Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2463618/MG (2023/0298543-5)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: OLHOS DÁGUA PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA
ADVOGADO: ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES - MG057180
AGRAVADO: MARIA APARECIDA ROMANA MUNIZ
AGRAVADO: VAGNER ROCHA THEIXEIRA
ADVOGADOS: BERLINQUE ANTONIO MONTEIRO CANTELMO - MG182068
ESTRELA ISIS DE ALMEIDA MARINHO - MG175693
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por OLHOS D'ÁGUA PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA. contra decisão que negou seguimento a recurso especial manejado em face de acórdão assim ementado (fl. 277 e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA – CONJUGE – REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA EXCLUSIVA DO PROMISSÁRIO VENDEDOR - IMISSÃO NA POSSE NÃO COMPROVADA - ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL - ÔNUS DO PROMITENTE-VENDEDOR – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS –VALOR DA CONDENAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA –RECURSO NÃO PROVIDO. - Conquanto a resolução do contrato pode atingir a esfera patrimonial da esposa do autor, resta configurada a legitimidade ativa. - Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência manifesta-se no sentido de que cabe àquele que estiver na posse do bem suportar os encargos incidentes sobre o imóvel (impostos e taxas condominiais). - Ausente a comprovação de que o promissário-comprador foi imitido na posse do bem, não se pode exigir dele o pagamento dos encargos decorrentes do direito de propriedade. - Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação, conforme disposto no parágrafo segundo do artigo 85 do CPC. - Recurso não provido. Sentença mantida. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a recorrente aponta violação dos arts. 389, 395, 421, caput, parágrafo único, 421-A, caput, I, II e III, 475, 502, 944, 1.204 e 1.208, todos do Código Civil; dos arts. 11, 17, 18, 121, 124, 141, 373, I e II, 485, VI, 489, § 1º, I, III e IV, 492, 1.013, §§ 1º e 2º, e 1.022, I e II, parágrafo único, II, todos do Código de Processo Civil/2015. Sustenta a violação do art. 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem não enfrentou as omissões, contradições e obscuridades oportunamente arguidas no sentido de que, em se tratando de promessa de compra e venda de lote vago, não é possível a entrega de chaves para acesso físico ao bem, nem a prática de nenhum ato simbólico que sinalize a transmissão da posse, tal como ocorre em relação aos imóveis edificados e/ou com acesso restrito, de modo que o simples pagamento dos valores já é suficiente para comprovar da imissão possessória, e, mesmo que se entendesse que não houve imissão na posse do imóvel, ainda assim os recorridos deveriam ser responsabilizados pelos débitos de IPTU e taxas de associação de moradores, haja vista que, por força do disposto na 7ª cláusula contratual, eles mesmos assumiram a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos, desde a assinatura do contrato, o que é perfeitamente possível, consoante o regramento previsto no art. 502 do Código Civil. Aduz a ilegitimidade ativa da recorrida que não fez parte da relação contratual. No mérito, alega que, em se tratando de promessa de compra e venda de lote vago, não é possível a entrega de chaves para acesso físico ao bem nem a prática de nenhum ato simbólico que sinalize a transmissão da posse, tal como ocorre em relação aos imóveis edificados ou com acesso restrito e que, no caso, o termo inicial da imissão possessória deve ser aferido a partir das circunstâncias de fato ou da interpretação das cláusulas contratuais pertinentes. Contrarrazões apresentadas. O recurso especial não foi admitido em virtude da ausência de negativa da prestação jurisdicional e do óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ. Neste agravo, a agravante impugna os fundamentos da decisão agravada. Assim delimitada a controvérsia e ultrapassado o limite do conhecimento e provimento do presente agravo, passo ao julgamento do recurso especial. O recurso merece parcial provimento. No que se refere à preliminar de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, não há falar em omissão no acórdão, mas apenas julgamento contrário aos interesses do recorrente, o que não autoriza, por si só, o acolhimento de embargos de declaração, nem sua rejeição importa em violação à sua norma de regência. Isso, porque, ao solucionar a controvérsia, o Tribunal de origem consignou, no acórdão do julgamento da apelação, que (i) a imissão na posse não se dava de forma automática, mas sim caberia à recorrente conferir a posse do imóvel aos recorridos, após o pagamento do valor estipulado em contrato; e (ii) não há indícios de que a recorrente tenha, efetivamente, imitido os recorridos na posse do imóvel. Confira-se: Ao contrário do que sustenta a apelante, a imissão na posse não se dava de forma automática, mas sim caberia a ela -promitente vendedora -conferir a posse do imóvel aos apelados -promissários compradores -após o pagamento do valor estipulado em contrato. Compulsando os autos, não vislumbro haver indícios de que a recorrente tenha, efetivamente, imitido os recorridos na posse do imóvel. Ressalto que o ônus da prova seria da própria apelante neste caso, seja porque decorre de sua alegação, seja porque não se pode imputar aos apelados o ônus de provar fato negativo -a ausência de imissão na posse. Assim sendo, entendo que não havendo elementos concretos de que os recorridos tenham sido imitidos na posse do imóvel, não lhes cabe arcar com os encargos incidentes sobre o bem, devendo ser mantida a sentença neste aspecto [...] (e-STJ, fl. 323). Assim, apesar da rejeição dos embargos de declaração, não há como ser reconhecida a violação do art. 1.022 do CPC/15, porque não se exige do julgador a análise de todos os argumentos das partes, para fins de convencimento e julgamento. Para tanto, basta o pronunciamento fundamentado acerca dos fatos controvertidos, o que se observa no presente caso, em que os motivos da decisão encontram-se objetivamente fixados nas razões do acórdão recorrido. Nesse sentido: EDcl no AgRg nos EREsp 1.483.155/BA, Rel. Ministro Og Fernandes, Corte Especial, DJe 3/8/2016. No mérito, a recorrente alega que, em se tratando de promessa de compra e venda de lote vago, não é possível a entrega de chaves para acesso físico ao bem nem a prática de nenhum ato simbólico que sinalize a transmissão da posse, tal como ocorre em relação aos imóveis edificados ou com acesso restrito e que, no caso, o termo inicial da imissão possessória deve ser aferido a partir das circunstâncias de fato ou da interpretação das cláusulas contratuais pertinentes. O Tribunal de origem, contudo, apesar de reconhecer a existência de cláusula contratual que previa a imissão na posse do imóvel, concluiu que essa não se dava de forma automática, mas sim caberia à recorrente conferir a posse do imóvel aos recorridos, após o pagamento do valor estipulado em contrato; e que não há indícios de que a recorrente tenha, efetivamente, imitido os recorridos na posse do imóvel. Confira-se: No caso em análise, consta no contrato firmado entre as partes uma cláusula que permite a imissão na posse do comprador na data do pagamento de 20% do valor contratado. Veja a referida cláusula: "1) DA IMISSÃO NA POSSE A PROMITENTE VENDEDORA imitirá o(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) na posse do imóvel objeto do presente contrato na data do pagamento válido das parcelas constantes no item 3.2 e 3.2.1 do preâmbulo deste instrumento. Entretanto, a ocorrência do atraso no pagamento de qualquer prestação, conforme §5º da cláusula acima, implicará na reintegração da PROMITENTE VENDEDORA na posse direta do imóvel objeto do presente contrato, automaticamente, e sem a necessidade de notificação ou procedimento judicial ou extrajudicial com o que o (a) (s) PROMISSÁRIO(A)(S). COMPRADOR(A)(ES) concorda expressamente desde já." Ao contrário do que sustenta a apelante, a imissão na posse não se dava de forma automática, mas sim caberia a ela - promitente vendedora - conferir a posse do imóvel aos apelados - promissários compradores - após o pagamento do valor estipulado em contrato. Compulsando os autos, não vislumbro haver indícios de que a recorrente tenha, efetivamente, imitido os recorridos na posse do imóvel. Ressalto que o ônus da prova seria da própria apelante neste caso, seja porque decorre de sua alegação, seja porque não se pode imputar aos apelados o ônus de provar fato negativo - a ausência de imissão na posse [...] (fls. 284/285). Como se vê a modificação das conclusões adotadas no acórdão recorrido demandaria a análise do contrato e do conjunto fático-probatório dos autos, providência que esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL. LEI N. 6.766/79, QUE PREVÊ ATRASO DE ATÉ QUATRO ANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. LOTE NÃO EDIFICADO. POSSIBILIDADE. REVISÃO DE DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. IPTU DEVIDO PELO AGRAVANTE ATÉ A DATA DA IMISSÃO NA POSSE PELOS COMPRADORES. [...] 4. As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.975.034/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) Quanto à legitimidade da recorrida, o Tribunal de origem consignou que, à época da assinatura do contrato celebrado entre as partes, os autores eram casados sob o regime de comunhão parcial de bens e, portanto, a resolução do contrato pode atingir a esfera patrimonial da recorrida, estando configurada a sua legitimidade ativa. Confira-se: A apelante argui preliminar de ilegitimidade ativa da Sra. Maria Aparecida Muniz Theixeira, uma vez que no contrato de compra e venda do imóvel objeto da lide foi firmado somente entre o Sr. Vagner Rocha Theixeira e a recorrente. Extrai-se dos autos, que à época da assinatura do contrato celebrado entre as partes os autores eram casados sob o regime de comunhão parcial de bens. Dessa forma, conquanto a resolução do contrato pode atingir a esfera patrimonial da Sra. Maria Aparecida Muniz Theixeira, resta configurada a legitimidade ativa [...] (e-STJ, fl. 280). A matéria apreciada no acórdão recorrido diz respeito a descumprimento do contrato, o que leva à natureza pessoal da demanda, motivo pelo qual não é possível reconhecer a legitimidade do cônjuge que não foi parte no negócio jurídico ora discutido. A saber: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO E OBRIGAÇÃO DE FAZER. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE DO CÔNJUGE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NATUREZA PESSOAL. DOCUMENTOS SEM AUTENTICAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FIXAÇÃO DE MULTA. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A ação referente à promessa de compra e venda tem natureza pessoal, razão pela qual o cônjuge que não figurou no contrato carece de legitimidade para a pretensão. Precedentes. [...] 6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.459.593/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 26/8/2022.) RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ÁREA RURAL. AÇÃO DE RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REGISTRO. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. CANCELAMENTO. DIREITO PESSOAL. CITAÇÃO. CÔNJUGE. DISPENSA. JULGAMENTO ANTECIPADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. DECISÃO EXTRA PETITA. NÃO CONFIGURAÇÃO. ESCRITURA. OUTORGA. PAGAMENTO. PRESTAÇÕES. MORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO. REEXAME DE PROVAS. [...] 4. Ações que versem sobre direito real de aquisição obrigam a citação do cônjuge para compor o polo passivo da demanda (arts. 10, § 1º, I, e 47 do CPC/1973). Precedente. 5. Distinção deve ser feita quando, por inadimplemento, não se consolida entre as partes o direito real de aquisição e a sentença apenas reconhece e ratifica essa situação fática, restituindo as partes ao estado anterior, inclusive com determinação de cancelamento do registro. Em casos tais, a controvérsia se limita a direito pessoal, dispensando a citação, sobretudo quando o cônjuge não foi parte no negócio entabulado. [...] 9. Recursos especiais não providos. Agravo interno prejudicado. (REsp n. 1.663.221/TO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 26/8/2022.) Nesses termos, acolho o pedido de reconhecimento da ilegitimidade da recorrida Maria Aparecida Romana Muniz, restabelecendo a sentença quanto ao ponto, inclusive no que se refere à divisão dos ônus sucumbenciais. Em face do exposto, conheço do agravo e dou parcial provimento ao recurso especial. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI