Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2155085/MG (2024/0241735-5)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
RECORRENTE: GRAN PARK BOM DESPACHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
ADVOGADO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
RECORRIDO: MARCOS AURELIO FARIAS JORGE
ADVOGADOS: SHIRLEI MESQUITA SANDIM - MT005257
JULIA ANGELA ABRITTA - MG066251
DECISÃO Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (fl. 395): EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR - RETENÇÃO CONTRATUAL - POSSIBILIDADE - PERCENTUAL - POSSIBILIDADE - COMISSÃO DE CORRETAGEM - JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO - TERMO INICIAL - PARCELA ÚNICA. Do que consta nos autos, forçoso reconhecer que a culpa pelo desfazimento da promessa de compra e venda do lote se deu exclusivamente por culpa do promitente comprador. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de ser razoável a aplicação de percentuais entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte cinco por cento) sobre o valor total das parcelas já pagas pelo consumidor. Em regra a comissão de corretagem é devida pelo vendedor, já que é ele quem contrata o corretor, autorizando-o a intermediar a venda do imóvel, sendo, todavia, possível que a comissão seja cobrada do comprador, caso haja ajuste entre todas as partes, circunstância que deve ser comprovada cabalmente, por meio de prova inequívoca. Os juros de mora sobre o valor a ser restituído ao promitente- comprador, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, são contados da data da citação, nos termos do disposto nos arts. 405, do CC, e 290, do CPC, aplicando-se tal regra mesmo na hipótese em que a resolução do contrato decorre de iniciativa do promitente-comprador, sem culpa do promitente-vendedor. A correção monetária dos valores e despesas pagas deve incidir a partir da data do desembolso. A devolução dos valores ao Autor promitente comprador deve ser dar em parcela única. Não foram opostos embargos de declaração. Em suas razões (fls. 455-466), a parte recorrente alega: (i) "inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor" (fl. 459), (ii) violação dos arts. 413, 421, 421-A, 422, 475, 725 e 884 do CC, 5º da Lei n. 9.514/1997, 25 da Lei n. 6766/1979, 32 da Lei n. 4.591/1964 e 1º, § 1º, 2º e 3º da Lei n. 13.874/2019, por "inobservância da relação contratual entre as partes quanto ao percentual de restituição de valores e os valores contratados" (fl. 461), (iii) ofensa aos arts. 32-A da Lei n. 6.766/1979 e 43-A da Lei 4.591/1997, defendendo a "possibilidade de devolução dos valores pagos pela parte recorrida de forma parcelada" (fl. 463) ou, subsidiariamente, que o reembolso observe o prazo de até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução do contrato, e (iv) que o termo inicial da incidência de correção monetária e juros de mora deve ser o trânsito em julgado da ação. Contrarrazões apresentadas (fls. 476-484). O recurso foi admitido na origem. É o relatório. Decido. No que se refere à aplicabilidade do CDC e ao termo inicial da incidência de correção monetária e juros de mora, não foram indicados com clareza os dispositivos legais supostamente violados, o que atrai a Súmula n. 284 do STF. O conhecimento do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional exige indicação específica do dispositivo legal afrontado e das razões pelas quais a parte recorrente assim entende. A mera referência ou citação de passagem de artigos de lei não supre a referida exigência, sendo insuficiente para demonstrar a contrariedade à lei federal. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 1.971.258/SP, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 4/4/2022, DJe de 8/4/2022; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.959.171/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 24/8/2022; AgInt no AREsp n. 2.150.453/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 18/11/2022. O Tribunal de origem não se pronunciou acerca da alegada possibilidade de concessão de prazo para a restituição de valores (ofensa ao art. 43-A da Lei 4.591/1997), bem como não foi instado a fazê-lo por via de embargos declaratórios. Referida circunstância impede o conhecimento da insurgência por falta de prequestionamento. Incidem no caso as Súmulas n. 282 e 356 do STF. No mais, ao concluir (i) pela "rescisão do contrato com a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago" (fl. 403) e (ii) no sentido de que é "abusivo o parcelamento dos valores na forma prevista na cláusula colacionada [...], devendo o saldo do valor a restituir ser pago por meio de uma única parcela" (fl. 406), o acórdão recorrido está de acordo com o entendimento desta Corte Superior. A propósito: Tema Repetitivo n. 577 Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Súmula 543 do STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. [...] 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. [...] 10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ. [...] (REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025 - destaquei.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. A orientação da Segunda Seção desta Corte é pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. Segundo a orientação jurisprudencial firmada por este Superior Tribunal de Justiça, a Súmula 83 do STJ é aplicável ao recurso especial tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional. 3. Agravo interno desprovido (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.257.915/CE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 17/8/2023.) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. INTERESSE PROCESSUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DIREITO POTESTATIVO DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. INDENIZAÇÃO DE DESPESAS GERAIS. ART. 11 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. AGRAVO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" - (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356 do STF. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e dar parcial provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp n. 1.883.209/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 25/4/2022 - destaquei.) Nesse contexto, não há falar em afronta à legislação federal nos referidos pontos. Incide a Súmula n. 568/STJ. Ante o exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO. Na forma do art. 85, § 11, do CPC, MAJORO os honorários advocatícios devidos pela parte ora recorrente em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA