Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: EMERSON GONCALVES DE OLIVEIRA CPF: 843.172.216-91 e outros
RÉU: CONDOMINIO RESIDENCIAL LE JARDIN CPF: 10.541.713/0001-16 e outros
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 11ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5032847-94.2019.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Incorporação Imobiliária]
Vistos, etc. 1. Relatório EMERSON GONÇALVES DE OLIVEIRA, devidamente qualificado nos autos, ajuizou "Ação de Obrigação de Fazer e Entrega de Imóvel c/c Pedido de Tutela Antecipada e Danos" em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LE JARDIN, igualmente qualificado nos autos. Narrou que, em 22/10/2008, adquiriu, em conjunto com outros investidores e familiares, um terreno situado na Rua Osmar Costa, 646, Bairro Heliópolis, em Belo Horizonte, registrado sob a matrícula nº 35.573, com o objetivo de construir o edifício denominado Condomínio Le Jardin pelo sistema de construção em conjunto e sem fins lucrativos. Defendeu que, conforme ajuste entre as partes, cada condômino teria direito a unidades autônomas proporcionais às frações ideais adquiridas, cabendo ao autor a unidade correspondente ao apartamento de cobertura nº 602. Argumentou que, apesar de ter vertido recursos financeiros consideráveis ao longo de nove anos, totalizando mais de R$ 285.000,00, e de ter exercido a posse do bem, passou a sofrer retaliações por parte do síndico do condomínio, seu ex-sogro, após o divórcio com a filha dele ocorrido em 2015. Sustentou que a parte ré, agindo por motivos de foro íntimo, passou a impedir seu acesso ao imóvel, chegando a promover o arrombamento e a invasão da referida unidade em janeiro de 2017, sob o pretexto de uma suposta dívida inexistente e da readequação das unidades em assembleia irregular. Afirmou que o condomínio se recusa a formalizar a convenção e a regularizar a escritura pública com as frações ideais corretas, o que tem gerado prejuízos graves, incluindo a sua execução fiscal por dívidas de IPTU incidentes sobre a totalidade do terreno, uma vez que as unidades ainda não foram desmembradas no registro imobiliário. Defendeu que a propriedade e o direito à posse da cobertura 602 estão comprovados por atas de assembleia anteriores, e-mails e registros financeiros, sendo a conduta do réu uma tentativa de tomar o imóvel para destiná-lo a terceiros ou compensar frações de outros condôminos. Asseverou a necessidade de tutela jurisdicional para compelir o réu a regularizar a documentação imobiliária, registrar a convenção de condomínio constando o autor como proprietário da unidade 602, efetuar a entrega das chaves e concluir as obras pendentes no imóvel. Por fim, aduziu a ocorrência de danos morais em virtude dos constrangimentos, da invasão de sua privacidade e dos protestos em seu nome, requerendo a procedência total dos pedidos, a destituição do atual síndico e a condenação da parte ré ao pagamento de indenização. Pugnou pela gratuidade da justiça. Deu a causa o valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Juntou documentos. Após ser intimado a comprovar sua hipossuficiência, o autor realizou o recolhimento das custas. Decisão de ID80698558 indeferiu a tutela antecipada requerida. O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LE JARDIN apresentou contestação com reconvenção. Em sede de preliminares, arguiu a ausência de pressuposto processual por falta de outorga uxória e litisconsórcio necessário, sustentando que o autor, embora tenha se declarado separado, é formalmente casado com Cláudia Assis do Prado Oliveira, conforme certidão de casamento nos autos. Defendeu que a lide versa sobre direito real imobiliário e que o imóvel é objeto de divórcio e partilha litigiosos perante a 9ª Vara de Família de Belo Horizonte, o que impediria o pleito isolado do autor para registrar o bem exclusivamente em seu nome. Pugnou, ainda, pela correção do valor da causa para que reflita o proveito econômico pretendido. No mérito, a parte ré refutou as alegações de impedimento de posse, argumentando que o autor nunca a exerceu e que a unidade 602 não possui "Habite-se" nem regularização cartorária por culpa exclusiva do requerente. Afirmou que o autor se recusa imotivadamente a assinar a escritura de retificação aprovada em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) de 2012, necessária para adequar as frações ideais ao projeto aprovado pela prefeitura (de 12 para 10 unidades). Sustentou a impossibilidade jurídica do pedido de registro imediato, uma vez que a inadimplência confessa do autor em relação às taxas de obra e tributos impede a obtenção de CNDs previdenciárias e fiscais indispensáveis à averbação da edificação. Ademais, narrou que o autor promoveu alterações estruturais e estéticas ilegais na unidade 602 e em áreas comuns (hall do elevador e paredes internas), em desacordo com o projeto municipal, o que obstaculiza a concessão do "Habite-se". Refutou a existência de danos morais, classificando as alegações como levianas, e sustentou que o autor atua com má-fé ao tentar escusar-se do pagamento de cotas condominiais obrigatórias. Em sede de reconvenção, o Condomínio requereu a condenação do autor ao pagamento das taxas condominiais e de obra em atraso, conforme planilha anexa, acrescidas de juros e multa. Pleiteou, ainda, indenização no valor de R$ 8.000,00 para o custeio do desfazimento das obras irregulares realizadas pelo autor na unidade e áreas comuns, além do pagamento das parcelas que se vencerem no curso do processo. Atribuiu à reconvenção o valor de R$131.280,02. Juntou documentos. O autor apresentou impugnação à contestação e resposta à reconvenção, rebatendo as preliminares e o mérito arguidos pelo réu. Quanto ao litisconsórcio necessário e à falta de outorga uxória, o autor sustentou que o imóvel foi adquirido em 22/10/2008, data anterior ao matrimônio com sua ex-cônjuge (06/05/2009), regido pela comunhão parcial de bens. Argumentou que, sendo bem particular, é desnecessária a vênia conjugal, reforçando que já se encontra separado judicialmente, pendente apenas a partilha. Sobre a preliminar de pedido impossível, o requerente afirmou que a existência de débitos condominiais ou fiscais não constitui óbice legal para a entrega e registro do imóvel em seu nome. No mérito, negou ser o responsável pela demora na regularização do condomínio, atribuindo a culpa ao síndico, que estaria procrastinando o registro da convenção para retaliá-lo. Refutou a responsabilidade integral pelo IPTU, destacando ser ilegal o protesto em seu nome por dívidas que englobam a totalidade do terreno e unidades de terceiros. Acerca das alterações estruturais e do óbice ao "Habite-se", o autor alegou que, conforme decidido em assembleia (AGE nº 3), o Condomínio tinha autorização para realizar as adequações necessárias e cobrar os custos posteriormente, não podendo agora usar sua própria omissão para negar a entrega do bem. Reiterou o pedido de danos morais, destacando a invasão de sua unidade e os transtornos gerados pelas execuções fiscais indevidas. Em resposta à reconvenção, o autor arguiu sua inépcia, sustentando que o Condomínio não apresentou provas específicas das cobranças, nem detalhou a origem dos valores pleiteados ou os danos relativos às obras. Pugnou pela extinção da reconvenção sem resolução do mérito e pela total procedência dos pedidos iniciais. Após as partes especificarem provas, foi proferida decisão de ID4615268031 que acolheu a preliminar suscitada em contestação sobre necessidade de litisconsórcio ativo da cônjuge do autor. Rejeitou a impugnação ao valor da causa e de pedido impossível. Na oportunidade, foi determinado que o autor emendasse a inicial. Diante da ausência da outorga uxória ou composição da cônjuge na demanda, foi proferida decisão de ID9074423056 em que foi julgado extintos os pedidos iniciais, sem resolução do mérito, nos termos do disposto no artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, por falta de pressuposto processual de constituição válida do processo. O autor foi condenado no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Foi condenado, ainda, no pagamento de multa por litigância de má-fé, com arrimo no disposto nos artigos 80, II e 81, caput, ambos do CPC, arbitrado em 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa. Determinou-se o prosseguimento da reconvenção. Interposto recurso de apelação pelo autor, foi parcialmente provido apenas para afastar a multa de litigância de má-fé. (ID10358774928). Após retorno dos autos da instância superior, foi proferido despacho de ID. 10359206789 deferindo a prova documental, o depoimento pessoal do representante legal do réu do autor e prova testemunhal. Após o autor desistir da prova testemunhal, foi proferida decisão homologando a desistência (ID10511190678). Audiência de instrução em que o autor/reconvindo prestou depoimento pessoal. O réu/reconvinte desistiu da oitiva de testemunhas. O autor apresentou alegações finais em que ratificou integralmente os pedidos iniciais e pugnou pela procedência da ação. Em síntese, sustentou que a instrução processual, encerrada com a audiência de 12/11/2025, confirmou