Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2866140/MG (2025/0063216-4)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: BALLESTEROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADO: ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES - MG057180
AGRAVADO: MANOEL RODRIGUES DE OLIVEIRA
ADVOGADO: JULIO DIDIMO DOS REIS JUNIOR - MG136075
INTERESSADO: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO: ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES - MG057180
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por BALLESTEROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 700): APELAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR - DANOS MATERIAIS - MULTA CONTRATUAL CONFIGURAÇÃO. 1. O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, pela construtora, enseja o direito do contratante adquirente à rescisão contratual, com o consequente recebimento da restituição integral dos valores por ele pagos, além da multa contratual. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 762-771). No recurso especial, a parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa aos arts. 11, 141, 489, 492, 927, 1.013 e 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 184, 187, 393, 396, 406, 412, 413, 421, caput, parágrafo único, 421-A, I, II e III, 422, 475, 502, 591, 884, 885, 886 e 944 do Código Civil, 5º, I e III, § 2º, da Lei 9.514/1997, 12 da Lei n. 8.177/1991, 46 da Lei n. 10.931/2004 e 51, § 2º, do CDC. Sustenta, em síntese, que a existência de encargos abusivos não autoriza o desfazimento de todo o contrato e que não teria sido demonstrada onerosidade excessiva hábil a justificar a rescisão do ajuste. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 805-811). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 816-818), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 839-842). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem deixou claro que (fls. 704-705): Restou incontroverso que a parte autora adquiriu, em 20 de setembro de 2014, da Ballesteros Empreendimentos Imobiliários Ltda., o lote nº 3 (três) da quadra nº 34, parte integrante do loteamento Pampulha Tennis Residence, na cidade de Montes Claros (doc. nº 4). (...) Entretanto, percebe-se que, através do “termo de compromisso de obras” anexado ao doc. nº 5, a ré se comprometeu “a entregar as obras de infraestrutura e lazer” no prazo de “30 (trinta) meses”, a contar da assinatura do instrumento. Restou incontroverso nos autos que a área de lazer não foi completamente entregue no prazo avençado de 30 (trinta) meses, considerando a data da assinatura da promessa de compra e venda. A ré, em sua defesa, para justificar o atraso, sustenta que as obras dependiam “de autorização da Municipalidade e, somente em 17 de Maio de 2016, fora expedido alvará pela Prefeitura Municipal de Montes Claros aprovando o projeto arquitetônico apresentado”, alegando, inclusive, força maior. (cf. doc. 44). Preceitua o Código Civil que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado” (artigo 393), sendo que “o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir” (parágrafo único do mesmo artigo) A meu ver, não restou configurado nos autos a força maior alegada, em decorrência de atraso na liberação do alvará da Prefeitura, por ser fato previsível e evitável, no momento da contratação. (...) Assim, diante da incontroversa inadimplência da ré, a rescisão contratual, com a condenação desta à restituição integral do valor dispendido pelo autor é medida que se impõe. Por oportuno, a retenção de quaisquer valores pela ré configuraria em seu enriquecimento ilícito, haja vista que, como já dito, a mesma deu causa à rescisão contratual. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. Por outro lado, da análise das razões do recurso especial, observa-se que a recorrente limita-se a alegar que a existência de encargos abusivos não autoriza o desfazimento de todo o contrato e que não teria sido demonstrada onerosidade excessiva hábil a justificar a rescisão do ajuste. Desse modo, deixa de impugnar o fundamento do acordão recorrido no sentido de que restou demonstrada a inadimplência da recorrente por não ter entregado a área de lazer no prazo acordado. Desse modo, a não impugnação do fundamento central do acórdão recorrido, bem como a apresentação de razões dissociadas desse fundamento atraem a incidência das Súmulas 283 e 284 do STF. Por fim, em relação aos juros de mora, o recurso não comporta conhecimento, visto que a recorrente limitou-se a enumerar os artigos de lei que entende violados sem, todavia, cotejar e explicitar os motivos pelos quais o comando normativo deixou de ser aplicado, o que também atrai os preceitos da Súmula 284/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia". Nesse sentido: 1. Exige-se para a admissão do apelo clareza na indicação dos artigos de lei federal alegadamente violados, bem como a explanação coerente, clara e precisa da medida em que o aresto objurgado teria afrontado cada um desses dispositivos, ou a eles tenha dado interpretação divergente da adotada por este ou por outro Tribunal. Incidente a Súmula nº 284/STF. (AgInt no AREsp n. 2.044.724/BA, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 5/9/2022.) 2. A mera citação genérica de dispositivo de lei tido como violado desarticulada de fundamentação vinculada à norma não enseja o cabimento de recurso especial. Nos termos da jurisprudência, o recurso especial não constitui um menu ou cardápio em que a parte apresenta um rol de artigos para que o julgador escolha sobre quais laborar. A hipótese configura vício construtivo da peça, a atrair a incidência da Súmula n. 284/STF (É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia). [...] (AgInt no REsp n. 1.308.906/SP, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe de 30/6/2022.) Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 440,00 (quatrocentos e quarenta reais). Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS