Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2849488/MG (2025/0032682-0)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: FERNANDO ANTONIO GURGEL VALENTE
AGRAVANTE: REGINA OLIVEIRA GURGEL VALENTE
ADVOGADO: RAMON JOSÉ MILANI MARTINS - MG109825
AGRAVADO: EDGARD GURGEL VALENTE FILHO
AGRAVADO: MATEUS MORAIS GURGEL VALENTE DE SOUSA
AGRAVADO: SILVIA MARTA DE CARVALHO
AGRAVADO: TILDA GURGEL VALENTE FRANCA
AGRAVADO: ANDRE MORAIS GURGEL VALENTE DE SOUSA
AGRAVADO: CARLOS ALBERTO NEVES FRANÇA
ADVOGADOS: RAFAEL MOREIRA SABINO - MG123373
CELIO AGOSTINHO DUARTE - MG124782
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por FERNANDO ANTONIO GURGEL VALENTE e REGINA OLIVEIRA GURGEL VALENTE contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que as partes agravantes interpuseram recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 891): APELAÇÃO CÍVEL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. REJEIÇÃO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. FALECIMENTO. TRANSFERÊNCIA IMEDIATA DA PROPRIEDADE DOS BENS AOS HERDEIROS. PRINCÍPIO DA SAISINE. COPROPRIEDADE DO TODO UNITÁRIO QUE COMPÕE A HERANÇA. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. REGISTRO DO FORMAL DE PARTILHA. PRESCINDIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.320 DO CC. POSSE EXERCIDA POR APENAS UM DOS COPROPRIETÁRIOS. PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS CORRESPONDENTES AOS COPROPRIETÁRIOS PRIVADOS DA POSSE. CABIMENTO. 1. Não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade na hipótese em que o recurso se presta a atacar, objetivamente, os fundamentos da decisão recorrida. 2. A pessoa natural que preencher os pressupostos legais terá direito à gratuidade da justiça, notadamente pelo fato de que a declaração de hipossuficiência financeira por ela firmada possui presunção relativa de veracidade, somente derruída por prova em sentido contrário. 3. A herança se transmite aos herdeiros no momento do óbito, por força do princípio da saisine, consagrado na norma do art. 1.784 do CC. 4. Conforme precedentes do STJ, o prévio registro do título translativo (formal de partilha) no registro de imóveis, anotando-se a situação de copropriedade sobre frações ideais entre os herdeiros, e não mais a copropriedade sobre o todo indivisível chamado herança, não é condição sine qua non para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles, especialmente porque a finalidade do registro é a produção de efeitos em relação a terceiros e a viabilização dos atos de disposição pelos herdeiros. 5. Conforme estabelece a norma do art. 1.320 do CC, “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”. 6. Comprovada a utilização exclusiva da unidade imobiliária por um dos coproprietários, a tutela de reconhecimento do direito dos demais condôminos de receberem aluguéis, segundo montante proporcional à cota parte da propriedade que lhes toca, é de rigor. Sem embargos de declaração. No recurso especial, alegam que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 1.245, 1.320, 1.321 e 1.322 do Código Civil e ao art. 485, IV, do CPC. Sustentam que o acórdão confirmou sentença que admitiu a extinção de condomínio e cobrança de aluguéis sem a prévia regularização registral da titularidade do imóvel, apesar de vícios concretos apontados na matrícula e na cadeia dominial. Aduzem que a decisão recorrida negou a exigência de prévia averbação/regularização, afirmando que “a expedição do formal de partilha, e sua consequente averbação na matrícula do imóvel, não constituem pressuposto necessário à propositura da ação de extinção de condomínio”, posição que, segundo os recorrentes, afronta o art. 1.245 do Código Civil e o princípio da continuidade registral, porque: i) há pendência de averbação de partilhas e alterações de copropriedade (divórcio e partilhas envolvendo novos condôminos, herdeiros e espólio) não refletidas na matrícula e, ii) a ausência de regularização inviabilizou o exercício do direito de preferência, a negociação e eventual financiamento, por falta de segurança jurídica. Apontam. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 1.067-1.074). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 1.085-1.087), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 1.130-1.133). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Cinge-se a controvérsia em definir se a ação de extinção de condomínio, cumulada com alienação judicial e cobrança de aluguéis, pode ser proposta e julgada sem a prévia regularização registral da titularidade do imóvel (averbação de formal de partilha e atualização da matrícula), diante de vícios na cadeia dominial e pendências de averbação, ou se tal regularização constitui pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo, em razão do princípio da continuidade registral e da regra de aquisição da propriedade pelo registro. O Tribunal de origem ao negar provimento à apelação, fundamentou o acórdão nos seguintes termos (fls. 899-905): MÉRITO Quanto à questão de fundo, ressalto que o bem cuja extinção de condomínio foi postulada pelos Apelados, consiste no imóvel localizado na Avenida Raja Gabaglia, n. 130, apto 102, bairro Gutierrez, nesta Capital, inscrito sob a matrícula n. 5.809 do 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Capital (certidão de ordem n. 11), transmitido às partes litigantes por sucessão. Assim, deve se ter em mente que, pelo princípio da saisine, consagrado na norma do art. 1.784 do CC, a herança se transmite aos herdeiros, automaticamente, no momento do óbito, independentemente de inventário. A propósito, colaciono o retromencionado dispositivo legal, verbis: [...] A transmissão aos herdeiros se dá como um todo unitário, que só perde o atributo da indivisibilidade com a partilha. A propósito, colaciono a norma do art. 1.791 do CC, verbis: [...] Assim, a expedição do formal de partilha, e sua consequente averbação na matrícula do imóvel, não constituem pressuposto necessário à propositura da ação de extinção de condomínio. Como já ressaltado, a herança se transmite aos herdeiros no momento do óbito, por força do princípio da saisine, como um todo unitário, razão pela qual a ausência do registro do formal de partilha, atribuindo aos herdeiros as respectivas cotas-parte do bem, não obsta a extinção do condomínio. A propósito, colaciono os seguintes precedentes deste TJMG, verbis: [...] De acordo com o acima transcrito dispositivo legal, podem os condôminos, a qualquer momento, encerrar a copropriedade de um bem imóvel, sendo suficiente, para tanto, a vontade de apenas um deles. Colaciono, por oportuno, trecho do parecer da PGJ, acostado ao documento de ordem n. 203, verbis: A extinção do condomínio, prevista no art. 1.320, do Código Civil, trata-se de um direito potestativo do condômino, que pode pleiteá-lo independentemente da vontade dos demais coproprietários, caso não possua interesse na manutenção da situação jurídica do bem. Segundo o disposto no art. 1.784, do Código Civil, a morte opera a imediata transferência da herança aos sucessores, in verbis: Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite- se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários. Conforme se infere dos autos, após o falecimento do autor da herança, o imóvel objeto da lide passou a pertencer aos diretamente aos herdeiros, em decorrência do princípio da saisine. Dessa forma, ainda que não tenha sido registrado o formal de partilha dos bens do falecido, o condomínio já existe – e, por conseguinte, pode ser extinto. Quanto ao alugueis, é regra expressa do art. 1.319 do CC que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, disso resultando a possibilidade de se exigir o pagamento de aluguel proporcional do condômino que a utiliza com exclusividade, em detrimento dos demais, com fundamento no princípio que veda o enriquecimento sem causa. Assim, quem ocupa integralmente o imóvel de que é coproprietário deve pagar aluguel aos demais condôminos, aos quais são assegurados os direitos inerentes ao domínio, inclusive de perceber os frutos produzidos pela unidade coletiva. Quanto aos valores, observo que a sentença se amparou no laudo pericial acostado ao documento de ordem n. 113, do qual extraio o seguinte trecho, verbis: Adotamos o valor de R$ 1.535 (um mil quinhentos e trinta e cinco reais) como o valor mais representativo do mercado de valor de locação mensal, correspondente ao apartamento 102, do Edifício Piatan, localizado na Avenida Raja Gabaglia, 130, objeto da presente avaliação no Bairro Gutierrez. Assim, deve ser mantida incólume a sentença. Com efeito, da análise das razões do recurso especial, observa-se que os recorrentes centraram a insurgência na alegada imprescindibilidade de prévia regularização registral e na ausência de pressupostos processuais e deixa de impugnar o fundamento do acordão recorrido no sentido de não havendo impugnação específica ao capítulo de arbitramento e cobrança de aluguéis, nem ao laudo que embasou o quantum, o que atrai a incidência da Súmula n. 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles". Quanto à alegação de afronta aos artigos 1.320, 1.321 e 1.322, do Código Civil, o recurso não comporta conhecimento, visto que a recorrente limitou-se a enumerar os artigos de lei que entende violados sem, todavia, cotejar e explicitar os motivos pelos quais o comando normativo deixou de ser aplicado, o que também atrai os preceitos da Súmula 284/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia". Nesse sentido: 2. A alegação genérica de ofensa à lei, sem indicação clara dos motivos pelos quais a norma teria sido malferida esbarra na Súmula n. 284 do STF. (AgInt no AREsp n. 2.254.455/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 20/2/2025.) 4. A parte agravante limita-se a reiterar argumentos genéricos, sem demonstrar, de maneira clara e objetiva, a violação de norma federal ou o desacerto da interpretação conferida pela instância inferior, o que configura deficiência de fundamentação e justifica o não conhecimento do recurso, à luz da Súmula 284/STF. (AgInt no AREsp n. 2.865.858/PE, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, DJEN de 26/6/2025.) 1. É inadmissível o recurso especial que não indica, de forma clara e objetiva, como o acórdão recorrido teria contrariado os dispositivos apontados como violados, caracterizando-se a deficiência de fundamentação da Súmula nº 284/STF. (AgInt no AREsp n. 2.474.913/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 25/9/2024.) Ademais, o Tribunal de origem concluiu no sentido de que o arbitramento e a cobrança de aluguéis decorrem do uso exclusivo do imóvel por um dos coproprietários, com o valor locativo fixado com base em laudo pericial. Afastar o referido entendimento para concluir no sentido de que não seria cabível a condenação em aluguéis ou que o quantum arbitrado é indevido, como pretende o recorrente, demandaria o reexame do material fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a'" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da condenação, observada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS