Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
Processo: 0811335-68.2016.8.10.0001.
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO JK Advogado do(a)
EXEQUENTE: DAVIDH LUIS CAVALCANTI DE BRITTO - MA14119
EXECUTADO: MARCIA MARIA CARVALHO MENDES, ANTONIO PEDRO PRADO SCHALCHER Advogado do(a)
EXECUTADO: JOSILEA CARVALHO CABRAL LEITE - MA7236 DECISÃO 1. RELATÓRIO
Intimação - Juízo de Direito da 2ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO JK em desfavor de MÁRCIA MARIA CARVALHO MENDES, visando à satisfação de débito decorrente de cotas condominiais inadimplidas. Em sede de Embargos à Execução, a Executada suscitou a ilegitimidade passiva ad causam, sob o argumento de que o Sr. Antônio Pedro Prado Schalcher (ex-companheiro da executada) seria o possuidor direto do imóvel. Assim, o verdadeiro responsável pelo pagamento das taxas condominiais exigidas. Contudo, foi proferida decisão (ID 31159661) que negou seguimento ao recurso, haja vista a utilização de via inadequada, nos moldes do art. 914, §1º, do CPC. Diante da controvérsia instaurada sobre a legitimidade, o Exequente requereu o aditamento da inicial contida em ID 98376033, a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva de Márcia Maria Carvalho Mendes e incluir o referido Sr. Antônio Pedro Prado Schalcher, na qualidade de possuidor do bem, no polo passivo da demanda executiva. É o breve relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DA ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL O pedido de reconhecimento de ilegitimidade passiva não merece prosperar. Compulsando os autos, verifica-se que os documentos acostados demonstram a propriedade registral do imóvel objeto da cobrança em nome da Executada, conforme matrícula expedida pelo competente Cartório de Registro de Imóveis (ID 2237398). Importante ressaltar que as despesas condominiais constituem obrigações de natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa e acompanham o bem, recaindo sobre o titular do direito de propriedade, independentemente de quem exerça a posse direta. O art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil dispõe que os títulos executivos extrajudiciais constituem, in verbis: Art. 784. (...) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; Por sua vez, o art. 1.345, do Código Civil estabelece expressamente que: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. O dispositivo supramencionado evidencia o caráter real da obrigação condominial vinculando o débito à unidade autônoma, bem como à sua proprietária registral, que detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o seguinte entendimento: PROCESSUAL CIVIL. ENCARGOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO VERIFICADA. ANÁLISE DA DIVERGÊNCIA PREJUDICADA. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. I - Na origem,
trata-se de ação objetivando seja o ente federado réu compelido ao pagamento de taxas condominiais. Na primeira instância, a ação foi julgada extinta sem resolução do mérito em razão da ilegitimidade passiva ad causam do ente federado réu. O Tribunal a quo, em grau recursal, por maioria, deu parcial provimento ao recurso de apelação autoral para reconhecer a responsabilidade do Estado do Mato Grosso do Sul pelo pagamento das taxas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição do imóvel por meio de carta de adjudicação. II - Não há violação do art. 535 do CPC/1973 (art. 1.022 do CPC/2015) quando o Tribunal a quo se manifesta clara e fundamentadamente acerca dos pontos indispensáveis para o desate da controvérsia, apreciando-a (art. 165 do CPC/1973 e art. 489 do CPC/2015), apontando as razões de seu convencimento, ainda que de forma contrária aos interesses da parte, como verificado na hipótese. III - No que trata da alegação de violação do art. 12, § 2º, da Lei n. 4.591/1964, sem razão o ente federado recorrente, encontrando-se o aresto vergastado em sintonia com o entendimento firmado nesta Corte Superior, de que, em razão da natureza propter rem dos encargos condominiais, a obrigação de seu pagamento alcança os novos titulares do imóvel, sem prejuízo, evidentemente, de eventual ação regressiva (AgInt no AREsp n. 1.015.212/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 2/8/2018). IV - Desse modo, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido daquele que consta na matrícula do imóvel como seu proprietário, ainda que não esteja imitido na posse da propriedade. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.347.829/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/12/2019, DJe 19/12/2019; AgRg no REsp n. 1.370.434/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 6/11/2014, DJe 14/11/2014 e AgInt no AREsp n. 856.485/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/12/2020, DJe 1º/2/2021. V - Nesse passo, encontrando-se o aresto recorrido em consonância com o posicionamento deste STJ, fica prejudicado o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional. VI - Agravo interno improvido. (grifo nosso) (STJ - AgInt no AREsp: 1868464 MS 2021/0099278-1, Data de Julgamento: 03/10/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/10/2022) Dessa forma, a alegação de ilegitimidade passiva não se sustenta, uma vez que a Executada é a proprietária registral do imóvel e, por conseguinte, parte legítima para responder pela execução do débito condominial. Portanto, indefiro o pedido de ilegitimidade passiva de Márcia Maria Carvalho Mendes. 2.2. DO PEDIDO DE INCLUSÃO DO POSSUIDOR NO POLO PASSIVO O Exequente requereu a inclusão do atual possuidor do imóvel, o Sr. Antônio Pedro Prado Schalcher, CPF nº 075.032.023-00, no polo passivo da presente execução com fundamento na responsabilidade concorrente do possuidor pelos débitos condominiais. O pedido merece deferimento, visto que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a responsabilidade solidária entre o proprietário registral e o possuidor, quando comprovada a efetiva fruição e utilização do bem pelo ocupante, em razão da natureza propter rem da obrigação. Assim, ambos podem ser demandados na cobrança de cotas condominiais, conforme melhor se coaduna com o princípio da efetividade da tutela jurisdicional e com o interesse da coletividade condominial. Desse modo, colaciono entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MANEJO DA AÇÃO COGNITIVA CONTRA PROPRIETÁRIO REGISTRAL. CABIMENTO. EXEGESE DO RESP N. 1.345.331/RS. TEMA N. 886/STJ. RESPONSABILIDADE DO EFETIVO PROPRIETÁRIO. SUCESSÃO DO POLO PASSIVO NA FASE DE CUMPRIMENTO/EXECUÇÃO. VIABILIDADE. REITERADO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. TESE PRESCRICIONAL PREJUDICADA. 1. O entendimento de origem se alinha com a jurisprudência do STJ, em especial com o Tema n. 886/STJ (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20/4/2015), no qual consagrado que a dívida decorrente de despesas condominiais pode ser cobrada tanto do proprietário registral como daquele outro que exerce o domínio do imóvel e que não consta nos assentos cartorários, dada a natureza propter rem da dívida em questão. 2. Do mesmo modo, sem amparo a tese do agravante de que não é responsável sobre os valores cobrados em razão de a ação de cobrança ter sido manejada contra o proprietário registral, quando já ciente o condomínio que exercia a propriedade. 3. Primeiro, porque o entendimento firmado no referido Tema n. 886/STJ tem por alvo resguardar o promitente vendedor e o proprietário registral, de modo que não fossem surpreendidos após a alienação do imóvel com a cobrança de despesas condominiais provenientes de um bem sobre o qual há muito não exerce a posse. Não se extrai do entendimento sedimentado no aludido recurso representativo de controvérsia que o promitente comprador somente ficaria responsável pelas despesas lançadas após a sua efetiva posse como pretende o agravante, uma vez que tal entendimento violaria a literal disposição legal constante do art. 1345 do Código Civil. Precedentes. 4. Segundo, "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Súmula 568/STJ" (AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/3/2023). 5. Ademais, o Tribunal foi categórico no sentido de que o condomínio desconhecia que o imóvel era de propriedade do agravante no momento do ajuizamento do feito, entendimento que, a toda evidência, não pode ser modificado no recurso especial, em razão do óbice da Súmula n. 7/STJ. 6. A questão prescricional perdeu seu objeto, visto que baseada na preliminar de irregularidade de citação da proprietária registral, tese rejeitada na hipótese.Agravo interno improvido. (grifo nosso) (STJ - AgInt no AREsp: 2196669 PR 2022/0265273-9, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2023) Além disso, observa-se que consta nos autos comprovação documental da posse exercida pelo Sr. Antônio Pedro Prado Schalcher, inclusive por meio de registros de débitos e créditos fiscais (IPTU) emitidos pela Prefeitura de São Luís (ID 3984162), o que demonstra a posse direta e a utilização do imóvel pelo referido ocupante. Ressalte-se que o aditamento da petição inicial para inclusão do possuidor não implica alteração do pedido nem da causa de pedir, representando apenas adequação subjetiva do polo passivo. Além disso, verifica-se que o Sr. Antônio Pedro Prado Schalcher já foi regularmente citado no endereço do imóvel, conforme comprova o Aviso de Recebimento juntado aos autos (ID 92120983), porém não apresentou embargos nem promoveu o pagamento do débito. Assim, em observância aos princípios da economia processual, da efetividade e da instrumentalidade das formas, é cabível o deferimento da inclusão do possuidor no polo passivo da execução. Portanto, defiro o pedido de inclusão do possuidor no polo passivo da presente execução. 3. DISPOSITIVO
Diante do exposto, com fundamento nos arts. 784, X e 779, I, do CPC, no art. 1.345 do Código Civil e na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, DECIDO: 3.1. Indeferir o pedido de reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam de MÁRCIA MARIA CARVALHO MENDES, mantendo-a no polo passivo da execução tendo em vista sua condição de proprietária registral do imóvel, conforme o art. 784, X, do CPC e a natureza propter rem da obrigação; 3.2. Deferir o pedido de aditamento da inicial para incluir o Sr. ANTÔNIO PEDRO PRADO SCHALCHER, CPF nº 075.032.023-00 no polo passivo da presente execução, em razão de sua posse direta e uso comprovado do imóvel, nos termos da jurisprudência do STJ; 3.3. Determinar à Secretaria que proceda a inclusão do Sr. Antônio Pedro Prado Schalcher no polo passivo da presente demanda; 3.4. Deferir o pedido formulado pelo Exequente (ID 98376033) referente às buscas nos sistemas INFOJUD, RENAJUD e SISBAJUD dos Executados; 3.5. Intimem-se ambos os executados para ciência e prosseguimento regular da execução. Intimem-se. Cumpra-se. São Luís/MA, 17 de outubro de 2025. MARCELO ELIAS MATOS E OKA Juiz de Direito Titular 2ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luís/MA