combativa ficou estabelecido que seria de 20% sobre o valor efetivamente pago. Com efeito, o entendimento do STJ acerca do tema é de que esse percentual pode variar entre 10% e 25% avaliando-se caso a caso e de fato deve ser calculado sobre o valor pago e não sobre o valor do contrato como sugere o apelante. Nesse contexto, entendo que o magistrado singular andou bem ao determinar o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago, visto que se mostra razoável para compensar as perdas administrativas. Corroborando o exposto segue jurisprudência: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA INCIDÊNCIA DO CDC. NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO DOS REQUISITOS DE RELAÇÃO CONSUMERISTA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 2. No caso, para alterar a conclusão do Tribunal de origem, acolhendo a pretensão de descaracterizar a relação de consumo entre as partes e, por consequência, afastar as disposições do CDC, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem enfrentamento do tema pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento (Súmulas n. 282 e 356 do STF). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019), o que foi observado pela Corte local. 5. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. "A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado" (AgRg no REsp n. 927.433/DF, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/2/2012, DJe 28/2/2012), entendimento aplicado pelo Tribunal a quo. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 7. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1474264/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2021, DJe 22/11/2021)”. Logo, não se verifica nenhum vício nesse ponto específico do voto condutor do acórdão embargado. Vale dizer, tanto na análise do recurso de Apelação, bem como na análise dos presentes Embargos de Declaração não nenhum elemento, fato ou prova que corrobore com as arguições do embargante no sentido de que o percentual de retenção deve ser de 25% sobre o valor pago, pois o STJ tem decidido que esse percentual pode variar de 10% a 25%. Conclui-se que, o que o embargante alegou como suposto vício de omissão, na verdade, configura-se em reapreciação de matéria já julgada. Assim, ressalte-se desde já a impropriedade do presente recurso nos pontos aduzidos, pois todas as questões levantadas foram claramente enfrentadas no apelo, sendo oportuno pontuar que as contrarrazões são apenas um meio de refutar as teses contidas no recurso, de modo que são enfrentadas pontualmente a cada arguição contida no próprio recurso analisado. Posto isso, concluo que busca a parte embargante rediscutir questão já examinada no acórdão embargado, adaptando-a a sua convicção. Por derradeiro, insta salientar que, mesmo com o objetivo de prequestionamento, os embargos declaratórios só são cabíveis quando houver no julgado obscuridade, contradição ou omissão, o que não é o caso dos autos. No mesmo sentido, confiram-se os seguintes: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO – INOCORRÊNCIA - Análise de todos os temas expostos nos autos - Pretensão de rediscussão da questão de fundo e modificação do decidido - Nítido caráter infringente - Impossibilidade - Suficiência dos elementos acostados aos autos - EMBARGOS REJEITADOS. (TJ-SP - Embargos: 22597378120218260000 SP 2259737-81.2021.8.26.0000, Relator: Sérgio Shimura, Data de Julgamento: 01/04/2022, 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 01/04/2022) TJMA-0078628) CIVIL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. MANDADO DE SEGURANÇA. CONCURSO PÚBLICO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO E AMBIGUIDADE INEXISTENTES. 1. Em análise aos Embargos, logo se verifica que não é omissa ou contraditória a decisão que denegou a segurança em favor dos impetrantes, porque motivada nos termos da legislação vigente, onde todos os fundamentos de fato e de direito deitam no próprio corpo do Acórdão e a irresignação dos Embargantes se funda na própria dificuldade de interpretação do texto legal. 2. Em verdade, o intuito dos Embargos é um só, rediscutir a matéria e modificar a decisão para novo julgamento, fator que é vedado, em regra, em sede de declaratórios. Ademais, o entendimento dos pretórios Superiores é o de que o magistrado não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão, como de fato ocorreu na hipótese dos autos pelo acórdão. 3. A rediscussão de matéria já decidida, à luz de outros fundamentos jurídicos, é incabível em sede de Embargos Declaratórios. Ausência de omissão ou contradição no DECISUM. Ademais, notório é o propósito de prequestionar matérias nesta via. 4. Embargos rejeitados. (Processo nº 041870/2015 (171402/2015), Órgão Especial do TJMA, Rel. Des. José Joaquim Figueiredo dos Anjos. DJe 29.09.2015). TJMA-0078844) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OBSCURIDADE E OMISSÃO INOCORRÊNCIA. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. I - Os embargos declaratórios não se prestam para reexame de pontos que já foram discutidos ou para adequá-los ao entendimento da parte embargante e nem constituem recurso hábil para o reexame da causa. II - A decisão embargada não apresenta qualquer vício sanável via embargos de declaração. III - Embargos não providos. (Processo nº 037082/2015 (171681/2015), Órgão Especial do TJMA, Rel. Desa. Ângela Maria Moraes Salazar. DJe 06.10.2015). Com base nas razões supraalinhadas, REJEITO aos Embargos de Declaração por inexistência dos vícios apontados, mantendo a decisão embargada em todos os seus termos. É o voto. SALA DAS SESSÕES DA SEXTA CÂMARA CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO,EM SÃO LUÍS, 15 DE JUNHO DE 2023. DES. JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS Relator Acórdão (expediente) - SEXTA CÂMARA CÍVEL SESSÃO VIRTUAL – PERÍODO 08/06/2023 A 15/06/2023 EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL 0806850-34.2018.8.10.0040

27/06/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA APELANTE: ÁGUA BRASIL SPE IMPERATRIZ 03 LTDA ADVOGADOS: GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA (OAB/GO 23151) E OUTROS APELADO: LILIAM RIBEIRO SOARES ADVOGADO: CARLOS OLIVAR DE FARIAS JUNIOR (OAB/MA 10755) RELATOR: DES. JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DE 10% ATÉ 25% DO VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM PARCELA ÚNICA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO DEVIDA. INCIDÊNCIA APENAS DA CLÁUSULA PENAL. TERMO INICIAL DOS JUROS A CONTAR DA CITAÇÃO. 1. O cerne da questão consiste em verificar qual o percentual de retenção pode ser exercido pela empresa vendedora de imóvel diante da rescisão contratual pleiteada pelo comprador. 2. O valor pago a título de arras confirmatória deve ser restituído, deduzindo-se a multa penal, observados os princípio da razoabilidade e proporcionalidade, para não configurar abusividade sobre o consumidor. 3. O devolução do valor pago deve ocorrer em parcela única, com a retenção do percentual de 20% do valor pago, que atende o entendimento firmado pelo STJ, bem como as peculiaridades do caos concreto. 4. Apelo conhecido e desprovido. ACÓRDÃO "A SEXTA CÂMARA CÍVEL, POR VOTAÇÃO UNÂNIME, CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO DESEMBARGADOR RELATOR." Participaram da sessão os senhores Desembargadores DOUGLAS AIRTON FERREIRA AMORIM, JOSE JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS, LUIZ GONZAGA ALMEIDA FILHO. Funcionou pela PROCURADORIA GERAL DE JUSTIÇA A Dra. LIZE DE MARIA BRANDAO DE SA. São Luís (MA),20 DE OUTUBRO DE 2022. DES. JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS Relator RELATÓRIO Acórdão (expediente) - SEXTA CÂMARA CÍVEL SESSÃO DO DIA 20 DE OUTUBRO DE 2022 APELAÇÃO CÍVEL N.º 0806850-34.2018.8.10.0040 – IMPERATRIZ/MA Trata-se de Apelação Cível interposta por ÁGUA BRASIL SPE IMPERATRIZ 03 LTDA da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz – MA, que nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL com DEVOLUÇÃO DE VALORES (Processo nº 0806850-34.2018.8.10.0040) ajuizada pelo apelado em desfavor da parte apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos: “Isso posto, nos termos do art. 487, I, CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e, em consequência, determinar a restituição, em parcela única, do importe de 80% do valor das parcelas quitadas, no prazo de até 45 (quarenta e cinco) dias, cuja correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. Os juros de mora, por sua vez, incidirão desde o trânsito em julgado da ação (STJ, REsp nº 1.740.911/DF). Havendo cláusula autônoma e destacada de comissão de corretagem, não há que se falar em devolução das mencionadas verbas (Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça). Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa”. Nas razões recursais, a parte apelante alega, em síntese, que a sentença merece reforma alegando que o percentual de retenção a título de despesas administrativas deve ser de 10% do valor atualizado do contrato, dando-se a devolução do valor pago após 12 meses de carência contados a partir a rescisão contratual e em 12 parcelas conforme dispõe a nova Lei que trata da matéria, Lei nº 13.786/2018 e caso não seja esse o entendimento, que seja feito na forma do contrato. Afirma que a recisão do contrato se deu por inadimplência da parte apelada e que se trata de um contrato hígido, devendo se aplicar o princípio do Pacta Sunt Servanda. Menciona que a sentença está em contrariedade com Lei que rege a matéria e com a jurisprudência do STJ que trata da possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos. Sustenta que o termo inicial para a incidência dos juros de mora deve ser a partir do trânsito em julgado. Assevera que não há que se falar em arras confirmatórias, tendo em vista que o próprio Código Civil estabelece que as arras tem natureza indenizatória. Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para o fim de reformar integralmente a sentença com improcedência total dos pedidos, para que seja julgada totalmente procedente a aplicação da Lei nº 13.786/2018, tendo em vista que quem deu causa ao desfazimento do contrato foi o Recorrido, devendo o percentual de retenção ser de 10% do valor atualizado do contrato, bem como se faça incidir o percentual de fruição de 0,75% a cada mês de ocupação do imóvel, e que os juros moratórios sejam fixados a partir do trânsito em julgado e os valores a serem restituídos ocorram na forma legal com prazo não inferior a 12 meses. Alternativamente, pleiteia retenção de 25% do valor das parcelas pagas e retenção das arras. Contrarrazões apresentadas no ID 12638191. A Procuradoria Geral de Justiça emitiu parecer de ID 17403518 em que se manifesta pelo conhecimento do recurso deixando de opinar sobre o mérito, nos termos do artigo 178 do CPC. É o relatório. VOTO Inicialmente, verifico que estão presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade do recurso. O cerne da questão consiste em verificar qual o percentual de retenção pode ser exercido pela empresa vendedora de imóvel diante da rescisão contratual pleiteada pelo comprador. Pois bem. O caso em baila deve ser analisado à luz da Lei n.º 8.078/90, porque a matéria a ser discutida nos autos versa sobre relação de consumo (artigos 2º e 3º do CDC), imperando, inclusive, a inversão do ônus da prova em favor do Requerente (art. 6º do CDC), por haver verossimilhança em suas alegações. É fato incontroverso que o autor/apelado avençou com a empresa apelante um Contrato Particular de Compromisso de Venda de Imóvel e Financiamento Imobiliário, para compra de um lote de terras no loteamento denominado Residencial Verona. Resta comprovado que o apelado efetuou o pagamento do valor de R$ R$ 12.235,98 (doze mil duzentos e trinta e cinco reais e noventa e coito centavos), entretanto quando pleiteou a rescisão contratual junto à empresa, ora recorrente, foi informado que teria direito à restituição de apenas a quantia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). É abusiva a cláusula penal que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, devendo-se adequar a incidência e a forma de aplicação da multa. A Lei n° 8.078/90, em seu art. 53, prevê a devolução das quantias pagas e considera nula a cláusula que estabelece a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. O rol das cláusulas abusivas está especificado no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, e, o caso em questão se enquadra no inciso I, II e VIII, que trata do reembolso da quantia já paga, onde claramente se vê: "Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produto e serviços que: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos ou serviços ou impliquem renúncia ou dispositivo de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor - pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis. II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código; VII – imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;" Dessa forma, não restam dúvidas de que a cláusula penal compensatória, constante no contrato, em anexo, firmado pelas partes é nula de pleno direito, por reter indevidamente as quantias pagas e no momento do reembolso, praticar descontos abusivos em desrespeito a boa-fé e equidade, como se vê do artigo 53 “caput” do Código de Defesa do Consumidor, abaixo transcrito: "Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.” Assim, a cláusula penal incidente sobre todas as parcelas vincendas do contrato anual, mostra-se abusiva, na medida de representa vantagem excessiva para o fornecedor, como definido no art. 51, §§ 1º e 2º do CDC. Com efeito, a possibilidade de rescisão contratual é garantida ao comprador, assim como ao empreendimento comercializador do imóvel, de forma que quem der causa à rescisão do contrato arcará com certos ônus. Nesse sentido é o que disciplina o artigo 67-A da Lei nº 4591 de 1964. Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Nesse contexto, observa-se que é lícito às partes resolverem o contrato, eis que não são obrigadas a se manterem com vínculo jurídico em uma relação contratual que não mais satisfaz uma ou outra parte. Os valores efetivamente pagos devem ser devolvidos e a retenção ou não de algum percentual depende de quem der causa à rescisão. No caso dos autos, a rescisão contratual ocorreu por culpa do comprador/apelado, pois desistiu de manter o contrato. Logo, deve ter um percentual do valor pago retido pela empresa comercializadora do imóvel. Acerca desse percentual especificamente determinado na sentença combativa ficou estabelecido que seria de 20% sobre o valor efetivamente pago. Com efeito, o entendimento do STJ acerca do tema é de que esse percentual pode variar entre 10% e 25% avaliando-se caso a caso e de fato deve ser calculado sobre o valor pago e não sobre o valor do contrato como sugere o apelante. Nesse contexto, entendo que o magistrado singular andou bem ao determinar o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago, visto que se mostra razoável para compensar as perdas administrativas. Corroborando o exposto segue jurisprudência: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA INCIDÊNCIA DO CDC. NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO DOS REQUISITOS DE RELAÇÃO CONSUMERISTA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 2. No caso, para alterar a conclusão do Tribunal de origem, acolhendo a pretensão de descaracterizar a relação de consumo entre as partes e, por consequência, afastar as disposições do CDC, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem enfrentamento do tema pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento (Súmulas n. 282 e 356 do STF). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019), o que foi observado pela Corte local. 5. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. "A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado" (AgRg no REsp n. 927.433/DF, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/2/2012, DJe 28/2/2012), entendimento aplicado pelo Tribunal a quo. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 7. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1474264/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2021, DJe 22/11/2021) APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. APLICAÇÃO DO CDC. PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. I. Da irrevogabilidade do contrato. Apelo não conhecido no aspecto, tendo em vista que se trata de inovação recursal. No caso, à alegação de impossibilidade de rescisão do contrato por aplicação da Lei 9.514/97 não foi objeto da inicial e sequer da contestação da recorrente, tratando-se, portanto, de inovação recursal. II. Aplicação do CDC. A relação configurada no feito é nitidamente de consumo, de acordo com arts. 3º do CDC. No caso, em que pese as disposições da Lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de imóveis, aplicável as normas do Código de Defesa do Consumidor, por disposição do Art. 53 do CDC. Prevalência da Lei n. 9.514/1997 sobre o CDC, tão somente, naquilo que diz respeito às consequências do inadimplemento do devedor fiduciante. Precedentes do STJ. No caso, não há aplicação das normas da alienação fiduciária, pois a rescisão se deu em decorrência da aplicação do CDC, sob fundamento de atraso na entrega da obra. III. Do percentual de retenção de valores. Em contrato de... promessa de compra e venda com inadimplemento e rescisão por culpa do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção de 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. No caso a sentença fixou o percentual de retenção em 10% sobre os valores pagos, dentro da margem aceitável. IV. Dos juros de mora. Os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do artigo 240 do Código de Processo Civil. APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO, POR MAIORIA, VENCIDO O. DES. GELSON ROLIM STOCKER, QUE O PROVIA. (Apelação Cível Nº 70077607125, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 06/12/2018). (TJ-RS - AC: 70077607125 RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 06/12/2018, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 18/01/2019) Original sem grifos. Assim, andou bem o julgador de primeiro grau, de modo que a sentença não merece retoques. Destaque-se ainda que o valor a ser restituído deve ser efetuado de uma vez só, não havendo que se falar em devolução em 12 parcelas a contar da formulação da rescisão contratual. Outrossim, depreende-se do próprio contrato que houve entrada a título de sinal/ arras confirmatórias e o arrependimento do promitente comprador não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias. Logo, o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao apelado, sob pena de enriquecimento ilícito. No caso aqui narrado, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela requerida do valor recebido pelo imóvel referente às arras confirmatórias. A perda das arras somente ocorre se estas forem expressamente pactuadas como penitenciais, o que não se verifica na espécie, já que o contrato se refere em todo o seu teor quanto a “entrada/arras”, caracterizando-a como confirmatórias, sendo a mesma mencionada à título de sinal de negócio, nos termos do Art. 418 do Código Civil. Nesse sentido, colho os julgados adiante transcritos, litteris: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. ARRAS. RETENÇÃO INTEGRAL. IMPOSSIBILIDADE. 1. Restou devidamente comprovado nos autos que a rescisão contratual deu-se por força da inadimplência do promitente comprador que não cumpriu com as obrigações pactuadas. 2. Prevalece atualmente o entendimento que, em se tratando de relação de consumo, é abusiva a prática da retenção integral dos valores pagos previamente pelo promitente comprador, mesmo que este tenham dado causa, de forma exclusiva, ao inadimplemento contratual, cabendo-lhe a restituição dos valores pagos, retendo-se, todavia, um percentual sobre esta quantia. 3. "O arrependimento do promitente comprador não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (STJ - AgRg no AREsp 208692/ES-Relator: Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA-Julgamento: 18/09/2014-DJe22/10/2014).4.Incasu, levando-se em consideração as peculiaridades do caso concreto, vislumbro que o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago a título de sinal é suficiente para satisfazer e compensar as despesas do promitente vendedor. Portanto, o restante deve ser devolvido ao promitente comprador, ora apelante. 5. Sentença reformada. 6. Recurso parcialmente provido. (Ap 0111922017, Rel. Desembargador(a) LOURIVAL DE JESUS SEREJO SOUSA, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, julgado em 27/07/2017, DJe 02/08/2017) Oportuno observar que não há que se falar em negar vigência à lei nº 13.786/2018 que alterou a Lei nº 6.777/1979, mas sim, na aplicação do dispositivo legal cabível, com interpretação à luz das regras consumeiristas. O valor pago deve fluir desde a solicitação da citação, logo a partir daí, também deve incidir juros e correção monetária, destacando-se que o valor deve ser restituído em uma parcela única. Portanto, o termo inicial para os juros, deve ser mantido a contar da citação, tal como determinado na sentença combatida. Ademais, verifico que o percentual de honorários arbitrados pelo julgador de base está dentro dos limites previstos no artigo 85, § 2º do CPC, de modo que a sentença está correta. Assim, por todo o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau em todos os seus termos. É o voto. SALA DAS SESSÕES DA SEXTA CÂMARA CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO, EM SÃO LUÍS,20 DE OUTUBRO DE 2022. DES. JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS Relator.

27/10/2022, 00:00

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