de forma inequívoca sua condição de legítimo condômino e proprietário da unidade autônoma nº 602 (cobertura), edificada sob o regime de construção em conjunto. Reforçou que a prova documental (escritura de 2008, atas condominiais e registros financeiros de aporte superior a R$ 285.000,00) e a prova testemunhal demonstraram que o impedimento à sua posse e a posterior tentativa de exclusão de sua unidade foram atos arbitrários e retaliatórios do síndico, motivados por desavenças familiares após o término do relacionamento do autor com a filha do representante do condomínio. Argumentou que o esbulho possessório e a coação moral ficaram materializados por meio de boletins de ocorrência de invasão/arrombamento e atas notariais de mensagens eletrônicas. Ressaltou que o TJMG já reconheceu liminarmente seu direito à reintegração de posse. No tocante aos danos, destacou o prejuízo material pela privação do uso do bem e a ocorrência de dano moral in re ipsa, agravado pelo protesto indevido de seu nome em decorrência de execuções fiscais de IPTU de responsabilidade global do condomínio. Concluiu requerendo a condenação do réu na obrigação de regularizar a matrícula do imóvel e a convenção de condomínio perante o Cartório de Registro de Imóveis, incluindo a unidade 602 em seu nome, a entrega definitiva da posse e o pagamento de indenização por danos materiais e morais. O réu/reconvinte apresentou suas alegações finais fundamentando que a presente demanda deve se restringir exclusivamente à análise da reconvenção, tendo em vista que os pedidos formulados pelo autor na petição inicial foram extintos sem resolução do mérito por decisão transitada em julgado em 06/12/2024. Defendeu a procedência total da cobrança das taxas condominiais inadimplidas, sustentando que, durante a audiência de instrução, o autor/reconvindo confessou expressamente o não pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias de rateio de despesas, limitando-se ao adimplemento de tributos como o IPTU. Argumentou que o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das frações ideais é uma imposição legal prevista no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, reforçada pela convenção condominial que identifica o reconvindo como proprietário da unidade de cobertura. Ressaltou que a planilha de débitos acostada aos autos não foi objeto de impugnação específica, limitando-se a parte contrária a arguir a inépcia da reconvenção de forma genérica. Asseverou que, diante da ausência de contestação precisa sobre os fatos narrados na reconvenção, tais alegações devem ser reputadas verdadeiras e os fatos considerados incontroversos. Concluiu requerendo a condenação de Emerson Gonçalves de Oliveira ao pagamento integral das taxas vencidas e vincendas, acrescidas de juros, multa e correção monetária, além dos encargos processuais e honorários advocatícios. É o breve relato. Decido. 2. Fundamentação
Trata-se de demanda em que, após a extinção da lide principal sem resolução do mérito por ausência de outorga uxória (ID 9074423056), remanesce para julgamento exclusivamente a reconvenção apresentada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LE JARDIN em face de EMERSON GONÇALVES DE OLIVEIRA. Inicialmente, cumpre destacar que a extinção da ação principal não obsta o prosseguimento da reconvenção, nos termos do art. 343, § 2º, do Código de Processo Civil. Assim, preclusa a decisão que extinguiu os pedidos do autor, o objeto deste julgamento limita-se à cobrança de taxas condominiais e à indenização por reformas estruturais pleiteadas pelo Condomínio. O reconvindo suscitou a inépcia da reconvenção sob o argumento de que os pedidos seriam genéricos e careceriam de lastro probatório mínimo quanto à origem dos valores e à especificação das obras. Todavia, tal preliminar não merece prosperar. Da análise da peça reconvencional e dos documentos que a instruem, verifica-se que o condomínio delimitou com clareza a causa de pedir e o pedido, apresentando planilha pormenorizada dos débitos e fundamentação jurídica correlata. A alegação de falta de prova confunde-se com o próprio mérito da demanda e com ele será apreciada. A natureza da relação jurídica entre as partes é a de condomínio de construção por administração ou a preço de custo, regido pela Lei nº 4.591/64. Nesse sistema, é dever de todos os adquirentes/condôminos o aporte de recursos para o custeio da obra e das despesas ordinárias de manutenção da entidade. O dever jurídico de contribuir para as despesas condominiais encontra-se esculpido no art. 1.336, inciso I, do Código Civil. No caso em tela, a condição de Emerson Gonçalves de Oliveira como proprietário da unidade 602 é fato incontroverso, admitido por ambas as partes e corroborado pela Escritura Pública e Atas de Assembleia (ID 63871264 e ID 66270809). A existência e a liquidez da dívida encontram-se devidamente comprovadas nos autos, não apenas pela planilha de débitos, mas também pela prova documental técnica. A pauta e a ata de assembleia (ID 113753927 - Pág. 6) estabeleceram de forma clara os valores e critérios de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias da obra. Já a ata de ID 113753927 - Pág. 7 identifica nominalmente o reconvindo como devedor das contribuições mensais, o que constitui prova material robusta da constituição do crédito. Acrescenta-se que, em se tratando de cobrança de taxas condominiais, a prova da quitação incumbe exclusivamente ao devedor, nos termos do art. 319 do Código Civil e do art. 373, inciso II, do CPC, por se tratar de fato extintivo do direito do credor. No caso, o reconvindo não colacionou aos autos nenhum comprovante de depósito ou recibo que demonstrasse o adimplemento das parcelas fixadas na pauta de assembleia de ID 113753927 Pág. 6, documento este que serve de lastro material à pretensão de cobrança. Ademais, em depoimento pessoal, o reconvindo confessou de forma inequívoca a interrupção dos pagamentos. Destaca-se que a obrigação condominial possui natureza propter rem e visa resguardar o interesse comum da coletividade. Portanto, desavenças de cunho familiar com o síndico ou eventuais turbações possessórias não constituem escusa legítima para a suspensão unilateral dos aportes financeiros. A manutenção e a conclusão da edificação dependem da pontualidade do rateio entre todos os condôminos, não sendo facultado ao devedor exercer a exceção do contrato não cumprido contra o condomínio como forma de retaliação pessoal ou possessória. Quanto ao pleito de indenização por alterações estruturais, o conjunto probatório demonstra que o reconvindo promoveu modificações na unidade 602 e em áreas comuns (hall do elevador) em desacordo com o projeto originalmente aprovado pelo Município. Tais intervenções, realizadas sem a anuência do corpo diretivo do condomínio, violaram o dever previsto no artigo 1.336, inciso III, do Código Civil e geraram obstáculos administrativos para a obtenção do "Habite-se" do edifício. Considerando que a Assembleia Geral Extraordinária autorizou o condomínio a realizar as obras de desfazimento e adequação técnica para regularização perante a Prefeitura de Belo Horizonte, o custo despendido de deve ser ressarcido pelo reconvindo, sob pena de enriquecimento sem causa e prejuízo à coletividade de proprietários. Por fim, no que tange ao quantum devido, verifica-se que o reconvindo não se desincumbiu do ônus da impugnação específica, conforme preconiza o art. 341 do CPC. Em suas manifestações, a defesa limitou-se a arguir a inépcia da reconvenção de forma genérica, sem, contudo, enfrentar matematicamente os valores dispostos na planilha de ID 113755750 ou apontar quaisquer excessos ou erros materiais nos cálculos apresentados pelo condomínio reconvinte. Diante da ausência de impugnação pontual e da inexistência de contraproposta de cálculo, os valores apresentados devem ser tidos por incontroversos, uma vez que o réu da reconvenção não negou a exatidão das quantias ali discriminadas, operando-se a presunção de veracidade sobre o montante apurado. Portanto, diante da prova documental que fixou os valores devidos e da confissão do devedor em juízo, a procedência da pretensão reconvencional é medida que se impõe. 3. Dispositivo
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção para condenar o reconvindo, ao pagamento das taxas condominiais (ordinárias e extraordinárias) vencidas e que venceram no curso da lide, bem como para condená-lo a indenizar as alterações estruturais conforme discriminado na planilha de ID 113755750. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelos IGPM e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos incidentes a partir do vencimento de cada parcela, além da multa moratória de 2% (dois por cento) conforme previsão na Convenção de Condomínio (ID113753926 - Pág. 13). Condeno o reconvindo ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação. Com o trânsito em julgado desta sentença e cumpridas as formalidades legais, remeter o processo ao arquivo com baixa. P.R.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. CLAUDIA APARECIDA COIMBRA ALVES Juiz(íza) de Direito 11ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte