Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: CLAUDELINA PEREIRA DA SILVA CPF: 446.200.126-53 e outros
RÉU: GUIMARAES CASTRO ENGENHARIA LTDA CPF: 20.310.736/0001-73 SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 2ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia Avenida Rondon Pacheco, 6130, - lado par, Tibery, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5037352-97.2020.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Material] Vistos etc. I - RELATÓRIO
Cuida-se de ação de restituição de parcelas pagas cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada pelos sucessores de CLAUDELINA PEREIRA DA SILVA, a saber, CÉSAR DONIZETH DA SILVA, RONALDO GOMES DA SILVA e SELMA GOMES DA SILVA, em face de GUIMARÃES CASTRO ENGENHARIA LTDA, todos devidamente qualificados nos autos em epígrafe. Em sede de exordial (ID 45678912), os autores narraram que a genitora, ora falecida, celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional, o qual foi rescindido em decorrência de distrato e subsequente reintegração de posse ocorrida no ano de 2007. Argumentaram que as parcelas vertidas pela contratante originária não foram restituídas, pleiteando, assim, a devolução da importância de R$ 25.497,84, acrescida de consectários legais. A trajetória processual revela uma sucessão de tentativas de satisfação do crédito. Inicialmente, o herdeiro César Donizeth da Silva ajuizou a ação sob o nº 0728947-34.2011.8.13.0702 (ID 12345678), na qual pleiteou em nome próprio direitos decorrentes do contrato da genitora, feito este que culminou em extinção sem julgamento de mérito por ilegitimidade ativa ad causam. Citada na presente demanda, a ré apresentou contestação (ID 10373852610), arguindo, em sede de prejudicial de mérito, a ocorrência da prescrição decenal. Asseverou a demandada que o distrato operou-se em 2007 e que a presente ação somente foi ajuizada em 2020, ultrapassando o decêndio legal. Sustentou, ainda, que a demanda ajuizada em 2011 não possui o condão de interromper o prazo prescricional para o espólio ou para os demais herdeiros, uma vez que estes não figuraram no polo ativo daquela relação processual. Houve réplica e fase de instrução, na qual os autores buscaram demonstrar a interrupção da prescrição por meio das ações propostas anteriormente (IDs 56789012 e 90123456). Foi extinto o processo com julgamento de mérito em decorrência do reconhecimento da prescrição ao direito pretendido, conforme sentença lançada no ID 9652568689. Contudo, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, em sede de acórdão proferido na Apelação Cível (ID 165842103), determinou o retorno dos autos a este Juízo para análise pormenorizada da prejudicial de mérito após a devida instrução. Devidamente instruído o processo, tendo as partes realizado as provas que entenderam necessárias, foi prolatado despacho saneador no ID 10517359870. Em tal decisão, foram enfrentadas as questões prejudiciais e preliminares suscitadas pela ré. Foi rejeitada a tese de prescrição arguida pela Guimarães Castro Engenharia Ltda. O fundamento central foi o reconhecimento de que o prazo prescricional aplicável é o decenal (art. 205 do Código Civil), por se tratar de restituição decorrente de rescisão contratual. A decisão considerou que o prazo iniciou-se com o distrato em 30/10/2007, mas que houve interrupção pela citação válida na ação anterior em 16/11/2011. Assim, o prazo reiniciou sua contagem integral após o trânsito em julgado daquela demanda em 11/04/2014, tendo o Juízo concluído que a presente ação (de 2020) foi aforada dentro do lapso legal (até 2024). A decisão também afastou a preliminar de ilegitimidade passiva da ré. Utilizando a Teoria da Asserção, o Juízo entendeu que a narrativa inicial vincula a conduta da ré aos danos alegados (falta de seguro habitacional e inadimplemento contratual), sendo suficiente para mantê-la no polo passivo. O processo foi declarado saneado (art. 357 do CPC), fixando-se como pontos objeto de prova a existência e os critérios para restituição das parcelas (dedução de taxas administrativas); a verificação de responsabilidade civil por danos materiais e morais sofridos pela parte autora. Em sede de alegações finais (ID 10484542103), as partes reiteraram suas teses antagônicas, vindo os autos conclusos para julgamento definitivo. 2. FUNDAMENTAÇÃO O cerne da presente demanda reside na verificação da possibilidade jurídica de resilição unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sob o prisma das garantias consumeristas, diante da impossibilidade financeira superveniente dos promitentes compradores. Em sua peça vestibular, a parte autora busca o desfazimento do vínculo obrigacional com a consequente restituição integral dos valores vertidos, sob o argumento de que a manutenção do pacto tornou-se excessivamente onerosa, pleiteando, ademais, reparação por danos morais e o reconhecimento de seguro contratual. Em contrapartida, a ré, embora tenha incorrido em revelia quanto ao prazo para defesa, sustenta em sua manifestação intempestiva a validade da retenção de 30% do montante adimplido a título de cláusula penal e despesas operacionais, alegando a culpa exclusiva dos autores pela quebra do sinalagma e invocando a existência de coisa julgada quanto a pontos específicos da pretensão inicial. Prefacialmente, impõe-se o reconhecimento da coisa julgada no que concerne ao pedido de reconhecimento de seguro contratual. Conforme se depreende da análise acurada do estuário processual, tal matéria foi exaurida em demanda pretérita, de modo que a reiteração da pretensão encontra óbice intransponível no artigo 502 do Código de Processo Civil. A imutabilidade que emana da res judicata é postulado fundamental da segurança jurídica, impedindo que o Estado-Juiz torne a decidir questão já pacificada, sob pena de vulneração da estabilidade das relações sociais e da dignidade da função jurisdicional. Portanto, neste ponto específico, o processo deve ser extinto sem resolução de mérito. No mérito propriamente dito, verifica-se que a lide orbita em torno do direito à rescisão contratual e do quantum a ser restituído aos autores. É incontroverso, diante da narrativa autoral e da própria revelia da parte ré — cujos efeitos, conquanto não absolutos, fazem presumir verdadeiros os fatos que não dependam de prova documental específica —, que o desfazimento do vínculo decorreu do inadimplemento culposo dos autores. Verificou-se que os promitentes compradores deixaram de honrar com o pagamento das prestações, o que caracteriza a mora ex re, autorizando o desfazimento do sinalagma. Sobre a intempestividade da contestação, deve-se assentar que a revelia induz a presunção de veracidade dos fatos narrados na exordial, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil. Todavia, a ausência de apresentação tempestiva do contrato pela parte ré impossibilita o reconhecimento da pretensão de retenção de 30% arguida na peça extemporânea. O magistrado não pode dar guarida a cláusulas contratuais cuja existência e teor não restaram provados nos autos por documento idôneo, especialmente quando a defesa se mostra inoperante do ponto de vista processual. Não obstante o inadimplemento dos autores, a jurisprudência consolidada do Colendo Superior Tribunal de Justiça, sob a égide do enunciado da Súmula n. 543, orienta que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
No caso vertente, tratando-se de contrato celebrado em data anterior à Lei n. 13.786/2018, o patamar de retenção compreendido pelo entendimento doutrinário e jurisprudencial à época da rescisão era entre 10% e 25%, montante que se apresenta como medida equânime e condizente com a orientação do TJMG. A propósito: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVAS. PRECLUSÃO. PARTE QUE NÃO PARTICIPA DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ARRAS. RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO NÃO COMPROVADO. RETENÇÃO POR MULTA. - A parte que deixa de comparecer à audiência de conciliação dá a entender que não quer conciliar, mas a sua ausência implica também na preclusão do seu direito de especificar as provas que pretendia produzir (artigo 331, §2º, do CPC). - O desfazimento de contrato dá ao comprador o direito a restituição das parcelas pagas, independentemente da culpa pela rescisão, sob pena de enriquecimento ilícito da parte credora. - Não executado o contrato pela parte que deu as arras, a outra poderá ter o negócio desfeito, retendo-as, nos termos dos artigos 417 e seguintes, do Código Civil. - É incabível indenização por fruição do imóvel, se o credor não comprovar proveito econômico pelo devedor de lote objeto do contrato de compra e venda rescindido. - Em casos de rescisão de promessas de compra e venda por culpa do promissário-comprador, poderá o promitente-vendedor reter, a título de multa, percentual dos valores pagos, sendo que tal retenção não pode ser superior a 10% se não houver prova de prejuízos suportados acima desse percentual. (TJMG. Apelação Cível 1.0382.08.087269-2/001. 9ª Câmara Cível. Rel. (a)Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira. D.j.: 18/05/2010) AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS EM PARCELA ÚNICA - RETENÇÃO DA CLÁUSULA PENAL - FRUIÇÃO DEVIDA - BENFEITORIAS - DIREITO DE RETENÇÃO. Em caso de descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promissário comprador, é razoável a retenção, pelo promitente vendedor, de parte dos valores pagos, que represente a compensação por todos os gastos efetuados com o empreendimento, corretagem, propaganda e despesas de contrato. Deve ser fixado um percentual mensal a título de fruição pelo tempo de ocupação do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa do promissário comprador, já que o promitente vendedor viu-se impedido de usufruir o bem durante o período em que o mesmo estava na posse do contratante. Comprovada a realização de benfeitorias e/ou acessões no imóvel, a sua indenização é medida que se impõe, assegurado ao promissário comprador o direito de retenção, até o efetivo pagamento. A restituição do valor despendido pelo comprador deve ser feita de imediato e em parcela única. (TJMG. Apelação Cível 1.0079.04.151761-0/001. 12ª Câmara Cível. Rel. (a)Des.(a) Alvimar de Ávila. D.j.: 13/01/2010) Entretanto, a retenção de 25% dos valores pagos revela-se excessivo, mormente em se considerando que não há prova da pactuação do montante aos autos. Todavia, a fim de evitar o enriquecimento ilícito e em concordância aos parâmetros indicados jurisprudencialmente, em situações análogas, à época do distrato contratual, entendo que o importe de 10% apresenta-se escorreito para indenizar a vendedora pelos prejuízos oriundos do distrato, tais como despesas administrativas, publicidade e impostos, sem caracterizar enriquecimento sem causa. Inexistindo prova de prejuízos extraordinários por parte da ré, e considerando que o contrato sequer foi colacionado aos autos tempestivamente para sustentar patamar superior, a fixação em 10% é montante razoável admitido pela jurisprudência para contratos desse período, sendo imperiosa a restituição de 90% do montante total adimplido. A devolução deve ocorrer em parcela única, afastando-se qualquer pretensão de parcelamento, nos termos da Súmula nº 543 do STJ. No tocante aos danos morais, a pretensão não merece prosperar. Conforme leciona a melhor doutrina, o dano moral exige a violação de direitos da personalidade, a dignidade da pessoa humana ou a ocorrência de sofrimento que desborde do mero aborrecimento cotidiano. No presente caso, a rescisão contratual foi motivada pelo inadimplemento dos próprios autores. Não se vislumbra, pois, qualquer ato ilícito praticado pela parte ré que tenha o condão de gerar abalo anímico passível de indenização. O desfazimento de um negócio jurídico por culpa do comprador é risco inerente às relações contratuais, não havendo que se falar em reparação pecuniária por um infortúnio ao qual o próprio interessado deu causa. O posicionamento do TJMG lançado à época do inadimplemento contratual esclarece a questão. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - INDENIZAÇÃO - DANOS MATERIAIS - COMPRA E VENDA - VEÍCULO - IMPEDIMENTO JUDICIAL - RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE - EVICÇÃO - VERIFICAÇÃO - DANOS MORAIS - NÃO CABIMENTO. - A responsabilidade do alienante, caracterizada pelo instituto da evicção como garantia, é de natureza objetiva, independe de culpa ou de demonstração de sua má-fé. O vendedor fica responsável perante o comprador por eventuais defeitos ou vícios jurídicos do bem alienado ou do negócio firmado, só podendo eximir-se em caso de cláusula de non praestanda eviccione. - Configura-se o descumprimento contratual, a impossibilidade de o comprador registrar no DETRAN o veículo por ele adquirido do vendedor, cujo fato impede o exercício da propriedade plena e atrai o instituto da evicção. - Constitui entendimento predominante no STJ que o descumprimento contratual, por si só, não é suficiente para configurar danos morais. (TJMG. Apelação Cível 1.0604.09.013710-9/001. 17ª Câmara Cível. Rel. (a)Des.(a) Lucas Pereira. D.j.: 12/08/2010) Como no caso sub examine não restou demonstrada qualquer circunstância excepcional que tenha atingido a dignidade humana ou a integridade psíquica dos demandantes, sendo o desfazimento do ajuste uma consequência jurídica direta da quebra do sinalagma. Assim, inexistindo ato ilícito praticado pela ré, a improcedência deste pleito é medida que se impõe, sob pena de banalização do instituto da responsabilidade civil. No que tange à tese defensiva que suscita a existência de débitos pendentes em nome da parte autora, César Donizeth, remanescentes do período de vigência contratual, impõe-se o acolhimento da tese de compensação de valores como medida de lídima justiça. Conforme asseverado pela ré em sede de contestação, a rescisão do liame obrigacional não exime os promitentes compradores da responsabilidade pelas obrigações pecuniárias vencidas e não pagas até o momento da quebra do sinalagma. Nesse passo, em se comprovando a coexistência de obrigações recíprocas, líquidas e vencidas entre as mesmas partes, opera-se a extinção das dívidas até onde se compensarem, nos exatos termos do artigo 368 do Código Civil. Tal instituto jurídico, fundado no princípio da economia processual e na vedação ao enriquecimento sem causa, autoriza que o montante a ser restituído pela ré seja devidamente abatido dos valores que lhe são devidos pelo autor, garantindo o equilíbrio financeiro no desfazimento do negócio, questão que deve ser dirimida em fase de cumprimento de sentença, com a devida comprovação de obrigações recíprocas. Por fim, quanto aos consectários legais, a correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, a fim de preservar o valor real da moeda, enquanto os juros de mora de 1% ao mês devem ser contabilizados apenas a partir do trânsito em julgado desta sentença. Tal entendimento justifica-se pelo fato de inexistir mora anterior da vendedora, visto que a rescisão ocorreu por iniciativa e culpa dos compradores, conforme tese fixada em sede de Recurso Especial Repetitivo (Tema 1002 do STJ). 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1. CONFIRMAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; 2. CONDENAR a parte ré à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores comprovadamente pagos pelos autores, em parcela única. O montante deverá ser atualizado monetariamente pelo índice do IPCA a partir de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado desta decisão. 3. JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais, nos termos da fundamentação supra. 4. RECONHECER a coisa julgada quanto ao pleito de seguro contratual. 5. Em razão da causalidade, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos dos artigos 86, parágrafo único, e 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, e observadas as formalidades legais, arquive-se o feito com baixa. Uberlândia-MG, data da assinatura eletrônica. Carlos José Cordeiro Juiz de Direito