Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: RICARDO HENRIQUE LAPORTA GONCALVES CPF: 011.487.518-90
RÉU: MORENCI LAPORTA GONCALVES CPF: 757.627.308-91 DECISÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Caxambu / Vara Única da Comarca de Caxambu PROCESSO Nº: 5000032-46.2020.8.13.0012 CLASSE: [CÍVEL] CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Vistos, etc.
Trata-se de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA em que se processa a cobrança de valores devidos por MORENCI LAPORTA GONÇALVES em favor de RICARDO HENRIQUE LAPORTA GONÇALVES, estando o feito em estágio avançado de expropriação de bens, pendendo de análise a impugnação à avaliação judicial apresentada pelo exequente, bem como o pedido de formalização da penhora sobre bem imóvel indicado nos autos. Compulsando detidamente o caderno processual, verifica-se que o débito exequendo encontra-se devidamente liquidado e homologado por este Juízo, conforme decisão proferida em 24 de novembro de 2025 (ID 10585600404), a qual fixou o quantum em R$ 15.936,61 (quinze mil, novecentos e trinta e seis reais e sessenta e um centavos), atualizado até outubro de 2025, valor este com o qual a parte exequente concordou expressamente e sobre o qual não houve impugnação específica por parte do executado, operando-se a preclusão quanto aos cálculos aritméticos. A controvérsia atual reside na avaliação dos imóveis passíveis de constrição, especificamente os lotes urbanos de nº 01 e nº 02 da quadra 15, do loteamento "Francisco Nunes", matriculados sob os nºs 5.976 e 5.977, respectivamente. O exequente, irresignado com a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça Avaliador — que atribuiu o valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) ao lote 01 e R$ 60.000,00 (sessenta mil rais) ao lote 02 —, apresentou impugnação (ID 10607000385), alegando, em síntese, a ocorrência de erro na avaliação e superavaliação dos bens em desconformidade com a realidade do mercado imobiliário local e com as normas técnicas pertinentes (NBR 14.653). Sustenta o exequente que o Oficial de Justiça não detém qualificação técnica de engenheiro ou arquiteto para realizar a avaliação, bem como teria desconsiderado fatores depreciativos relevantes, tais como a ausência de infraestrutura básica (pavimentação, esgoto, água, energia) e a existência de embargo administrativo (Decreto Municipal nº 28/2023). Para corroborar sua tese, o impugnante acostou laudos particulares que sugerem valores substancialmente inferiores, orbitando a casa de R$ 38.500,00 a R$ 42.000,00 para o lote 01 e R$ 34.500,00 a R$ 36.000,00 para o lote 02. Em contrapartida, instado a se manifestar sobre a divergência, o Oficial de Justiça Avaliador ratificou integralmente os valores anteriormente atribuídos, certificando no ID 10604316715 que considerou, sim, a precariedade da infraestrutura e a realidade do loteamento, refutando a aplicabilidade dos paradigmas utilizados nas avaliações unilaterais apresentadas pelo exequente. Pois bem! Passo a decidir fundamentadamente a questão incidente da impugnação à avaliação. A legislação processual civil vigente estabelece, em seu artigo 870, que a avaliação dos bens penhorados será realizada, via de regra, pelo Oficial de Justiça. A nomeação de perito avaliador especializado é medida excepcional, reservada para casos em que sejam necessários conhecimentos especializados que fujam à capacidade ordinária do serventuário da justiça ou quando a complexidade do bem assim o exigir. No caso em apreço,
trata-se de avaliação de lotes de terreno urbano, bens de natureza comum e de frequente comercialização na comarca, cuja aferição de valor de mercado não demanda, a priori, conhecimentos complexos de engenharia que justifiquem o afastamento da regra geral e a oneração do processo com honorários periciais. O Oficial de Justiça, no exercício de seu munus público, goza de fé pública e presunção de veracidade em suas certidões, sendo que sua familiaridade com o mercado imobiliário local e com as diligências cotidianas na região lhe confere aptidão suficiente para estimar o valor de mercado de imóveis urbanos residenciais padrão, como é o caso dos autos. Ao analisar a certidão de ratificação da avaliação constante no ID 10604316715, observa-se que o serventuário da justiça fundamentou adequadamente sua conclusão, declarando expressamente que a avaliação foi feita por estimativa com referência aos preços médios praticados e, ponto crucial para o deslinde da controvérsia, salientou que considerou o fato de o loteamento não possuir infraestrutura adequada, citando a ausência de rede elétrica, água, esgoto e calçamento, bem como a antiguidade do mapa e a indefinição de algumas ruas. Portanto, cai por terra o argumento do exequente de que tais fatores depreciativos teriam sido ignorados pelo avaliador judicial. O Oficial de Justiça foi enfático ao afirmar que tais circunstâncias já estavam inseridas na precificação de R$ 60.000,00 e R$ 70.000,00. Ademais, as avaliações trazidas pelo exequente, embora elaboradas por corretores de imóveis, constituem documentos unilaterais, produzidos sem o crivo do contraditório e que, naturalmente, tendem a refletir os interesses da parte que as encomendou, muitas vezes adotando posturas conservadoras excessivas para viabilizar uma arrematação ou adjudicação mais vantajosa. A simples divergência de valores entre o laudo oficial e pareceres de assistentes técnicos ou corretores particulares não é suficiente, por si só, para caracterizar o erro ou dolo a que alude o artigo 873, inciso I, do Código de Processo Civil, tampouco para anular a avaliação oficial. Não se vislumbra, igualmente, a nulidade por inobservância estrita da NBR 14.653. A exigência rigorosa de metodologia científica prevista na referida norma técnica aplica-se precipuamente às perícias de engenharia e avaliações complexas. Para a avaliação judicial realizada por Oficial de Justiça no bojo de execução civil, a lei exige a descrição dos bens, com suas características, e a indicação do valor, requisitos estes que foram cumpridos nos autos. Exigir a contratação de perito engenheiro para avaliar dois lotes em um cumprimento de sentença cujo valor da dívida gira em torno de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) atentaria contra os princípios da celeridade, da economia processual e da menor onerosidade, pois os custos de uma nova perícia técnica poderiam consumir parte significativa do crédito exequendo ou onerar excessivamente o devedor, sem garantia de alteração substancial do resultado, visto que a avaliação do oficial não se mostra teratológica ou em desconformidade manifesta com a realidade, considerando que R$ 60.000,00 não é um valor exorbitante para um lote urbano, ainda que com infraestrutura pendente, no contexto imobiliário atual. Destarte, prevalece a avaliação oficial, dotada de imparcialidade e fé pública, devendo ser rejeitada a impugnação apresentada. Superada a questão da avaliação, impõe-se a análise do pedido de constrição. O exequente requereu expressamente a penhora do imóvel de menor valor, qual seja, o Lote nº 02 da Quadra 15, matriculado sob o nº 5.977 no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, avaliado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais). O pedido merece acolhimento, pois observa a ordem de preferência legal e a indicação do credor, recaindo sobre bem patrimonial do devedor passível de expropriação. Embora o valor do bem (R$ 60.000,00) seja superior ao valor da dívida homologada (R$ 15.936,61), tal fato não impede a realização da penhora, uma vez que o imóvel é, por natureza, indivisível para fins de expropriação judicial imediata (salvo complexo processo de desmembramento que tumultuaria a execução), devendo a constrição recair sobre a totalidade do bem, reservando-se, oportunamente, o produto da alienação ou o troco da adjudicação em favor do executado. A penhora servirá de garantia para a satisfação integral do crédito, que deverá ser devidamente individualizado no termo, compreendendo o principal, juros, correção monetária e honorários advocatícios já fixados. A formalização da penhora deve observar o disposto no artigo 845, § 1º, do Código de Processo Civil, realizando-se por termo nos autos, independentemente de diligência de Oficial de Justiça, uma vez que a matrícula atualizada já foi acostada aos autos e o executado possui procurador constituído. Com a efetivação da penhora e a estabilização do valor do bem, abre-se a possibilidade para que o exequente, caso tenha interesse, exerça seu direito de adjudicação, nos termos do artigo 876 do diploma processual. Considerando a disparidade entre o valor do crédito e o valor do bem penhorado, a eventual adjudicação pelo exequente demandará o depósito imediato da diferença, a fim de não gerar enriquecimento sem causa e garantir a restituição do remanescente ao patrimônio do devedor. Portanto, torna-se imprescindível que, após a preclusão desta decisão e formalizada a penhora, o exequente seja instado a se manifestar concretamente sobre o interesse na adjudicação, total ou parcial (fração ideal, se viável legalmente condomínio, embora a prática recomende a adjudicação integral com reposição em dinheiro), ou se prefere o prosseguimento com os atos de alienação judicial (leilão). Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta: REJEITO A IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO apresentada pelo exequente no ID 10607000385 e, por conseguinte, HOMOLOGO a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça Avaliador nos autos (ID 10527912610), ratificada pela certidão de ID 10604316715, fixando o valor do imóvel de matrícula nº 5.977 em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e do imóvel de matrícula nº 5.976 em R$ 70.000,00 (setenta mil reais), para fins de garantia e atos expropriatórios, válida para a data da avaliação. DEFIRO O PEDIDO DE PENHORA sobre o bem imóvel indicado pelo exequente, qual seja: Lote de terreno urbano nº 02 da quadra nº 15, do loteamento denominado "Francisco Nunes", situado na cidade de Aiuruoca/MG, com área de 240,00 m², matriculado sob o nº 5.977 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Aiuruoca, conforme certidão de ID 10587786888. Ressalto que a penhora ora deferida tem por objetivo a garantia do débito exequendo, que perfaz o montante atualizado e homologado de R$ 15.936,61 (quinze mil, novecentos e trinta e seis reais e sessenta e um centavos), posicionado em outubro de 2025, devendo tal valor ser acrescido das atualizações legais até a data do efetivo pagamento ou expropriação. Lavre (m)-se o Termo de Penhora nos autos, conforme dispõe o artigo 845, § 1º, do Código de Processo Civil, observando-se a qualificação do bem e o valor da dívida garantida. Após a lavratura do termo, INTIME (M)-SE o executado, na pessoa de seu advogado constituído, acerca da penhora realizada e do prazo legal para, querendo, apresentar impugnação, nos moldes do artigo 917, § 1º, c/c artigo 525, § 11, do Código de Processo Civil. Caso não tenha procurador, a intimação deverá ser pessoal, preferencialmente por via postal. Efetivada a penhora e decorrido o prazo para impugnação ou rejeitada esta, e tornando-se preclusa a presente decisão que fixou o valor da avaliação, INTIME (M)-SE o exequente para, no prazo de 05 (cinco) dias, manifestar expressamente acerca do seu interesse na adjudicação do bem penhorado (Lote 02 - Matrícula 5.977) pelo valor da avaliação (R$ 60.000,00), oportunidade em que deverá esclarecer se depositará a diferença entre o valor do crédito e o valor do imóvel, nos termos do artigo 876, § 4º, inciso I, do Código de Processo Civil, ou se requererá a alienação judicial do bem (leilão). Deverá a Secretaria providenciar a averbação da penhora no registro competente, através do sistema CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens) ou mediante expedição de certidão para registro imobiliário, cabendo ao exequente comprovar o protocolo, se for o caso. Publique (m)-se. Intime (m)-se. De Caxambu para Aiuruoca, data da assinatura eletrônica. DAITON ALVES DE ALMEIDA Juiz de Direito em Substituição Legal Vara Única da Comarca de Caxambu Leyszianne