EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5000290-68.2020.8.13.0396/MG
EXEQUENTE: BANCO DO BRASIL SAEXECUTADO: JOAO BATISTA NETOADVOGADO(A): ADAIR ANTONIO DE SOUZA (OAB MG077631)INTERESSADO: BANCO BRADESCO S.A.ADVOGADO(A): FRANCO AURELIO SILVA
DECISÃO
Cuida-se de execução de título extrajudicial ajuizada por BANCO DO BRASIL S.A. em face de JOSINEI GABRIEL DE ALMEIDA e JOÃO BATISTA NETO, partes devidamente qualificadas aos autos.
No curso da execução, o imóvel objeto da matrícula nº 9.403 do Cartório de Registro de Imóveis de Mantena/MG (evento 67, DOC3) foi submetido à alienação judicial e arrematado, em 06/02/2023, pelo valor de R$ 477.000,00 (quatrocentos e setenta e sete mil reais), mediante pagamento parcelado em 30 prestações, posteriormente integralmente quitadas (evento 105, DOC2).
Após a quitação do preço, o exequente requereu o levantamento de seu crédito e a adoção das providências necessárias à transferência do bem, consoante a manifestação de evento 196, DOC1, enquanto o executado pugna pela liberação do sobressalente (evento 197, DOC1).
Em vistas à regularidade do procedimento, foi proferida decisão determinando a intimação das instituições financeiras cujos gravames constavam da matrícula, para que informassem eventual crédito, apresentassem demonstrativo atualizado e fornecessem dados bancários, como se denota ao evento 188, DOC1.
O Banco Itaú, sucessor do Banco do Estado de Minas Gerais, apresentou manifestação ao evento 194, DOC1, enquanto o Banco Bradesco S.A. e a Financeira Alfa S.A. permaneceram inertes, conforme certificado nos autos, ao evento 205, DOC1.
É o necessário. Decido.
Como cediço, a arrematação judicial, uma vez assinado o respectivo auto pelo magistrado, pelo arrematante e pelo leiloeiro, considera-se perfeita, acabada e irretratável, nos termos do art. 903, caput, do CPC.
Tal estabilidade, contudo, não impede o controle judicial da observância das formalidades essenciais do procedimento expropriatório, especialmente quando houver possível preterição de titular de direito real constituído sobre o bem.
Nos termos do art. 889, inciso V, do CPC, deve ser cientificado da alienação judicial, com antecedência mínima de cinco dias, o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando não seja parte na execução.
Destaque-se que a intimação prévia e pessoal do credor hipotecário destina-se a assegurar-lhe conhecimento efetivo da expropriação, permitindo que acompanhe o procedimento, fiscalize as condições da alienação, questione eventual preço vil, exerça os direitos inerentes à garantia e requeira a reserva do produto da venda segundo a ordem de preferência legal.
Por essa razão, o art. 804 do CPC, em complemento, estabelece que a alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético que não tenha sido intimado.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que a ausência de intimação pessoal do credor hipotecário acerca da alienação judicial compromete a eficácia da arrematação perante o titular da garantia. Em tal hipótese, a arrematação poderá ser reputada inválida ou ineficaz em relação ao credor preterido, vez que não participou regularmente do procedimento expropriatório.
Por oportuno, o aresto jurisprudencial:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO CREDOR HIPOTECÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.
1. A análise do caso demonstra que, à época da adjudicação do imóvel, havia credor hipotecário registrado.
2. A adjudicação do imóvel não foi informada ao credor hipotecário, conforme exigido pelo art. 804 do CPC, o que acarreta a ineficácia do ato em relação ao credor hipotecário.
3. A modificação do entendimento do acórdão recorrido, de que havia credor hipotecário registrado à época da adjudicação, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ. 4.
O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que reconhece a ineficácia da adjudicação ou alienação de imóvel em relação ao credor hipotecário não intimado, nos termos do art. 804 do CPC.
5. Recurso especial desprovido. (AREsp n. 2.176.855/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.) (destaquei)
Ora, não se trata de nulidade absoluta oponível indistintamente por qualquer sujeito processual, mas pode ensejar a ineficácia da alienação em relação ao titular de garantia real ou a anulação da arrematação na extensão necessária à preservação de seu direito.
Desse modo, a posterior ciência do credor não equivale, automaticamente, à intimação prévia exigida pelos dispositivos normativos destacados, especialmente considerando que a intimação após a alienação e a quitação do preço não aperfeiçoa a ausência de contraditório prévio e eventual incorreção do devido processo legal.
Por isso, entendo que a liberação do produto da alienação, eventual saldo ao executado e a expedição de carta de arrematação com determinação de cancelamento dos gravames demandam acentuada cautela, já que podem produzir efeitos de difícil reversão e atingir direito de terceiro que, em tese, não foi regularmente cientificado da expropriação.
Acrescente-se que a manifestação apresentada pelo Banco Itaú não parece responder adequadamente ao objeto da intimação, pois não esclarece, de modo direto, se a instituição possui crédito garantido pelo imóvel, o valor atualizado da obrigação, a natureza do gravame e sua posição na ordem de preferência.
Por outro lado, a inércia do Banco Bradesco S.A., que peticionou pela dilação de prazo para manifestação aos autos (evento 140, DOC1) e da Financeira Alfa S.A. somente poderá ser considerada processualmente relevante após a confirmação da regularidade da intimação, do conteúdo do ofício e do efetivo transcurso do prazo concedido.
Assim, considerando a necessidade de resguardar a regularidade da alienação judicial do imóvel objeto da matrícula nº 9.403 do Cartório de Registro de Imóveis de Mantena/MG, especialmente diante da existência de gravames registrados em favor de terceiros, impõe-se oportunizar aos respectivos titulares, em viés derradeiro, manifestação específica acerca de eventual crédito garantido pelo bem.
Assim, determino a intimação pessoal dos credores hipotecários e dos demais titulares de direitos reais ou constrições inscritos ou averbados na matrícula nº 9.403, atentando-se aos retornos já acostados aos autos, na pessoa de seus representantes legais, para que, no prazo de 15 (quinze) dias:
a) informem se possuem crédito atualmente garantido pelo imóvel;
b) indiquem a origem, a natureza e o valor atualizado do crédito;
c) apresentem memória discriminada e atualizada do débito e os documentos comprobatórios pertinentes;
d) esclareçam se pretendem exercer preferência ou requerer reserva de valores sobre o produto da arrematação;
e) manifestem-se expressamente acerca do levantamento ou cancelamento do respectivo gravame.
Deverá constar da intimação advertência expressa de que a ausência de manifestação no prazo assinalado importará preclusão quanto à alegação, nestes autos, de direito de preferência, reserva ou recebimento de crédito sobre o produto da alienação judicial, reputando-se inexistente oposição ao aperfeiçoamento e à plena eficácia da arrematação em relação ao credor silente. Servirá a presente Decisão como ofício.
Decorrido o prazo sem manifestação, certifique-se a inércia e, inexistindo outra pendência, reconheço o aperfeiçoamento da arrematação e sua plena eficácia, determinando a expedição da respectiva carta, bem como mandado ao Cartório de Registro de Imóveis do foro de situação do bem, para o cancelamento das hipotecas, penhoras e demais constrições sobre o mesmo incidentes, na forma dos arts. 903 e 908 do CPC.
Havendo manifestação de qualquer credor, intimem-se o exequente, os executados e o arrematante para pronunciamento, no prazo comum de 15 (quinze) dias, após o que deverão os autos retornar conclusos para deliberação acerca da ordem de preferência e da destinação do produto da arrematação.
Antes de operacionalizar eventual destinação financeira, determino a intimação do exequente para apresentar memória atualizada do débito em execução, no prazo de 15 (quinze) dias, com abertura de idêntico lapso temporal para manifestação do executado, em cotejo ao contraditório substancial.
Ato seguinte, volvam os autos conclusos para as deliberações ulteriores.
Intimem-se. Diligências necessárias.
