Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3047657/MA (2025/0348354-2)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: TOCANTINS TECIDOS LTDA
ADVOGADO: ANTÔNIO GOMES DA SILVA FILHO - GO011184
AGRAVADO: FASBENS EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRACAO LTDA
ADVOGADOS: JOSÉ ANTÔNIO SILVA PEREIRA - MA005797
JULIANA DE MENESES SILVA PEREIRA - MA013196
GABRIEL OLIVEIRA BRITO - MA022169
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por TOCANTINS TECIDOS LTDA contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 340-341): APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESPEJO. MULTA CONTRATUAL. DELIMITAÇÃO DO PERÍODO. VALOR MANTIDO. 1º E 2º APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I – Busca o 1º Apelante/2º Apelado a reforma da sentença que lhe condenou o 1º Apelado/2º Apelante ao pagamento de multa contratual, no valor de R$ 84.000,00 (oitenta e quatro mil reais), enquanto este requer o afastamento ou redução do referido encargo. II - No presente caso, observo que restou incontroverso nos autos que o contrato de locação findou em 2009, bem como que o 2º Apelante permaneceu no imóvel até 17/04/2019, sendo que a notificação extrajudicial para desocupação ocorreu em 08/06/2015. III – Se as partes estavam em constante negociação, a postura da 2ª Apelada em receber os alugueis e não proceder a notificação após a expiração do prazo em 2009, gerou a expectativa da renovação da locação, de forma que a exigência da multa desde esta data, caracteriza venire contra factum proprium, que é vedado em nosso ordenamento jurídico. IV - Deve o período da multa ser limitado a 08/06/2015 a 17/04/2019, respectivamente data da notificação e desocupação do imóvel. V - Mantido o valor diário de R$ 500,00 (quinhentos reais), em homenagem ao postulado da pacta sunt servanda e a autonomia das partes, não havendo motivos que justifiquem a revisão de cláusula que foi livremente pactuada entre os litigantes. VI - 1º e 2º Apelos conhecido e parcialmente providos. Os embargos de declaração opostos por TOCANTINS TECIDOS LTDA foram rejeitados (fls. 376-378). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 485, VI e § 3º, 489, § 1º, IV, 814, parágrafo único, 1.022, I e II, e 1.025, do Código de Processo Civil; e os arts. 206, § 5º, I, 360, I, e 413, do Código Civil. Sustenta negativa de prestação jurisdicional, com ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do Código de Processo Civil, afirmando omissões e contradições não sanadas quanto à prescrição da multa, à extinção/novação das obrigações do mútuo acordo e à desproporcionalidade da multa diária; invoca o art. 1.025 do Código de Processo Civil para prequestionamento ficto. Argumenta violação do art. 206, § 5º, I, do Código Civil, defendendo que a pretensão de cobrança da multa prevista no instrumento autônomo de mútuo acordo (firmado em 19/1/2009, com prazo para desocupação até 30/6/2009) está prescrita, pois a ação foi proposta apenas em 23/7/2015, além de ser matéria de ordem pública. Aduz afronta ao art. 360, I, do Código Civil e aos arts. 485, VI, e § 3º, do Código de Processo Civil, ao sustentar que a prorrogação tácita/consensual da locação até, ao menos, 2015 acarretou novação/extinção das obrigações do mútuo acordo, inclusive da multa, implicando perda do objeto e falta de interesse processual. Defende violação do art. 413 do Código Civil e do art. 814, parágrafo único, do Código de Processo Civil, sustentando que a multa diária de R$ 500,00 é excessiva e desproporcional, pois supera em muito o aluguel mensal de R$ 7.000,00 e, aplicada pelo período de 8/6/2015 a 17/4/2019, alcança aproximadamente R$ 690.000,00; requer redução equitativa e controle judicial da cláusula penal. Decorreu o prazo sem apresentação de contrarrazões (fl. 444). A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Impugnação às fls. 469-478, na qual FASBENS EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA – EPP alega a impossibilidade de rediscussão do conjunto fático-probatório, com incidência da Súmula 7/STJ; sustenta suficiência da fundamentação do acórdão e inexistência de negativa de prestação jurisdicional; aponta ausência de prequestionamento quanto ao art. 814, parágrafo único, do Código de Processo Civil, com aplicação das Súmulas 282/STF e 211/STJ; defende a manutenção do postulado pacta sunt servanda e do valor diário da multa; requer o não provimento do agravo, e, subsidiariamente, o acompanhamento do recurso especial adesivo da agravada, além da condenação da agravante em custas e honorários (fls. 469-478). Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. Originariamente, a autora ajuizou ação de despejo por descumprimento de mútuo acordo cumulada com cobrança de multa prevista no contrato, afirmando ter adquirido o imóvel em 27/8/2008 e celebrado, em 19/1/2009, mútuo acordo com compromisso da locatária de desocupação até 30/6/2009, sob pena de multa diária de R$ 500; pediu liminar de desocupação, o despejo, a condenação em aluguéis e na multa contratual a ser apurada em liquidação (fls. 9-16). A sentença julgou procedente o pedido para decretar o despejo, condenar ao pagamento de aluguéis vencidos e vincendos até a entrega das chaves, e fixar multa no importe de R$ 84.000, com juros e correção, além de custas e honorários (fls. 245-251). O Tribunal de origem conheceu e deu parcial provimento aos apelos, limitando o período de incidência da multa diária de R$ 500 a 8/6/2015 (data da notificação) até 17/4/2019 (desocupação), rejeitando a prescrição e mantendo o valor diário em homenagem à pacta sunt servanda, com sucumbência recíproca (fls. 340-347). Feito esse breve retrospecto, observo que o recurso não merece prosperar. Inicialmente, quanto à alegada violação ao art. 814, parágrafo único, do Código de Processo Civil, que dispõe sobre a possibilidade de redução equitativa da cláusula penal manifestamente excessiva, verifica-se ausência de prequestionamento, uma vez que o artigo de lei federal não foi objeto de debate ou decisão pelo Tribunal de origem, seja no acórdão que julgou as apelações, seja no acórdão que rejeitou os embargos de declaração. Conforme se constata da análise dos autos, o acórdão recorrido fundamentou a manutenção do valor da multa exclusivamente no princípio pacta sunt servanda e na autonomia da vontade das partes, sem qualquer menção específica ao art. 814, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Incide, portanto, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF e 211 do STJ, que exigem o prévio debate da matéria no tribunal de origem como requisito de admissibilidade do recurso especial. Quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional por suposta omissão do acórdão em não enfrentar os argumentos de prescrição, novação e desproporcionalidade da multa, não se verifica a apontada violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do Código de Processo Civil. Com efeito, o Tribunal de origem examinou devidamente as questões que lhe foram submetidas, emitindo pronunciamento fundamentado sobre a matéria controvertida, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente, conforme se verifica do seguinte trecho do voto condutor do acórdão recorrido: "No presente caso, observo que restou incontroverso nos autos que o contrato de locação findou em 2009, bem como que o 2º Apelante permaneceu no imóvel até 17/04/2019, sendo que a notificação extrajudicial para desocupação ocorreu em 08/06/2015. Nesse passo, observo que até 2015 houve a prorrogação do contrato de locação de forma que este é o marco para o encerramento do contrato, por denúncia vazia. [...] Descabe, por oportuno, falar em prescrição, vez que a relação contratual continuou válida, pela prorrogação tácita da locação, que perdurou até o ano de 2015. Por fim, entendo deva ser mantido o valor diário de R$ 500,00 (quinhentos reais), em homenagem ao postulado da pacta sunt servanda e a autonomia das partes, não havendo motivos que justifiquem a revisão de cláusula que foi livremente pactuada entre os litigantes" (fls. 346-347). Verifica-se, portanto, que a Corte estadual enfrentou expressamente a questão da prescrição, consignando que o instrumento de mútuo acordo seguia a sorte do contrato de locação, o qual permaneceu válido por força da prorrogação tácita até 2015, com o recebimento dos aluguéis pela locadora e a manutenção da locatária no imóvel, circunstâncias que afastaram o reconhecimento da prescrição quinquenal. Quanto à alegada extinção das obrigações do mútuo acordo por novação, a questão foi implicitamente decidida pelo acórdão quando reconheceu a prorrogação tácita do contrato de locação e manteve a exigibilidade da multa a partir da notificação extrajudicial de 8/6/2015, adotando como premissa fática que as negociações entre as partes geraram expectativa de renovação contratual, mas não extinguiram as cláusulas penais pactuadas. No tocante à desproporcionalidade da multa, o Tribunal de origem expressamente a apreciou e a rechaçou, mantendo o valor diário de R$ 500,00 com fundamento na autonomia da vontade e no princípio pacta sunt servanda, concluindo pela inexistência de motivos que justificassem a revisão judicial da cláusula livremente pactuada entre as partes. Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023; AgInt no AREsp n. 1.728.763/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023; e AgInt no AREsp n. 2.129.548/GO, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022). No que se refere à alegada prescrição da pretensão de cobrança da multa com fundamento no art. 206, § 5º, I, do Código Civil, bem como à alegada extinção da obrigação por novação (art. 360, I, do Código Civil), as teses defendidas pela recorrente esbarram na premissa fática assentada pelo acórdão recorrido de que houve prorrogação tácita da locação até o ano de 2015, com o recebimento contínuo dos aluguéis pela locadora e a permanência da locatária no imóvel, circunstâncias que, segundo o entendimento da Corte de origem, afastaram tanto a prescrição quanto a extinção das obrigações previstas no mútuo acordo. A modificação de tal conclusão demandaria necessariamente o reexame do conjunto fático-probatório e a reinterpretação das cláusulas contratuais, providência vedada em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior. Nesse sentido, é o entendimento desta Corte: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO C/C CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA.DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não se verifica a alegada violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte Estadual dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas. 2. A modificação do entendimento da Corte de origem quanto à data da rescisão contratual demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 deste Pretório. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.891.785/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 22/9/2025.) Aliás, a jurisprudência deste Tribunal Superior é firme no sentido de que, em casos de renovação ou renegociação contratual, o termo inicial da prescrição é a data da assinatura do último contrato renovado, e não do ajuste original, conforme decidido no seguinte precedente: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL - RENOVAÇÃO DE CONTRATOS - PRESCRIÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. A jurisprudência do STJ estabelece que, em casos de renegociação com novação das dívidas, o termo inicial da prescrição é a data da assinatura do último contrato renovado. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.142.127/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025) Assim, tendo o Tribunal de origem reconhecido a prorrogação tácita da locação até 2015, com o marco final estabelecido pela notificação extrajudicial de junho de 2015, não há falar em prescrição da pretensão ajuizada em julho de 2015. Quanto ao pedido de redução equitativa da multa com base no art. 413 do Código Civil, sob o fundamento de desproporcionalidade do valor diário de R$ 500,00, a pretensão também encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior, uma vez que a Corte de origem, com fundamento na análise do contexto fático-probatório e na autonomia da vontade das partes, consignou expressamente que não havia motivos que justificassem a revisão da cláusula penal livremente pactuada, mantendo o valor diário em homenagem ao postulado pacta sunt servanda. A revisão de tal conclusão implicaria o reexame de provas e de cláusulas contratuais, providência inviável na estreita via do recurso especial. A propósito, confira-se o seguinte precedente de minha relatoria: AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. VENCIMENTO. PRECEDENTE DA CORTE ESPECIAL. SÚMULA 83/STJ. MULTA MORATÓRIA. ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. REDUÇÃO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. [...] 2. A pretensão de redução da multa moratória prevista em contrato, por onerosidade excessiva, encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp n. 1.417.860/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/4/2015, DJe de 5/5/2015.) Por fim, quanto à alegada violação aos arts. 485, VI e § 3º, e 1.025 do Código de Processo Civil, verifica-se que o Tribunal de origem não reconheceu a extinção da obrigação ou a perda do objeto da ação, mas, ao contrário, manteve a condenação ao pagamento da multa contratual, apenas delimitando o período de sua incidência com base nas premissas fáticas do caso concreto. Diante do exposto, constata-se que o recurso especial encontra óbices intransponíveis nas Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior, além da ausência de prequestionamento quanto ao art. 814, parágrafo único, do Código de Processo Civil (Súmulas 282/STF e 211/STJ), não havendo violação aos dispositivos legais invocados pela recorrente, razão pela qual se impõe o seu não conhecimento. Em face do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI