Procedimento Comum Cível 0848980-30.2016.8.10.0001 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0848980-30.2016.8.10.0001 - TJMA | JusConsulta

Movimentações

Definitivo

23/10/2023, 15:51

Trânsito em julgado

23/10/2023, 15:51

Publicação

06/10/2023, 00:31

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

02/10/2023, 00:18

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0848980-30.2016.8.10.0001. AUTOR: ARTHUR VITORIO BRINGEL GUIMARÃES, MARIANA CAVALCANTI HAICKEL Advogados/Autoridades do(a) AUTOR: ADRIANO VITOR BRINGEL GUIMARÃES OAB/MA 16002-A, ARTHUR VITORIO BRINGEL GUIMARÃES OAB/MA 10183-A RÉU: SPE SA CAVALCANTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS MA X LTDA Advogados/Autoridades do(a) RÉU: LARA, PONTES & NERY ADVOGADOS OAB/MA 247 SENTENÇA ARTHUR VITORIO BRINGEL GUIMARÃES e outros ajuizou o presente feito em desfavor do SPE SÁ CAVALCANTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS MA X LTDA, pelos fatos e fundamentos jurídicos constantes da inicial. Em petição acostada aos autos informaram a realização de ACORDO EXTRAJUDICIAL regido pelas cláusulas e condições ali especificadas e pedem a sua homologação. Nada existindo a se considerar acerca dos termos da avença, dispensado juízo de valor a seu respeito. Em consequência HOMOLOGO o acordo de ID nº 99438768, o que faço com fundamento no art. 487, III, b, do CPC, para que produza seus legais e jurídicos efeitos. Custas finais pela requerida, conforme item 10, do acordo encartado no ID nº 99438768. Honorários de sucumbência conforme acordado entre as partes. No processo eletrônico, a publicação e o registro da sentença decorrem simultâneos à liberação da peça assinada digitalmente nos autos. Opera-se de imediato o trânsito em julgado desta sentença, face a expressa renúncia por ambas as partes, do prazo recursal. Intimem-se. Após, arquivem-se com as cautelas legais e baixa na distribuição. São Luís/MA, 25 de setembro de 2023. Juiz GUSTAVO HENRIQUE SILVA MEDEIROS Titular da 12ª Vara Cível. Intimação - Juízo de Direito da 12ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

02/10/2023, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

01/10/2023, 22:20

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

01/10/2023, 22:20

Homologação de Transação

25/09/2023, 10:36

Conclusão (para despacho)

11/09/2023, 14:58

Petição (Petição (outras))

11/09/2023, 10:16

Publicação

04/09/2023, 00:13

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

03/09/2023, 00:20

Publicacao/Comunicacao Intimação - ATO ORDINATÓRIO ATO ORDINATÓRIO Processo: 0848980-30.2016.8.10.0001. AUTOR: ARTHUR VITORIO BRINGEL GUIMARÃES, MARIANA CAVALCANTI HAICKEL Advogados/Autoridades do(a) AUTOR: ADRIANO VITOR BRINGEL GUIMARÃES OAB/MA 16002-A, ARTHUR VITORIO BRINGEL GUIMARÃES OAB/MA 10183-A RÉU: SPE SA CAVALCANTE INCORPORACOES IMOBILIÁRIAS MA X LTDA ATO ORDINATÓRIO Em virtude das atribuições que me são conferidas por lei e, em obediência ao que dispõe o artigo 93, inciso XVI da Constituição Federal, bem como o artigo 203, § 4º, do Código de Processo Civil, regulamentados pelo Provimento 22/2018 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Maranhão, quanto aos atos ordinatórios, INTIMO a parte exequente os AUTORES para, no prazo de cinco (05) dias, requerer o que entender de direito. São Luís, 31 de agosto de 2023. WALQUIRIA FERREIRA DE SOUSA Técnico Judiciário Matrícula 110718 Intimação - Juízo de Direito da 12ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

01/09/2023, 00:00

Documento (Certidão)

31/08/2023, 11:57

Recebimento (competência exclusiva)

18/08/2023, 14:14

Documentos

Intimação

•02/10/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Recorrentes: SPE Sá Cavalcante Incorporações Imobiliárias MA X Ltda Advogados: Lara, Pontes e Nery (OAB/MA 247) Recorridos: Arthur Vitório Bringel Guimarães e Mariana Cavalcanti Haickel Advogado: Dr. Adriano Vitor Bringel Guimarães (OAB/MA 16.002) D E C I S Ã O Decisão (expediente) - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO GABINETE DA PRESIDÊNCIA RECURSO ESPECIAL nº 0848980-30.2016.8.10.0001 Trata-se de Recurso Especial (REsp) interposto, com base no art. 105 III a e c da CF, contra Acórdão deste Tribunal que negou provimento à apelação para, mantendo a sentença, condenar o Recorrente ao pagamento de lucros cessantes, danos morais, além de danos materiais concernentes a cobranças de impostos e taxas condominiais reputadas abusivas, tudo por atraso na entrega de unidade imobiliária. Em suas razões, o Recorrente alega que a decisão recorrida contrariou os arts. 113, 186, 406 e 422 do CC, além dos arts. 926 e 927 IV do CPC, ao argumento de que não restou comprovada a má-fé do interessado, uma vez que a cobrança indevida se amparou em contrato firmado entre as partes, sendo incabível a restituição em dobro de impostos e taxas condominiais. Sustenta que não foram comprovados os danos morais alegadamente experimentados pelo Recorrido, bem assim o nexo de causalidade dos danos materiais correspondentes às taxas cartoriais sem correlação com o vínculo firmado entre as partes. Defende a aplicação da responsabilidade subjetiva ao caso. Alega que os consectários legais devem ser calculados pela Taxa Selic. Assim, requer a reforma da decisão. Contrarrazões no ID 22381008. É, em síntese, o relatório. Decido. Preliminarmente, registro que o STJ, através do Enunciado Administrativo nº 8, decidiu que “a indicação, no recurso especial, dos fundamentos de relevância da questão de direito federal infraconstitucional somente será exigida em recursos interpostos contra acórdãos publicados após a data de entrada em vigor da lei regulamentadora prevista no artigo 105, parágrafo 2º, da Constituição Federal”. Assim sendo, considerando que a lei regulamentadora ainda não foi editada, deixo de analisar a arguição da relevância da questão federal para fins de admissibilidade do recurso especial interposto. Em primeiro juízo de admissibilidade, observo que o recurso se inviabiliza, mercê da Súmula nº 7/STJ, na medida em que a “verificação da ocorrência de má-fé, a justificar a devolução em dobro dos valores pagos, demanda o reexame da matéria fático-probatória” (AgInt no AREsp n. 779.575/PB, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 11/10/2016, DJe de 21/10/2016). Nesse sentido, importa dizer, a matéria devolvida no presente recurso especial - comprovação da má-fé do fornecedor para autorizar a restituição em dobro de indébitos - é distinta daquela pendente de definição no bojo do Tema Repetitivo nº 929/STJ - desnecessidade ou não da comprovação de má-fé do fornecedor para aplicação da aludida penalidade -, afastando os presentes autos da determinação de sobrestamento realizada pela Corte Superior quando da afetação da matéria sob o rito dos repetitivos. Por igual, a pretensão recursal de reconhecer a inexistência dos requisitos legais à responsabilização a título de danos morais e materiais, na espécie, implica necessário e vedado reexame de fatos e provas, a teor das Súmulas nº 5 e 7/STJ (AgInt no AREsp n. 1.974.111/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 28/10/2022). No que concerne à alegação de que se deve aplicar a Taxa Selic ao cálculo dos consectários da condenação, entendo que o recurso carece de prequestionamento, incidindo a Súmula nº 211/STJ, uma vez que a questão não foi enfrentada na origem, ausente ainda a oposição de aclaratórios para sanar eventual omissão quanto ao ponto. E o STJ entende que “a ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia pelo tribunal a quo impede o acesso à instância especial, mesmo no que concerne a matérias de ordem pública, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento” (AgInt no REsp n. 1.515.621/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 5/12/2022, DJe de 9/12/2022). Por fim, constato a inexistência de integral cotejo analítico entre os fundamentos da decisão atacada e aqueles das decisões paradigmas, considerando que as razões recursais se limitaram a demonstrar a diferença entre as teses aplicadas, mas não comprovaram a coincidência fática entre os casos apreciados, nos termos do art. 1.029 §1º do CPC, certo de que a “simples transcrição de ementas ou de excertos dos julgados tidos por dissidentes, sem evidenciar a similitude das situações fáticas e jurídicas, não se presta para demonstração da divergência jurisprudencial” (AgInt no AgInt no AREsp 1900849/SP, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 25/04/2022, DJe 27/04/2022). Ante o exposto, salvo melhor juízo da Corte de Precedentes, INADMITO o REsp (CPC, art. 1.030 V), nos termos da fundamentação supra. Publique-se. Intime-se. Esta decisão servirá de ofício. São Luís (MA), 16 de janeiro de 2023 Desemb. Paulo Sérgio Velten Pereira Presidente do Tribunal de Justiça

18/01/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO Apelante: SPE CAVALCANTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS MA X LTDA. Advogado: LARA, PONTES e NERY ADVOGADOS (OAB/MA 247) Apelado: ARTHUR VITÓRIO BRINGEL GUIMARÃES e MARIANA CAVALCANTI HAICKEL Advogado: ADRIANO VITOR BRINGEL GUIMARÃES (OAB/MA 16.002) Relatora: Desembargadora Nelma Celeste Souza Silva Costa RELATÓRIO Despacho (expediente) - APELAÇÃO CÍVEL Nº 0848980-30.2016.8.10.0001 Trata-se de Apelação Cível interposta por SPE CAVALCANTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS MA X LTDA. em face da decisão prolatada pelo Juízo da 12ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luís da Comarca da Ilha de São Luís, que nos autos da Ação de Obrigação de fazer c/c Indenização por Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos nos seguintes termos: 1) DECLARAR NULA a cláusula contratual 5.2, passando a ser ônus da construtora, ora requerida, as despesas com IPTU e TAXAS CONDOMINIAIS até a entrega das chaves ao comprador, ora autores, devendo, portanto, RESTITUIR EM DOBRO os autores o pagamento do IPTU do mês de JANEIRO/2015, totalizando R$ 495,12 (quatrocentos e noventa e cinco reais e doze centavos), com correção monetária e com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do pagamento (12/8/2015 – ID 3412898); 2) CONDENAR a requerida no valor de R$ 13.125,00 (treze mil cento e vinte cinco reais) a título de lucros cessantes, considerando 0,5% do valor do imóvel (R$ 525.000,00), ou seja, R$ 2.625,00 (dois mil seiscentos e vinte cinco reais) por mês, a ser contabilizado de 31/7/2015 até a efetiva entrega do imóvel, 14/12/2015, acrescidos de correção monetária, desde a data do efetivo prejuízo e juros legais, de 1% a.m. contados da citação; 3) RESTITUIR aos autores as despesas pagas com cartório, a título de danos materiais, no importe de R$ 1.602,70 (mil seiscentos e dois reais e setenta centavos), com correção monetária e com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do pagamento (9/6/2016 – ID 3412984); 4) CONDENAR a requerida no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a título de dano moral, com correção monetária e com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar desta data; 5) CONDENAR a requerida nas custas processuais e honorários de sucumbência, estes à base de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, considerando o zelo do profissional, a natureza e importância da causa, o trabalho desenvolvido pelo profissional e o local da prestação do serviço, na forma do art. 85, § 2.º do CPC/15. Em suas razões recursais, o Apelante aduz, em resumo: a) Que deve ser mantida a cláusula contratual 5.2. que estabelece a responsabilidade pelas despesas acessórias do imóvel a partir da assinatura do contrato, respeitando-se o pactuando entre as partes e a segurança jurídica; b) Que incabível a aplicação do instituto da repetição do indébito, uma vez que não houve má-fé do apelante; c) Que incabível a obrigação de indenizar por lucros cessantes, uma vez que o apartamento foi entregue dentro do prazo de tolerância de 180 dias; d) Que o pagamento do valor despendido pelos Apelados voluntariamente para confecção da ata notarial não pode ser repassado à parte Apelante, eis que não tem qualquer relação com a contratação da profissional cartorária; e) Que “ata notarial é totalmente dispensável, revestindo-se de caráter facultativo e vinculado tão somente a quem a requereu, não sendo o caso de ter sido solicitada pela Apelante, não faz qualquer sentido imputar-se à Apelante a responsabilidade pelo pagamento da remuneração pelo serviço nãocontratado”; f) Que “o mero atraso de obra não tem o condão de lesar os direitos da personalidade das pessoas, sobretudo quando tal pedido está desacompanhado de provas e não refletem qualquer situação excepcional que enseje a imposição de condenação a indenização por danos morais, sobretudo porque inexistem nos autos qualquer prova que atestem o suposto dano”; g) Que “a indenização, no caso de eventual e improvável condenação - o que se admite apenas para argumentar -- deverá ser fixada, segundo os ditames, parâmetros e critérios da lei” Pelo exposto, requer o conhecimento e provimento do apelo. Considerando a natureza dos interesses em discussão (art. 334, §4º, II, do Código de Processo Civil, a contrario sensu), visualizo a possibilidade de transação entre as partes, especialmente em atenção ao art. 3º, §3º, do CPC: “A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial”. Assim, determino o encaminhamento dos presentes autos eletrônicos para o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania – CEJUSC de 2º grau, a fim de que providencie a realização de audiência de conciliação. Após, com ou sem êxito, retornem conclusos (art. 932, I, CPC). Publique-se. Cumpra-se. São Luís, data do sistema Desembargadora Nelma Celeste Souza Silva Costa Relatora

08/06/2022, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO Processo: 0848980-30.2016.8.10.0001. AUTOR: ARTHUR VITORIO BRINGEL GUIMARAES, MARIANA CAVALCANTI HAICKEL Advogados/Autoridades do(a) AUTOR: ADRIANO VITOR BRINGEL GUIMARAES - MA16002, ARTHUR VITORIO BRINGEL GUIMARAES - MA10183 REU: SPE SA CAVALCANTE INCORPORACOES IMOBILIARIAS MA X LTDAAdvogados/Autoridades do(a) REU: VINICIUS CESAR SANTOS DE MORAES - MA10448-A, CARLOS EDUARDO BARBOSA CAVALCANTI JUNIOR - MA6716, RONALDO TEIXEIRA BODEN - MA6445, CHRISTIAN OMETTO CARREIRA PAULO - MA9125-A, ITALO FABIO GOMES DE AZEVEDO - MA4292-A DECISÃO Intimação - Juízo de Direito da 12ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Trata-se de Embargos de Declaração opostos por SPE SA CAVALCANTE INCORPORACOES IMOBILIARIAS MA X LTDA, visando a modificação de sentença registrada sob o id nº 40662683. Pugna pela reversão da condenação indenizatória, por destoar da jurisprudência dominante acerca do assunto. Em virtude da dissonância apontada, haveria obscuridade na decisão guerreada, merecedora de reparo. Intimada a parte contrária, manifestou-se nos autos (id 42439910) postulando o não conhecimento dos embargos ao argumento de que a conduta lesiva superou o simples descumprimento contratual. É o breve relatório. DECIDO. Sabido é que os embargos de declaração são oponíveis quando houver na decisão obscuridade, contradição, omissão ou erro material, e destinam-se ao esclarecimento ou a integração da decisão judicial impugnada. Assim, a finalidade precípua dos embargos de declaração é corrigir defeitos porventura existentes nas decisões proferidas pelo magistrado, sendo excepcionalmente aceitáveis os efeitos modificativos ou infringentes de tal recurso. Na situação sob análise, a parte embargante alega a presença de obscuridade na sentença porquanto condenada ao pagamento de indenização por danos morais em virtude do atraso na entrega do imóvel contratado pelo autor/embargado. Com efeito, como regra, isto é, na linha da jurisprudência majoritária, o descumprimento contratual não impõe, por si só, o ônus indenizatório. O magistrado sentenciante, todavia, fez referência, ainda que sucinta, às frustrações experimentadas pelo consumidor, acerca das quais melhor tratou nos tópicos que antecederam aquele que versa acerca do dano moral. Tendo-se formado sua convicção no sentido de que a conduta da ré extrapolou o mero dissabor, a decisão haveria de ser atacada por meio do apelo, não dos embargos de declaração. É dizer, a insatisfação do recorrente com a conclusão a que se chegou na decisão resistida não autoriza a oposição dos declaratórios, se inexistem omissões, dúvidas ou contradições objetivas que resultem internamente do julgado. A parte embargante, última análise, discorda do que se decidiu acerca dos dano morais, visando pela via dos embargos a rediscussão da matéria. ANTE O EXPOSTO, e pelo que mais consta dos autos, conheço dos embargos de declaração, porém, para REJEITÁ-LOS, mantendo o inteiro teor do decisum embargado. São Luís, Terça-feira, 25 de Maio de 2021. Juiz SEBASTIÃO JOAQUIM LIMA BONFIM Titular da 12ª Vara Cível

28/05/2021, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0848980-30.2016.8.10.0001. AUTOR: ARTHUR VITORIO BRINGEL GUIMARAES, MARIANA CAVALCANTI HAICKEL Advogados do(a) AUTOR: ADRIANO VITOR BRINGEL GUIMARAES OAB/MA 16002, ARTHUR VITORIO BRINGEL GUIMARAES OAB/MA 10183 REU: SPE SA CAVALCANTE INCORPORACOES IMOBILIARIAS MA X LTDA Advogados do(a) REU: LARA, PONTES & NERY ADVOGADOS OAB/MA 247 SENTENÇA: Intimação - Juízo de Direito da 12ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA proposta por ARTHUR VITORIO BRINGEL GUIMARÃES E MARIANA CAVALCANTI HAICKEL em face da SPE SA CAVALCANTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS MA LTDA. Sustentam que em 15/5/2015 realizaram, junto à Requerida, a compra da unidade de nº 302, torre Bromélias, com área privativa total de 121 m⊃2;, do Condomínio Reserva Lagoa Residencial Clube, pelo valor contratual de R$ 525.000,00 (quinhentos e vinte cinco mil reais), a ser entregue no prazo de 2 (dois) meses, haja vista que à época o empreendimento já havia sido entregue e com habite-se expedido. Aduzem que a quitação do imóvel se deu da seguinte maneira, R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) no ato da compra e financiamento junto ao Banco Itaú no valor de R$ 325.000,00 (trezentos e vinte cinco mil reais). Ressaltam que, após cumprirem com suas obrigações contratuais, chegou o momento da vistoria da unidade, designada para o dia 14/8/2015, para posterior entrega das chaves, foi quando os autores constataram diversos reparos a serem feito na unidade. Alegam que todos os reparos foram devidamente informados à Requerida, a qual comprometeu-se em saná-los, porém no dia acertado para última vistoria, 4/11/2015, foi verificado que somente alguns reparos foram sanados, oportunidade em que, compareceu, ainda, a esta vistoria a tabeliã do 5º Tabelionato de Notas de São Luís, a qual registrou em ata todos os defeitos de construção e reparos que estavam pendentes. No dia 14/12/2015, não achando outra saída, vez que precisavam adentrar no imóvel, os autores informam que receberam as chaves, mesmo ainda constando na unidade reparos a serem feitos. Além do mais, informam que após terem acesso à unidade foi realizada mediação da mesma e restou verificado que a área privativa total da unidade era 101 m⊃2; quando o tamanho previsto em contrato era 121 m⊃2;. Os entraves não pararam por aí, além dos fatos acima narrados, aduzem os autores que no momento que foram realizar a transferência da propriedade do imóvel no cartório competente, verificaram a existência de parcela de IPTU referente ao mês de Julho/2015 no valor de R$ 247/76 não paga pela construtora. O imposto foi devidamente pago pelos autores, pois, do contrário, não conseguiriam realizar a transferência pretendida. Igualmente, haviam taxas condominiais em aberto, referentes aos meses de Julho a Dezembro/2015, bem como parcelas de IPTU referentes aos meses de Agosto a Dezembro/2015, as quais totalizavam R$ 1.594,09. Diante dos fatos narrados acima, requer, em sede liminar, a realização dos reparos no imóvel, quitação das parcelas do IPTU e das taxas condominiais. No mérito, a confirmação da tutela de urgência, nulidade da cláusula contratual 5.2, restituição em dobro da parcela do IPTU paga, indenização relativa a diferença do tamanho da unidade no valor de R$ 86.777,00, lucros cessantes, inversão da cláusula contratual que prevê multa somente em favor da parte ré, restituição das despesas com cartório no valor de R$ 1.602,70 e, por fim, indenização em danos morais. Por meio da decisão de ID 3521958, foi indeferida a tutela provisória e, oportunamente, concedida parcialmente a justiça gratuita a fim de viabilizar o pagamento das custas ao final do processo e designada audiência de conciliação. Realizada audiência, onde a conciliação não logrou êxito, ID 4114896. Apresentada contestação, ID 4224510, onde a requerida, em sede preliminar, argui impugnação ao pedido de justiça gratuita. No mérito, sustenta a inexistência de vícios de construção no imóvel, descabimento da aplicação de cláusula penal, descabimento do pagamento do IPTU e taxas condominiais, ausência de danos morais, não comprovação dos lucros cessantes, ausência de requisitos para inversão do ônus da prova, requerendo, por fim, a total improcedência da demanda. Réplica, ID 4398339. Por meio do despacho de ID 5644826, as partes foram instadas a informar se tinham provas a produzir. A parte autora manifestou-se requerendo o julgamento antecipado do mérito, ID 5992116. Em contrapartida, a requeria requereu a oitiva de testemunhas, ID 6091101. Designada audiência para oitiva de testemunhas, ID 8884193, a qual foi realizada e, na oportunidade, concedido prazo comum de 15 dias para apresentação das alegações finais. Alegações finais da parte autora, ID 9064452. Alegações finais da parte requerida, ID 9181342. Por meio da decisão de ID 31703949, a juíza titular da 16ª vara cível declarou-se impedida, sendo, então, redistribuído o processo para esta vara judicial. Petição dos autores renunciado a alguns pedidos elencados na inicial e pugnando pelo julgamento do mérito, ID 40313240. Era o que importava relatar. DECIDO. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA Rejeito a presente preliminar, haja vista que a justiça gratuita, conforme decisão de ID 3521958, foi deferida parcialmente, de modo a permitir o pagamento ao final do processo e não concedida em sua totalidade, como argui a parte requerida. Ademais, não foi trazido aos autos nenhuma prova em contrário que afastasse tal deferimento ora concedido. Sendo assim, rejeito a preliminar, de modo a ratificar a decisão supracitada, permitindo, assim, o pagamento das custas ao final do processo, caso vencida a parte autora. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Cumpre salientar que se está diante de uma relação de consumo, posto que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e de consumidor explicitados nos artigos 2º e 3º do CDC. Desta feita, há que se admitir que o litígio em apreciação tem por causa de pedir, uma relação de consumo, conforme disposto nos Artigos 2º 3º § 1º, da Lei nº 8.078/90 - Código de Defesa do Consumidor. Neste Sentido dispõem o Código de Defesa do Consumidor: Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. (…) Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista. Assim a expressão "fornecedor" é tratada como gênero, do qual são consideradas espécies o produtor, montador, criador, o fabricante, o construtor, o transformador, o importador, o exportador, o distribuidor, o comerciante e o prestador de serviço. Frise-se, que o referido rol é apenas exemplificativo. Nesse sentido: APLICAÇÃO, CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, IMÓVEL, CELEBRAÇÃO, CONSTRUTORA, INCORPORADOR, PROMISSÁRIO COMPRADOR, DECORRÊNCIA, ATIVIDADE COMERCIAL, FORNECEDOR, PRODUTO, SERVIÇO, CARACTERIZAÇÃO, RELAÇÃO DE CONSUMO. REsp 555763 / DF RECURSO ESPECIAL 2003/0095816-4 CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO TERCEIRA TURMA Data do Julgamento, l8/12/2003 Data da Publicação/Fonte DJ 22/03/2004 p. 305 Portanto, é a relação entre construtora/incorporadora e o promitente comprador/adquirente do imóvel consumerista, de ordem pública, com status de garantia fundamental do cidadão, nos termos do inciso XXXII, art. 5°e Inciso V, art.170 da Constituição Federal de 1988 e tratada por legislação especial, codificada, Lei 8078/90. Uma vez presentes os requisitos subjetivos (consumidor e fornecedor – (artigos 2º e 3º da Lei) e objetivos (produtos e serviços - art. 3º, §§ 1º e 2º), são inteiramente aplicáveis ao caso às normas previstas na legislação consumerista. Ademais, firmado tal entendimento, temos que a relação em tela possui proteção especial, sendo assegurado aos consumidores direitos básicos elencados no art. 6º da legislação própria, dentre eles, a inversão do ônus da prova e a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais individuais. ÔNUS DA PROVA O deslinde deste feito remete o julgador à análise pura e simples do ônus probatórios. Sendo assim, incumbe à parte autora provar o fato constitutivo do seu direito alegado e à parte ré, cabe a prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito vindicado pela parte autora, conforme se infere a regra de distribuição inserta no artigo 373 do Código de Processo Civil/2015, verbis: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Sobre a matéria, leciona ALEXANDRE DE FREITAS CÂMARA: “Denomina-se prova todo elemento que contribui para a formação da convicção do juiz a respeito da existência de determinado fato”. Ademais, apesar do novo entendimento trazido pelo Código de Processo Civil/2015 de que o ônus probatório passou a ser dinâmico, nada mudou em relação a distribuição, ou seja, cabe ao autor, como dito anteriormente, o dever de provar os fatos constitutivos de seu direito (inciso I do art. 373, CPC/2015), e ao réu o dever de provar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor (inciso II do art. 373, CPC/2015), o que de fato está substancialmente demonstrado. Com efeito, à luz da sábia doutrina temos que: O fato constitutivo é o fato gerador do direito afirmado pelo autor em juízo. Compõe um suporte fático que, enquadrado em dada hipótese normativa, constitui uma determinada situação jurídica, de que o autor afirma ser titular. E como é o autor que pretende o reconhecimento deste seu direito, cabe a ele provar o fato que determinou o seu nascimento e existência. O fato extintivo é aquele que retira a eficácia do fato constitutivo, fulminando o direito do autor e a pretensão de vê-lo satisfeito – tal como o pagamento, a compensação, a prescrição, a exceção de contrato não cumprido, a decadência legal. O fato impeditivo é aquele cuja existência obsta que o fato constitutivo produza efeitos e o direito, dali, nasça – tal como a incapacidade, o erro, o desequilíbrio contratual. O fato impeditivo é um fato de natureza negativa; é a falta de uma circunstância (causa concorrente) que deveria concorrer para o fato constitutivo produzisse seus efeitos normais. O fato modificativo, a seu turno, é aquele que, tendo por certa a existência do direito, busca, tão-somente [sic], alterá-lo – tal como a moratória concedida ao devedor. Assim se estrutura o sistema processual brasileiro, cabendo a cada parte provar o que alegou – ou ‘contraprovar’ aquilo alegado e provado pelo adversário. Analisando detidamente os autos, verifico que as atitudes da Requerida em, primeiramente, descumprir o prazo de entrega estipulado em contrato, atrasando a entrega das chaves da unidade por mais de 5 (cinco) meses (com obra já concluída) e pior, impor ao consumidor cláusula abusiva, denota clara violação ao princípio da boa-fé objetiva. No que tange à violação do princípio da boa-fé objetiva, dispõe o art. 422 do Código Civil de 2002: “Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” Partindo desta análise, pondera Maria Helena Diniz, definindo-o como: "a boa-fé objetiva, prevista no artigo sub examine, é alusiva a um padrão comportamental a ser seguido baseado na lealdade, impedindo o exercício abusivo de direito por parte dos contratantes, no cumprimento não só da obrigação principal mas também das acessórias". (9. ed. rev. e atual, de acordo com o novo Código Civil -São Paulo: Saraiva, 2003. p. 323.) Ao comentar sobre o princípio basilar da boa-fé objetiva, aduzem Cláudio Bonatto e Paulo Valério Dal Pai Moraes (Procurador de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul): "traduz a necessidade de que as condutas sociais estejam adequadas a condutas aceitáveis de procedimento que não induzam a qualquer resultado danoso para o indivíduo, não sendo perquirido da existência de culpa ou de dolo, pois o relevante na abordagem do tema é a absoluta ausência de artifícios, atitudes comissivas ou omissivas, que possam alterar a justa e perfeita manifestação de vontade dos envolvidos em um negocio jurídico ou dos que sofram reflexos advindos de uma relação de consumo." (Questões controvertidas do Código de Defesa do Consumidor, p. 37/38,1999) Observam-se, nítidas as práticas abusivas e ilegais perpetradas pela requerida em detrimento da Autora, refletindo flagrantes desrespeitos a princípios constitucionais e consumeristas. Nesse mesmo sentido reza o caput do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor: Art. 14. 0 fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos a prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. (Sem grifos na lei) Assim, resta cristalino que o fornecedor responderá, independentemente de existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços. O caso versa de uma típica falha na prestação de serviços, tendo em vista que o Requerente confiava plenamente que o serviço contratado fosse prestado de forma segura e correta. Entretanto, como bem demonstrado, a Demandada falhou quanto à prestação de seu serviço, uma vez que se espera de uma grande empresa como a Requerida, que agisse com lealdade perante os seus consumidores, fato que não ocorreu, pois, como mencionado, o atraso da entrega das chaves da unidade, digo ainda, unidade de um empreendimento que já estava concluído, com o habite-se e apto para moradia imediata, foi de mais de 05 (cinco) meses. Da leitura e compreensão do art. 402 do Novo Código Civil, extraímos o entendimento acerca das perdas e danos. Vejamos: Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Interpretando com maestria o dispositivo acima, a civilista Maria Helena Diniz assevera que: "seriam perdas e danos o equivalente ao prejuízo suportado pelo credor em virtude de o devedor não ter cumprido, total ou parcialmente, absoluta ou relativamente, a obrigação, expressando-se numa soma de dinheiro correspondente ao desequilíbrio sofrido pelo lesado" (in Código Civil Anotado, 9. ed. rev. e atual., São Paulo: Saraiva, 2003, p. 308). E continua: “Para conceder a indenização de perdas e danos, o juiz deverá considerar se houve: dano positivo ou emergente, que consiste num déficit real no patrimônio do credor, e dano negativo ou lucro cessante, relativo à privação de um ganho pelo credor, ou seia, o lucro que ele deixou de auferir em razão do descumprimento da obrigação pelo devedor.” (DINIZ, 2003, p. 309, grifo nosso) Na situação, é cristalina a sua adequação à lição acima transcrita, pois como já alegado, a Requerente ficou sem usufruir do imóvel, seja residindo, seja percebendo alugueis adequadamente durante todos os meses seguintes ao prazo inicialmente estipulado para entrega das chaves. Assim, resta configurado que houve perda financeira por parte da requerente, ocasionada por culpa exclusiva na falha da prestação de serviço da requerida. RESPONSABILIDADE A discussão da presente lide cinge-se à nulidade da cláusula contratual 5.2 que permite a transferência das despesas de IPTU e taxas condominiais aos autores antes da entrega das chaves e, por via de consequência, a restituição em dobro dos valores pagos relativos a tais taxas. Ademais, a condenação em lucros cessantes em virtude do atraso da entrega das chaves, condenação no pagamento das despesas gastas com a tabeliã que acompanhou as vistorias do imóvel e, por fim, condenação em danos morais em virtude dos transtornos causados. Como se vê, é incontroverso nos autos que as partes firmaram um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, em 15/5/2015, tendo por objeto um apartamento n.º 302, do Ed. Bromélia, localizada no Empreendimento Reserva Lagoa Residencial Clube, na cidade de São Luis/MA, pelo preço de R$ 525.000,00 (quinhentos e vinte cinco mil reais), cuja previsão de entrega das chaves, conforme o contrato (ID 3412853), seria em 31/7/2015, porém tal entrega se deu tão somente em 14/12/2015 (ID 3413028). Passo agora à análise pormenorizada dos pedidos contidos na inicial, levando-se em conta àqueles que foram renunciados pelos autores, conforme petição de ID 40313240. Vejamos. Destaco ser inegável que o atraso na entrega do imóvel decorreu dos inúmeros vícios constatados no laudo de vistoria em 14/08/2015 (ID 3412906, pag. 3): Os problemas encontrados nesta unidade foram relatados na vistoria feita acima. Feita a vistoria, podemos notar que em todas as áreas molhadas e portas do apartamento, os materiais cromados encontram-se enferrujados, sem condição de uso em um apartamento novo. Nas áreas molhadas, podemos relatar também a falta de desnível existente nos ralos, causando assim um risco com a água empossada. Grande maioria do revestimento cerâmico de parede do apartamento se encontra riscado, com manchas, ou com algum pedaço quebrado. Além disso, o rejunte do apartamento foi mal executado, deixaram resto de rejunto em todo o revestimento, assim deixando manchas, e em alguns lugares o rejunte nem existe. Solicitamos a troca de todo o rejunte do apartamento (piso e revestimento cerâmico). As paredes e roda pés de todo o apartamento estão sujos e manchados, precisando de uma nova pintura e limpeza; Em algumas paredes do apartamento, foram encontrados erros de reboco e esquadro que esperamos que a construtora conserte-os. A partir desta vistoria, esperamos que a construtora Sá Cavalcante, responsabilize e comprometa-se pelo concerto, reparo e troca de todos os materiais com defeitos relatados acima. Além disso, a ata notarial realizada em 06/06/2016 (ID 3412946 e 3412963) confirma a existência dos vícios, notadamente com as fotografias apresentadas e não impugnadas pela parte ré. O Formulário de solicitação de assistência técnica (ID 3413010), Termo de entrega das chaves ocorrido em 14/12/2015 (ID 3413028) confirma o rosário de defeitos existentes no imóvel, que ainda perduraram na entrega do imóvel, incompatíveis com apartamento novo. DA NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL 5.2 – DESPESAS COM O IMÓVEL No ato da compra de um imóvel realizada diretamente com as construtoras e incorporadoras é de praxe a realização de um compromisso de compra e venda da unidade para o consumidor, onde se prevê a forma de pagamento e a previsão de ingresso no imóvel. Entre a assinatura do compromisso e o ingresso no imóvel pode resultar em um grande espaço de tempo, logo, é nesse intervalo que o vendedor passa as despesas geradas pelo imóvel ao comprador de forma indevida, mas o artigo 20 da Lei nº 4.591/64 afirma que as despesas do imóvel pertencem ao ocupante, ou seja, somente será devida quando o consumidor ingressar no imóvel, vejamos: Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade Pois bem, a comprovação da ocupação do consumidor no imóvel comprado da incorporadora ou construtora ocorre através do “termo de entrega da chave”, sendo que da data deste termo é que surge a obrigação do consumidor com os impostos e taxas condominiais. Logo, é abusiva a cláusula contratual que transfere ao comprador o ônus do pagamento de impostos e taxas condominiais antes da efetiva entrega do bem, esse é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, vejamos: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4º DO ART. 1.021 DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO NA HIPÓTESE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Tendo o Tribunal de origem concluído pela legitimidade passiva da recorrente é inviável a pretensão recursal que busca demonstrar o contrário, uma vez que tal providência demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial. Incidência da Súmula 7/STJ. 2. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 3. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime. A condenação da parte agravante ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese ora examinada. 4. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1839792 RJ 2019/0285574-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/08/2020) (grifei) No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo possui decisões com este entendimento, como o descrito abaixo: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de declaração de nulidade de cláusula contratual c.c. repetição de indébito. Improcedência. Irresignação dos autores. Cobrança de IPTU e taxa condominial antes da entrega das chaves do imóvel. Abusividade. Encargos atrelados à efetiva posse do imóvel. Irrelevância do fato de tratar-se de obrigação propter rem. Precedentes. Valores despendidos com o pagamento de IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves que devem ser restituídos aos autores, de forma simples, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação. Sentença reformada. Recurso provido.” (TJSP; Apelação Cível 1040432-45.2017.8.26.0100; Relator (a): Nilton Santos Oliveira; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 35ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/01/2019; Data de Registro: 07/01/2019) (grifei) Portanto, tal prática trata-se de cobrança indevida que, se paga, gera ao consumidor o direito a devolução por valor igual ao dobro do que pagou, conforme parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor: Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.” A cobrança indevida dos impostos e taxas condominiais antes da efetiva entrega do imóvel deve ser interpretada como ilegalidade passível de indenização por danos sofridos, como dispõe o artigo 6º, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor: Art. 6º - São direitos básicos do consumidor: (...) VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos. Nesse sentido, há decisões no Tribunal de Justiça de São Paulo sobre o tema, vejamos: Promessa de compra e venda – Cessão de direitos e obrigações sobre bem imóvel – Ação de obrigação de fazer c/c pedido de indenização – Processual – Agente financeiro que figurou em contrato como credor fiduciário – Ausência de responsabilidade pelo inadimplemento do contrato firmado entre vendedora e compradora – Ilegitimidade passiva bem reconhecida – Legitimidade passiva das rés integrantes do mesmo grupo econômico configurada – Retenção das chaves – Exceção de contrato não cumprido rejeitada – Alegação de inadimplemento da parte autora pelo não pagamento de ITBI e falta de liberação do crédito oriundo de contrato de financiamento – Correspectividade e simultaneidade entre as obrigações não configuradas – Retenção das chaves indevida – Fixação de lucros cessantes pela impossibilidade de fruição do imóvel – Despesas condominiais e de IPTU exigíveis da cessionária somente após a efetiva imissão na posse – Ressarcimento cabível – Dano moral configurado – Recurso de apelação não provido, e provido em parte o recurso adesivo. (TJSP; Apelação Cível 1014536-56.2015.8.26.0007; Relator (a): Augusto Rezende; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VII - Itaquera - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/09/2019; Data de Registro: 03/09/2019) Sendo assim, trazendo tais pontuações ao caso concreto, conforme se detém dos autos, vê-se os autores somente receberam as chaves, após inúmeras vistorias realizadas, em 14/12/2015, conforme termo de entrega das chaves, ID 3413028, logo, quaisquer impostos ou taxas condominiais anteriores a esta data é de exclusiva responsabilidade da construtora, ora requerida, devendo, portanto, ser declarada NULA a cláusula contratual que transfere tal ônus aos compradores. Logo, de acordo com os documentos trazidos aos autos, os autores efetuaram o pagamento do valor de R$ 247,56 (duzentos e quarenta e sete reais e cinquenta e seis centavos), referente ao IPTU do mês de Janeiro/2015, o qual deve ser devolvido em dobro aos autores, totalizando, assim, R$ 495,12 (quatrocentos e noventa e cinco reais e doze centavos). No que tange às taxas condominiais, todas as cobranças anteriores à 14/12/2015 são de responsabilidade e devem ser custeadas pela construtora, ora requerida. LUCROS CESSANTES Dispõe o art. 402 da Lei Substantiva Civil que “as perdas e danos devidas ao credor abrangem além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”. Ao interpretar esta norma, no âmbito dos litígios envolvendo atraso na entrega dos imóveis objeto dos contratos de promessa de compra e venda firmados pelas construtoras com seus consumidores, o STJ adotou a orientação de que, nesses casos específicos, de forma contrária à regra geral, os lucros cessantes são presumíveis e consistem no montante que o comprador poderia auferir com o seu aluguel caso tivesse recebido o bem na data prevista na avença. Neste sentido, confira-se os seguintes julgados: De acordo com a jurisprudência desta Corte, a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, tendo em vista a impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo da mora. Incidência da Súmula 83/STJ. (AgRg no AREsp 684.071/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 16/06/2015, DJe 03/08/2015). (grifei) Nos termos da jurisprudência consolidada neste Sodalício, a inexecução do contrato de compra e venda consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente vendedora. Precedentes. (AgRg no AREsp 525.614/MG, Rel. Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2014, DJe 25/08/2014). (grifei) Atente-se que a jurisprudência do STJ, como deixou patente este último aresto, tem assentado que a multa decorrente da cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela ausência da fruição do imóvel. Por sua vez, a jurisprudência consagrou a adoção do percentual de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel como referencial para o cálculo do mês de aluguel que o adquirente não pôde colher por força do atraso na disponibilização da unidade residencial. Nesse contexto, a tarefa que se apresenta é examinar qual o período que deve ser contabilizado para fins de lucros cessantes. Pois bem, conforme verificado no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (ID 3412853), está previsto que o imóvel deveria ter sido entregue em 31/7/2015. O que efetivamente não ocorreu. Nesse passo, a inadimplência da requerida em relação a entrega do imóvel começou com o término do prazo da data prevista de entrega, ou seja, 2 (dois) meses após a assinatura do contrato e permaneceu até o momento em que a requerente recebeu o imóvel, ou seja, em 14/12/2015. Portanto, os autores fazem jus aos meses de aluguel, considerando 0,5% do valor do imóvel (R$ 525.000,00), ou seja, R$ 2.625,00 (dois mil seiscentos e vinte cinco reais) por mês, a ser contabilizado de 31/7/2015 até a efetiva entrega do imóvel, 14/12/2015, totalizando, portanto, R$ 13.125,00 (treze mil cento e vinte cinco reais). INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL Acerca do assunto, cumpre consignar que sob a sistemática do recurso repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça fixou as teses 970 e 971, cujos enunciados foram, respectivamente, assim finalizados: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” e “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. Em resumo, a cláusula penal moratória tem natureza de indenização e, uma vez devidamente pactuada, já que, como dito, tem a finalidade de indenizar o comprador pelo adimplemento tardio da obrigação, não pode ser cumulada com lucros cessantes. Logo, tendo a construtora, ora requerida, sido condenada a indenizar os autores a título de lucros cessantes, não há o que se falar em inversão da cláusula penal visto ser inviável sua cumulação. DESPESAS COM A TABELIÃ – DANOS MATERIAIS No que tange o dano material, o mesmo, constitui-se de lesão injusta ao patrimônio de outrem, é aquele em que se pode auferir o tamanho do dano com mais precisão. O dano material é o que o lesado efetivamente perdeu, o dano real, atual e certo em sua seara patrimonial. A reparação não pode ultrapassar a extensão do dano e, aqui, o dano é líquido, perfeitamente identificado, diminuindo a discricionariedade do magistrado. Sendo assim, os gastos que os autores tiveram relativos à presença da tabeliã nas vistorias para apurar a real situação do imóvel, merece ser a eles restituído, haja vista os transtornos causados e o descaso da construtora, ora requerida, na reparação dos vícios apontados no imóvel objeto desta ação. Portanto, a título de danos materiais cabe a parte ré o pagamento de R$ 1.602,70 (mil seiscentos e dois reais e setenta centavos) referente às despesas cartoriais despendidas pelos autores. DANOS MORAIS Em relação aos DANOS MORAIS, no caso concreto, demonstra-se absolutamente cabível, eis que evidente o dano extrapatrimonial causado a autora, a qual viu suas expectativas pela compra de um imóvel, ser totalmente frustrada diante dos problemas apresentados pela construtora. Nas palavras do Ministro do STJ, Luis Felipe Salomão: “A venda de um bem tido por durável com vida útil inferior àquela que legitimamente se esperava, além de configurar um defeito de adequação (art. 18 do CDC), evidencia uma quebra da boa-fé objetiva, que deve nortear as relações contratuais, sejam de consumo, sejam de direito comum. Constitui, em outras palavras, descumprimento do dever de informação e a não realização do próprio objeto do contrato, que era a compra de um bem cujo ciclo vital se esperava, de forma legítima e razoável, fosse mais longo.” (REsp 984.106/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 20/11/2012) Logo, resulta evidente a obrigação de indenizar, nos termos do art. 6º, VI, do CDC, ante a verificação da ocorrência na falha da prestação de serviço e dos danos sofridos, inobstante a gravidade dos fatos. Em casos semelhantes, o nosso Egrégio Tribunal de Justiça vêm entendendo ser cabível a fixação de dano moral: DIREITO CIVIL. DUAS APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL. INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL PREVISTA EXCLUSIVAMENTE CONTRA O CONSUMIDOR. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1º APELO PARCIALMENTE PROVIDA. 2ª APELAÇÃO IMPROVIDA. I - Pertinente à condenação por dano moral em face do exagerado e injustificado atraso nas obras, pois de forma indubitável houve abalo aos consumidores quanto a sua pretensão de adquirir o imóvel construído pelo 2º apelante, que extrapolou o prazo de entrega além do período de 180 dias de prorrogação. II - Não assiste razão quanto ao pleito de majoração do quantum pelos abalos morais sofridos em razão da entrega a destempo do imóvel pleiteado, porquanto o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) atende as funções desta espécie indenizatória. Ou seja, o valor fixado serve ao desestímulo e apena o ofensor, sem, no entanto, constituir enriquecimento ilícito por parte do ofendido. III – O contrato celebrado entre os litigantes é regulado pelo Código de Defesa do Consumidor, devendo, pois, ser aplicada suas disposições quanto à vedação de práticas abusivas na relação contratual, a exemplo das sanções por inadimplemento previstas somente em desfavor do consumidor, porquanto a enumeração descrita nos artigos 39 e 51 do citado Estatuto é numerus apertus. IV - É ilógico conceber que um contrato bilateral, em caso de inadimplemento, somente preveja a aplicação de multa contratual em relação ao consumidor, eximindo o fornecedor do serviço e produto de qualquer responsabilidade na mesma situação. Em verdade, essa deliberada omissão, formalizada em instrumento contratual de massa, fere o equilíbrio do negócio jurídico celebrado entre os litigantes, porque impõe vantagem excessiva ao fornecedor em detrimento do consumidor hipossuficiente. (STJ - Resp 955.134 - SC). V - Deve incidir a cláusula penal prevista no item 3.1 que estipula multa moratória no percentual de 2% (dois por cento) sobre o valor inadimplido, que no caso deve se dar sobre o valor da unidade imobiliária, que é de R$ 371.764,40 (trezentos e setenta e um mil e setecentos e sessenta e quatro reais e quarenta centavos), resultando no valor de R$ 7.435,28 (sete mil e quatrocentos e trinta e cinco reais e vinte e oito centavos), que deve ser pago pela 1ª apelada, em solidariedade com a outra empresa ré, aos 1º apelantes. VI - Ao contrário do alegado pelo apelante em sede de apelação, na esteira da jurisprudência pacífica do STJ, os lucros cessantes, na hipótese de atraso na entrega de imóvel pela construtora, são presumidos, cabendo a indenização pelo período em que o adquirente ficou privado de utilizar economicamente o bem. 1ª Apelação parcialmente provida. 2º Apelo improvido. (TJ-MA - APL: 0018342016 MA 0059995-97.2014.8.10.0001, Relator: JOSÉ DE RIBAMAR CASTRO, Data de Julgamento: 07/03/2016, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/03/2016). Sem grifos no original Assim, pondera-se que a indenização não deve ser objeto de enriquecimento sem causa, e que tem a função de recomposição do bem violado, devendo ser evitado por outro lado, que seja irrisória, de modo a coibir a perpetração de ilícito e desestimular a reiteração; Desta forma, entendo que, o valor dos DANOS MORAIS, devem ser fixados em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), tendo em vista as constantes transtornos que os autores passaram. DISPOSITIVO Ante o exposto e mais que dos autos constam, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO para: 1) DECLARAR NULA a cláusula contratual 5.2, passando a ser ônus da construtora, ora requerida, as despesas com IPTU e TAXAS CONDOMINIAIS até a entrega das chaves ao comprador, ora autores, devendo, portanto, RESTITUIR EM DOBRO os autores o pagamento do IPTU do mês de JANEIRO/2015, totalizando R$ 495,12 (quatrocentos e noventa e cinco reais e doze centavos), com correção monetária e com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do pagamento (12/8/2015 – ID 3412898); 2) CONDENAR a requerida no valor de R$ 13.125,00 (treze mil cento e vinte cinco reais) a título de lucros cessantes, considerando 0,5% do valor do imóvel (R$ 525.000,00), ou seja, R$ 2.625,00 (dois mil seiscentos e vinte cinco reais) por mês, a ser contabilizado de 31/7/2015 até a efetiva entrega do imóvel, 14/12/2015, acrescidos de correção monetária, desde a data do efetivo prejuízo e juros legais, de 1% a.m. contados da citação; 3) RESTITUIR aos autores as despesas pagas com cartório, a título de danos materiais, no importe de R$ 1.602,70 (mil seiscentos e dois reais e setenta centavos), com correção monetária e com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do pagamento (9/6/2016 – ID 3412984); 4) CONDENAR a requerida no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a título de dano moral, com correção monetária e com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar desta data; 5) CONDENAR a requerida nas custas processuais e honorários de sucumbência, estes à base de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, considerando o zelo do profissional, a natureza e importância da causa, o trabalho desenvolvido pelo profissional e o local da prestação do serviço, na forma do art. 85, § 2.º do CPC/15. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa no sistema. São Luís/MA, 4 de fevereiro de 2021. MARCELO ELIAS MATOS E OKA Juiz de Direito Auxiliar – Entrância Final Respondendo pela 12ª vara cível.

09/02/2021, 00:00

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