Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2650685/MG (2024/0175738-3)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: MASSA FALIDA DE HABITARE CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A
ADVOGADOS: CLAUDIA PERIARD PRESSATO CARNEIRO - MG052402
RICARDO FERREIRA BAROUCH - MG097853
ALOYSIO FERNANDES XIMENES CARNEIRO - MG134467
AGRAVADO: CASSIA REGINA ROCHA DOS SANTOS
AGRAVADO: JOSÉ MILTON DOS SANTOS
ADVOGADO: FLAVIA MELLO E VARGAS - MG079517
DECISÃO Trata-se de agravo (art. 1.042 do CPC/15), interposto por MASSA FALIDA DE HABITARE CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., contra decisão que não admitiu o recurso especial da insurgente. O apelo extremo, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a" da Constituição Federal, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (fl. 695, e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INEXECUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR - DANOS MATERIAIS - MULTA CONTRATUAL - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO. 1. O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda enseja o direito do contratante adquirente ao recebimento da multa contratual. 2. O não cumprimento do contrato, sem qualquer justificativa, ocasiona danos morais a serem indenizados ante a frustrada expectativa de aquisição da casa própria. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 756-762, e-STJ). Nas razões do recurso especial (fls. 766-783, e-STJ), a insurgente alega que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos de lei federal: i) artigos 408, 413 e 884 do CC, em razão da condenação com inversão da cláusula contratual, em razão de suposto inadimplemento, a configurar indevido enriquecimento, e ii) artigos 186 e 944, pois não comprovado o dano moral, sendo que o simples fato da ausência de entrega do imóvel não enseja o dever de indenizar. Em juízo de admissibilidade, o Tribunal a quo inadmitiu o recurso especial (fls. 1170-1171, e-STJ), dando ensejo a interposição do presente agravo (fls. 1175-1183, e-STJ). Não foi apresentada contraminuta. É o relatório. Decide-se. O inconformismo não merece prosperar. 1. A recorrente aponta ofensa aos artigos 408, 413 e 884 do CC, em razão da condenação com inversão da cláusula contratual, em razão de suposto inadimplemento, a configurar indevido enriquecimento. A esse respeito, assim concluiu o Tribunal de origem (fls. 702-703, e-STJ): Deve ser, pois, rescindido o compromisso de compra e venda de imóvel em construção, uma vez que a promitente vendedora não finalizou a obra no prazo avençado, com a consequente devolução ao promitente comprador dos valores pagos. Consta do “Demonstrativo de Pagamentos” (documento n° 3, f. 06/08) que a autora realizou o pagamento das parcelas referentes ao imóvel até o mês de agosto de 2012, tendo sido informado pela ré em sede de constatação a mesma data. Sendo assim, é incontroverso nos autos o adimplemento da autora pelo período de setembro de 2008 a agosto de 2012. Dessa forma, não merece qualquer censura a sentença, ao declarar rescindido o compromisso celebrado pelas partes, por culpa da ré, e ao determinar que esta restitua os valores pagos, sem qualquer desconto. Ademais, a devolução das parcelas pagas evitará, na espécie, o enriquecimento ilícito e sem causa da ré, o que é vedado em nossa legislação. É de se revelar que não há previsão de multa penal para o caso de atraso na entrega do imóvel no contrato firmado entre as partes, mas somente disposição em razão do atraso, pelo comprador no pagamento das prestações. Ou seja, estabeleceu-se multa para o caso de atraso no pagamento das prestações (cf. cláusula 14ª, parágrafo 4°, f. 05 – documento n 08) e nada se dispôs a respeito de multa para atraso na entrega do imóvel. O ato de pagar as prestações é do comprador. A pena existe apenas para descumprimento de sua obrigação. Mas nada se dispôs a respeito de possível inadimplemento do promitente vendedor, inclusive sobre a sua principal obrigação que é a de entregar o imóvel. Se assim o é, prevendo o contrato multa para o caso de descumprimento apenas em desfavor do consumidor, é medida de equidade a aplicação dessa penalidade também para o caso de mora atribuível ao fornecedor. Denota-se, que o acórdão recorrido utilizou como fundamento para a incidência de pena para o descumprimento contratual, a aplicação das normas consumeristas. Porém, referido fundamento, suficiente para manutenção do decisum, não foi impugnado. Deste modo, a subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do acórdão impugnado impõe o desprovimento do apelo, a teor do entendimento disposto na Súmula 283 do STF, in verbis: "É inadmissível o recurso extraordinário quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.". Precedentes: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. FUNDAMENTO INATACADO. MORA DO COMPRADOR. SÚMULA 283 E 284 DO STF. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto na Súmula nº 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.". [...] 3. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp 874.193/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/09/2016, Dje 08/09/2016) [grifou- se] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. [...] EXISTÊNCIA DE FUNDAMENTO NÃO ATACADO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 283 DO STF. [...] 5. A existência de fundamento inatacado no julgado, suficiente para manter a decisão, atrai o óbice contido na Súmula nº 283 do STJ, aplicável por analogia. 6. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 719.286/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TU RMA, julgado em 14/06/2016, Dje 21/06/2016) [grifou-se]. Assim, inafastável, no ponto, o óbice da Súmula 283/STF. 2. A recorrente aponta ofensa aos artigos 186 e 944 do CC, diante da inexistência de comprovação da prática de qualquer ato ilícito capaz de ofender a honra do recorrido, sendo incabível a condenação em danos morais. No caso dos autos, o Tribunal de origem, com amparo nos elementos e convicção dos autos consignou, expressamente, estar comprovada a presença dos requisitos necessários à responsabilização da insurgente e ao pagamento dos danos morais suportados pelo atraso na entrega do imóvel face à aflição suportada pelo promitente-comprador. Confira-se o seguinte trecho do aresto combatido (fl. 701 e 704-705, e-STJ, grifou-se): Aos 17 de setembro de 2008 e através do instrumento anexado ao documento n° 03, a ré Habitare Construtora e Incorporadora Ltda. prometeu vender aos autores Cássia Regina Rocha dos Santos e José Milton dos Santos o “imóvel localizado na Rua Carlos Peixoto, n 0.685, apartamento 303 e respectiva fração ideal, com 02 (duas) vagas de garagem, do Edifício Carlos Peixoto, Condomínio São Lucas”, a ser edificado no Bairro São Lucas, em Belo Horizonte. Na promessa firmada pelas partes, estipulou-se o dia 30 de setembro de 2012 como a “data estimada para término das obras” (cf. item 4.1 do Quadro de Resumo, à f. 01, documento n° 03), ficando, entretanto, concedido à promitente vendedora, para o término da obra, “um prazo de carência de até 120 (cento e vinte) dias úteis da data estimada” (caput da cláusula quinta, f. 02, documento n° 03). Considerando-se o prazo de tolerância, a obra deveria ter sido entregue até o início do ano de 2013. Não obstante isso, os autores ajuizaram a presente ação em novembro de 2012, postulando a rescisão da promessa de compra e venda, sob a alegação de que as obras sequer iniciaram, afirmando que “não será possível a entrega do bem nem mesmo no elástico prazo das prorrogações contratuais” (documento n° 01). As fotografias anexadas às f. 12/14 mostram, de forma induvidosa, que, à ocasião da propositura da ação, a ré não havia iniciado as obras do Condomínio São Lucas. Certo é que os indícios apontados na inicial se tornaram realidade, pois, no decorrer do feito, o prazo para a entrega do imóvel se encerrou e não há notícias de ter sido a obra iniciada. (...) O dano moral é indiscutível, ante a frustrada expectativa dos autores em ter seu imóvel construído no prazo pactuado. (...) O valor da indenização pelo dano imaterial deve ser arbitrado levando-se em consideração as peculiaridades de cada caso e, em especial, o dano estético, a gravidade da lesão, a intensidade da culpa do agente, a condição socioeconômica das partes e a participação de cada um nos fatos que originaram o dano a ser ressarcido, de tal forma que assegure ao ofendido satisfação adequada ao seu sofrimento, sem o seu enriquecimento imotivado, e cause no agente impacto suficiente para evitar que provoque novo e igual atentado. Com efeito, para derruir as conclusões do Tribunal a quo com relação à ocorrência dos danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel, seria necessário o reexame das cláusulas contratuais e do contexto fático-probatório dos autos, atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido, confira-se os seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 2. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável. Contudo, é cabível a condenação nessa verba no caso de atraso excessivo na entrega da unidade imobiliária. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.357.325/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. PROCEDÊNCIA DO PLEITO. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELO PAGAMENTO DO IPTU. AUSÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA E PORCENTAGEM DE RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC. AUSÊNCIA DE INTUITO PROTELATÓRIO. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL APENAS PARA AFASTAR A MULTA APLICADA. 1. Modificar o entendimento do Tribunal local acerca da obrigação de indenizar pela demora na entrega do imóvel demanda reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável devido ao óbice da Súmula n. 7 do STJ. 2. A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves. 3. Para que se tenha por prequestionada determinada matéria, é necessário que a questão tenha sido objeto de debate à luz da legislação federal indicada, com a imprescindível manifestação pelo Tribunal de origem, que deverá emitir juízo de valor acerca dos dispositivos legais ao decidir por sua aplicação ou afastamento no caso concreto. 4. Embargos de declaração manifestados com notório propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório, não cabendo a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. 5. Agravo interno parcialmente provido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento apenas para afastar a multa aplicada pelo Tribunal de origem no julgamento dos embargos de declaração. (AgInt no REsp n. 2.085.055/SE, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 6/11/2024.) [grifou-se] CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOS MORAIS. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 2.1. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou as provas dos autos para concluir pela existência de danos morais indenizáveis, pois a situação a que a parte agravada foi exposta ultrapassou o mero dissabor. Alterar esse entendimento demandaria o reexame de provas, inviável em recurso especial. 3. Somente em hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor da indenização por danos morais arbitrado na origem, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento do referido óbice para possibilitar a revisão. No caso, o valor estabelecido pelo Tribunal a quo não se mostra excessivo, a justificar sua reavaliação em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.592.602/MG, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 30/8/2024.) [grifou-se] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL AOS PROMITENTES COMPRADORES. ART. 535, II, DO CPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÕES. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...] O acolhimento da pretensão recursal, a fim de afastar as conclusões do aresto estadual no tocante aos danos morais sofridos pela parte agravada, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos, o que esbarra nas Súmula n. 7 do STJ. 2. A revisão da indenização por dano moral apenas é possível quando o quantum arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou exorbitante. Não estando configurada uma dessas hipóteses, não cabe examinar a justiça do valor fixado na indenização, uma vez que tal análise demanda incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 976.888/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/12/2016, DJe 09/12/2016) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. VALOR ARBITRADO. RAZOABILIDADE. 1. A Corte de origem entendeu ser devida a indenização por danos morais diante do atraso excessivo na entrega do imóvel, de modo que rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o revolvimento dos aspectos fáticos da lide, procedimento vedado nesta via recursal, haja vista o disposto na Súmula nº 7/STJ. 2. O valor fixado a título de indenização por danos morais baseia-se nas peculiaridades da causa. Assim, afastando-se a incidência da Súmula nº 7/STJ, somente comporta revisão por este Tribunal quando irrisório ou exorbitante, o que não ocorreu na hipótese dos autos, em que arbitrado em R$ 30.000,00 (trinta mil reais). 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 960.899/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2016, DJe 01/12/2016) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 2. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável. Contudo, é cabível a condenação nessa verba no caso de atraso excessivo na entrega da unidade imobiliária. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.357.325/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.) Incide, no ponto, o óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Ante o exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, conheço do agravo não conhecer do recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI