Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2189737/MG (2024/0482973-5)
RELATOR: MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS
RECORRENTE: COMPANHIA MINAS DA PASSAGEM
ADVOGADOS: EDUARDO PAOLIELLO NICOLAU - MG080702
EDUARDO VINICIUS OLIVEIRA DRUMOND - MG188296
RECORRIDO: MUNICIPIO DE MARIANA
ADVOGADO: SAMANTHA GOMES EGIDIO - MG145677
RECORRIDO: CAMPANHA NACIONAL DE ESCOLAS DA COMUNIDADE
ADVOGADO: WILTON CANUTO DA ROCHA - MG058592
DECISÃO Trata-se de Recurso Especial interposto pela COMPANHIA MINAS DA PASSAGEM, com base na alínea a do permissivo constitucional, em que se impugna acórdão prolatado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS (fls. 826-836), assim ementado: EMENTA: APELAÇÃO – ADMINISTRATIVO – ENFITEUSE/AFORAMENTO - DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA – CONTRATO DE ARRENDAMENTO – VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 – TÉRMINO DO CONTRATO E CONTINUIDADE DA POSSE PELA ARRENDATÁRIA – POSSE JUSTA E DE BOA FÉ EXERCIDA POR MAIS DE 30 ANOS – PRESCRIÇÃO AQUISITIVA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INDENIZATÓRIO. É viável que o imóvel sobre o qual se tenha instituído a enfiteuse seja usucapido por terceiro, uma vez presentes os requisitos insertos em lei. Precedentes. Opostos aclaratórios às fls. 839-846, os quais foram rejeitados conforme acórdão constante das fls. 855-869. Em suas razões recursais, expostas às fls. 872-883, a parte recorrente alega violação do art. 1.195 do Código Civil de 1916 (art. 574 do Código Civil de 2002), bem como dos arts. 246, § 3º, 259, inciso I, 319, incisos I a VII, 320, 335 e 369 do Código de Processo Civil. Transcorreu in albis o prazo para a contraminuta (fls. 892-894). O recurso especial foi admitido às fls. 949-952. O Ministério Público Federal apresentou parecer (fls. 996-1000) opinando pelo não conhecimento do recurso especial, com a seguinte ementa: DIREITO ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. REFORMA DO ACÓRDÃO RECORRIDO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282 DO STF. PREQUESTIONAMENTO FICTO. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022, DO CPC. REVISÃO DE FATOS E PROVAS E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. PRECEDENTES DO STJ. PARECER DO MPF PELO NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ESPECIAL. É o relatório. Decido. Na origem, trata-se de ação reivindicatória (fls. 02-08) ajuizada pela COMPANHIA MINAS DA PASSAGEM em face do MUNICIPIO DE MARIANA, visando à restituição de imóvel de sua titularidade, com a entrega dos frutos e rendimentos eventualmente auferidos, além da condenação do réu ao pagamento de perdas e danos a serem apurados em sede de execução. Subsidiariamente, a parte autora pleiteou a conversão da demanda em ação indenizatória por desapropriação indireta. A sentença (fls. 702-710) extinguiu o processo com resolução de mérito, ao reconhecer a prescrição da pretensão indenizatória decorrente de desapropriação indireta. O Tribunal de origem, conforme consignado, negou provimento ao recurso de apelação, mantendo incólume a sentença recorrida. Pois bem, o Tribunal de origem, apesar da oposição de embargos de declaração, não apreciou a tese de ofensa aos arts. 246, § 3º, 259, inciso I, 319, incisos I a VII, 320, 335 e 369 do Código de Processo Civil, motivo pelo qual está ausente o necessário prequestionamento, nos termos da Súmula n. 211 do STJ ("Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo"). O recurso especial não trouxe a alegação de violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, a fim de que fosse constatada a eventual omissão por parte da Corte de origem, indispensável, inclusive, para fins de configuração do prequestionamento ficto de matéria estritamente de direito, nos termos do art. 1.025 do Estatuto Processual. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.076.255/RJ, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023; AgInt no REsp n. 2.049.701/SP, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 21/12/2023. Quanto à alegada ofensa ao art. 1.195 do Código Civil de 1916 (atual art. 574 do Código Civil de 2002), o Tribunal a quo afastou sua aplicação, ao fundamento de que o contrato em análise não se trata de mera locação, mas de arrendamento com cláusula expressa prevendo a transmissão imediata da propriedade. Destacou, ainda, que a arrendatária exerceu posse contínua, pacífica e de boa-fé sobre o imóvel no período de 1961 a 1995, afastando-se, assim, a possibilidade de prorrogação tácita do contrato, conforme se depreende das fls. 829-835. Consoante se extrai dos autos, aos 06/12/1956, a Autora, ora Apelante, firmou com a Escola da Comunidade Dom Frei Manuel da Cruz contrato de arrendamento, pelo prazo de cinco anos, a contar da data da assinatura do contrato, tendo como objeto o imóvel matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de Mariana, sob o número 2.280, localizado na parte plana do local denominado “catete”. [...] Consoante enfatizado alhures, a Autora firmou contrato de arrendamento com a Escola da Comunidade Dom Frei Manoel da Cruz, atualmente regida pela CNEC (CAMPANHA NACIONAL DE ESCOLAS DA COMUNIDADE), ora terceira interessada. Referida modalidade de contrato possui características comuns à locação, ao financiamento e à compra e venda, cujo regramento próprio está contido na Lei 6.099/1974. No ponto, segundo lições de Arnoldo Wald, o contrato de arrendamento mercantil é: [...] No caso dos autos, como retratado, firmou-se o contrato com prazo determinado, de modo que seu termo final ocorreu aos 06/12/1961. Ocorre que, consoante cláusula contratual expressa, findo o prazo do arrendamento, em não havendo desvirtuamento das finalidades essenciais voltadas ao ensino e à educação, a propriedade do imóvel sub judice seria transmitida, por doação, à Escola arrendatária, de forma definitiva (evento 4): [...] Trata-se, pois, de promessa de doação com encargo, firmada por livre liberalidade do doador, mediante o cumprimento da condição imposta na cláusula 6ª. In casu, não consta no feito qualquer demonstração de que a Escola não fizesse jus à transmissão da propriedade do bem por doação, conforme previsão contratual. É dizer, ao que consta dos autos, a finalidade educacional foi mantida até o final do ajuste e se estendeu por mais de 30 anos. Com efeito, se houvesse intenção da Autora/Apelante de não cumprir com referida cláusula, poderia retratar-se, pugnar pela sua revogação ou mesmo rescindir o contrato, exercendo o direito ao tempo do termo ad quem, sob pena de viabilizar a aquisição da propriedade através da prescrição pela própria arrendatária. Apurou-se nos autos que a Escola exerceu a posse justa do imóvel até o ano de 1995, quando foi notificada extrajudicialmente pela Apelante para que o desocupasse. Tal fato decorreu da notícia de que o bem seria alienado ao Apelado, como de fato o foi, ainda naquele ano (evento 4). No ponto, ao contrário do que pontuou a Recorrente, tenho por inaplicável a disposição contida no art. 1.195 do Código Civil de 1916, que diz respeito à prorrogação da locação por prazo indeterminado, quando não descontinuada a posse pelo locatário ao fim do contrato. A uma, porque o contrato em exame não se confunde com a locação pura e simples. A duas, porque se previu, por disposição expressa, a transmissão “imediata” da propriedade, por escritura de doação, que deve ser observada na execução do contrato (pacta sunt servanda, ou, mais modernamente, princípio da autonomia privada). Sendo assim, a relação jurídica não deverá ser regida por aquele dispositivo nem tampouco há que se falar em continuidade do contrato, mas em exercício de posse contínua e pacifica pela arrendatária, entre os anos de 1961 e 1995. No que diz respeito ao exercício da posse, previa o CC/16, vigente à época da propositura da ação, que: Art. 490. É de boa fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que lhe impede da aquisição da coisa, ou do direito possuído. Parágrafo único. O possuidor em justo título tem por si a presunção de boa fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção. Art. 491. A posse de boa fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente. Por fim, dispunha ainda ser possível a aquisição de bem imóvel pelo exercício continuado da posse, por 20 anos, independentemente de justo título e boa fé. Confiram-se: Art. 550. Aquele que, por vinte anos sem interrupção, nem oposição, possuir como seu, um imóvel, adquirirlhe-á o domínio independentemente de título de boa fé que, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para a transcrição no registro de imóveis. (Redação dada pela Lei nº 2.437, de 1955) Art. 551. Adquire também o domínio do imóvel aquele que, por dez anos entre presentes, ou quinze entre ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestadamente, com justo título e boa fé. (Redação dada pela Lei nº 2.437, de 1955) Parágrafo único. Reputam-se presentes os moradores do mesmo município e ausentes os que habitem município diverso. (Redação dada pela Lei nº 2.437, de 1955) Ora, o encerramento do contrato de arrendamento, sem qualquer disposição quanto à prorrogação, mas, noutro sentido, constando-se promessa de doação – embora não formalizada por escritura pública -, autoriza a aquisição da propriedade pela usucapião, nos termos dos art. 550 e 551 do CC/1916. Isso porque, insista-se, não havia contrato vigente a impedir o transcurso do período aquisitivo nem mesmo cobrança de valores a título de arrendamento posteriores ao término do contrato. Logo, a posse exercida não encerrava meros atos de tolerância ou de permissão da Apelante. Aliás, conforme assinalado em contestação, uma vez tendo cumprido o encargo previsto, a escola se comportava como se proprietária do imóvel fosse, faltando-lhe apenas a formalização da respectiva escritura, que não teria se concretizado por mora da Apelante. Sendo assim, passados mais de 30 anos de exercício de posse pela escola arrendatária, transcorreu-se período suficiente ao reconhecimento da prescrição aquisitiva, o que afasta a pretensão indenizatória da Apelante, que não mais detém os direitos inerentes à propriedade sobre o bem. Com efeito, para infirmar a conclusão anteriormente exposta, seria indispensável o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, bem como a análise das cláusulas contratuais pactuadas entre as partes— providências que se mostram inviáveis na via eleita, conforme vedação expressa das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, como se depreende a seguir: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. II. Razões de decidir 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF). III. Dispositivo 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.860.309/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.) CIVIL E PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. ARRENDAMENTO MERCANTIL. AÇÃO REVISIONAL. 1. TARIFA DE SERVIÇO DE TERCEIRO. COBRANÇA DE FORMA ANTECIPADA E DESTACADA DO CONTRATO. VERIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO E DE CLAUSULA CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. 2. CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85, § 8º-A, DO CPC. TABELA DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL. NATUREZA NÃO VINCULANTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Rever as conclusões quanto à forma de pagamento da tarifa de serviço de terceiro demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. Não há qualquer vinculação do magistrado aos valores estabelecidos pela tabela da OAB para fixação dos honorários advocatícios, que possui caráter meramente referencial. 3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.193.531/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RFFSA. CONTRATO DE ARRENDAMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL SEM ATENDIMENTO A CLÁUSULA CONTRATUAL. PENA CONVENCIONAL. APLICAÇÃO. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÕES ENVOLVENDO A APLICAÇÃO DA PENA CONVENCIONAL. EXAME. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação do art. 1022 do CPC/2015 2. Não cabe rediscutir as nuances que envolvem dilação probatória fundamentadas no contexto fático dos autos, tampouco proceder a nova interpretação de cláusulas contratuais. Neste quadro, é inviável analisar a tese defendida no Recurso Especial, a qual busca afastar a multa contratual e a indenização por perdas e danos, em razão da incidência do enunciado das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.854.058/RJ, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 14/9/2021, DJe de 16/9/2021.) Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do recurso especial. Em atenção ao disposto no art. 85, § 11º, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já arbitrado (fl. 835), respeitados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, bem como eventual concessão da gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. Relator
TEODORO SILVA SANTOS