Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2119385/MG (2024/0017507-3)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
RECORRENTE: GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA. EM RECUPERACAO JUDICIAL
POR INCORPORAÇÃO: AGIL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA.
POR INCORPORAÇÃO: RENDIMENTOPAY INSTITUICAO DE PAGAMENTO S.A.
OUTRO NOME: AGILLITAS SOLUCOES DE PAGAMENTOS LTDA
ADVOGADO: FABIO RIVELLI - SP297608
RECORRIDO: FELIPE DOS SANTOS COSTA
ADVOGADOS: MAIKON VILACA SILVA - MG135182
MONICA SOARES RODRIGUES - MG137736
ADNAN ADVINCULA RODRIGUES DE CARVALHO - MG163636
INTERESSADO: SOFIA INCORPORADORA LTDA.
DECISÃO Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (fl.418-426): APELAÇÃO – IMÓVEL – COMPRA E VENDA – RELAÇÃO DE CONSUMO – CORRETAGEM – LEGALIDADE – COBRANÇA – DEMONSTRAÇÃO – AUSÊNCIA – VALORES - RESTITUIÇÃO – DEFERIMENTO. O contrato de compra e venda de imóvel encarta relação de consumo, aplicando-se sobre ele a proteção do artigo 51 daquele código, inclusive no tocante à responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecedores. A atividade de intermediação/corretagem exige demonstração de que foi desempenhada por pessoa física devidamente habilitada no Registro do Conselho da Classe ou, no caso de pessoa jurídica, a regular inscrição na JUCENG, sob pena de ilícito. (1º VOGAL) APELAÇÃO CÍVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO. 1. O fato de corretor não estar registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis não obsta o recebimento da comissão, uma vez que apesar da infração administrativa cometida pelo profissional, o serviço foi prestado, com benefício para o comprador e vendedor. 2. A comissão de corretagem não é devida quando o negócio não é efetivado. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 524-528). Em suas razões (fls. 559-580), a parte recorrente aponta dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais: (I) - arts.. 489, II e § 1º, IV e 1.022, I e II do CPC, argumentando que "(i) a obscuridade por se tratar de acórdão extra petita e violação ao princípio da não surpresa; (ii) omissão quanto a ausência de análise do contrato de corretagem, constante no evento 7 que demonstram que tanto os corretores quanto a Ágil possuíam registro no Conselho de Classe e (iii) contradição quanto a violação aos arts. 722, 723 e 725 do CC" (fls. 562). (II) - arts. 7º, 9º, 10, art. 141 e 492 do C PC, ao argumento de que "condenou manteve a condenação, por fundamento dissociado da causa de pedir apresentada pelo Recorrido, que não guarda qualquer nexo de causalidade com a pretensão resistida pelas Recorrentes, qual seja, a suposta ausência de comprovação de inscrição dos Corretores imobiliários no órgão de Classe respectivo." (fl. 563) (III) - art. 485, VI do CPC e arts. 7º parágrafo único do CDC e artigos 186 e 927 do CC, ao argumento de que "ilegitimidade passiva/ ausência de responsabilidade da recorrente quanto a aporvação do financimaento" (fl. 566) (IV) - arts. 722, 723 e 725 do CC - ao argumento de que "taxa de corretage devida pelo serviço efetivamente prestado" (fl. 570) Contrarrazões não apresentadas (fls. 585-591). O recurso foi admitido na origem. É o relatório. Decido. Inicialmente, afasto, a alegação de revelia e supressão de instância, ou seja, conforme se extrai do acórdão da apelação (fls. 418-426), o TJMG enfrentou expressamente a preliminar de inovação recursal suscitada em contrarrazões à apelação e a rejeitou. O Tribunal a quo entendeu se tratar de relação de consumo e matéria de ordem pública, o que autorizaria a análise das questões contratuais ex officio, independentemente de arguição prévia. Assim, havendo o Tribunal de origem se pronunciado sobre a matéria, por considerá-la de ordem pública, tem-se por preenchido o requisito do prequestionamento. As matérias relativas à legitimidade, à responsabilidade civil e à interpretação dos arts. 722 e 725 do CC foram, portanto, devidamente ventiladas na decisão recorrida, o que afasta a incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF e da Súmula n. 211 do STJ. Afasto, igualmente, o óbice da Súmula n. 7 do STJ. O recorrido alega que a pretensão recursal demanda reexame de prova. Contudo, as recorrentes buscam a revaloração jurídica de fatos incontroversos, ou seja, não há controvérsia sobre o fato de que a promessa de compra e venda foi assinada, nem que o financiamento foi negado por culpa do comprador. Assim controvérsia não é fática, mas sim de direito: saber se a negativa de financiamento (fato incontroverso) tem a qualificação jurídica de não implemento do resultado útil ou se equivale ao arrependimento previsto no art. 725 do CC. Não incide, por fim, a Súmula n. 283 do STF. Nesse ponto, o acórdão recorrido, de fato, possui dois fundamentos (a suposta ilegalidade da profissão, do relator, e a ausência de resultado útil, dos vogais). Contudo, as recorrentes atacaram ambos os fundamentos: o primeiro, pela via da nulidade por julgamento extra petita; o segundo, pela via da violação ao mérito. Superado a análise dos óbices, passo aos pedidos do recurso especial. As recorrentes alegam que o acórdão que rejeitou os embargos de declaração foi omisso e genérico, violando os arts. 489, §1º, IV, e 1.022, I e II, do CPC. A alegação não prospera. O acórdão dos embargos de declaração enfrentou, ainda que de forma concisa, as alegações das recorrentes, ou seja, o TJMG justificou a rejeição dos vícios apontados, transcrevendo expressamente o voto do 1º vogal (Des. José Américo Martins), que continha a ratio decidendi da maioria. O Tribunal considerou que a fundamentação adotada pela Turma Julgadora (a de que o resultado útil não foi alcançado pela falta do financiamento) era suficiente para manter a sentença, e que a divergência interna sobre o outro fundamento (a questão do registro no CRECI) não gerava omissão ou contradição no resultado final. Nesse sentido, deve ser observado que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, ou seja, o que se exige é que a decisão seja fundamentada, e o acórdão recorrido, ao adotar a tese da ausência de resultado útil, cumpriu o requisito, ainda que de forma contrária aos interesses das recorrentes. Afasto, pois, a alegação de violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC. Ainda, as partes recorrentes arguem a nulidade do acórdão por julgamento extra petita e violação ao princípio da não surpresa (art. 10 do CPC). Sustentam que a fundamentação do relator (Des. Antônio Bispo), baseada na suposta ausência de comprovação de inscrição no CRECI, foi matéria não suscitada por nenhuma das partes. A tese é processualmente correta. O fundamento utilizado pelo relator, de fato, não constou da causa de pedir inicial nem das defesas. Contudo, no caso concreto, a análise deste vício resta prejudicada, pois o referido fundamento não constituiu a ratio decidendi do julgamento, considerando que o voto do relator, neste ponto específico (ilegalidade da profissão), restou vencido. Conforme se extrai da declaração de voto do 1º vogal (Des. José Américo Martins da Costa), este expressamente ressalvou que o fato de corretor não estar registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis não obsta o recebimento da comissão. O 2º vogal (Des. Octávio de Almeida Neves) acompanhou o 1º Vogal em suas considerações. Portanto, a Turma Julgadora, por maioria, afastou o fundamento extra petita e manteve a condenação com base em fundamento diverso (a ausência de resultado útil). Não havendo prejuízo (art. 282, § 1º, do CPC), pois o fundamento nulo não foi o que prevaleceu, rejeita-se a preliminar. Ademais, as recorrentes insistem em sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que não fizeram parte da promessa de compra e venda e que a aprovação do financiamento não era sua responsabilidade. A tese não se sustenta. Primeiro, o acórdão recorrido aplicou corretamente a Teoria da Asserção, pela qual a legitimidade é aferida in statu assertionis, ou seja, com base na narrativa da petição inicial. Nesse sentido, o recorrido pleiteia a restituição da comissão de corretagem, valor que foi pago e gerido pelas recorrentes. Assim, a legitimidade passiva para responder por essa devolução é, inegavelmente, das empresas que prestaram o serviço de intermediação e pagadoria. Segundo, como bem pontuado pelo TJMG, trata-se de relação de consumo, e todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC, sendo que as recorrentes (corretora e empresa de pagadoria) atuaram de forma conjunta e se beneficiaram da cadeia de consumo para a prestação do serviço de intermediação. Nesse contexto, a alegação de que não são responsáveis pela aprovação do financiamento não afeta a legitimidade (análise processual), mas sim o mérito da controvérsia (análise de direito material), que será tratada no tópico seguinte. Rejeito, portanto, a alegação de ilegitimidade passiva. Ainda, as recorrentes alegam que o acórdão do TJMG, ao determinar a restituição da comissão porque o financiamento do comprador não foi aprovado, violou frontalmente o art. 725 do Código Civil e divergiu da jurisprudência pacífica desta Corte Superior. Com razão as Recorrentes. No ponto, o Tribunal a quo (em sua fundamentação majoritária, dos vogais) partiu da premissa de que o resultado útil da corretagem seria a concretização ou efetivação do negócio, e, como o financiamento falhou, o resultado não foi alcançado. Esta interpretação, contudo, é equivocada e promove a confusão entre dois negócios jurídicos distintos e autônomos: (I) - o Contrato de Corretagem, que é uma obrigação de meio (aproximar as partes), e (II) - o Contrato de Compra e Venda, que é a relação principal entre comprador e vendedor. Nesse sentido, o resultado útil (ou resultado previsto no contrato de mediação) é alcançado no momento em que o corretor aproxima as partes e estas chegam a um consenso, formalizado, em regra, pela assinatura da promessa de compra e venda, sendo que o serviço de corretagem, portanto, exaure-se com a conclusão bem sucedida do trabalho de intermediação. No caso dos autos, é incontroverso que: (I) - o corretor (recorrente) aproximou as partes; (II) - as partes chegaram a um consenso e (III) - as partes assinaram a promessa de compra e venda. Assim, o trabalho do corretor estava, neste ponto, findo e exitoso. A obtenção do financiamento bancário não é parte do serviço de corretagem, sendo uma obrigação posterior, assumida pelo comprador perante o vendedor. A falha do comprador em obter o financiamento (por não ter como comprovar renda, fato de sua exclusiva responsabilidade) é uma causa de desfazimento do negócio principal (compra e venda) por inadimplemento ou impossibilidade superveniente do comprador. Esta situação se amolda perfeitamente à hipótese legal do art. 725 do CC. Assim, o arrependimento (ou o inadimplemento de uma das partes, que leva ao desfazimento) posterior à assinatura da promessa não tem o condão de afetar o direito do corretor à sua remuneração, pois este já havia cumprido integralmente sua obrigação. A propósito, cita-se precedentes neste sentido: AgInt no AREsp 1.262.428⁄ES, 3ª Turma, REsp 1.765.004⁄SP, 3ª Turma; AgInt no AREsp 1.020.941⁄RS, 4ª Turma; e AgRg no REsp 1.440.053⁄MS, 3ª Turma), sendo que o acórdão acórdão paradigma (REsp 1.783.074/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi), corretamente invocado pela admissibilidade na origem e pelas recorrentes, é exato ao definir que o arrependimento ou desistência por causa estranha à atividade do corretor não afeta a comissão devida. O acórdão recorrido, ao decidir que a comissão deveria ser devolvida porque o comprador não obteve o financiamento, divergiu frontalmente desse entendimento. Admitir a tese do TJMG geraria grave insegurança jurídica e econômica, tornando o corretor um sócio de risco do comprador, o que é incompatível com a natureza do contrato de corretagem (art. 722 do CC), sendo que a remuneração do corretor não pode ficar condicionada ao adimplemento integral do negócio principal pelo comprador. O acórdão recorrido, portanto, ao determinar a restituição, violou o art. 725 do CC. Por fim, fica prejudicada a análise da petição incidental (fls. 646-698), considerando que não obecedeu as formalidade processuais e também temporáriais para que a pretensão do peticionante pudesse ser analisada por essa Corte de Justiça. Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso Especial e DOU-LHE PROVIMENTO para reformar o acórdão recorrido e julgar improcedente o pedido inicial de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil. Em razão da sucumbência integral do Recorrido nesta demanda, inverto os ônus sucumbenciais fixados na sentença e condeno-o ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo nos termos já estabelecidos na origem (considerando a majoração recursal do TJMG, se aplicável, e observada eventual gratuidade de justiça). Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA