Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2485246/MG (2023/0337295-9)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: BALLESTEROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADO: ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES - MG057180
AGRAVADO: KELLY REJANE GONCALVES RIBEIRO SILVA
ADVOGADO: THALES GUIMARAES RUAS - MG181767
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por BALLESTEROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 297): EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR VÍCIO “EXTRA PETITA”, INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA E VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO PELO DEFERIMENTO DE PROVA EMPRESTADA. REJEIÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RETORNO AO ‘STATUS QUO ANTE’. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. - Não há vício de julgamento “extra petita” quando a sentença observa os limites da lide, realizada a prestação jurisdicional adequada à situação fática. - A decretação da inversão do ônus da prova na sentença não importa cerceamento de defesa quando existem nos autos provas suficientes para a solução da controvérsia e inexiste dano aos litigantes. - A prova emprestada só será admitida se revestida da garantia do contraditório. - Verificado que o “termo de compromisso de obras” não diz respeito às mesmas partes do processo e ao contrato em análise, a sentença deve ser reformada quanto à sua admissão, seja como prova emprestada deferida, quer seja a título de documento novo. - A cobrança de juros remuneratórios à taxa de 1% ao mês, acrescido do índice mensal de remuneração plena da caderneta de poupança para atualizar os valores das prestações mensais do contrato, configura abusividade, já que a poupança é remunerada pela TR + 0,5% de juros. - O atraso na entrega do empreendimento enseja a resolução do contrato por culpa exclusiva da promitente-vendedora, fazendo jus a promissária-compradora à restituição integral dos valores pagos, conforme orienta a Súmula nº 543 do STJ. - O termo inicial dos juros de mora envolvendo responsabilidade civil contratual é a data da citação (art. 405 do CC) e da correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, nos termos do art. 398 do CC e Súmula nº 43/STJ. - A cláusula penal poderá ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo (art. 413, do CC). - Em decorrência do resultado do julgamento do recurso, os ônus de sucumbência devem ser proporcionalmente redistribuídos. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 348-354). No recurso especial, alega a parte recorrente, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos: i) 421, 422 e 475 do CC, por entender que o contrato foi livremente pactuado e que a resolução contratual por alegada abusividade seria indevida; ii) 413 do CC, ao argumento de que a cláusula penal de 20% é válida e proporcional, considerando o adimplemento substancial do contrato; iii) 591 e 406 do CC, 5º da Lei n. 9.514/97 e 46 da Lei n. 10.931/04, ao sustentar que é legítima a cumulação de juros remuneratórios com correção monetária pela remuneração plena da poupança; iv) 51, § 2º, do CDC, afirmando que eventual nulidade de cláusulas não implicaria, por si só, a rescisão contratual; v) 11, 141, 489, § 1º, IV, 492 e 1.013, § 1º, do CPC, por entender que o acórdão não se manifestou sobre todas as teses relevantes, o que comprometeria a fundamentação e a congruência da decisão. Sustenta, ainda, que a imposição de multa por suposto caráter protelatório dos embargos violou o art. 1.026, § 2º, do CPC. Pugna, assim, pelo provimento do recurso especial para afastar a culpa contratual e manter a validade das cláusulas pactuadas, inclusive a penalidade de 20%. Sem contrarrazões ao recurso especial. Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 423-430), o que ensejou a interposição do presente agravo. Não apresentada contraminuta do agravo. É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. - Da violação do art. 1.022 do CPC Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, de forma clara e fundamentada, manifestou-se sobre os pontos alegados como omissos. É o que se extrai dos seguintes trechos (fls. 305-315): Inicialmente, registro ser perfeitamente possível a resolução do contrato de compra e venda por iniciativa de uma das partes, in casu, da promitente compradora (por desistência), mormente quando advém da impossibilidade financeira de arcar com as obrigações assumidas. Na hipótese em tela, o inadimplemento contratual foi imputado pelo Magistrado primevo de forma exclusiva à promitente vendedora. Os termos da rescisão são regidos pela Súmula nº 543, do STJ: [...] Dessa forma, configurada a rescisão por culpa da vendedora, é devida a integral restituição das parcelas pagas pelo comprador. No tocante à correção das parcelas do financiamento imobiliário, a apelante afirma que os parâmetros contratuais de reajuste das parcelas e encargos moratórios resultam da livre manifestação volitiva das partes, inexistindo motivo para modificação das cláusulas vigentes. Afirma que os encargos moratórios estão em consonância com a legislação aplicável, em especial o Decreto nº 22.626/33, que, nos seus arts. 8º e 9º, estabelece ser válida a pactuação de cláusula penal. Pugna pela reforma da sentença, para preservar as cláusulas contratuais 3.1 e 3.2, e, em carácter sucessivo, requer a substituição do índice de remuneração plena da caderneta de poupança pelo IPCA, ou pelos parâmetros de atualização monetária do TJMG, preservada, em todo caso, a incidência dos juros remuneratórios de 1% ao mês. No contrato foi prevista a correção das parcelas com base nos índices de caderneta de poupança, acrescida de juros remuneratórios. Apesar do inconformismo da parte, está correta a sentença que declarou nulas as cláusulas contratuais apontadas na petição inicial. Isto porque configura abusividade a cobrança cumulada de juros remuneratórios à taxa de 1% ao mês, acrescidos do índice mensal de remuneração plena da caderneta de poupança, para atualização das prestações, já que a poupança é remunerada pela TR + 0,5% de juros. Com efeito, a correção das prestações do imóvel com base na remuneração plena da poupança (TR + juros de 0,5%), acumulada com juros remuneratórios de 1% ao mês, representa bis in idem, conforme o entendimento prevalente nesta colenda 14ª Câmara Cível. A este respeito, colaciono os seguintes precedentes: [...] Logo, a forma de correção das parcelas previstas no contrato resulta em excessiva remuneração do capital em favor da parte credora, impondo à outra parte (apelada) o pagamento de prestações desproporcionais, representando desequilíbrio na relação contratual. Além disso, observo que a cláusula 3.1 do contrato, anexado no doc. de ordem nº 5, também prevê em seu texto a aplicação de fator de multiplicação sobre o valor da última parcela já corrigida e paga. Dispõe que todas as parcelas dos itens 3.3 e 3.4 do preâmbulo serão corrigidas pelo período entre a assinatura do contrato e o efetivo pagamento, em evidente prática de capitalização mensal dos juros. Entretanto, a recorrente não é integrante do Sistema Financeiro Nacional, aplicando-se lhe o Decreto nº 22.626/33 (Lei da Usura): [...] Convém lembrar o enunciado da Súmula nº 121/STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”. Destarte, refuto a tese recursal de legalidade dessas cláusulas. Segue a apelante arguindo a incidência do disposto no art. 184, do CC, e art. 51, § 2º, do CDC, ao fundamento de que a declaração de nulidade de cláusula contratual não autoriza o desfazimento de todo o contrato. Repare que os dois dispositivos trazem ressalvas, confira-se: [...] Afirma que a apelada em nenhum momento alegou ou provou que, mesmo diante da revisão do contrato, a continuidade do ajuste implicaria ônus excessivo em seu desfavor. Além de sustentar ser inaplicável a cláusula penal, pois a rescisão por abusividade de cláusula não significa descumprimento de obrigação (art. 408, do CC). Pretende que a culpa pela resolução contratual seja atribuída à apelada, em razão do desfazimento imotivado e unilateral da sua parte. Não obstante as razões vertidas, por primeiro, impende registrar que o fundamento para rescindir o contrato não se limita à ilegalidade de cláusulas contratuais, mas também pela quebra de expectativa da compradora em relação ao empreendimento e a demora na conclusão das obras do espaço de lazer, todos esses motivos atribuíveis à ré. Nos termos do art. 408, do CC retro mencionado: “Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora”. Portanto, a aplicação da cláusula penal encontra embasamento na conduta da ré. Com bem fundamentou o douto Sentenciante: [...] Lado outro, não prospera a alegação de que o laudo pericial foi negligenciado pelo Juiz, ou seja, a prova emprestada apresentada pela ré no doc. de ordem nº 39, cujo objetivo era constatar se as obras de infraestrutura urbana e de lazer do empreendimento “Pampulha Tennis Residence” se encontram concluídas. Após vistoriado o empreendimento em fevereiro/2020, antes de ajuizada a ação (em 23/09/2020), foi constatado que a infraestrutura urbana e de lazer se encontravam finalizadas. Porém, considerando que as partes celebraram o contrato em 19/07/2016, a conclusão tardia das obras, mais de três anos depois, caracteriza atraso injustificado. Convém assinalar que é descabida a justificativa de que não houve pactuação de prazo para a entrega das obras, a fim de afastar o atraso que lastreou a condenação, na medida em que possibilita à empresa construtora estender a conclusão da obra ad aeternum. Nesse sentido, já se manifestou o colendo STJ (Tema nº 996): [...] Sustenta a inexistência de promessa de condomínio fechado. A respeito da questão, na exordial, verifico que a requerente argúi que a ré agiu em evidente má-fé ao se comprometer a entregar imóvel caracterizado juridicamente como loteamento fechado. Observo que o Juiz omitiu-se quanto à arguição da parte autora sobre a propaganda enganosa, veiculada no capítulo “B) Da figura loteamento fechado, requisitos e exigências municipais – irregularidade e propaganda enganosa”, razão pela qual passa o apreciá-lo, com fundamento no princípio do “tantum devolutum quantum appellatum”. Na inicial, a autora narra que, ao adquirir o imóvel, foi informada que o empreendimento “Pampulha Tennis Residence” se tratava de um loteamento fechado. Com base nisso, formulou pedido para que a ré fosse condenada a pagar a multa rescisória, conforme previsão item 9 do contrato, pelo descumprimento de entrega das obras prometidas. À luz do direito consumerista, publicidade enganosa é aquela que contém informação inteira ou parcialmente falsa, ou que omite informações relevantes sobre o produto ou serviço, capaz de induzir a erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados. Isso é o que se extrai do teor do art. 37, §1º, da Lei nº 8.078/90: [...] Ainda, segundo o art. 30, do CPC, o tudo o que se constitui como oferta, vincula e obriga o fornecedor, in verbis: [...] No caso sub judice, todavia, não há demonstração de que a incorporadora tenha publicado ou anunciado informações inverídicas sobre o empreendimento Pampulha Tennis Residence ofertado. No Termo de Deliberação emitido pelo MPMG (doc. nº 25), o Promotor atesta que nos folhetos publicitários e anúncios fotográficos do empreendimento não há menção expressa ao fato de o loteamento ser ou torna-se futuramente um condomínio fechado. Muito embora a autora tenha dito que a requerida não cumpriu os requisitos legais exigidos pelo Município para a modalidade de loteamento fechado, não é o que se extrai dos autos. Sobre o assunto, dispõe a Lei municipal 3.720/07 (doc. nº 26): [...] Conforme o laudo pericial acostado pela ré/recorrente, o local é totalmente delimitado, murado e cercado, cujo acesso é controlado por portaria. Portanto, mesmo que eventualmente tenha sido divulgado como loteamento fechado (e não condomínio fechado), não há que se falar que a compradora foi ludibriada, pois, no tocante, a construtora cumpriu as exigências legais e, por conseguinte, contratuais. Inexistindo indício de publicidade enganosa, a apelante cuidou de demonstrar o equívoco dessa presunção. Percebe-se, na verdade, que houve uma nítida confusão de conceitos e institutos pela apelada. Todavia, apesar da alegação de publicidade enganosa ter sido utilizada como causa de pedir pela autora, o fundamento jurídico para se atribuir a culpa à promitente vendedora pela rescisão contratual foi o atraso na entrega das obras e a ilegalidade/abusividade das cláusulas. Passo à apreciação do pedido de exclusão/redução equitativa do valor da cláusula penal, pela teoria do adimplemento substancial. O Magistrado a quo aplicou multa por inadimplemento contratual em desfavor da apelante, fixada em 20% do valor total da negociação. A apelante afirma que o empreendimento restou entregue com toda a estrutura prometida, e que o principal objeto do negócio firmado entre as partes era a entrega de um lote vago em condições de ser edificado, o que, incontestavelmente, foi cumprido a tempo e modo. Requer a exclusão da penalidade contratual e, eventualmente, que seja feita a redução equitativa do valor da cláusula penal aplicada, para 10% do valor das parcelas pagas pela promissária-compradora. Consta da cláusula 9ª do contrato que, havendo inadimplemento de quaisquer das cláusulas e/ou condições do contrato, sujeitar-se-á o contratante inadimplente ao pagamento de multa equivalente a 20% sobre o valor total da negociação. A multa contratual correspondente a 20% do valor total do lote, para o caso de infração contratual, propicia o enriquecimento sem justa causa e deve ser reduzida a patamar condizente com a razoabilidade. A previsão tem o escopo de ressarcir a parte prejudicada face ao rompimento contratual, não se confundindo com a multa moratória. Considerando que na hipótese houve adimplemento substancial, o percentual da multa aplicado (20%), sobre o total da negociação, se revela excessivo, devendo incidir sobre o valor das parcelas pagas. Quando a penalidade se revelar excessiva e desproporcional, é cabível reajustá-la, sob pena de impor enriquecimento ilícito à apelada, que, in casu, receberia a título de multa quantia próxima ao montante a lhe ser devolvido. A este respeito, dispõe o art. 413 do Código Civil: [...] Por último, pugna a apelante para que, em relação aos valores a serem restituídos à apelada, os juros e a correção monetária tenham como termo inicial o trânsito em julgado, conforme o Tema nº 1.002, do STJ, e que referida devolução possa ser efetivada em 12 (doze) parcelas mensais, conforme previsto no art. 32, da Lei 6.766/79. Quando aos consectários legais da condenação imposta, o Magistrado determinou que o valor fixado a título de indenização por danos materiais deve ser corrigido monetariamente pelos índices da CGJ/MG, a partir da data do desembolso, nos termos do art. 398 do Código Civil e Súmula nº 43/STJ, acrescido de juros a partir da citação. Como cediço, os juros de mora devem ser contabilizados desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil e art. 219 do CPC. Segundo o STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, DJe 13/4/2021). Portanto, em se tratando de responsabilidade contratual, os critérios assentados na sentença estão em conformidade com a lei e o entendimento jurisprudencial dominante, não cabendo alteração. Sobre a forma de restituição cabível, no caso, o inadimplemento por culpa da promitente-vendedora autoriza a devolução integral e imediata das quantias pagas à promitente-compradora, em parcela única, não havendo que se falar em parcelamento do pagamento. [...]. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. - Da violação dos arts. 11, 141, 489, § 1º, IV, 492 e 1.013, caput e § 1º, do CPC Com efeito, não prospera a alegada violação dos arts. 11, 141, 489, § 1º, IV, 492 e 1.013, caput e § 1º, do CPC, uma vez que deficiente sua fundamentação. Assim, a recorrente limitou-se a alegar, genericamente, ofensa aos referidos dispositivos legais, sem explicitar os pontos em que o acórdão recorrido teria sido omisso, contraditório ou obscuro, bem como a relevância do enfrentamento da legislação e das teses recursais não analisadas. Incidência da Súmula n. 284/STF. - Da violação dos arts. 421, 422 e 475 do CC e 51, § 2º, do CDC. Súmulas n. 5 e 7/STJ O Tribunal a quo assim consignou (fl. 309): "Não obstante as razões vertidas, por primeiro, impende registrar que o fundamento para rescindir o contrato não se limita à ilegalidade de cláusulas contratuais, mas também pela quebra de expectativa da compradora em relação ao empreendimento e a demora na conclusão das obras do espaço de lazer, todos esses motivos atribuíveis à ré." Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Nesse sentido, cito: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. LUCROS CESSANTES. JULGAMENTO FORA DOS LIMITES DA LIDE. OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA. DESCARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS. AFASTAMENTO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 2.1. Da petição inicial constou apenas o pedido de condenação das empresas ao pagamento de indenização por danos emergentes, a título de reembolso dos aluguéis que despendera, ante o atraso na entrega da obra. A sentença condenou as empresas ao pagamento de lucros cessantes, mesmo inexistindo requerimento nesse sentido. A Corte local manteve os lucros cessantes. 2.2. Em tais condições, impõe-se a reforma do aresto impugnado no ponto, para afastar a referida condenação, assim como para determinar a devolução dos autos ao Tribunal a quo para exame do pedido da adquirente relativo ao reembolso dos aluguéis vencidos e vincendos. 3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3.1. No caso, reconhecer caso fortuito, força maior e fato de terceiro, no atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame de matéria fática, medida inviável em recurso especial. 4. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes. 4.1. O Tribunal de origem analisou as provas dos autos para concluir pela existência de danos morais indenizáveis, pois a situação a que a agravada foi exposta teria ultrapassado o mero dissabor. Alterar esse entendimento demandaria o reexame de provas, inviável em recurso especial. 5. Agravo interno a que se dá parcial provimento. (AgInt no AREsp n. 2.502.591/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 20/6/2024.) - Da violação do art. 413 do CC. Súmulas n. 83, 5 e 7/STJ Como se vê, conforme trechos do acórdão já mencionados, o Tribunal de origem concluiu que o percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos seria suficiente para ressarcir a parte vendedora pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, tendo em vista o adimplemento substancial da obrigação principal e a constatação de que a penalidade originalmente estipulada – 20% sobre o valor total do contrato – mostrava-se excessiva e desproporcional, o que poderia ensejar enriquecimento sem causa, em afronta ao disposto no art. 413 do Código Civil. Portanto, o acórdão recorrido está de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Nesse sentido, cito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. [...] 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/08/2019, DJe de 30/08/2019) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO ADQUIRENTE. DIREITO DE RETENÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284 DO STF. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017 DJe de 29/06/2017) 2. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. [...] 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.366.813/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/03/2019, DJe de 01/04/2019) Incide, in casu, a Súmula n. 83/STJ. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à redução do percentual de retenção, exige o reexame das cláusulas contratuais e de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ. A propósito, confira-se: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 1.1. As instâncias ordinárias explicitaram as peculiaridades do caso concreto para justificar a redução do referido parâmetro, apresentando elementos cuja revisão pressupõe reexame de instrumentos contratuais e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é vedado na instância excepcional a teor do que orientam as Súmulas n. 5 e 7/STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no REsp n. 2126709/DF, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/03/2025, QUARTA TURMA, DJEN 08/04/2025) - Da violação dos arts. 591 e 406 do CC, 5º da Lei n. 9.514/97 e 46 da Lei n. 10.931/04. Súmulas n. 5 e 7/STJ Por fim, o Tribunal de origem, conforme trechos do acórdão já mencionados e com base no amplo exame dos fatos e das provas acostadas aos autos, concluiu que a cumulação de juros remuneratórios com a remuneração plena da poupança configura bis in idem, resultando em encargos excessivos e desproporcionais, em afronta ao equilíbrio contratual (fls. 306-307). Assim, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à impossibilidade de cumulação da remuneração plena da poupança com juros remuneratórios de 1% ao mês, conforme previsto nas cláusulas 3.1 e 3.2 do contrato, exige o reexame das disposições contratuais e do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. A propósito, cito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. REVISÃO DE CONTRATO. CRITÉRIOS DE REAJUSTE. CUMULAÇÃO INDEVIDA. TESE DISSOCIADA DO DISPOSITIVO LEGAL INDICADO. SUMULA N. 284 DO STF. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 5 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Incide a Súmula n. 284 do STF na falta de pertinência entre a tese sustentada e o normativo apontado no recurso especial. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais (Súmula n. 5 do STJ). 3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que, nos termos da cláusula 3.1 do contrato firmado, não seria possível somar o índice de remuneração básica dos depósitos de poupança aos juros remuneratórios de 1% (um por cento). Entender de modo contrário demandaria nova análise do contrato, inviável em recurso especial, ante o óbice da referida súmula. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1816336/MG, Data de Julgamento: 12/09/2022, QUARTA TURMA, DJe 15/09/2022) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGRA PARA ATUALIZAÇÃO DAS PRESTAÇÕES. OCORRÊNCIA DE BIS IN IDEM. ILEGALIDADE DECLARADA. REVISÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. MULTA POR ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS. REDUÇÃO PROPORCIONAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 282 E 356/STF. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Modificar o entendimento do Tribunal local, acerca da cumulação ilegal de índices para correção das prestações não prescindiria do reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável, devido aos óbices da Súmulas 5 e 7/STJ. 2. No caso em exame, não houve debate acerca da questão envolvendo a possibilidade de redução proporcional da multa por atraso na entrega de obras de lazer, atraindo a incidência das Súmulas 282 e 356/STF. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1984698/MG, Data de Julgamento: 09/08/2022, QUARTA TURMA, DJe 17/08/2022) Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento. - Honorários recursais Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da condenação, observada a proporção estabelecida no acórdão (fl. 315). Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS