Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3216125/MG (2026/0111166-3)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: IURI RAMOS DE OLIVEIRA DIAS
ADVOGADO: EMERSON EGÍDIO MARIA - MG094524
AGRAVADO: IMOBILIÁRIA CRUSOÉ LTDA
ADVOGADOS: JAYME CRUSOE LOURES DE MACEDO MEIRA - MG051536
ARNON ARRUDA SIMOES - MG184522
DECISÃO Trata-se de agravo contra decisão que não admitiu o recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/ REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PRESCRIÇÃO NÃO CARACTERIZADA – USUCAPIÃO – MATÉRIA DE DEFESA – POSSE PRECÁRIA - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELAS PARTES - RETORNO AO STATUS QUO ANTE – COMPENSAÇÃO DE VALORES - DEVIDA- RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - O colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento de que por se tratar de obrigação de trato sucessivo a contagem do prazo prescricional tem início na data de vencimento da última parcela prevista no contrato. - A parte requerida alegou estar na posse do imóvel desde a assinatura do contrato de compra e venda, contudo, esta se caracteriza como precária, pois, consoante o disposto no art. 1.203, a posse se mantém com o mesmo caráter em que fora adquirida. - Diante da identidade da relação jurídica estabelecida, torna-se possível a compensação entre os créditos e débitos existentes entre as partes. Nas razões de recurso especial, a parte agravante indica violação dos arts. 1022 do Código de Processo Civil; 205 e 1238 do Código Civil. Sustenta que o acórdão é omisso e alega a prescrição da pretensão de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel. Afirma, também, estar caracterizada a aquisição da propriedade pela usucapião. Assim posta a questão, observo que o acórdão recorrido se manifestou de forma suficiente e motivada sobre o tema em discussão nos autos. Ademais, não está o órgão julgador obrigado a se pronunciar sobre todos os argumentos apontados pelas partes, a fim de expressar o seu convencimento. No caso em exame, o pronunciamento acerca dos fatos controvertidos, a que está o magistrado obrigado, encontra-se objetivamente fixado nas razões do acórdão recorrido. Afasto, pois, a alegada violação do art. 1022 do CPC. Quanto à alegada prescrição, o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação firmada na jurisrprudência desta Corte, segundo a qual o prazo tem início apenas com o vencimento da última parcela prevista no contrato de compra e venda do imóvel. Sobre o tema, confiram-se: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL. DATA DO VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. VIOLAÇÃO DO ART. 373 DO CPC E ARTS. 421 E 422 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. INÉPCIA DA INICIAL. CARÊNCIA DA AÇÃO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO. 1. O prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão contratual decorrente de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil. 2. O Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que o termo inicial do prazo prescricional decenal para a rescisão contratual é a data do vencimento da última parcela do contrato. Aplicação da Súmula 83/STJ. 3. Acolher a pretensão recursal de modificar o termo inicial do prazo prescricional demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em sede de Recurso Especial (Súmulas 5 e 7/STJ). 4. Os temas referentes à violação do art. 373 do CPC e arts. 421 e 422 do Código Civil não são conhecidos devido à ausência de prequestionamento, haja vista que a matéria não foi analisada pelo Tribunal de origem e não foram opostos embargos de declaração (Súmulas 282 e 356/STF). 5. A análise da alegada carência da ação/inépcia da inicial exige o reexame do acervo probatório para verificar a suficiência da documentação apresentada para identificação do imóvel, o que é inviável em recurso especial (Súmula 7/STJ). 6. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.775.770/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 11/3/2026.) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. COMPETÊNCIA. STF. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO VERIFICADA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO, SÚMULA Nº 211/STF. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CC. TERMO INICIAL. VENCIMENTO. ÚLTIMA PARCELA. PRESCRIÇÃO. AFASTAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS. SUMULA Nº 7/STJ. 1. Compete ao Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial, a análise da interpretação da legislação federal, motivo pelo qual se revela inviável invocar, nesta seara, a violação de dispositivos constitucionais, pois, como consabido, a matéria é afeta à competência do Supremo Tribunal Federal. 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. A ausência de discussão pelo tribunal local acerca da tese ventilada no recurso especial acarreta a falta de prequestionamento, a atrair a incidência da Súmula nº 211/STJ. 4. A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada e reconhecida a violação do art. 1.022 do CPC para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que, uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei. 5. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que deve ser aplicada a regra geral de prescrição decenal, conforme art. 205 do Código Civil de 2002, às hipóteses de as pretensões de rescisão contratual de contrato de compra e venda por inadimplemento dos compradores. 6. O vencimento antecipado da dívida livremente pactuada entre as partes não modifica o início da fluência do prazo prescricional, prevalecendo para tal fim o termo ordinariamente indicado no contrato, que, no caso do mútuo imobiliário, é o dia do vencimento da última parcela. 7. Na hipótese, alterar a conclusão do Tribunal de origem, que afastou a prescrição, demandaria o revolvimento das provas dos autos, procedimento incompatível com a via eleita, ante o óbice da Súmula nº 7/STJ. 8. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.839.630/AL, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.) No que se refere à alegada usucapião, está correto o acórdão recorrido ao afirmar que a posse em questão é precária e, como tal, não enseja o reconhecimento da pretendida aquisição da propriedade. O agravante apenas está na posse do bem em razão do contrato de compra e venda inadimplido. De fato, o “entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, em regra, a posse decorrente do contrato de compra e venda de imóvel não ampara a aquisição por usucapião por ser incompatível com o animus domini” (AgInt no REsp n. 2.127.385/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024). Aplica-se ao caso a Súmula 83/STF. E, de qualquer, forma, a comprovação da existência dos requisitos para a usucapião exige o reexame de prova, o que faz aplicável ao caso também a Súmula 7 do STJ. Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI