Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3000845/MG (2025/0277436-9)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: GRAN PARK ESMERALDAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
AGRAVANTE: GRAN VIVER URBANISMO S/A
ADVOGADO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
AGRAVADO: ANA LIZIA DO NASCIMENTO SOUTO
AGRAVADO: RENAUD RODRIGUES DO CARMO FILHO
ADVOGADO: ITAMAR SANTANA ROCHA - MG095502
INTERESSADO: BANCO SEMEAR S/A
ADVOGADOS: LEONARDO FARINHA GOULART - MG110851
CAROLINE PEREIRA LIMA - MG120919
JAINE RODRIGUES DE MATOS - MG230319
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por GRAN PARK ESMERALDAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e GRAN VIVER URBANISMO S.A. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que os agravantes interpuseram recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 547): EMENTA: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINARES – NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DO RECURSO – AFASTADA - ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - TEORIA DA ASSERÇÃO - MESMO GRUPO ECONÔMICO - APLICAÇÃO DO CDC - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR - NÃO CONFIGURAÇÃO - CESSÃO DE CRÉDITO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DANOS MORAIS CONFIGURADOS – VALOR MANTIDO- A parte tem interesse em recorrer de questão que foi decidida de forma a ela prejudicial, razão pela qual o capítulo do recurso que versa sobre a questão de retenção de valores de despesas, tarifas, corretagem e administração merece conhecimento. Para que seja caracterizada a ilegitimidade passiva do demandado é necessário que ele não possua qualquer relação com a pretensão deduzida em juízo. - De acordo com a "teoria da asserção" adotada pelo nosso sistema legal, as condições da ação devem ser apreciadas à luz da narrativa feita na petição inicial. - A preliminar de ilegitimidade passiva não merece acolhimento na hipótese de o autor da ação indicar como ré instituição financeira componente do mesmo grupo econômico. - Alegação genérica de que o atraso na execução da edificação ocorreu por falta de mão de obra em razão da pandemia não prevalece. - Nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC, "Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo". - Consoante tese firmada pelo Tema Repetitivo nº 971/STJ: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."- No que se refere aos danos morais, no caso de atraso na entrega de obra por período desarrazoado, não há que se falar em mero aborrecimento, uma vez que há frustração significativa em razão da expectativa gerada, caracterizando sofrimento à vítima. - No arbitramento da indenização pela reparação moral deve se relevar os reflexos concretos produzidos pelo ato no patrimônio jurídico da vítima, fixando quantia que sirva simultaneamente para indenizar, punir, evitar reiteração em caráter pedagógico que não se constitua valor exagerado que consolide enriquecimento sem causa. - A correção monetária incide desde o desembolso e os juros de mora em casos de responsabilidade contratual incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do CC e art. 240 do CPC. - A fixação dos honorários advocatícios deve considerar a preferência do art. 85 do CPC. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 622-628). No recurso especial, sustentam que o acórdão recorrido desconsiderou a autonomia privada e a força obrigatória do contrato (arts. 421, 421-A e 422 do CC) ao afastar cláusula expressa de retenção em hipótese de rescisão por iniciativa do comprador, o que teria implicado ofensa, ainda, aos arts. 475 e 884 do CC, por afastar a disciplina legal das perdas e danos e permitir enriquecimento sem causa. Alegam afronta aos arts. 5º, 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, ao fundamento de que o Tribunal de origem aplicou o CDC e deixou de observar o procedimento específico da alienação fiduciária para a resolução do contrato, em descompasso com a orientação firmada pelo STJ no Tema 1.095. Também apontam violação do art. 2º do CDC, por entender indevida a incidência do regime consumerista diante da legislação especial aplicável. No tocante à corretagem, sustentam ofensa ao art. 725 do Código Civil, porquanto a remuneração do corretor seria devida uma vez alcançado o resultado previsto no contrato, ainda que haja posterior arrependimento das partes. Quanto ao dano moral, afirmam violação dos arts. 186 e 944 do Código Civil, ao argumento de que o acórdão reconheceu a indenização sem demonstração de efetivo abalo extraordinário, tratando hipótese de mero inadimplemento contratual, além de fixar quantum reputado desproporcional. Impugnam, ainda, a imposição de multa não prevista contratualmente, reputando violados os arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil, por criação judicial de penalidade à margem da pactuação. No que se refere aos encargos moratórios, apontam ofensa ao art. 406 do Código Civil, por fixação de juros e correção monetária em desacordo com a orientação da Corte Especial acerca da incidência da taxa Selic e vedação de cumulação indevida. Por fim, aduzem violação do art. 50 do Código Civil, ao sustentar a ilegitimidade passiva de empresa integrante do mesmo grupo econômico, por ausência de demonstração de desvio de finalidade ou confusão patrimonial aptos a justificar a desconsideração da personalidade jurídica. Apontam divergência jurisprudencial com arestos desta Corte. É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. A controvérsia decorre de ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, em razão de atraso na entrega de imóvel. O Tribunal de origem manteve a sentença que: (i) declarou rescindido o contrato; (ii) determinou a devolução integral dos valores pagos; (iii) aplicou multa de 10% sobre o montante restituído; (iv) reconheceu dano moral; (v) fixou correção desde cada desembolso e juros de 1% ao mês. O acórdão assim consignou sobre o atraso da obra: O atraso na entrega do imóvel é inquestionável, dando ensejo, por conseguinte, à impossibilidade de exigência do cumprimento das obrigações contratuais em relação ao consumidor/autor. As alterações nas circunstâncias ou conjunturas diretamente ligadas à atividade empresarial da parte, como a abundância ou escassez de mão de obra para o setor da construção civil, constituem fortuito interno, inerente ao risco do negócio por meio do qual ela pretende obter lucro. Inclusive o prazo de tolerância é previsto para que a empresa possa superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos. Afinal, não é o consumidor responsável por eventual má gestão, má administração. Alegação de dificuldades em razão da das chuvas há de ser provada. Não pode ficar no campo da retórica. Há de se demonstrar especificamente que teria atingido à execução da obra, posto que, embora relevantes os argumentos quanto à excepcionalidade das chuvas, é público e notório que não teria afetado a construção civil no que se refere à falta de mão de obra ou paralisação das obras. Na projeção do negócio há afirmações calculadas para atrair o consumidor e o desvio dos parâmetros do planejamento, desde que não se constitua por motivo efetivamente extraordinário, não pode abrigar socorro para inadimplência. Por consequência, não afasta responsabilidade dos réus pelos danos ocasionados em virtude de atos ilícitos por si praticados. Enfim, não pode prevalecer eficiente alegação de que o atraso da obra ocorreu em razão das chuvas, notadamente porque são previstas sempre para determinados períodos, não podendo servir como justificativa para a suspensão e ou atraso, porquanto previsível. Modificar essa conclusão implicaria revolvimento da análise probatória acerca das causas do atraso e da configuração (ou não) de força maior. Incide, portanto, a Súmula 7/STJ. A propósito, cito: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DANOS MORAIS. TEMAS 970 E 971/STJ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Não há violação do art. 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido aprecia fundamentadamente as questões essenciais à solução da lide, ainda que contrariamente à pretensão da parte. 2. A responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal e da construtora pelo atraso da obra foi reconhecida pelo Tribunal de origem com base em elementos fático-probatórios e cláusulas contratuais, destacando a atuação da CEF na gestão do empreendimento, o que afasta a alegada ilegitimidade passiva. 3. A modificação do julgado demandaria reexame de fatos e provas e interpretação de cláusulas contratuais, providências obstadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. A aplicação das teses firmadas nos Temas 970 e 971 do STJ depende da análise das peculiaridades do caso concreto, não sendo possível sua revisão em recurso especial quando lastreada em premissas fáticas fixadas pela instância ordinária. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 1.955.897/PE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.) Quanto à alegada violação dos arts. 5º, 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, o recurso não tem êxito. O acórdão recorrido não tratou de consolidação da propriedade fiduciária, leilão extrajudicial ou purga da mora, mas sim de resolução contratual por atraso injustificado na entrega do imóvel, imputado às rés. Eis o trecho do acórdão (fls. 563-564): No caso, evidente a culpa exclusiva das rés, não podendo se falar em retenção de valores em razão de rescisão por culpa do autor. Reitera-se que não se trata de hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador. Não pode haver retenção de arras, nos termos do art. 418 do Código Civil: Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Também não pode haver retenção nem para cobrir eventuais custos referentes à corretagem, publicidade, administração e multa convencional rescisória, porque o contrato foi resolvido por inadimplência do vendedor, devendo, portanto, as partes, retornarem ao status quo ante. Diante da resolução contratual, a restituição ao autor deve ser integral, respondendo pelas perdas e danos, conforme dispõe o art. 389 do Código Civil: O Tema 1.095/STJ fixou a seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97. Observe-se que o precedente repetitivo trata de inadimplemento do devedor fiduciante, não de inadimplemento do vendedor/construtor. No caso concreto, a Corte estadual reconheceu que o descumprimento contratual foi imputável às rés (atraso injustificado), o que desloca a controvérsia para o regime da responsabilidade do fornecedor. A eventual alteração dessa premissa, para sustentar que se trataria de hipótese típica de consolidação fiduciária, demandaria reexame do contexto fático delineado no acórdão, providência vedada pela Súmula 7/STJ. A jurisprudência do STJ é clara no sentido de que o regime da Lei 9.514/1997 aplica-se quando configurada a mora do fiduciante e instaurado o procedimento próprio, o que não se configura no caso dos autos: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DOS ADQUIRENTES. INEXISTÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO EM DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. ATO ILÍCITO. REVISÃO. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO, NOS MOLDES LEGAIS. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Nos termos da jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). Ademais, a jurisprudência desta Corte é uníssona no sentido de que há relação de consumo na compra e venda entabulada para fins de investimento, desde que o comprador não exerça referida atividade de forma profissional. Precedentes. 2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. A não observância dos requisitos do art. 255, §§ 1º e 2º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça torna inadmissível o conhecimento do recurso com fundamento na alínea c do permissivo constitucional. 4. Agravo conhecido para negar provimento ao Recurso Especial. (AREsp n. 2.827.976/AL, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.) No tocante ao ressarcimento da corretagem, o acórdão assentou (fl. 564): Também não pode haver retenção nem para cobrir eventuais custos referentes à corretagem, publicidade, administração e multa convencional rescisória, porque o contrato foi resolvido por inadimplência do vendedor, devendo, portanto, as partes, retornarem ao status quo ante. O acórdão não merece reforma nesse ponto, visto que a premissa utilizada foi o atraso injustificado da construtora e a devolução integral (inclusive da corretagem) é consequência jurídica dessa conclusão. Por sua vez, quanto aos danos morais, o acórdão consignou (fl. 568): No que se refere aos danos morais. No caso de rescisão contratual por significativo atraso de obra, não há mero aborrecimento, uma vez que há frustração quando a expectativa de uso gerada, bem como sofrimento mental experimentado pelo consumidor, inclusive por ter que buscar novas soluções. Ademais teve postergado o conforto ou a disponibilidade do bem por culpa do recorrente. Isto ultrapassa o mero aborrecimento. Rever o entendimento do acórdão quanto ao sofrimento experimentado pelo consumidor, assim como quanto à redução do quantum indenizatório encontra óbice na súmula 7/STJ. Com relação à apontada violação do art. 50 do CC, o recurso não merece conhecimento ante a ausência de prequestionamento, incidindo a Súmula 282/STF. Por fim, a análise da divergência jurisprudencial fica prejudicada se a tese sustentada esbarra em óbice previsto em súmula quando do exame do recurso especial pela alínea "a" do permissivo constitucional. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Deixo de majorar os honorários, visto que já foram fixados na origem no patamar máximo de 20% (fl. 571). Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS