Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARCOS VINICIO DE SOUSA CASTRO - MA10279 e da parte requerida RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA por Advogado do(a)
REU: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436, para tomarem conhecimento da SENTENÇA a seguir transcrita: SENTENÇA 1. Relatório
Sentença (expediente) - REG. DISTRIBUIÇÃO Nº: 0803359-77.2022.8.10.0040 REQUERENTE(S): ROGISLEY NOLETO SILVA e outros ADVOGADO(A): Advogado(s) do reclamante: MARCOS VINICIO DE SOUSA CASTRO (OAB 10279-MA) REQUERIDA(S): RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): Advogado(s) do reclamado: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR (OAB 5436-TO) INTIMAÇÃO DE SENTENÇA FINALIDADE: INTIMAÇÃO da parte requerente ROGISLEY NOLETO SILVA e EDILZA SOUZA NOLETO por Advogado do(a)
Trata-se de demanda ajuizada por RODISLEY NOLETO SILVA e outros em face de RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Aduz, em síntese: i) que a Autora celebrou, em 02.12.2017, Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda n.º 33/52-0014 com a Ré; ii) que o valor total do lote foi pactuado em R$ 73.600,00; iii) que erigiu no lote uma residência com o valor aproximado de R$ 203.000,00; iv) que, no entanto, em março de 2020, o imóvel foi gravemente atingido por inundações causadas pela falta de infraestrutura do loteamento da Ré, sem qualquer providência por parte da empresa, causando severos prejuízos materiais e emocionais à Autora e sua família; v) que, no final de 2021 e início de 2022, novas enchentes atingiram o loteamento e; vi) que o imóvel não possui condições de habitabilidade e moradia. Requer, ao final, a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos de forma imediata. Também requer a condenação da requerida a indenizar a parte autora pelo valor de R$ 203.000,00, correspondente ao gasto com a edificação do imóvel, bem como indenização pelos danos morais. A inicial veio acompanhada de documentos. Tutela de urgência concedida em parte. Citada, a parte ré apresentou contestação. Arguiu preliminares. No mérito, alega que a situação dos alagamentos narrados pela parte autora decorreram de desastre natural, em virtude de chuvas atípicas na região que elevaram o nível das águas do Rio Tocantins. Aduz que tal circunstância configura excludente de responsabilidade decorrentes de caso fortuito. Finaliza sustentando que o empreendimento foi construído regularmente, atendendo a todas as exigências do Poder Público, por meio de alvarás, licenças e autorizações. Pediu a improcedência dos pedidos, aduzindo a regularidade de sua conduta. A parte requerente não apresentou réplica. Em audiência, restou inexitosa a conciliação. Foi firmado termo de cooperação entre os juízos das varas cíveis desta comarca para o fim de produzir prova pericial necessária, de forma unificada, para dirimir os feitos envolvendo as alegações de alagamento do loteamento do requerido. O laudo pericial do processo piloto foi juntado nestes autos. Intimadas, as partes se manifestaram sobre o laudo pericial. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. 2. Fundamentação 2.1 Preliminares e Questões de Ordem Processual Acerca da impugnação da parte autora ao laudo pericial, consigno que não merece ser acolhido. É que, em relação à avaliação do imóvel para aferição de eventual quantum indenizatório pelas benfeitorias, tal procedimento deverá ser realizado em fase posterior de liquidação de sentença. Igualmente, não há que se falar em reabertura da instrução para apuração da legalidade da licença ambiental, uma vez que a conclusão obtida pericial judicial efetivada no contexto fático foi no sentido de regularidade do loteamento, conforme será melhor demonstrado no exame do mérito. Rejeito a impugnação à assistência judiciária gratuita, eis que não consta dos autos que a parte autora disponha de recursos para custear as despesas do processo sem prejudicar a sua subsistência. Rejeito a preliminar de decadência, eis que a parte autora pretende a rescisão do contrato firmado com a requerida sob a alegação de inadimplemento contratual, aplicando-se à espécie o prazo prescricional de cinco anos do CDC. Aplicação das Leis n.º 4.591, 6.766/79 e 13.786/18 em detrimento do CDC. Cumpre destacar, de início, que o contrato em discussão foi firmado em 02.12.2017. Portanto, latente está a inaplicabilidade, na espécie, da Lei nº 13.786/2018, que fez sensíveis alterações nas disposições previstas nas Leis nºs 4.591/1964 e 6.766/1979, no que tange à rescisão contratual por inadimplemento dos adquirentes. Isso, porque, tratando-se de Lei nova, esta não pode retroagir para alcançar contratos firmados ainda sob a égide da disciplina legal anterior, sob pena de violar o ato jurídico perfeito (art. XXXVI da CF/88 c/c art. 6º, §1º, da LICC), a segurança jurídica e o brocardo “lex tempus regit actum”. Por outro turno, a jurisprudência do STJ, anterior à Lei n.º 13.786/2018 reconhece a incidência do Código de Defesa do Consumidor para o caso vertente, veja-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DOS ADQUIRENTES. RESCISÃO DA AVENÇA. CABIMENTO. RECENTE PRONUNCIAMENTO DA SEGUNDA SEÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). Precedentes. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada pelas agravantes capaz de afastar as conclusões adotadas na decisão agravada, deve ela ser mantida por seus próprios fundamentos. 4. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1851404/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/05/2021, DJe 07/05/2021). Não havendo outras questões de ordem processuais a serem examinadas, tampouco nulidade processual a ser proclamada de ofício, passo ao exame do mérito. 2.2 Mérito Da responsabilidade da requerida pela inundação do loteamento Conheço diretamente do pedido. A parte autora comprovou que celebrou com o requerido contrato de compromisso de compra e venda para aquisição de lote de terra, bem como que efetuou o pagamento de uma entrada e de prestações mensais. Outrossim, demonstrou que procedeu à edificação do lote para fixar ali sua residência. Ademais, é incontroversa nos autos a ocorrência das inundações e alagamentos ocorridos em parcela da área do loteamento requerido, em função das chuvas torrenciais ocorridas entre o fim de 2021 e o início de 2022. Referidas inundações afetaram inúmeros imóveis daquele bairro, dentre os quais o da parte autora, consoante a documentação acostada ao feito. Dessa maneira, a questão posta a julgamento trata de verificar, no caso concreto, se a rescisão contratual pretendida pela parte autora se deu por culpa da requerida, ou não. Vale dizer, impõe-se o exame da existência, ou não, da responsabilidade civil do loteamento requerido pelas inundações ocasionadas pelas chuvas torrenciais no período mencionado. Nesse sentido, tem-se, de um lado, a alegação autoral de que a requerida é responsável pelos prejuízos experimentados pela parte autora decorrente da inundação de seu imóvel, eis que promoveu o empreendimento em área do município sujeita a inundações pela elevação do nível das águas dos Rios Tocantins e Cacau em períodos de chuvas intensas. Por outro lado, a requerida sustenta que as enchentes ocorridas no período compreendido entre o fim de 2021 e o início de 2022 foram atípicas, em nível anormal. Tal circunstância, caracterizada pela imprevisibilidade, configuraria hipótese de fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil da requerida. Nesse contexto, após cotejar as provas produzidas nos autos e as manifestações de parte a parte, especialmente o laudo pericial de ID 110079737, concluo que resta configurada a excludente de responsabilidade da requerida, como causa da rescisão contratual pretendida, em virtude da demonstração do fortuito externo representado pelas chuvas torrenciais havidas no período de passagem do ano de 2021 para o ano de 2022. Isso, porque, consoante delineado no laudo pericial de ID 110079737, o loteamento requerido possui projeto de urbanização formal, no qual estão inclusos o projeto urbanístico e infraestrutura viária e de saneamento básico. Ademais, consta que o loteamento requerido foi objeto de licenciamento ambiental e urbanístico, inserido em zona de expansão urbana, em conformidade com legislação municipal. O laudo pericial consigna, ainda, que a área do loteamento requerido não era classificada como área de risco de enchente, de acordo com mapeamento realizado pelo Serviço Geológico do Brasil, em 2012. A propósito, veja-se a literalidade do laudo pericial a esse respeito: “- O loteamento difere da maioria por ser projeto de urbanização formal, com projeto urbanístico e infraestrutura viária e de saneamento básico; - O loteamento iniciou o processo de licenciamento ambiental e urbanístico em 2012 e já apresentava em julho 2016 lotes edificados em todas as suas quadras; - Sua formalidade não se resumiu aos projetos de engenharia e arquitetura, pois foi objeto de licenciamento ambiental e urbanístico; - Inserido em zona urbana de expansão, em acordo com a Lei de Zoneamento de 2004 de Imperatriz, (Figura 71); - Poligonal está em área não classificada como área de risco de enchente, em mapeamento realizado pelo Serviço Geológico do Brasil em 2012 (Figura 72)” (ID 110079737, páginas 118/119) No que concerne especificamente ao risco hidrológico relativo ao transbordamento dos leitos dos rios Tocantins e Cacau, observou-se que a demandada cumpriu todas as exigências e requisitos legais, no aspecto ambiental e urbanístico, para promover a implantação do loteamento. Nessa esteira, vale destacar, o risco hidrológico, conquanto relevante instrumento para aferição e prevenção de inundações em áreas de risco, não está incluído no rol de exigências nas legislações federais e estaduais, de modo que, no caso concreto, também não encontra amparo na legislação municipal, senão vejamos o que consta do laudo pericial: “A poligonal do Residencial Colina Park continua sob risco hidrológico de inundação por transbordamento dos leitos dos rios Tocantins e Cacau. As inundações a partir do Rio Tocantins têm Tempo de Retorno (TR) maior, estimado em 25 anos. As inundações a partir da precipitação efetiva de toda a bacia do Rio Cacau têm TR estimado em 15 anos, mas potencialmente inundariam parcialmente o loteamento por menor período e com lâmina d´água de menor profundidade. Inundações a partir de precipitação efetiva proveniente apenas das sub-bacias que integram o baixo curso são improváveis, mesmo em episódios de chuvas com Tempo de Retorno de 100 anos. O empreendimento do ponto de vista legal e administrativo cumpriu as exigências e condicionantes ambientais e urbanísticas para a sua implantação. As informações e estudos sobre risco hidrológico não são exigidos na legislação federal e estadual brasileira. Na esfera municipal poucos municípios os contemplam em seus planos diretores de drenagem, e o município de Imperatriz não está entre eles.” (Grifei – ID 110079737, página 121) Dessa maneira, uma vez que a legislação que versa sobre o parcelamento do solo urbano, bem como os demais diplomas legais correlatos, não exige expressamente a produção do estudo de risco hidrológico para a implantação de loteamento, não poderá a requerida ser responsabilizada por não ter realizado o laudo de risco hidrológico previamente à instalação do empreendimento. Portanto, dado que, no caso concreto, o risco de inundação da fração da área do loteamento na hipótese de transbordamento do leito dos rios Tocantins e Cacau é imprevisível ao se considerar o Tempo de Retorno (critério adotado para identificar a probabilidade de determinado evento climático acontecer em um ano – ID 110079737, página 23) – sendo TR25 para o Rio Tocantins (ou seja, 4% de chance de o evento climático transbordar o seu leito em determinado ano) e TR15 para o Rio Cacau (ou seja, 15% de chance de o evento climático transbordar o seu leio em determinado ano) -, resta demonstrada a circunstância de fortuito externo apta a excluir a responsabilidade da requerida pelas inundações sofridas no loteamento. A propósito, veja-se: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ALEGAÇÃO DE INTERRUPÇÃO INDEVIDA DO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA POR TRÊS DIAS. RÉ QUE ALEGA CASO FORTUITO EXTERNO EM VISTA DAS FORTES CHUVAS QUE ATINGIRAM O ESTADO DO RIO DE JANEIRO ÀS DATAS DA INTERRUPÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ. É DEVER DA CONCESSIONÁRIA SE MANTER PREPARADA PARA QUEDAS DO SISTEMA DE ABASTECIMENTO DE ENERGIA CAUSADAS POR CHUVAS E INTEMPÉRIES, MAS NÃO EM RELAÇÃO A EVENTOS QUE EXTRAPOLEM A NORMALIDADE E CUJA REPERCUSSÃO RESTE INDUVIDOSAMENTE INSERIDA NO CONTEXTO DE CASO FORTUITO, INEVITÁVEL E IMPREVISÍVEL. OCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO QUE CARACTERIZA A AFASTABILIDADE DO NEXO DE CAUSALIDADE E DA RESPONSABILIDADE DA CONCESSIONÁRIA NA HIPÓTESE. FORTES CHUVAS QUE ASSOLARAM TODO O ESTADO, LEVANDO DIVERSAS PESSOAS A MORTE E DIVERSOS IMÓVEIS AO ALAGAMENTO, DEIXANDO RASTROS DE DESTRUIÇÃO PELA CIDADE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-RJ - APL: 02723333120188190001 202000177792, Relator.: Des(a). LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES, Data de Julgamento: 10/11/2020, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/11/2020) Reclamação. Insurgência da requerida relativamente a acórdão da Terceira Turma Recursal. Acolhimento. Violação a acórdão proferido no IRDR nº 1676846-4. Artigo 988, IV, do Código de Processo Civil. Admissão de caso fortuito e força maior como excludentes de responsabilidade da Sanepar. Destruição da estação de captação de água em razão de chuvas excessivas e superiores aos registros históricos. Caracterização de fortuito externo. Ausência de distinção entre a situação existente no caso e aquela que motivou o acórdão paradigma. Reclamação julgada procedente. 1. "Reclamação contra decisão proferido pela 3ª turma recursal. Alegação de desconformidade com a tese firmada no incidente de resolução de demandas repetitivas nº 1676846-4 (tema 005). Ocorrência. Juiz relator que, no âmbito de juízo de retratação, reformou a sentença de primeiro grau e reconheceu a responsabilidade civil da ré, ao fundamento de que a autora se desincumbiu do ônus probatória e que a Sanepar, na qualidade de prestadora do serviço público de fornecimento de água, se sujeita aos riscos inerentes a tal atividade, e que a atipicidade do volume das chuvas de janeiro/2016, por si só, não tem o condão de afastar a responsabilidade. Destruição da estação de captação de água em decorrência de chuvas excessivamente acima do esperado para o período e superiores aos registros históricos, e que ocasionaram enchentes, enxurradas e transbordo de rio. Fortuito externo. Inevitável fenômeno da natureza e que extrapolou qualquer situação que normalmente pudesse se esperar. E que não se confunde com meros desabastecimentos para fins de manutenção da rede de fornecimento de água. Responsabilização que exige a demonstração de eventual omissão da Sanepar no que tange a adequada manutenção de sua estrutura ou realização de obras necessárias para fins de atenuar os efeitos decorrentes de chuvas excessivas. Não demonstração de que a interrupção do serviço de abastecimento de água se deu por período desarrazoado, ou que não foram adotadas as medidas cabíveis para minorar os danos até a satisfatória solução dos problemas no abastecimento. Decisão cassada. Reclamação julgada procedente”. (TJPR - 4ª Seção Cível - 0039667-06.2022.8.16.0000 - Arapongas - Rel.: Desembargador Marco Antonio Antoniassi - j. 18.10.2022). 2. Reclamação procedente. (TJ-PR 0027541-84.2023.8.16.0000 Arapongas, Relator.: Luciano Carrasco Falavinha Souza, Data de Julgamento: 15/03/2024, 4ª Seção Cível, Data de Publicação: 21/03/2024) Em conclusão, encontra-se presente causa excludente de responsabilidade da requerida pela rescisão contratual, diante da demonstração de fortuito externo. Em consequência, é indevido o pedido de indenização por perdas e danos concernente no pagamento de aluguel em razão da inundação. Do pedido de rescisão contratual enquanto direito potestativo do consumidor Remanesce, não obstante à ausência de responsabilidade da demandada pela inundação, o pedido de rescisão contratual enquanto direito potestativo do consumidor, consoante remansosa jurisprudência. Registre-se, contudo, que não se trata de rescisão por inadimplemento da demandada, devendo os efeitos da rescisão contratual serem examinados sob essa ótica. Passo ao exame dos efeitos da rescisão do contrato. Da perda total das prestações pagas em relação ao lote Como se sabe, é abusiva a cláusula penal que coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Nesse sentido, o art. 53 do CDC prevê a devolução das quantias pagas e considera nula a cláusula que estabelece a perda total das prestações pagas em benefício do credor. Dessa forma, não restam dúvidas de que a cláusula penal compensatória, constante no contrato, em anexo, firmado pelas partes é nula de pleno direito, por reter indevidamente as quantias pagas e no momento do reembolso, praticar descontos abusivos em desrespeito a boa-fé, verbis: Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Além disso, a cumulação da cláusula penal com a retenção de percentual do valor pago pelo comprador é abusiva, configurando ofensa ao princípio do non bis in idem, senão vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. FRUIÇÃO DO IMÓVEL. PEDIDO DE FIXAÇÃO DE ALUGUEIS. IMPOSSIBILIDADE. LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM RETENÇÃO DE PERCENTUAL DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR COMO SINAL DE NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. RETENÇÃO DE PERCENTUAL QUE RESULTA EM PENALIDADE IRRISÓRIA. EXCLUSÃO. CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR PAGO. IPTU. TRIBUTO QUE DEVE SER SUPORTADO PELO COMPRADOR ATÉ A DATA DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM FAVOR DO VENDEDOR. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONEXA. EXTINÇÃO POR PERDA DE OBJETO SUPERVENIENTE. ENCARGOS SUCUMBENCIAS. PAGAMENTO QUE DEVE SER SUPORTADO EM SUA INTEGRALIDADE PELA PARTE QUE DEU CAUSA À PROPOSITURA DA DEMANDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 6ª C.Cível - 0003378-42.2018.8.16.0153 - Santo Antônio da Platina - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU JEFFERSON ALBERTO JOHNSSON - J. 23.05.2022) APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – RESCISÃO DE CONTRATO MOTIVADO PELA AUTORA – MULTA CONTRATUAL ABUSIVA – REDUÇÃO MANTIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DESDE QUE PREVISTA NO CONTRATO – TEMA N.º 938 DO STJ – DESPESAS ADMINISTRATIVAS – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO, SOB PENA DE BIS IN IDEM – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO 1. A jurisprudência vem firmando entendimento no sentido de que o percentual de retenção em caso de arrependimento do promissário-comprador, tendo em vista o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, pode ser fixado no percentual de 10% a 25% do valor pago, de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa. É razoável e proporcional a retenção do percentual de 10% do valor efetivamente pago pelo comprador inadimplente a título de multa contratual para ressarcir à promitente vendedora pelos prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato. 2. Evidenciada a mesma natureza da retenção determinada pelo juiz, com o objetivo indenizar os prejuízos pela inexecução do contrato, revela-se inadmissível a cumulação com a condenação ao decote da devolução das arras confirmatórias, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação sob o mesmo título). 3. Sendo contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, é indevida a incidência de taxa de fruição atinente a lotes de terreno não edificados quando inexiste a demonstração de proveito econômico proporcionado pelo imóvel, bem como ausentes evidências de que o vendedor tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel. 4. Conforme Tema n.º 938 do STJ, é válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 5. As despesas com a administração do imóvel já estão incluídas nos valores retidos pela vendedora, revelando-se inadmissível seu ressarcimento em separado, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação sob o mesmo título). 6. No que diz respeito à forma de restituição dos valores pagos, a matéria já se encontra pacificada no STJ por meio de recurso representativo de controvérsia, sendo a restituição em parcela única. 7. Recurso parcialmente provido. (TJMS. Apelação Cível n. 0839935-40.2019.8.12.0001, Campo Grande, 2ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Fernando Mauro Moreira Marinho, j: 17/05/2021, p: 19/05/2021) Do percentual de retenção Sobre a retenção, encontra-se pacificado pelo STJ que esta pode operar-se entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento). Diante das circunstâncias verificadas no presente caso concreto, fixo o percentual em 2O% (vinte por cento), a incidir sobre aqueles que foram efetivamente pagos, pois nada há nos autos que justifique a sua fixação em patamar inferior, mesmo porque a rescisão foi motivada pela dificuldade financeira do autor. Nesse sentido já decidiu o e. STJ, veja: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça Consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 3. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021). Disponível em www.stj.jus.br. Original sem destaques. Os valores deverão ser devolvidos em parcela única, conforme enunciado da Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Do pedido de indenização por benfeitorias Acolho, em parte, o pedido da demandada de indenização por benfeitoria. Isso, porque, independentemente da causa de excludente de responsabilidade da requerida quanto ao motivo da rescisão, isto é, a ocorrência de fortuito externo que afastou a responsabilidade do loteamento pelos alagamentos, é cediço que a indenização por benfeitorias é consequência direta da rescisão contratual enquanto direito potestativo do consumidor, ainda que não tenha a requerida/vendedora dado causa à rescisão. A propósito, veja-se: Ação de rescisão de contrato de compra e venda. Inadimplemento. Reintegração. Benfeitorias. Restituição. Devida. Taxa de fruição. Utilização do bem. Devida. Multa moratória. Cobrança em excesso. Restituição. Forma simples. Apesar de correta a rescisão contratual em razão do inadimplemento, pelo adquirente, quanto ao pagamento das prestações devidas, comprovado nos autos a realização de benfeitorias no lote, é necessário o ressarcimento no montante apurado em perícia judicial, de modo a evitar o enriquecimento sem causa do vendedor. Ante a natureza jurídica da taxa de fruição, ainda que o objeto do contrato seja um lote urbano, demonstrado o usufruto da coisa pelos apelantes, bem como edificação no local, devido o pagamento em favor do vendedor, em razão do exercício da posse gratuita. A restituição de valores pela apelada/vendedora, do valor cobrado de forma excedente, referente a multa moratória, quando não ficar configurada a má-fé, deve ocorrer na forma simples. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7019478-11.2022.822.0002, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 1ª Câmara Cível, Relator (a) do Acórdão: Juiz Aldemir de Oliveira, Data de julgamento: 28/05/2024 (TJ-RO - APELAÇÃO CÍVEL: 70194781120228220002, Relator.: Juiz Aldemir de Oliveira, Data de Julgamento: 28/05/2024) Assim, sendo devida a indenização pelas benfeitorias, igualmente é de se registrar, em relação aos danos materiais, que se trata de modalidade de dano que exige a demonstração de sua existência e a sua respectiva extensão. Não são devidos os danos hipotéticos ou presumidos. Dessa maneira, o valor da indenização pelas benfeitorias deverá ser apurado em liquidação de sentença, uma vez que, a despeito de a parte autora afirmar que despendeu o valor aproximado de R$ 203.000,00 para a realização de benfeitorias no imóvel, não encartou ao feito os documentos necessários que permitam concluir os gastos com a construção. Vale dizer, conquanto tenha anexado as notas fiscais de ID 60438245, observa-se que algumas notas estão ilegíveis, não sendo possível depreender o valor do documento. Do pedido de arbitramento de aluguel/fruição Em sendo fato incontroverso nos autos de que havia edificação no imóvel, inclusive servindo para a moradia da parte autora, deve ser acolhida a pretensão da requerida quanto ao arbitramento de taxa de fruição, a qual possui natureza de aluguel. Referida taxa é autônoma em relação ao percentual de retenção acima estabelecido, senão vejamos: CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. ARRAS OU SINAL. INÍCIO DE PAGAMENTO. NÃO RETENÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INCIDÊNCIA SOBRE OS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. As questões recursais foram efetivamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, sendo que não se pode ter como omissa ou carente de fundamentação uma decisão tão somente porque suas alegações não foram acolhidas. Cumpre reiterar que entendimento contrário não se confunde com omissão no julgado ou com ausência de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência desta corte é firme no sentido de que "as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022). 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao definir que: o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 4. Segundo a jurisprudência, a indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023). 5. No caso dos autos, como não houve o efetivo uso do bem, não há que se falar em pagamento de indenização pelo tempo de utilização do imóvel (taxa de fruição). Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.076.914/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023.) No caso dos autos, é razoável a fixação do percentual de 1% ao mês, a título de taxa de fruição pelo tempo de ocupação do imóvel, cujo marco inicial da contagem deverá ser a partir da data da averbação da construção na matrícula do imóvel. O período de cobrança da taxa de fruição deverá ser contado até a efetiva desocupação da parte autora do imóvel, ora objeto de rescisão. Das arras Em relação às arras, estabelece o Código Civil no art. 418 que: "Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado". No caso em questão, as arras estabelecidas no contrato são confirmatórias e, por tal razão, integram o preço, diversamente das arras penitenciais, quando há a previsão do direito de arrependimento no instrumento, não integrando o preço (CC, art. 420). Assim, a nomenclatura das arras pela requerida/embargante não tem o condão de alterar a sua natureza e, em assim sendo, o valor pago a título de arras deve integrar o valor sobre o qual incide o percentual de restituição estabelecido na sentença. A jurisprudência do STJ é pacífica quanto à impossibilidade de retenção das arras, verbis: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. VERBA INDENIZATÓRIA SUPLEMENTAR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL APURADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, FATOS DE PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. 2. As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes. 3. O reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1761386/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 25/06/2021). Disponível em www.stj.jus.br. Original sem destaques. PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. GARANTIA DO NEGÓCIO. INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp 1820411/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021). Disponível em www.stj.jus.br. Original sem destaques. A despeito de tais disposições, no caso concreto, nada há de ser discutido quanto às arras, porquanto não se tratou de questão trazida a exame pelas partes. Da comissão de corretagem Não restou demonstrada a alegada abusividade da cláusula contratual quanto aos valores pagos pela comissão de corretagem. Isso porque os valores pagos a esse título estão previstos contratualmente e se encontram destacados no instrumento contratual encartado aos autos. Como se sabe, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no Tema/Repetitivo nº 938, firmou entendimento no sentido de ser válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem ( REsp n. 1.599.511/SP ). Portanto, tem-se a validade a cobrança da comissão de corretagem. Igualmente, em não se tratando de questão trazida a julgamento pelas partes, nada há que se definir acerca de eventual comissão de corretagem. Do IPTU Em relação ao IPTU, é cediço que o art. 34 do CTN considera contribuinte do imposto tanto o proprietário quanto o promitente-comprador.
No caso vertente, o autor se comprometeu ao pagamento do referido tributo, na forma descrita no contrato de compra e venda, razão pela qual entendo que o valor do IPTU em atraso deve ser abatido do montante a ser devolvido. Do termo inicial dos juros de mora Sobre os juros, a sistemática do Recurso Repetitivo, o termo inicial dos juros de mora para o caso vertente é a data do trânsito em julgado, conforme se colhe dos julgados adiante transcritos, verbis: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. "A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial" (AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 24/9/2020). 2. Conforme a jurisprudência desta Corte, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 3.Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp 1655204/GO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021). Disponível em www.stj.jus.br. Original sem destaques. Do pedido de indenização por danos morais O pedido de indenização por danos morais se mostra indevido. Isso porque, como já destacado anteriormente, a requerida não poderá ser responsabilizada pela inundação decorrente de evento climático atípico e extremo ocorrido, bem como que o contrato fora devidamente celebrado entre as partes. A teor do que dispõe o art. 186 do Código Civil, para que haja o dever de indenizar é necessário que ocorra uma ação ou omissão voluntária capaz de violar direitos e causar danos a outrem. Por outro lado, o art. 188, I, do Código Civil dispõe que não constitui ato ilícito o praticado em exercício regular de um direito reconhecido, in verbis: “Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito; Art. 188. Não constituem atos ilícitos: I - os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido” A configuração do dever de indenizar necessita da presença dos elementos da responsabilidade civil, quais sejam, a conduta humana (positiva ou negativa), o dano ou prejuízo, o nexo de causalidade e, nos casos previstos em que não esteja presente a responsabilidade objetiva, o elemento anímico (culpa em sentido amplo), sem os quais não se caracteriza o dever de indenizar. In casu, não há dano moral indenizável, tendo em vista o reconhecimento de fortuito externo quanto à inundação do loteamento. A conduta da requerida se mostrou regular, vez que atendeu aos preceitos legais existentes na legislação vigente. Inexistência de culpa da demandada. Registre-se que a teoria da responsabilidade civil se baseia, pois, na aferição da antijuridicidade da conduta do agente, no dano à pessoa ou à coisa da vítima, e na relação de causalidade entre esta conduta e o dano. No caso dos autos, não se provou a conduta antijurídica do réu. 3. Dispositivo
Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO: (A) PROCEDENTE o pedido inicial para: i) rescindir o contrato entabulado entre as partes, reconhecendo a nulidade da cláusula contratual que implica a retenção dos valores pagos pelo autor; ii) determinar a devolução dos valores pagos pelo autor, ficando autorizada a retenção de 20% (vinte por cento), em uma única parcela; iii) determinar a indenização da parte autora, pelas benfeitorias, cujo valor será apurado em fase de liquidação de sentença, nos termos da fundamentação supra; (B) IMPROCEDENTES os demais pedidos formulados. Autorizo o abatimento dos valores comprovados nos autos referentes ao IPTU, durante o período de tempo em que o autor esteve na posse do imóvel. Outrossim, fixo o percentual de 1% (um por cento) ao mês, a título de fruição/aluguel, em favor da requerida, pelo tempo em que a parte autora efetivamente ocupou e residiu no imóvel, sendo o marco inicial, no caso concreto, a data da averbação da construção na matrícula do imóvel, até a efetiva desocupação. Se não houver a averbação da construção na matrícula do imóvel, será o marco inicial a data em que a parte autora passou a efetivamente nele residir, cuja comprovação se dará por meio da produção de provas em fase de liquidação de sentença. Fica autorizada a compensação de valores, até onde se compensarem (art. 368 do CC). Correção monetária e juros de mora: a) em relação ao lote, o valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data de cada pagamento; b) no que diz respeito à indenização por benfeitorias, a correção monetária, a ser feita também pelo INPC, deverá incidir a partir da data da averbação da construção na matrícula do imóvel; c) a taxa de fruição/aluguel, no percentual de 1% ao mês, deverá ser feita mensalmente e incidir sobre o valor da construção, a ser apurado conforme alínea "b", a qual estará atualizada monetariamente; já os juros de mora devem ser fixados no percentual de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da presente decisão. Os valores serão apurados na fase de cumprimento de sentença por simples cálculo aritmético. Condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Transitado em julgado, caso não haja pedido de execução ou cumprimento de sentença dentro do prazo legal, dê-se baixa e arquive-se. Havendo cumprimento voluntário, e não existindo recurso, autorizo desde já a expedição do respectivo ALVARÁ para levantamento da quantia ora imposta e o consequente arquivamento dos autos. Após, decorrido o aludido prazo, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imperatriz/MA, data do sistema. THIAGO HENRIQUE OLIVEIRA DE ÁVILA Juiz de Direito titular da 3ª Vara Cível. Imperatriz, Terça-feira, 12 de Agosto de 2025. JAIR ARAUJO COSTA SILVA Tecnico Judiciário Mat. 121442