PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 17ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 CHC PROCESSO Nº: 5097166-32.2023.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Práticas Abusivas] AUTOR: CLAUDINEI SILVA CPF: 042.***.***-09 e outros RÉU: FRANCISCO ROCHA IMOVEIS LTDA CPF: 11.***.***/0001-24
SENTENÇA
I –
RELATÓRIO
CLAUDINEI SILVA e SANDRA MARIA REIS, devidamente qualificados, ajuizaram a presente ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por danos morais em face de FRANCISCO ROCHA IMÓVEIS LTDA., igualmente qualificada, postulando, em síntese, (i) a inversão do ônus da prova; (ii) a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, com a restituição imediata e integral dos valores pagos; (iii) a condenação da ré ao pagamento de multa de 20% (vinte por cento) e honorários contratuais de 10% (dez por cento) sobre o valor devido; e (iv) a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.
Quanto aos fatos, os autores narraram que, em 19/08/2012, celebraram com a ré contrato de promessa de compra e venda referente à gleba de terreno rural nº 025, com 3,97 ha, situada na “Fazenda Paraíso”, no município de Três Marias/MG. Informaram que o preço ajustado foi de R$ 94.046,40 (noventa e quatro mil e quarenta e seis reais e quarenta centavos), a ser pago em 210 parcelas. Sustentaram que a ré descumpriu a obrigação contratual de implantar a rede de energia elétrica no empreendimento no prazo de 360 (trezentos e sessenta) dias úteis, inviabilizando o uso e fruição do imóvel.
Relataram que, ao buscarem a rescisão administrativa, a ré propôs a retenção de valores e parcelamento da restituição de forma abusiva. Afirmaram ter quitado o montante histórico de R$ 40.681,43 (quarenta mil, seiscentos e oitenta e um reais e quarenta e três centavos). Atribuíram à causa o valor de R$ 40.681,43 (quarenta mil, seiscentos e oitenta e um reais e quarenta e três centavos). Com a inicial vieram documentos.
Custas processuais recolhidas (ID 9824167479). A inicial foi recebida em ID 9828840322. Regularmente citada, a ré apresentou contestação em ID 9917190053. Preliminarmente, arguiu a inépcia da inicial quanto ao pedido de justiça gratuita e impugnou o valor da causa. No mérito, alegou que os autores se encontram inadimplentes desde 2014. Defendeu a validade das cláusulas contratuais e a possibilidade de retenção de valores em caso de rescisão.
Quanto à infraestrutura de energia, sustentou a ocorrência de força maior e culpa exclusiva da CEMIG pelo atraso, afirmando ter disponibilizado gerador de energia para mitigar o problema. Rechaçou a aplicação da multa inversa e a existência de danos morais. Pugnou pela improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, pela retenção de percentual sobre os valores pagos e devolução parcelada. Réplica em ID 100.***.***-00.
Frustrada a tentativa conciliatória (ID 101.***.***-12). O feito foi saneado em ID 103.***.***-82, oportunidade em que foram rejeitadas as preliminares de inépcia e indeferido o pedido de inversão do ônus da prova. Na oportunidade, foi acolhida a impugnação ao valor da causa, determinando sua retificação para R$ 71.041,43. Declarou-se encerrada a fase instrutória. Custas complementares recolhidas (ID 105.***.***-62).
É o relatório.
Decido.
II – FUNDAMENTAÇÃO O feito encontra-se em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas ou preliminares pendentes de apreciação. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passa-se à análise do mérito. Da relação de consumo Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica existente entre as partes é caracterizada como de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).
Os autores figuram como consumidores, destinatários finais do imóvel, e a ré como fornecedora, atuando na comercialização de empreendimentos imobiliários. Assim, as disposições do CDC são aplicáveis ao caso em tela, notadamente no que tange à interpretação das cláusulas contratuais de forma mais favorável ao consumidor e à responsabilidade objetiva do fornecedor. Da culpa pela rescisão contratual A controvérsia central reside na atribuição de culpa pela rescisão do contrato.
Os autores imputam à ré o inadimplemento pela não entrega da infraestrutura de energia elétrica, enquanto a ré alega inadimplência dos compradores e ocorrência de força maior. Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de propriedade rural (ID 9917214652), cuja cláusula sétima estabeleceu a obrigação da vendedora de instalar a rede de energia elétrica no prazo de 360 (trezentos e sessenta) dias úteis, contados das providências cabíveis de georreferenciamento. “[…]
7 - O terreno ora adquirido está localizado na zona rural, sendo assim, a Promitente Vendedora entrega o mesmo com estradas abertas, demarcação do módulo com piquetes de cimento, rede de energia elétrica, sem iluminação pública, para distribuição exclusivamente familiar. Parágrafo Primeiro - O início das obras para energização do empreendimento, dar-se-á após conclusão dos serviços de Georreferenciamento, emissão do certificado pelo INCRA e averbação do mesmo no registro da propriedade, ino Cartório de Registro de Imóveis de Três Marias/MG.
A previsão de duração das obras, após estas providências, será de 360 dias úteis, a contar da data da respectiva averbação. Salvo motivo de força maior. [...]”. É fato incontroverso que, decorridos mais de 10 (dez) anos da celebração do contrato, a rede elétrica não foi instalada no imóvel. A ré, em sua defesa, tenta eximir-se de responsabilidade, alegando culpa de terceiro (CEMIG) e burocracia administrativa, o que caracterizaria hipótese de força maior.
Contudo, tal argumento não merece prosperar. As dificuldades administrativas e eventuais atrasos de concessionárias de serviço público inserem-se no risco do empreendimento, configurando fortuito interno, inoponível ao consumidor. A construtora/loteadora, ao estipular prazo para entrega de obras de infraestrutura, deve considerar os trâmites burocráticos previsíveis. O atraso excessivo, de mais de uma década, extrapola qualquer limite de razoabilidade, configurando inadimplemento contratual absoluto por parte da ré.
A alegação da ré de que os autores estariam inadimplentes não afasta sua mora anterior. O prazo para entrega da energia elétrica venceu muito antes da suposta inadimplência dos autores (que teria iniciado em 2014/2018). Diante do descumprimento contratual da vendedora, que não entregou a infraestrutura essencial prometida, aplicando-se, à espécie, a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil, de modo a legitimar a suspensão dos pagamentos pelos compradores.
Portanto, a rescisão do contrato deve ser declarada por culpa exclusiva da ré, em razão do descumprimento da obrigação de entregar a infraestrutura de energia elétrica no prazo avençado. Da restituição dos valores pagos Reconhecida a culpa exclusiva da ré, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição integral dos valores pagos pelos autores. Não há que se falar em retenção de qualquer percentual a título de despesas administrativas ou multa, uma vez que não foram os consumidores que deram causa ao desfazimento do negócio.
Nesse sentido, aplica-se o entendimento consolidado na Súmula 543, STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
O valor a ser restituído é de R$ 40.681,43 (quarenta mil, seiscentos e oitenta e um reais e quarenta e três centavos), conforme indicado na inicial e não impugnado especificamente quanto ao montante histórico pago. A restituição deve ser imediata, sendo abusiva a pretensão da ré de realizar o pagamento de forma parcelada, sendo inaplicável ao caso a Lei nº 13.786/2018 para contratos firmados anteriormente à sua vigência e, sobretudo, quando a culpa é da vendedora.
Da inversão da cláusula penal Os autores pleiteiam a aplicação inversa da multa contratual prevista na cláusula décima terceira do contrato, que estipula multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago em desfavor do comprador em caso de rescisão. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 971, firmou a tese de que: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". Assim, visando ao equilíbrio contratual e à simetria, é cabível a condenação da ré ao pagamento da multa de 20% (vinte por cento) sobre o montante pago pelos autores, nos mesmos moldes que seriam exigidos dos consumidores. Quanto ao pedido de honorários advocatícios contratuais no percentual de 10% (dez por cento), força é convir ser indevido o pagamento, porquanto a fixação dos honorários sucumbenciais já remunera o trabalho do causídico, sob pena de bis in idem e onerosidade excessiva.
Dos danos morais Os autores pleiteiam indenização por danos morais em razão da frustração vivenciada. A situação dos autos ultrapassa o mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual. A aquisição de um imóvel rural para lazer ou moradia gera legítima expectativa de uso e fruição. O atraso de mais de uma década na entrega da infraestrutura básica de energia elétrica inviabiliza a utilização digna do bem, frustrando profundamente os planos dos adquirentes e causando angústia e sentimento de impotência diante do descaso da ré.
Tal cenário configura dano moral indenizável. Considerando as circunstâncias do caso, o tempo de atraso, o valor do contrato e a capacidade econômica das partes, fixo a indenização em R$ 6.000,00 (seis mil reais) para cada autor, totalizando o valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), que reputo razoável e proporcional para compensar o dano e punir pedagogicamente a ofensora.
III –
DISPOSITIVO
Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I do CPC, para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré. (ii) condenar a ré a restituir aos autores a quantia de R$ 40.681,43 (quarenta mil, seiscentos e oitenta e um reais e quarenta e três centavos), de forma integral e imediata.
O valor deverá ser corrigido monetariamente, desde a data de cada desembolso, pelo IPCA, até a data correspondente ao termo inicial dos juros de mora, qual seja, a citação, a partir da qual deverá ser aplicada exclusivamente a Taxa SELIC, até o efetivo pagamento. (iii) condenar a ré ao pagamento da multa contratual invertida de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado das parcelas pagas a ser restituído.
Sobre este valor, deverá incidir correção monetária pelo IPCA desde o ajuizamento da ação até a data da citação, a partir da qual deverá ser aplicada exclusivamente a Taxa SELIC, até o efetivo pagamento. (iv) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) para cada autor, totalizando o montante de R$ 12.000,00 (doze mil reais). Sobre o valor da condenação incidem os juros de mora desde a data da citação, pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do artigo 389, do CC, (art. 406, §1º, CC), destacando-se que se o resultado for negativo após a dedução do referido índice, deverá ser considerada uma taxa equivalente a zero para o cálculo da taxa de juros no período de referência, consoante o disposto no §3º do referido dispositivo.
A partir da publicação da sentença, passará a incidir também a correção monetária, devendo ser aplicada tão somente a Taxa SELIC, conforme o disposto no artigo 406, do Código Civil, e de acordo com o entendimento consolidado pelo STJ no âmbito do Tema 1368, até o efetivo pagamento. Considerando a sucumbência mínima dos autores, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. MIRIAM VAZ CHAGAS Juiz(íza) de Direito 17ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte
