PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ouro Preto / 2ª Vara Cível da Comarca de Ouro Preto Rua Simão Lacerda, 975, Bauxita, Ouro Preto - MG - CEP: 35400-000 PROCESSO Nº: 5000352-39.2022.8.13.0461 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO (92) ASSUNTO: [Despejo por Denúncia Vazia] AUTOR: PATRICIA MANSUR BARBOSA CPF: 529.***.***-91 RÉU: LOJA DE CONVENIENCIA FERRARI LTDA - ME CPF: 05.***.***/0001-92
SENTENÇA
1.
RELATÓRIO
Patrícia Mansur Barbosa propôs ação de despejo por denúncia vazia em face de Loja de Conveniência Ferrari Ltda. - ME, partes qualificadas na inicial (ID 8113658004). A autora afirma que firmou com a ré, em 01 de julho de 2011, contrato de locação comercial com prazo de 4 anos, findo em 30 de junho de 2015, tendo por objeto imóvel destinado ao funcionamento de loja de conveniência situado na Rua João Batista Fortes, nº 34-A, bairro Pilar, Ouro Preto/MG (ID 8113658017).
Alega que a ré não propôs ação renovatória e permaneceu no imóvel por mais de 30 dias após o vencimento sem oposição, prorrogando-se a locação por tempo indeterminado. Em 13 de setembro de 2021, narra que comunicou por e-mail a solicitação de desocupação (ID 8113658018) e, em 26 de novembro de 2021, notificou extrajudicialmente a ré com aviso de recebimento (IDs 8113658022 e 8113658026), concedendo prazo de 30 dias.
A ré, por sua vez, contra notificou e recusou a desocupação (ID 8113658024). Decisão de ID 9454426352 indeferiu o pedido de tutela de urgência, designando audiência de conciliação. A autora opôs embargos de declaração (ID 9543570109), rejeitados conforme decisão de ID 9564088933. Realizada audiência de conciliação (ID 9741773163), a tentativa de autocomposição restou infrutífera. A ré apresentou contestação no ID 9762778358.
Preliminarmente, arguiu a ilegitimidade ativa da autora. No mérito, sustentou a nulidade da notificação extrajudicial, o direito à renovatória, a ausência de comprovação de propriedade e o direito à indenização por benfeitorias. Impugnação à contestação (ID 9805114015). Intimadas para especificação de provas, a autora requereu o julgamento antecipado da lide (ID 9849702751) e a ré pediu a realização do depoimento pessoal da autora, prova pericial e a oitiva de testemunhas (ID 9855596701).
Decisão de saneamento (ID 9874023573) que rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa e deferiu a produção de prova oral consistente em depoimento pessoal da autora e oitiva de testemunhas, postergando a análise da prova pericial. Realizada audiência de instrução e julgamento (ID 100.***.***-00), foi realizado o depoimento pessoal da autora e a oitiva de duas testemunhas arroladas pela ré, sendo deferida a produção de prova pericial.
O laudo pericial apresentado (ID 104.***.***-16), indicou a existência de benfeitorias no valor de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais). As partes se manifestaram por meio de assistentes técnicos (IDs 104.***.***-75 e 104.***.***-97). O perito prestou esclarecimentos complementares (ID 104.***.***-56). Em decisão de ID 104.***.***-80, o laudo foi homologado. A ré interpôs agravo de instrumento, não conhecido pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (ID 106.***.***-15).
As partes apresentaram alegações finais (IDs 105.***.***-07 e 105.***.***-51). Vieram os autos conclusos. É o relato do necessário. Passo a decidir.
2. FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, inexistindo vícios e irregularidades que possam levar à sua nulidade, estando presentes os pressupostos processuais. Assim, em atendimento às exigências do art. 93, inciso IX, da Constituição Federal e do art. 458 do Código de Processo Civil, passo a decidir fundamentadamente, analisando os argumentos fáticos e jurídicos trazidos pelas partes. Pretende a autora a retomada do imóvel localizado na Rua João Batista Fortes, nº 34-A, bairro Pilar, Ouro Preto/MG, objeto de contrato de locação comercial findado em 30 de junho de 2015 e postergado indeterminadamente até novembro de 2021, quando notificou extrajudicialmente a ré com aviso de recebimento (IDs 8113658022 e 8113658026).
A ré, por sua vez, defendeu-se argumentando a ausência de demonstração de propriedade e do falecimento de um dos locadores do imóvel e, via de consequência, da qualificação dos demais herdeiros. Além disso, sustentou a ausência de anuência demais locadores; a existência de cláusula contratual que afasta a possibilidade de renovatória; a nulidade da notificação extrajudicial; a ausência de comprovação da necessidade de reformas a autorizar o despejo; a existência de financiamento contraído que impede a desocupação e a integração da área com o Posto Ferrari.
Por fim, suscitou a extemporaneidade para realização do despejo após exaurimento do prazo de 30 dias contados da notificação extrajudicial, caso considerada válida, e a existência de benfeitorias indenizáveis. Prefacialmente, cumpre salientar que a ação de despejo não possui via procedimental dúplice, de modo que eventual pedido de indenização pelas benfeitorias realizadas deve ser formulado através da propositura de reconvenção ou de ação própria, não sendo adequada a mera apresentação de pedido contraposto em sede de contestação.
Assim, o requerido sucumbe por oposição por via inadequada em relação a eventual pedido de indenização. Diante disso, a controvérsia recai exclusivamente sobre os requisitos autorizadores do despejo por denúncia vazia. 2.1. Despejo por denúncia vazia Em análise aos autos, verifico que o contrato de locação comercial foi firmado entre Alexandre Mansur Barbosa, Soraya Mansur Barbosa e Patrícia Mansur Barbosa com a ré, em 01 de julho de 2011, findando-se em 30 de junho de 2015, conforme documento de ID 8113658017.
Assim, verifico que a autora figurou no contrato como locadora do imóvel em questão, o que evidencia a relação locatícia direta entre ela e a ré. Nesse contexto, o
C. STJ estabeleceu a prescindibilidade de integração do polo ativo da ação de despejo por todos os locadores, afastando eventual litisconsórcio ativo necessário, na medida em que limitaria o direito constituição de agir, autorizando ao locador o direito de ajuizar diretamente a ação de despejo. Veja-se: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TERMINO DO CONTRATO.
RESCISÃO IMOTIVADA. EXISTÊNCIA DE COLOCADORES. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. INEXISTENTE. SITUAÇÕES EXCEPCIONALÍSSIMAS. AJUIZAMENTO DO DESPEJO. TRINTA DIAS APÓS TERMO FINAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. [...]
2. O propósito recursal consiste em determinar se houve irregularidade no polo ativo da ação de despejo, em razão da ausência de todos os locadores, bem como se ocorreu, na hipótese, a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação em discussão, por ausência de notificação extrajudicial nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo contratual.
3. O tema da admissibilidade ou não do litisconsórcio ativo necessário envolve limitação ao direito constitucional de agir, que se norteia pela liberdade de demandar, devendo-se admiti-lo apenas em situações excepcionais.
4. Na hipótese, não há razão para que se inclua entre essas situações excepcionais para a formação do litisconsórcio ativo necessário o pedido de despejo por encerramento do contrato de locação.
5. É permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato.
6. Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp n. 1.737.476/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/2/2020, DJe de 6/2/2020.) (grifou-se) Logo, não assiste razão à ré em relação à impossibilidade de formulação individual do pedido de despejo pela autora, sendo demonstrada a relação locatícia existente entre esta e a ré, dispensando-se a comprovação de falecimento de qualquer dos locadores e dos respectivos herdeiros deste.
De igual modo, também é prescindível a prova da propriedade do imóvel pela autora, na medida em que a legitimidade ativa desta decorre da condição de locadora, atestada pelo contrato juntado ao ID 8113658017. Soma-se a isso o depoimento pessoal prestado pela autora, no qual ela narrou exercer isoladamente a posse atual da área em questão, ficando os demais locadores com áreas diversas, embora ainda não formalizada.
A esse respeito, veja-se a jurisprudência do E. TJ/MG:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO VERBAL. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR. VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. INADIMPLEMENTO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME […]
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade ativa para a ação de despejo decorre da condição de locador, sendo desnecessária a comprovação da propriedade do imóvel, diante da natureza obrigacional da relação locatícia. […] Legislação relevante citada: CC, arts. 166, II; 389, parágrafo único; 406, §1º; 422; 884; 1.196; 1.197; CPC, art. 373, II; art. 85, §2º; Lei nº 8.245/1991, arts. 23, III; 62, I; 63, §1º; Lei nº 13.465/2017; Lei nº 14.905/2024.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.196.824/AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 19.02.2013; STJ, AREsp 3.005.365/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 01.12.2025; TJMG, Apelação Cível 1.0000.23.072886-7/001, Rel. Des. Lílian Maciel, j. 06.12.2023; TJMG, Apelação Cível 1.0000.24.467751-4/001, Rel. Des. Sérgio André (TJMG- Apelação Cível 1.0000.23.182890-6/002, Relator(a): Des.(a) Régia Ferreira de Lima , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/05/2026, publicação da súmula em 03/06/2026)(grifou-se)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - GRATUIDADE DE JUSTIÇA - RECOLHIMENTO DO PREPARO - ATO INCOMPATÍVEL COM A ALEGADA HIPOSSUFICIÊNCIA - BENESSE INDEFERIDA - PRELIMINAR - INOVAÇÃO RECURSAL - CONFIGURAÇÃO - NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO - ILEGITIMIDADE ATIVA - INOCORRÊNCIA - SUB-ROGAÇÃO DO ADQUIRENTE AUTORIZADA NA LEGISLAÇÃO - […] - A ação de despejo possui natureza pessoal, sendo desnecessária a comprovação da propriedade do imóvel, bastando a condição de locador, admitida a sub-rogação do adquirente mediante contrato de promessa de compra e venda, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.393527-7/002, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/04/2026, publicação da súmula em 24/04/2026) (grifou-se) Superada a legitimidade da autora, verifico que após o término do prazo contratual, é incontroverso que a ré permaneceu no imóvel por mais de 30 dias sem qualquer oposição, confirmando o representante da ré, em audiência de instrução, a permanência até o corrente ano, configurando-se a prorrogação por prazo indeterminado, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei 8.245/91.
Em contraponto, a ré sustentou em sua defesa a existência de cláusula contratual que inviabilizaria o exercício do direito à ação renovatória da locação comercial (art. 51 da Lei 8.245/91). De fato, o contrato acordado previu o prazo para locação inferior ao necessário para pretensão renovatória (cláusula
2 – ID 8113658017). Todavia, não há exigência legal que imponha a observância do prazo quinquenal nos contratos não residenciais, estando o instrumento contratual objeto dos autos em consonância à Lei 8.245/91. Nesse contexto, verifico que não há nulidade contratual a ser declarada na hipótese, tratando-se o prazo acordado de liberalidade das partes, ainda que inviabilizada a pretensão reivindicatória.
Além disso, a existência de contratos anteriores celebrados com pessoas diversas e a eventual renovação ao longo de mais de 20 anos não alteram a conclusão quanto à regularidade do contrato firmado entre as partes, pois eventual ação renovatória se constitui como direito personalíssimo, não, adquirido, a ser exercido no tempo e na forma da lei.
Posto isso, com o contrato prorrogado por prazo indeterminado, a locadora autora exerceu o direito potestativo de denunciar a locação, nos termos dos arts. 56 e 57 da Lei nº 8.245/1991, após enviar e-mail solicitando a desocupação (ID 8113658018) e notificação extrajudicial com aviso de recebimento (IDs 8113658026). Acerca da notificação realizada, verifico que a ré alegou sua nulidade, ao argumento de ter sido recebida por terceira estranha ao seu quadro societário ou à sua representação.
A esse respeito, saliento que, nos termos do art. 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/91, é suficiente a comprovação inequívoca da notificação premonitória do locatário quanto ao término da locação e intenção de retomada para concessão da medida liminar, bastando que seja esta enviada ao endereço contratual da locatária, independente da assinatura por terceiros. Na hipótese, a medida liminar pretendida foi indeferida.
Assim, para autorizar a pretensão autoral, basta a caracterização da ciência da locatária ré, não exigindo a Lei 8.245/91 forma especial para a notificação Acerca desta, o alegado recebimento por terceiros não é suficiente para macular a ato de notificação, porque a ré contra notificou a autora, recusando a desocupação (ID 8113658024), o que torna inconteste a ciência acerca da intenção de retomada do imóvel, quando lhe foi assegurado o prazo legal para desocupação voluntária (art. 57 da Lei 8.245/91).
Tratando-se direito potestativo do locador de encerrar o contrato por prazo indeterminado independentemente de justificativa, não há necessidade de demonstrar a pretendida reforma, uso próprio ou qualquer outra finalidade específica. Tampouco constitui impedimento legal à pretensão de desocupação eventual prejuízo às atividades empresariais da ré, inclusive, em razão de contrato de financiamento, porque presentes os requisitos autorizativos do despejo.
Isso é, realizada a notificação prévia à locatária ré e concedido o prazo de 30 dias para desocupação, exigidas pela legislação, caracteriza-se o preenchimento dos requisitos legais para a denúncia vazia. Nesse cenário, estão presentes os requisitos legais para a rescisão do contrato de locação e para a decretação do despejo da ré, tornando imperiosa a procedência do pedido de rescisão contratual, com a determinação de desocupação do imóvel no prazo de 15 dias (art. 63, §1º, 'a', da Lei 8.245/91).
Não obstante, embora arguida a integração da área a ser desocupada com outra de pessoa jurídica diversa (Posto Ferrari), ressalto que não só o contrato (ID 8113658017, p.1) delimita o imóvel comercial de forma individualizada para funcionamento da Loja de Conveniência ré, mas também o laudo pericial produzido (ID 104.***.***-16) atestou a referida separação. A ré, em sua contestação, admite que houve a separação das áreas ao longo das sucessões contratuais de locação, sendo o espaço relativo ao Posto e à Lanchonete objeto de contratos autônomos.
De igual modo, a autora afirmou em seu depoimento que não há dependência das áreas, inclusive, salientando a existência de contratos independentes para cada uma delas. Logo, não assiste razão a ré quanto à indivisibilidade das áreas. Por fim, quanto à extemporaneidade da pretensão autoral, saliento que a Lei 8.245/91 prevê o prazo de 30 dias, após a notificação, como requisito autorizativo da concessão da medida liminar de desocupação (art. 59,1º) que, na hipótese, sequer foi deferida, não se confundindo com o mérito da demanda.
A esse respeito, veja-se o entendimento firmado pelo E. TJ/MG:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. PRAZO PARA AJUIZAMENTO. LIMITAÇÃO À MEDIDA LIMINAR. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME [...]
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O prazo de 30 dias previsto no art. 59, §1º, da Lei 8.245/91 constitui requisito específico para a concessão de liminar de despejo, e não para o julgamento de mérito da ação.
4. A inobservância desse prazo impede apenas a concessão de despejo liminar inaudita altera parte, sem afastar o direito do locador de pleitear a rescisão contratual pela via ordinária.
5. Comprovada a locação não residencial, a prorrogação por prazo indeterminado e a notificação premonitória válida, subsiste o direito potestativo do locador de denunciar imotivadamente o contrato.
6. O indeferimento da liminar no caso concreto e o regular processamento da demanda sob contraditório asseguram a validade da decisão de mérito que decretou o despejo.
7. A tese de que o decurso do prazo de 30 dias impediria a denúncia vazia não encontra amparo na legislação, que não condiciona o exercício do direito potestativo à propositura da ação nesse interregno.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE
8. Recurso desprovido. Teses de julgamento:
1. "O prazo de 30 dias previsto na Lei do Inquilinato após a notificação premonitória é requisito apenas para a concessão de despejo liminar".
2. "A propositura da ação após esse prazo não impede o exercício do direito potestativo do locador de denunciar o contrato por prazo indeterminado".
3. "A denúncia vazia em locação não residencial prescinde de motivação quando atendidos os requisitos legais". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; Lei 8.245/91, arts. 10, 57, 59, §1º, e
63. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.13.301551-1/001, Rel. Des. Evangelina Castilho Duarte, 14ª Câmara Cível, j. 27.02.2014. (TJMG- Apelação Cível 1.0000.26.108330-7/001, Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/06/2026, publicação da súmula em 25/06/2026) (grifou-se) Tais constatações ensejam a rescisão do contrato de locação, com a consequente determinação de despejo, nos termos dos arts. 57 e 63, §1º, alíneas “a”, da Lei de Locações, de modo que ao menos os pedidos de reconhecimento da extinção da relação contratual e desocupação do imóvel devem ser acolhidos. 2.2.
Do direito de retenção A ré sustentou em sua defesa o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, bem como por permissivo autorizativo de retenção. Em que pese já afastada a pretendida indenização mediante erro procedimental, ainda pende alegação de direito de retenção. Por essa razão, houve o deferimento de prova pericial, juntada em ID 104.***.***-16 e homologada por decisão de ID 104.***.***-80.
No laudo, foram relacionadas as intervenções executadas de forma detalhada e com registro fotográfico, quais sejam: instalação de revestimentos em piso e parede, adequações elétricas e hidrossanitárias, instalação de bancadas em granito, pintura geral, demolição de banheiro interno e construção de novo banheiro, entre outros serviços; estimadas no total de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais). Estas não se tratam de mera benfeitoria decorrente da conservação do imóvel, mas de benfeitorias que efetivamente agregaram valor e adaptaram-no ao uso comercial que a ré lhe deu por todo o período contratual.
A referida prova foi submetida ao contraditório, sendo o agravo de instrumento interposto pela ré em face da homologação não conhecido (IDs 106.***.***-15 e 106.***.***-16), tornando definitiva a prova técnica. Durante a diligência pericial, as partes concordaram quanto à extensão e ao detalhamento das obras realizadas, divergindo quanto ao acréscimo destas ao imóvel. A esse respeito, o contrato de locação (ID 8113658017), em sua Cláusula 3ª, §§ 1º e 2º, exige autorização prévia por escrito do locador para a realização de benfeitorias, sob pena de incorporação ao imóvel sem direito a retenção ou indenização.
Neste sentido, destaco texto expresso: Com prévia anuência expressa dos locadores, por escrito, a locatária poderá, às suas expensas e sem qualquer ônus para os locadores, executar benfeitorias no imóvel objeto da presente locação, que incorporarão automaticamente ao imóvel ora locado, sem qualquer direito a retenção ou indenização. A uma, não se extrai dos autos a existência de anuência expressa dos locadores para realização de benfeitorias.
Doutro norte, é claro e inconteste o texto da cláusula de renúncia, que é recepcionado em nosso ordenamento pelo artigo 35, Lei 8245/91, e Súmula 335 do STJ, ao enunciar que "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". Conforme se extrai do laudo acostado em ID 104.***.***-44, f. 21, a aventada benfeitoria foi construída 'em um banheiro externo que não faz parte do contrato em análise, mas sim do contrato de locação do posto, embora de uso compartilhado', o que já extrapola o objeto da lide.
Ademais, em resposta a quesito de remoção de banheiro anterior nas dependências da lanchonete, o i. perito informa que "não consta nos autos nem foi disponibilizado a este perito documentação que comprove. Contudo, no local, visualiza-se indícios da existência (marcas na parede e existência de tubos). Na diligência, ambas as partes confirmaram". Assim, sequer o desequilíbrio contratual é apto a se vislumbrar.
A validade de tal cláusula fundamenta-se no princípio da autonomia da vontade e na liberdade contratual, especialmente de natureza comercial, onde as partes possuem plena capacidade para contratar e conhecimento das consequências jurídicas de suas manifestações de vontade. A título ilustrativo, colaciono julgado de pacificada jurisprudência: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA C/C DIREITO DE RETENÇÃO.
NULIDADE PARCIAL DA
SENTENÇA
POR VÍCIO CITRA PETITA. CAUSA MADURA. RENÚNCIA CONTRATUAL VÁLIDA À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO DE BENFEITORIAS. RECURSO PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO SUBSIDIÁRIO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos da ação renovatória de locação c/c pedido de retenção por benfeitorias. A sentença de primeiro grau reconheceu a decadência da pretensão renovatória e extinguiu o feito com resolução de mérito, deixando de apreciar o pedido subsidiário de indenização e retenção de benfeitorias.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. HÁ duas questões em discussão: (i) definir se há nulidade parcial da sentença por ausência de apreciação do pedido subsidiário de retenção e indenização de benfeitorias; (ii) estabelecer se é juridicamente válida a cláusula contratual que afasta o direito à indenização e retenção das benfeitorias, ainda que necessárias.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Configura-se vício citra petita quando o julgador deixa de apreciar pedido expressamente formulado na petição inicial, violando os princípios da adstrição e do devido processo legal.
4. A pretensão subsidiária de retenção e indenização de benfeitorias é juridicamente compatível com a cumulação à ação renovatória, por derivar da mesma relação locatícia e representar desdobramento lógico do pedido principal.
5. Reconhecida a nulidade parcial da sentença, admite-se o julgamento imediato do pedido subsidiário com fundamento na teoria da causa madura (CPC, art. 1.013, § 3º, III), diante da desnecessidade de dilação probatória.
6. Cláusula contratual expressa previu a renúncia do locatário à indenização e retenção por quaisquer benfeitorias, ainda que necessárias, com incorporação destas ao imóvel locado.
7. A cláusula de renúncia é válida, conforme autorizado pelo art. 35 da Lei do Inquilinato e pacificado pelo enunciado da Súmula 335 do STJ, não havendo ilegalidade ou desequilíbrio contratual a justificar sua desconsideração.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Recurso provido. Tese de julgamento:
1. A omissão na apreciação de pedido subsidiário configura nulidade parcial da sentença por vício citra petita.
2. É válida a cláusula contratual que prevê a renúncia do locatário ao direito de indenização e retenção por benfeitorias, ainda que necessárias.
3. A existência de cláusula de renúncia contratual afasta o direito à indenização e à retenção, tornando improcedente o pedido subsidiário mesmo quando este decorre da mesma relação jurídica da pretensão principal. (Apelação Cível 1.0000.25.232371-2/001, Rel. Des.(a) Maria Lúcia Cabral Caruso, 12ª CÂMARA CÍVEL, p. 27/01/2026) Nesse sentido, tenho que não merece prosperar a pretensão de direito de retenção, seja por extrapolar o objeto do contrato em análise, seja por observância à autonomia das partes e texto expresso de lei.
3.
DISPOSITIVO
Pelo exposto, julgo procedentes os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) Rescindir o contrato de locação objeto dos autos em razão da denúncia vazia, nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/1991; b) Decretar o despejo da ré Loja de Conveniência Ferrari Ltda. - ME com fundamento na denúncia do contrato de locação por prazo indeterminado (art. 57, Lei 8.245/1991), concedendo-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 63, caput e §1º, 'a', da Lei 8.245/1991.
Decorrido o prazo de desocupação voluntária do imóvel, caso não tenha sido noticiada a desocupação voluntária, expeça-se mandado de despejo. Autorizo, em caso de estrita necessidade, devidamente certificada, a requisição de força policial e arrombamento. Condeno a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.
Transitada em julgado a sentença, remetam-se os autos ao arquivo.
Intime-se.
Cumpra-se. Ouro Preto, data da assinatura eletrônica. ANA PAULA LOBO PEREIRA DE FREITAS Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Ouro Preto
