Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2586439/MG (2024/0074097-7)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: GRAN PARK BOM DESPACHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
ADVOGADOS: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
CLAYTON FERNANDO LOPES DA SILVA - MG209611
AGRAVADO: ELISANGELA MARIA DA COSTA
ADVOGADOS: ADAIL MENDONÇA JÚNIOR - MG136939
GEOVANNI GERALDO ANTUNES - MG160313
ANA PAULA SOARES DE OLIVEIRA - MG196762
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por Gran Park Bom Despacho Empreendimentos Imobiliários S/A em face de decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fl. 351): APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – CLAUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES – CORREÇÃO MONETÁRIA – DESEMBOLSO. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do comprador, é cabível a retenção, pela vendedora, de parte dos valores pagos, a título de compensação por todos os gastos efetuados com o empreendimento, propaganda, tributos incidentes sobre o imóvel e despesas do contrato, não podendo ultrapassar 25% dos valores pagos, de acordo com o entendimento do STJ.. As correções monetárias, devem incidir das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide sobre cada desembolso. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega que o acórdão recorrido violou dispositivos do Código Civil (arts. 408, 422 e 221), a Lei 9.514/1997, a Lei 6.766/1979 (art. 32-A) e a Lei 13.786/2018 (fls. 366-374). Sustenta a não aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, afirmando a prevalência do princípio da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, com referência ao art. 221 do Código Civil, para afastar a revisão das cláusulas (fls. 366-369). Aduz que a retenção contratual prevista na cláusula 13ª, parágrafo primeiro, é válida e proporcional, com fundamento nos arts. 408 e 422 do Código Civil, e que as despesas de corretagem, administração e a multa contratual devem ser mantidas, também por aplicação da Lei 6.766/1979, alterada pela Lei 13.786/2018, destacando o art. 32-A (fls. 370-372). Defende, sucessivamente, a fixação do patamar de retenção em 25% dos valores a serem devolvidos, com base na jurisprudência desta Corte, argumentando que esse percentual indeniza adequadamente as despesas gerais do empreendimento e desestimula o rompimento unilateral (fls. 372-374). Contrarrazões às fls. 383-387. A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. Originariamente, trata-se de ação de rescisão contratual, com restituição de valores pagos, relativa à promessa de compra e venda de lote, proposta por Elisângela Maria da Costa contra Gran Park Bom Despacho Empreendimentos Imobiliários S/A, por desistência do contrato por iniciativa do comprador diante de impossibilidade financeira (fls. 351-353). A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a resilição contratual, determinar a restituição em parcela única dos valores pagos com retenção de 15% e aplicação de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, além da retenção das arras/sinal, e fixou honorários nos termos do art. 85 do CPC (fl. 365). O Tribunal de origem negou provimento ao recurso de apelação, manteve a rescisão por iniciativa do comprador, assentou a aplicação subsidiária do Código de Defesa do Consumidor, afastou a incidência da Lei 9.514/1997 por ausência de registro, confirmou a possibilidade de retenção entre 10% e 25% e manteve, no caso concreto, a retenção de 15%, além de fixar correção monetária desde cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado, com majoração de honorários para 12% (fls. 353-359). O recurso merece parcial provimento. Ressalto, primeiramente, que a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante, conforme previsto na Súmula 543 do STJ. De outro lado, no que tange à higidez das retenções pactuados em razão do rompimento unilateral do contrato, a recorrente aponta o artigo Art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, no entanto, o contrato foi celebrado em data anterior à alteração legislativa. Ocorre que, conforme demonstrado nas razões de recurso especial, esta Corte consolidou o posicionamento de que, de fato, para os contratos anteriores à vigência da Lei n. 13.786/2018, a existência de cláusula penal que estabeleça percentual (havido como razoável de até 25% do valor pago, e não do contrato) de retenção pelo vendedor, tem caráter geral e indenizatório. Confira: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, de minha relatora, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.) No caso em exame, a fixação de percentual inferior (15%) enseja sua majoração para adequação ao limite fixado por esta Corte. Em face do exposto, conheço do agravo e dou parcial provimento ao recurso especial para fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela adquirente. Mantidos os ônus da sucumbência na forma fixada. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI